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固定資産税の計算の仕方は?戸建の場合の計算方法をマスターしよう

不動産を購入すると、毎年固定資産税という税金を納めなければいけません。せっかく一戸建を購入したのに、毎年こんなにお金がかかるなんて知らなかった、ということにならないように、戸建の固定資産税の仕組みや計算方法について知っておきましょう。

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この記事の目次

固定資産税の計算方法とは

固定資産税は一度に計算できるわけではありません。土地と建物に分けて計算をしてそれを合算した金額が納税額になります。

計算はその固定資産がある各市町村が行っており、計算方法は全国共通です。

固定資産税とは

固定資産税とは固定資産にかかる税金のことで、市町村が毎年1月1日に土地や家屋を所有している人に課税します。固定資産税は一括または4分割で納税します。

固定資産とは土地や家屋、償却資産を指します。償却資産とは、法人や個人事業主が所有するパソコンや事務机などの備品や工場の機械などを言いますが、個人の場合は土地と家屋が固定資産税がかかる主な対象です。

なお、確定申告書に記入する償却資産として自動車がありますが、自動車は自動車税を納税するため固定資産税の対象にはなりません。

土地と家屋は分けて計算する

固定資産税は一括して計算できるわけではなく、土地と家屋で別々に計算をして、それを合算した金額を納税しなければいけません。固定資産税の計算方法は以下になります。

納める額

○土地
課税標準額(「土地の課税標準額の算出方法」参照)× 税率1.4%

○家屋、償却資産
課税台帳に登録されている価格 × 税率1.4%

出典:東京都主税局<税目別メニュー><固定資産税(土地・家屋)・都市計画税>

土地も家屋も、もとになる金額に1.4%かけた金額が固定資産税額となりますが、土地と家屋では計算のもとになる金額の出し方が違います。続いてそれぞれの計算方法を見てみましょう。

土地の固定資産税の計算式

土地の計算は、土地の『課税標準額』に1.4%をかけることで求められます。

例えば課税標準額が600万円だとすると

600万円×1.4%=8万4,000円となります。

ここで注意が必要なのは、土地の場合は『固定資産税評価額』と計算に使う『課税標準額』は違う、という点です。固定資産税評価額とは、文字通り固定資産を評価した価格で、固定資産課税台帳に登録されているものです。

課税標準額とは課税するときに用いる価格で、通常は固定資産税評価額より安くなります。土地の固定資産税には住宅用地の特例という軽減措置があり、一定条件をクリアすれば1/6になったり、1/3になったりするためです。

固定資産税評価額をもとに計算をすると、固定資産税が高くなるため注意が必要です。特例についての詳細は後述する減額の仕組みの項目に記載します。

家屋の固定資産税の計算式

家屋の固定資産税額は土地の固定資産税額の計算より簡単です。家屋の場合、課税標準額と固定資産税評価額が一致します。そのため、固定資産課税台帳に記されている価格に1.4%をかければ算出できます。

固定資産税評価額は台帳以外にも、送られてくる固定資産税の納付書でも確認することができます。

固定資産評価額を1,000万円とした場合の計算は

1,000万円×1.4%=14万円となります。

固定資産税は減額できる

固定資産税は住宅用地の特例という減額の仕組みがあり、実際の固定資産税評価額から減額して算出することができます。土地、家屋ともにあり、計算方法が違います。それぞれ詳しく見てみましょう。

土地の固定資産税、減額の仕組み

住宅用地の特例では土地の場合、その規模により減額されます。

土地には小規模住宅用地と一般住宅用地の2種類があります。小規模住宅用地とは住宅用地が200平方メートル以下の土地のことで、一般住宅用地はそれ以外の土地を指します。

区分 固定資産税
小規模住宅用地 住宅用地で200平方メートル以下の場合 価格×1/6
一般住宅用地  小規模住宅用地以外の住宅用地 価格×1/3

東京都主税局<都税Q&A><都税:固定資産税(土地・家屋)・都市計画税>

固定資産税評価額がどちらも600万円とした場合、小規模住宅用地では

600万円×1/6×1.4%=1万4,000円

となり、一般住宅用地では

600万円×1/3×1.4%=2万8,000円

となります。

建物の固定資産税、減額の仕組み

家屋の場合は新築の物件のみに期間限定で減額されます。期間は変更されることがありますので、その都度確認が必要です。現在は平成30年3月31日までに新築で建てられた家屋が対象です。以下の表のような数値で軽減されます。

以下の期間、120平方メートル以下の部分にかかる固定資産税は1/2に軽減されます。

3階建以上で耐火構造、準耐火構造物件 新築後5年間
上記以外の一般住宅 新築後3年間
認定長期優良住宅 新築後5年間


東京都主税局<都税Q&A><都税:固定資産税(土地・家屋)・都市計画税>

構造によって計算方法が違う?

家屋の評価額は、総務省の定める固定資産評価基準に基づいて決められます。

家屋に関しては登記簿上の種類や構造ではなく、実際に家屋を調査して決められますので、登記簿などに記載してある物件の情報をもとに割り出すことはできません。

実際の評価の仕方は、同じ資材や構造で再建築した場合にいくらで建築できるか、という点から算出し、そこから経過年数を考慮して割り出します。

そのような経緯で決められるため、構造によって評価額が違ってきますが、計算方法は変わりません。

マンションの固定資産税の計算

同じ家屋でも戸建とマンションでは同じ場所、同じ規模でも固定資産税は違ってきますが、計算方法は同じです。

戸建と比較した場合、建物と土地の比率が違うので、建物の評価はマンションのほうが高く設定されます。同じ場所に建てられた同じ分譲価格の戸建とマンションがあった場合、家屋の固定資産税評価額はマンションのほうが高くなります。

固定資産税以外にもかかる税金

固定資産を所有していると、納税義務があるのは固定資産税だけではありません。都市計画税も条件によっては納税しないといけない人もいます。最後に都市計画税について見てみましょう。

都市計画税も納税義務がある

都市計画税とは固定資産税と同じように固定資産を所有している人が納税する税金です。都市計画税も地方税といって市町村が管轄しますので、都市計画税の納付書に納付額が記載されて送られてきます。

ただ、都市計画税は固定資産を持っている人すべての人が対象になるわけではありません。固定資産の場所が市街化区域にある場合のみ対象になります。

つまり、市街化区域の場所でなければ納税する必要はありません。自分の固定資産の場所が市街化区域になるかどうかは、その地域の役所に聞けばすぐにわかりますし、ホームページに掲載している市町村も多くあります。

まとめ

固定資産税の計算式は思ったより簡単なことがわかりました。ただ、気をつけたいのは条件によっては特例があることと、都市計画税も納税しなければいけない場合があるということです。

そのあたりが確認できれば、計算方法はそんなに難しくはありませんので、戸建を購入する前にはご自身で計算してみてください。

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この記事の監修者

明治大学出身。上場保険代理店にて1年目新人賞、2年目社長賞受賞後にFPとして独立。これまで約2,000人と面談、プランニングを手掛ける。一人ひとりの資産設計の参謀として、お金の貯め方・守り方・増やし方などをアドバイスしている。 掲載メディア:ゼクシィ、Lifehacker、みんなのおかねドットコム、RAINBOW Town FM、他

消費税、住民税、所得税、相続税、固定資産税など税金は沢山あり、支出と含めて計算しなければ家計を 圧迫するものです。

税金を考慮した将来の家計を立てなければ、住宅の購入、保険の加入はしにくいものです。 ライフプラン・家計簿を作成して、長期的に管理しましょう!

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