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所得税の控除について。住宅ローンで家を購入したときは必見

住宅ローン控除を受けると、所得税を大きく節税することができます。住宅ローンでのマイホーム購入を検討している人や、購入したばかりの人は必見です。そして、さらなる節税につながる医療費控除も併せてわかりやすく解説します。

この記事の目次

住宅ローン控除とは

住宅ローンを組んでマイホームを購入し、一定条件に該当する場合には、10年に渡って住宅ローンの年末残高の1%が所得税額から控除される制度です。

一般的に、住宅ローン控除や住宅ローン減税と呼ばれることが多いですが、正式名称は『住宅借入金等特別控除』といいます。

住宅ローン控除を受ける条件

住宅ローンを組んだからといって、誰でも無条件に住宅ローン控除が適用されるわけではありません。次の条件全てに該当する場合にのみ適用されます。

新築住宅の場合

  • マイホームの引き渡しを受けてから6カ月以内に住み始めており、住宅ローン控除を受けようとする年の12月31日まで引き続き住んでいること。
  • 住宅ローン控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること。
  • マイホームの床面積(登記簿上)が50平方メートル以上であり、その半分以上が自分が住むためのものであること。
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上であること。
  • マイホームに住みだした年とその前後2年の計5年間の間に、マイホームを売った場合の長期譲渡所得の課税の特例等の適用を受けていないこと。

住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)|所得税|国税庁

中古住宅の場合

  • 建築されてから使用された建物であり、次のいずれかに該当すること。
  1. 25年以内に建築された、マンションなどの耐火建築物である。
  2. 20年以内に建築された、耐火建築物以外の建物である。
  3. 1、2に該当しない建物の場合には、2005年4月1日以降に取得し、一定の耐震基準に適合する建物である。
  • 生計を一にしている親族や特別な関係にある人からの取得でないこと。
  • 贈与による取得でないこと。

中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)|所得税|国税庁

住宅ローン控除は、要耐震改修住宅(中古住宅ではあるが耐震基準等に適合しないもの)や増改築などをした場合にも適用されます。詳しくはこちらをご確認ください。

要耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合(住宅借入金等特別控除)|所得税|国税庁

増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)|所得税|国税庁

住宅ローン控除の計算方法

住宅ローン控除の計算は、それほど難しいものではありません。

控除額は年末残高の1%

2014年から2021年中に取得したマイホームについての控除額は、住宅ローン年末残高の『一律1%』となっています。年末残高が3,000万円であった場合の控除額は、30万円ということになります。

この控除は、取得した年から10年に渡って受けることができます。ただし、これには各年40万円(※)の限度額が設けられていますので注意しましょう。

※マイホームが特定取得以外の取得である場合には、20万円となります。特定取得とは消費税8%が適用されない取得をいい、具体的には、個人間売買による中古住宅の取得などが挙げられます。(個人間売買は消費税がかかりません。)

控除額と控除限度額は取得年により異なります。2013年以前の取得についてはこちらをご覧ください。

住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)|所得税|国税庁

税額から控除される

この制度の最大の特徴は、控除額が所得税額から直接控除される点です。これを『税額控除』といいます。

配偶者控除、扶養控除、生命保険料控除などは『所得控除』といい、所得税率が乗じられる前の課税所得額を減らす効果があります。

これに対して税額控除は、課税所得額に所得税率を乗じた後の所得税額を直接減らす効果があります。要するに、住宅ローン控除額として計算された金額分、所得税額が減ることになるのです。

所得税の控除って何?控除の種類や制度について理解しよう

住宅ローン控除を受けるための手続き

住宅ローン控除の適用を受けるためには、取得した年分については確定申告をする必要があります。

それ以降の年分については、勤務先での年末調整の際に『給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書』兼『年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書』を提出することにより受けることができます。

なお、年末調整を受けることができない、個人事業主などの給与所得以外の人は、毎年確定申告する必要があります。

1年目は確定申告

必要事項を記入した確定申告書に、必要書類を添付して税務署に提出します。

確定申告用紙は待っていても税務署からは届きません。次の方法で入手しましょう。

  • 税務署に直接取りに行く
  • 電話で税務署に用紙の送付を依頼する
  • 国税庁ホームページより自分で印刷する
  • e-Taxのホームページから電子申告を行う

