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家賃収入の確定申告とは?正しい申告で節税につなげよう

家賃収入があれば無関心ではいられない確定申告ですが、面倒だと感じて放置している人も少なくないようです。

確定申告をうまく活用すれば、節税をしたり安定収入を確保したりすることができます。知って得する方法をわかりやすく説明していきます。

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確定申告の「経費精算」・「節税対策」期限まで、残り -37日 です。

この記事の目次

必要経費とは

家賃収入を得る人にとって確定申告をする前に一番意識しなければいけないのが必要経費です。

必要経費とは、家賃収入を得るために必要であった費用の額のことです。その年に生じた管理費や交通費、手続きに関わる諸費用などが必要経費の一例として挙げられます。

必要経費となるものの例

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 賃貸管理代行手数料
  • 減価償却費(建築・リフォームなど)
  • 修繕費
  • 各種税金
  • ローン返済額の利息分
  • ローン保証料
  • 交通費
  • 通信費
  • 税理士費用
  • 接待交際費
  • 消耗品費
  • 新聞図書費
  • 未回収の家賃(青色申告の場合)
  • 火災や地震で発生した損失

交通費や通信費、新聞図書費などは、不動産収入を得るためにどう使ったのかという根拠を示す必要があります。

必要経費とならないものの例

  • 私生活に関する費用
  • 修繕費用のうち、自宅に関わるもの
  • 慰安旅行費

個人でも法人でも、必要経費に関する考え方は同じです。しかし、従業員を抱える法人の方が必要経費として認められる範囲が広いと言えます。

例えば賃貸業を事業として行う法人であれば、慰安旅行費は従業員の福利厚生費として認められやすいですが、個人では家族旅行とみなされてしまうなどです。

課税所得金額の計算方法と税率

不動産所得の課税率は、総所得に応じて計算されるので(累進課税)、所得の高い人は不動産所得が加わることで、ますます税率が上がることになります。

いくら税金を納める必要があるか知るためには、まずは以下の計算式で課税所得金額を算出する必要があります。

不動産の所得=不動産収入−必要経費

課税所得金額=給与などの所得+不動産の所得−各種控除金額

課税所得金額が算出されたら、以下の「所得税の速算表」から所得税の税率と控除額がわかります。これらの情報から、家賃収入に対する所得税額が算出できるようになります。

所得税の速算表

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

(注) 例えば「課税される所得金額」が700万円の場合には、求める税額は次のようになります。
700万円×0.23-63万6千円=97万4千円

出典:所得税の税率|所得税|国税庁

申告の必要性

「本業が忙しい」「税金の仕組みをよく知らない」などの理由で、不動産収入を確定申告しない人もいるようです。しかし、本当に申告しなくても問題ないのでしょうか。

赤字なら申告不要?

赤字であれば納税する必要がないので申告しなくてもよいことになります。しかし、気をつけたいのは、本当に赤字になっているのかどうかということです。

きちんと計算すれば黒字が出ていることもあるかもしれません。しっかり計算してみましょう。また、実は節税のチャンスを逃している可能性があります。

赤字でも申告したほうがいい場合も

賃貸経営で赤字が出ている場合、その赤字を他の所得から補填したと捉える考え方です。給与所得などで控除されるので、総所得が減り、税率も下がるというわけです。

他での所得が多い人にとっては、不動産投資がたとえ赤字でも節税に使えるというメリットがあります。

確定申告の必要書類

  • 確定申告書B
  • 青色申告決算書
  • 家賃などが入る通帳のコピー1年分
  • 必要経費の領収書
  • 固定資産税の通知書
  • 損害保険料証明書(賃貸物件対象)

確定申告書にはAとBがありますが、不動産所得のある人はBの方です。青色申告の申請をしている人は12月から1月頃に届きます。(前年に電子申請した人には送られてきません。)

「申告書」も「決算書」も国税庁のホームページからダウンロードすることができます。

確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書等|所得税(確定申告書等作成コーナー)|国税庁

後からでも申告できる?

不動産収入があるにもかかわらず長い間申告せずに放置している人は、追徴課税や延滞税を請求されたり怒られたりするのではないかと、様々な憶測で申告に出向くことができなくなっているかもしれません。

マイナンバー制度が導入されて、全て明らかになっていきますので、後からの申告や納税もできます。

後から申告するときのポイント

悪質な納税者でない限り、税務署ではきちんと相談に乗ってもらえます。相談はもちろん無料です。遡って、納めるべき税金を納めることになります。

しかし、少しでも納税額を下げるために、必要経費の領収書などを控えておくことが重要です。必要経費を認めてもらえれば納税額を合法的に下げてもらえます。

税理士に依頼するメリット

家賃収入を確定申告するのにかかる費用は、自分で行えば無料ということになりますが、忙しい場合は、税理士などに頼む方法もあります。

その場合は税理士へ支払う費用がかかります。節税のアドバイスを受けることによって、税理士への報酬以上の収入アップが見込めるなど、専門家に依頼するメリットもあります。

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共有名義の場合

不動産が共有名義になっている場合は、基本的にそれぞれが確定申告することになります。不動産収入の配分は、不動産の持分の比率と同じです。

夫婦共有名義の例

夫の持ち分が60%、妻の持ち分が40%である夫婦共有名義の不動産で、家賃収入が20万円、必要経費が10万円かかった場合。それぞれを60%と40%の比率に分けます。

夫の家賃収入=家賃収入の20万円のうち60%に相当する12万円

夫の必要経費=必要経費の10万円のうち60%に相当する6万円

妻の家賃収入=家賃収入の20万円のうち40%に相当する8万円

妻の必要経費=必要経費の10万円のうち40%に相当する4万円

このように分けてそれぞれが確定申告をするとスムーズです。

確定申告しないとどうなるか

確定申告をせずに放置していると、ある日突然税務署から連絡があるかもしれません。もちろん延滞税も発生します。延滞金額の計算方法は国税庁のホームページに記載されています。

延滞税の計算方法|申告・納税手続|国税庁

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この記事の監修者

明治大学出身。上場保険代理店にて1年目新人賞、2年目社長賞受賞後にFPとして独立。これまで約2,000人と面談、プランニングを手掛ける。一人ひとりの資産設計の参謀として、お金の貯め方・守り方・増やし方などをアドバイスしている。 掲載メディア:ゼクシィ、Lifehacker、みんなのおかねドットコム、RAINBOW Town FM、他

消費税、住民税、所得税、相続税、固定資産税など税金は沢山あり、支出と含めて計算しなければ家計を 圧迫するものです。

税金を考慮した将来の家計を立てなければ、住宅の購入、保険の加入はしにくいものです。 ライフプラン・家計簿を作成して、長期的に管理しましょう!

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