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相続税の路線価の調べ方。サイトで確認可能で評価額も計算可能

相続税がどのくらいかかるのかを計算するために、相続する土地がどのくらいの価額で評価されるのかを知ることはとても大事です。土地の評価に使われる『路線価』がどのようなものであるのか、調べ方や注意点を説明します。

この記事の目次

土地には4つの価格がある

1つの土地には、その目的とする行為によって異なる4種類の価格があります。

  • 実勢価格
  • 公示価格
  • 固定資産税評価額
  • 相続税路線価

順に詳しく見ていきましょう。

実勢価格

実勢価格とは、『土地を売買するときに成立する価格』のことです。売主はできるだけ高く売りたいでしょうし、買主はできるだけ安く買いたいでしょう。

あまりに高ければ買主は買うのをやめてしまいますし、あまりに安ければ売主は売るのをやめてしまいます。

売主と買主が歩み寄って、その価格であれば売ってもいい(買ってもいい)と合意することで、はじめて売買は成立します。この価格が実勢価格です。

公示価格

公示価格とは、『土地の取引のための指標や公共事業のための取得価格の基準となる価格』のことです。固定資産税評価額や相続税路線価の算出のベースにも公示価格が使われています。

地価公示法という法律に基づいて毎年1月1日時点での価格を土地鑑定委員会が公表しています。公になっているデータですので、以下のサイトで調べることができます。

標準地・基準地検索システム~国土交通省地価公示・都道府県地価調査~;検索地域選択(都道府県)

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、『固定資産税などの課税額の算出基準となる価格』のことです。公示価格が算出のベースとなっていて通常公示価格の7割ほどになっており、3年ごとに価格が見直されます。この見直しを評価替えといいます。

固定資産税評価額は、土地の所有者にかかる税金である固定資産税都市計画税、不動産の登記申請をする際にかかる税金である登録免許税、新たに贈与や売買で不動産を取得したときにかかる不動産取得税の算出に使われています。

相続税路線価

相続税路線価は、『相続税と贈与税の課税額の算出基準となる道路の価格』のことです。公示価格が算出のベースとなっていて公示価格の7割から8割ほどを目標として決定されます。相続税路線価は毎年7月ごろに国税庁が公表しています。

相続税路線価とは?計算方法や見方などを解説|路線価を知るにはどうすれば良い - 遺産相続の困りごと解決ナビ

相続税路線価の調べ方

相続税路線価はどのように調べればよいのか説明します。国税庁が公表しているものなので、誰でも簡単に確認することができます。

無料で確認することが可能

『路線価図』は国税庁のサイトで無料で閲覧することができます。まずは都道府県を選択し、路線価図を選択します。そして市区町村を選択して地名から該当する路線価図を閲覧しましょう。

また、国税局や税務署には、路線価図などを閲覧できるパソコンが設置されています。

財産評価基準書|国税庁

相続税路線価が設定されていないとき

路線価図を見ても、調べようとした地域の路線価が表示されていない場合があります。このような地域は相続税路線価が設定されていない地域です。

相続税路線価が設定されていない場合には『倍率方式』で評価額を算出します。倍率方式とは、『評価倍率表』に定められた倍率を固定資産税評価額に掛けて評価額を算出する方法です。

相続税路線価が設定されていない土地で、固定資産税評価額をそのまま相続税の計算の基準としてしまうと、固定資産税評価額の方が低めであるため、税負担が不公平となってしまいます。

相続税路線価と固定資産税評価額のギャップを埋めるために一定の倍率を掛けて評価額を決めましょうと定めたのが『倍率方式』です。この評価倍率表についても相続税路線価と同様に国税庁のサイトで閲覧することができます。

財産評価基準書|国税庁

評価倍率表(一般の土地等用)の説明 |国税庁

No.4602 土地家屋の評価|財産の評価|国税庁

相続税路線価が相続税の額を決める基準

相続税路線価は相続税と贈与税の課税額の算出基準となっています。評価額を調べたい土地に接している道路を路線価図で調べると、道路に『215D』のような数字とアルファベットの組合せが記載されています。これが相続税路線価です。

相続税評価の概算も可能

相続税路線価のアルファベット部分は借地権の場合に使うものであるため通常は使用しません。数字部分の単位は『千円』となっているため、『215D』と路線価図に書かれていた場合には、『21万5,000円』が1平方メートルあたりの価格となります。

相続税評価額は、この相続税路線価に土地の面積を掛けることで概算を出すことができます。

たとえば、相続税路線価が215Dの道路に接している土地の面積が100平方メートルであれば、21万5,000円に100を掛けた2,150万円が評価額の概算となります。

もし土地の借地権(賃借権や地上権など土地の使用権)を相続する場合には、アルファベット部分に応じて評価額が低くなります。Dであれば60%であるため、上記の土地は2,150万円に60%を掛けた1,290万円が評価額の概算となります。

路線価図の説明|国税庁

路線価図と借地権割合の見方を学ぼう | 日本商業開発株式会社

相続税路線価で気をつける点

土地が2つ以上の道路に接している場合や、旗竿地と呼ばれるような間口が狭く奥行きのある土地である場合などには計算が異なってきます。

また、その土地の容積率であったり、土地の形状がいびつであったりなどの事情によっても評価額に違いが生じてきます。

こういった複雑な土地である場合には概算と実際の評価額が異なってきますので、税理士などの専門家に相談をした方が評価額を抑えられることがあります。概算で相続税申告をすると相続税を余計に納めることにもなりかねません。

正面路線に2以上の路線価が付されている場合の宅地の評価|財産の評価目次一覧|国税庁

旗竿地、傾斜地…相続税を左右する「路線価補正」|マネー研究所|NIKKEI STYLE

相続のタイミング

相続税申告の際の評価額は、『被相続人が亡くなった年に公表された相続税路線価』で算出しなければなりません。

たとえば平成30年1月1日から平成30年12月31日までの間に亡くなった人の相続であれば、平成30年に公表された相続税路線価を使うということです。

相続税路線価は毎年7月ごろに公表されるため、1月から6月の間に亡くなった場合には新しい相続税路線価が公表されるまで待ってから評価額を算出しなければなりません。

まだその年の相続税路線価が公表されていないからといって前年の数字で計算することはできませんのでご注意ください。

まとめ

土地には目的に応じて4種類の価格が設定されています。土地を相続する際の相続税には相続税路線価が関係してきます。

相続税路線価は国税庁のサイトから簡単に調べることができ、相続税路線価がわかれば、相続税評価の概算を出すことができます。

被相続人が亡くなったときに、その年の相続税路線価が発表されていない場合は、7月ごろの公表を待ってから評価額を計算する必要があるので注意しましょう。

相続税や贈与税の額が決まる重要な路線価とは。土地の評価額を知ろう

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