相続税節税にアパート経営は有効
現金を所有したまま死亡してしまうと、所有金額そのままが相続財産評価額とされ、相続税の計算対象となります。
そのため、相続税対策としてアパートやマンションなどの賃貸住宅を建築し、経営することです。では、なぜアパート経営が相続税節税に繋がるのかみていきましょう。
不動産評価が下がるから節税になる
相続税を計算する際にはまず財産評価をし、相続した財産金額に応じて税金が課されます。また、もし財産の中に建物がある場合は、その評価は固定資産税評価額により計算されます。
アパートを建設した場合の固定資産税評価額は、建物の実際の購入価格とは異なり、一般的にその5～7割程度となります。
そして、賃貸にすることで、借家権割合（※1）30％（全国一律）が考慮され、更に評価額が下がります。建物の評価額は次の算式により計算されます。
- 建物の評価額＝固定資産税評価額×（1-借家権割合30％×賃貸割合※2）
※1：借家権割合とは、大家さんから建物を借りる権利である借家権の割合のことを言います。
※2：賃貸割合とは、賃貸建物の総部屋数のうち、入居者で埋まっている部屋数の割合を言います。満室であれば100％ということになります。
土地から買っても節税になる
土地の財産評価は路線価（※3）に基づき計算されます。一般的に路線価は、実際の取引価格の8割程度に設定されているので、現金で所有しておくより相続財産評価額を下げることができます。
また、その土地を賃貸用に利用していれば借地権割合（※4）が考慮されます。土地の評価額は次の算式により計算されます。
- 土地の評価額＝路線価による評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
さらに、『小規模宅地等の特例』の適用要件に該当すれば、貸付事業用宅地等として限度面積まで50％減額されます。
※3：路線価とは、相続税や贈与税を計算する際の土地の財産評価に使用される基準のことです。その道路に接している一般的な宅地の1平方メートル当たりの評価額のことを言います。
※4：借地権割合とは、土地が借地である場合の借地権の割合のことです。
相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜財産の評価｜国税庁
アパート経営のメリット
それでは具体的に、アパート経営にはどのようなメリットがあるのか、みていきましょう。
一番のメリットは節税
相続税対策としてのアパート経営は、現金をそのまま相続財産とするよりも、大きく評価額を下げることができ、節税に大きな効果があります。
仮に、1億円で賃貸アパートを購入した場合は、建物の固定資産税評価額は5,000万円～7,000万円となります。さらに、これに借家権割合30％（賃貸割合は100％とします。）が考慮され、相続財産評価額は3,500万円～4,900万円程度まで減額されます。
現金を1億円所有している場合に比べて、50％以上も評価額が少なくなることが分かります。
また、最終的な相続税額は、相続財産1億円である場合は2,300万円、相続財産5,000万円である場合800万円となり、アパート経営は1,500万円もの節税に繋がるのです。
定期的に賃料収入が入る
相続税対策にアパートを建てたら、そこで終わりではありません。その後は毎月定期的に賃料収入が入ってくるようになります。相続税が節税できたうえに、新たな現金収入が生まれるのです。
しかし、ここで注意しておくことのは、その賃貸収入をそのまま手元に残してしまうと、相続発生の際にそこに課税されてしまうことです。そのため、贈与税の基礎控除の範囲内で、生前贈与されることをおすすめします。
不動産の価値は比較的安定する
不動産の価格は、株などの金融商品よりも安定して推移するので、不動産投資は長期に及ぶ手堅い投資となります。
アパート経営のデメリット
メリットの大きいアパート経営による節税ですが、メリットがあれば当然デメリットも存在します。
一般的には借金して建築する
ローンを組んでアパートを建築した場合、その借金を相続人に遺してしまうことになります。また、賃貸収入が思ったより入らなかった場合には、ローンの返済が滞ってしまうことも考えられます。
大きな借金をして建築する場合には、慎重な判断が必要です。
空室のリスクがある
アパート経営による相続税節税の前提は、あくまでも賃貸需要がある場合です。
建物や土地の評価額を計算する際には、賃貸割合が考慮されます。これはアパートが満室である場合には100％ですが、半分空室である場合には50％となります。
よって、空室が多くなるほど評価減できる幅が小さくなってしまい、節税の効果も小さくなってしまいます。
まとめ
相続税対策としてアパート経営は、大きな節税効果があり、実際に行っている人も数多くいます。しかし、不動産を持つということは、それなりのリスクを抱えることにもなります。
実際に行う場合には、目の前の相続税のことだけではなく、長期的なアパート運用プランも立てなければなりません。
よって、不動産会社の営業マンの話に気軽に乗るのではなく、税理士やライフプランナーなどの専門家に相談し、確実な節税と投資を行うようにしましょう。
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