土地にかかってくる相続税
相続や遺贈により土地を譲り受けた場合、一体どれほどの相続税がかかってくるのでしょうか。
それではまず、土地の金額はどのように計算されるのか及びその評価額をもとにして相続税はどのように計算されるのかご説明いたします。
土地の評価方法
- 路線価方式
- 土地の基本的な評価方法で、土地に路線価が設定されている場合には、路線価方式で計算します。路線価と面積を元にして、その土地がどのように道路に面しているのか、その土地の奥行、その他様々な土地の状況を考慮し計算する方法です。
- 倍率方式
- 路線価が設定されていない場合に適用される評価方法で、固定資産税評価額に国税庁が定める一定の倍率を乗じて計算する方法です。
相続税路線価とは、相続税や贈与税を計算する際の宅地の財産評価に使用される基準のことで、路線価が設定された道路に接している一般的な宅地の1㎡当たりの評価額のことをいいます。
相続税の計算方法
相続税は相続財産評価額の合計から、基礎控除額を差し引いた残額に対して税率が乗じられ計算されます。
基礎控除額は、『3,000万円＋600万円×法定相続人の数※』により計算されます。よって誰でも最低3,600万円までの財産であれば相続税はかからないということになります。
※法定相続人とは、民法に定められた相続人になれる人のことをいいます。
相続税率は次の通り課税財産の額により異なります。
| 各人が取得した課税財産総額 | 税率 | 控除額 |
| ～1,000万円 | 10％ | 0 |
| 1,000万円超～3,000万円 | 15％ | 50万円 |
| 3,000万円超～5,000万円 | 20％ | 200万円 |
| 5,000万円超～1億円 | 30％ | 700万円 |
| 1億円超～2億円 | 40％ | 1,700万円 |
| 2億円超～3億円 | 45％ | 2,700万円 |
| 3億円超～6億円 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超～ | 55％ | 7,200万円 |
土地の相続税対策に使える特例
土地の評価額や納税額には適用条件を満たすことで適用できる制度があります。
ここではその代表的な特例である『小規模宅地等の特例』と併用することでより効果的になる『賃貸』についてご紹介いたします。
小規模宅地等の特例
この制度はどのようなものなのでしょうか。またその適用条件や必要書類について見てみましょう。
小規模宅地等の特例とは？
遺産の中に被相続人や被相続人と生計を一とする家族が住む為または事業を行う為に使っていた土地があり、かつ一定条件を満たす場合に適用を受けることができる制度です。
この制度の適用を受ければ、評価額を限度面積まで最大8割減額することができますので、評価額が減額された分相続税も減額することができます。
限度面積と減額割合（相続開始日が平成27年1月1日以後である場合）
| 限度面積 | 減額割合 | |
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80％ |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50％ |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
限度面積と減額割合（相続開始日が平成26年12月31日までである場合）
| 限度面積 | 減額割合 | |
| 特定居住用宅地等 | 240㎡ | 80％ |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50％ |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
出典：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例） 国税庁
上記でご紹介した通り、相続税は相続財産の評価額に税率を乗じて算出されますので、評価額自体を減額することができ、基礎控除以下となれば相続税がかからなくなります。またかかる場合でも大きく相続税を減らすことができます。
宅地の適用条件
全ての宅地に共通するこの特例の適用を受ける為の条件は以下の通りです。
- 被相続人等の居住用または事業用に使われていた宅地であること。
- 建物または構築物の敷地の為に使われていること。
- 贈与により取得した宅地で、相続の開始前3年以内のものでないこと及び相続時精算課税の適用を受ける宅地でないこと。
- 相続税申告書に小規模宅地等の特例の適用と受ける旨、その他一定の書類を添付すること。
宅地別の詳細な適用条件につきましては国税庁ホームページよりご確認ください。
適用を受ける為に必要な書類
この特例の適用を受ける為には、その宅地が適用対象になる証明を提出する必要があります。
必要書類は次の通りです。
- 相続税申告書（この特例を受ける旨の記載）
- 小規模宅地等に係る計算の明細書
- 遺言書の写し又は遺産分割協議書の写し
- 住民票の写し
- 戸籍謄本
- 全相続人の印鑑証明書
以上の他、その宅地等の種類やその宅地等を相続したのが誰なのかによって、追加で必要な書類がある場合がありますので注意してください。
賃貸建物を建てて貸す
更地の土地を保有している場合には、その土地にアパートなどの賃貸物件を建てて人に貸すことにより更に評価額を減額することができます。
これは土地と建物を賃貸に出すことで貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けることができ、更に借地権割合、借家権割合、賃貸割合が考慮される為です。
節税額の具体例
それでは実際にどの位の節税額になるのでしょうか。具体的な数字を入れて計算してみましょう。
小規模宅地等の特例
特定居住用宅地等に該当する土地100㎡、5,000万円の場合、
5,000万円×（100％－80％）＝1,000万円
となり、適用を受けた場合には4,000万円も評価額が下がります。相続税の最低税率は10％ですので、少なくとも400万円以上の節税に繋がることが分かります。
賃貸建物を建てて貸す
貸付事業用宅地等に該当する土地100㎡、5,000万円、借地権割合70％、借家権割合30％、賃貸割合100％（満室と仮定）の場合、
5,000万円×（1－70％×30％×100％）＝3,950万円
3,950万円×（100％－50％）＝1,975万円
となり、単純に小規模宅地等の特例の適用のみ受けた場合に比べて借地権割合、借家権割合、賃貸割合を考慮する分、評価額が3,025万円下がります。相続税の最低税率は10％ですので、少なくとも300万円以上の節税に繋がることが分かります。
まとめ
相続することとなる財産に土地が含まれる場合、小規模宅地等の特例の適用の有無、更地の場合と賃貸物件が建っているかどうかとでは相続税額が大きく変わってきてしまいます。
しかし上手に評価額を減額する為には複雑な条件や計算があったり、適用条件を満たす宅地等が複数ある場合にはどの宅地に適用させるかなどの判断も必要となってきます。
この特例を賢く使う為には税理士などの専門家の知識が必須となってくるでしょう。
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