確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書等|所得税(確定申告書等作成コーナー)|国税庁

必要書類

書類名 入手先
確定申告書 税務署
住宅借入金等特別控除額の計算明細書 税務署
住民票のコピー 市町村役場
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 借入先金融機関
家屋・土地等の登記事項証明書 法務局
不動産売買契約書、工事請負契約書のコピー 不動産会社、建築会社など
源泉徴収票 勤務先

2年目以降は年末調整

1年目の確定申告を終えると、税務署から『給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書』兼『年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書』が、対象年数分まとめて送付されてきます。

毎年1枚、該当する年分の申告書兼証明書を、年末調整の書類と一緒に勤務先に提出します。

この申告書兼証明書は、10年目の最後の住宅ローン控除の際まで必要な書類なので、大切に保管しましょう。万が一紛失してしまった場合には、税務署での再発行が可能です。

必要書類

  • 『給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書』兼『年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書』
  • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(借入先金融機関から毎年秋頃送付されてきます。)

住宅ローン控除と住民税の関係

住宅ローン控除は所得税だけの話ではありません。場合によっては住民税からも控除されます。

所得税から控除しきれない場合に減税

住宅ローン控除の金額が所得税額よりも大きかった場合には、その控除しきれなかった金額は住民税から控除されます。住民税からの控除額は、次の算式により計算されます。

  • 個人住民税の住宅ローン控除額=所得税における住宅ローン控除可能額-住宅ローン控除適用前の前年の所得税額

この場合においては、市町村への特別な届け出などは必要ありません。税務署へ提出した確定申告書や、勤務先が市町村へ提出する給与支払報告書の内容から自動的に計算され、控除を受けることができます。

総務省|所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方

医療費控除で減税

住宅ローン控除は大きな節税効果があり、所得税が全額返ってくるという人も少なくないでしょう。

そのため、医療費控除を受けても意味がないと思うかもしれませんが、決してそうではありません。

その理由は先述した通り、控除しきれなかった住宅ローン控除額は、住民税から控除されるからです。医療費控除を受けると課税所得が減り、算定される所得税額が低くなります。

つまり、そもそもの所得税額を少なくすることで、所得税から控除しきれない住宅ローン控除額が増え、その分住民税が軽減されるのです。

住宅ローン控除額が所得税額より大きくなる人は、医療費控除によってより節税できるという仕組みになっています。

医療費控除について

医療費控除とは、納税者本人や納税者と生計一である配偶者、その他親族の医療費を納税者が支払った場合に、次の算式により計算した金額が所得控除となる制度です。

  • (その年中に支払った医療費の額-保険金などで補てんされる金額※1)-10万円※2

※1その給付の目的となった医療費の額を限度とし、支払った医療費よりも補てん金額のほうが大きかった場合は、その差額は切り捨てます。他の医療費からは差し引く必要はありません。

※2その年分の総所得金額等が200万円未満の人は、総所得金額等の5%相当額となります。

詳しくはこちらをご確認ください。

医療費を支払ったとき(医療費控除)|所得税|国税庁

医療費控除の対象となる医療費|所得税|国税庁

まとめ

住宅ローン控除は、初年度は確定申告が必要になります。税制に詳しくない場合は、確定申告という言葉だけで億劫になるかもしれません。

しかし、近年マイホームを購入した人であれば、ほぼ全ての人が適用を受けている制度です。

その分、多くの人が適用を受けやすいように、手続きや計算方法なども非常に簡単でわかりやすくなっています。難しい場合には、税務署で相談すればすぐに教えてもらえます。

住宅ローン控除の控除額は非常に大きいため、適用の受け忘れは避けたいものです。今年マイホームを購入した人は、年が明けたら忘れないうちに確定申告をするようにしましょう。

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この記事の監修者

明治大学出身。上場保険代理店にて1年目新人賞、2年目社長賞受賞後にFPとして独立。これまで約2,000人と面談、プランニングを手掛ける。一人ひとりの資産設計の参謀として、お金の貯め方・守り方・増やし方などをアドバイスしている。 掲載メディア:ゼクシィ、Lifehacker、みんなのおかねドットコム、RAINBOW Town FM、他

消費税、住民税、所得税、相続税、固定資産税など税金は沢山あり、支出と含めて計算しなければ家計を 圧迫するものです。

税金を考慮した将来の家計を立てなければ、住宅の購入、保険の加入はしにくいものです。 ライフプラン・家計簿を作成して、長期的に管理しましょう!

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