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相続税対策にも。ローン控除や非課税制度を活用してお得に住宅購入

人生の三大支出といわれている中の1つが、住宅取得にかかる資金です。少しでもお得に取得する方法を考えている方に必見です。住宅取得の際に利用できる控除や非課税制度は、相続税対策にも有効です。この2つの制度についてわかりやすく解説していきます。

この記事の目次

住宅ローン控除とは

まずは、住宅ローン控除についてです。住宅ローン控除の正しい名称は、住宅借入金等特別控除といいます。

この制度は、住宅ローンを組んで住宅を購入したり、増改築をした場合に、年末のローン残高に1.0%を掛けた金額について、税額控除を受けられるものです。

この住宅ローン控除の中身をみていきましょう。

住宅ローン控除の内容

平成26年4月からの消費税引き上げに伴い、制度の内容も大幅に改正されました。

居住年 ローンの年末控除残高限度額(一般住宅) ロ-ンの年末控除残高限度額(認定住宅) 控除率 控除期間
平成26年3月まで 2,000万円 3,000万円 1.0% 10年間
平成26年4月から平成33年12月 4,000万円 5,000万円 1.0% 10年間

認定住宅とは、省エネ機能など一定の基準を満たした住宅のことです。

また、所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税から控除することができます。平成26年4月から平成33年12月に居住の方は、年間13.65万円まで控除できます。(平成26年3月までは年間9.75万円まで)

住宅ローン減税制度の概要|すまい給付金

適用を受ける条件とは

住宅ローン控除の適用を受ける主な条件は以下となります。

  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

合計所得金額とは | 税理士なら港区の税理士法人インテグリティ

  • ローンの返済期間が10年以上であること
  • 住宅の床面積が50㎡以上で、半分以上を住まいとすること
  • 住宅取得より、6カ月以内に居住を開始すること

より詳しい内容については、下記のリンクをご参照ください。

住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)|所得税|国税庁

ローン残高額の1.0%を10年間還付されるので、長い目でみると数百万円単位のお金を受け取ることが出来て、還付金をローンの返済などにあてることもできます。

住宅ローン控除の適用方法

次は、住宅ローン控除の手続きについてです。

手続きの流れ

住宅ローン控除は、入居開始した年の収入の申告を行う翌年の確定申告で、税務署に必要書類を提出します。

所得税の申告期間は、翌年の2月16日から3月15日までですが、住宅ローン控除等は還付申告なので、翌年1月1日から5年間提出することができます。

確定申告の内容が住宅ローン控除のみの方は、早めに行なうことで混雑を避けることができ、還付金も早く受け取ることができます。

また、給与所得者の場合、2年目以降は勤め先にローンの残高証明書を提出することで、年末調整で控除を受けることができます。

還付申告|所得税|国税庁

適用を受けるときの注意点

適用を受ける際に気を付けることは、取得した住居が中古住宅だった場合、現行の耐震基準を満たしていなければいけません。よって、耐火建築物であれば築25年以内、耐火建築物でなければ築20年以内のものと定められています。

住宅を取得した年から、転勤などやむを得ない事情により、適用住宅に居住できなくなった場合は、引き渡しの日から半年以内に同居家族が住んでいれば、適用は可能となります。

繰り上げ返済を行なう場合、返済期間がローン返済開始から10年未満になってしまうと、その時点で適用は受けられなくなりますので注意が必要です。

住宅取得に使える非課税の制度

次は、住宅取得の際に使える非課税制度についてのご紹介です。現在使える非課税制度は、基礎控除、相続時精算課税、住宅取得資金の贈与、贈与税の配偶者控除の4つになります。

それぞれ受けられる条件が異なりますので、下記を参考にご確認をお願いします。

4つの非課税制度について

  1. 基礎控除
  2. 相続時精算課税
  3. 住宅取得資金の贈与
  4. 贈与税の配偶者控除

基礎控除は、年間110万円までは非課税で贈与を受けられる制度です。

相続時精算課税は、贈与を受ける際、贈与税を軽減して相続時に贈与分と相続分を合算する制度です。利用すると、2,500万円まで非課税となります。(超えた分は20%を加算)

住宅取得資金の贈与は、直系尊属(直系の親族の親や祖父母など)から子や孫へ、住宅取得資金の贈与を受けた場合に、一定の金額まで非課税になります。

贈与税の配偶者控除は、婚姻期間が20年以上の配偶者から居住用の不動産、または居住用の不動産を取得するための金銭の贈与があった場合、最高2,000万円まで控除が受けられる制度です。

非課税制度の主な要件について

次は、非課税制度それぞれの適用を受ける主な条件についてみていきます。

基礎控除

基礎控除を受ける側(受贈者)は、複数から贈与を受けても、非課税になる額は合計で110万円までとなります。

ただし、毎年100万円ずつ、10年間贈与されることが約束されていた場合などは、定期給付金契約(一定期間、定期的にお金を受け取る契約)に関する権利の贈与があったとみなされ、贈与税がかかります。

贈与税がかかる場合|贈与税|国税庁

相続時精算課税

相続時精算課税の対象者は、満20歳以上の子と孫です。本来、この制度を利用する場合は、満60歳以上と定められていますが、住宅取得の贈与の際は、60歳未満でも可能です。

また、住宅取得の場合は、贈与を受けた翌年の3月15日までに、住宅を取得していなければなりません。

上記の通り、この制度は相続時に贈与分も支払うようになります。相続税対策として利用する場合は、贈与財産が今後価値が上がる不動産などであれば、効果が期待できます。

相続時精算課税選択の特例|贈与税|国税庁

住宅取得資金の贈与

平成29年中に、贈与があったときの一般住宅の非課税限度額は700万円ですが、省エネなどの基準を満たした住宅は、1,200万円までとなります。対象の受贈者は、満20歳以上で、贈与を受けた年の所得金額が2,000万円以下であることが条件です。

その他の主な要件は、以下となります。

  • 床面積の半分以上が居住用であること
  • 耐火建築物の場合は、築後25年以内であること(それ以外は築後20年以内)
  • 贈与を受けた翌年の3月15日までに居住を開始していること

住宅取得等資金の贈与を受けた場合|贈与税|国税庁

贈与税の配偶者控除

主な要件は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住を開始していることです。名称通り、配偶者のみの適用で、子や孫は対象外です。また、同じ配偶者からの贈与については一度しか適用を受けることができません。

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除|贈与税|国税庁

節税効果について

効果的な相続税対策は、生きているうちに財産を減らしておくことです。そうすることによって、相続税時に課税される税金が減ります。

基礎控除と住宅取得資金の贈与は、複数への贈与が可能なので、一度に多額の財産を減らすことができます。

また、併用が可能な非課税制度もあります。可能な組み合わせは、基礎控除と配偶者控除(配偶者控除のリンクをご参照ください)、相続時精算課税と住宅取得資金の贈与の2点です。この2点を併用することによって、相続税対策の効果を発揮します。

 相続時精算課税制度と住宅取得等資金の非課税制度|三井不動産リアルティ株式会社

相続税の控除で節税をする。相続税の計算方法と必須知識とは

制度の手続き方法

次に、非課税制度をうけるための手続きについてです。

申告方法と必要書類

贈与税の非課税制度を受けるには、申告書の提出が必須となります。申告書の提出義務者は、贈与を受けた人となります。

申請書以外の必要書類に関しては、非課税制度ごとに異なります。下記の国税庁のサイトに、制度ごとの必要な書類の記載がありますので、ご確認をお願いします。

【贈与税の申告等】|確定申告期に多いお問合せ事項Q&A|国税庁

また、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までが提出期間となっており、提出先は、受贈者の住所地の所轄税務署になります。

申告の際に気を付けること

基礎控除は、110万円以下の場合は申告不要ですが、住宅取得資金の贈与、相続時精算課税、贈与税の配偶者控除は、納付額が0円でも申告が必要です。

万が一、申告をしなかった場合は、本来払わなくてよい贈与税が課税されることになるので、注意が必要です。

まとめ

住宅ローン控除と住宅取得時に利用できる非課税制度について述べていきました。ローン控除を利用すると、お得に住宅を購入することができます。

加えて、非課税制度の適用も受けるとさらに住宅購入資金を抑えられ、相続税対策も可能となります。適用可能な制度は、上手に活用して住宅取得を目指してください。

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この記事の監修者

明治大学出身。上場保険代理店にて1年目新人賞、2年目社長賞受賞後にFPとして独立。これまで約2,000人と面談、プランニングを手掛ける。一人ひとりの資産設計の参謀として、お金の貯め方・守り方・増やし方などをアドバイスしている。 掲載メディア:ゼクシィ、Lifehacker、みんなのおかねドットコム、RAINBOW Town FM、他

消費税、住民税、所得税、相続税、固定資産税など税金は沢山あり、支出と含めて計算しなければ家計を 圧迫するものです。

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