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固定資産税の評価は建物なら築年数がポイント。軽減措置も解説

固定資産税は、土地や建物を評価して算定する固定資産税評価額をもとに、各市町村が決めます。本記事では、建物を中心に評価額の算出方法や、築年数と評価額の関係などを解説します。また、固定資産税の軽減措置も確認しておきましょう。

この記事の目次

固定資産税評価額とは

『固定資産税評価額』とは、市町村が固定資産税の計算に使う土地・家屋などの評価額(適正な時価)です。総務省が定める『固定資産評価基準』に従い算出します。

土地の評価額は、地価公示価格などの7割程度を目安に面積や形状、道路からの奥行などを考慮して、市町村長(東京23区は東京都知事)が決める価額です。家屋は、『再建築価格(※)』をもとに求めます。

(※再建築価格とは、課税対象の建物と同じものを、評価の時点で同じ場所に新築する場合に要する建築費を想定した価格です)

3年ごとに見直しがある

固定資産税評価額は適正な時価とされており、本来であれば毎年見直すのが望ましいでしょう。しかし、固定資産は膨大にあり、毎年の見直しは実務的に不可能です。よって、3年ごとに評価額を見直す『評価替え』が行われます。

直近では、平成30年度に評価替えがありました。次回は令和3年度です。ただし、地価の下落時など、評価額の据え置きが適切でない時は簡易な方法での見直しがあります。

固定資産の評価替えとは何ですか? - 東大和市公式ホームページ

建物の相続税評価額と同一

土地・家屋の評価額には、固定資産税評価額のほかに『相続税評価額』があります。相続または贈与によって取得した土地・家屋の評価額をいい、相続税・贈与税の計算に使うものです。

家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額に1.0をかけて計算します。つまり、相続税評価額と固定資産税評価額は同じ額です。

No.4602 土地家屋の評価|国税庁

固定資産税の計算方法

固定資産税は、土地と建物で別々に課税されます。計算式は以下の通りです。

  • 固定資産税=固定資産税評価額×税率(標準税率1.4%)

例えば、100平方mの土地の評価額を1500万円、その土地に建てられた家屋の評価額を1200万円としましょう。この場合の固定資産税は、次の通りです。

  • 土地:1500万円×1.4%=21万円
  • 家屋:1200万円×1.4%=16万8000円

建物の固定資産税を算出する

新築の家屋に対しては、『家屋実地調査』が行われます。役所の職員が家屋を訪れ、屋根・天井・基礎・内外壁の建築資材や、バス・キッチンなどの建築設備などを評価し、再建築価格を算出します。

求めた再建築価格に『経年減点補正率』をかけて家屋の評価額を算出し、所定の税率をかけて固定資産税を算出する仕組みです。

築年数による建物の劣化も評価額に反映

家屋の評価額は、以下の計算式で算出しましょう。

  • 家屋の固定資産税評価額=再建築価格×経年減点補正率

通常、家屋は築年数の経過により損耗が生じ、価額が減少します。その減価を評価額に反映させるための補正の割合が、経年減点補正率です。固定資産評価基準において、建物の構造・種別ごとに示されています。

経年減点補正率は築年数を重ねるごとに低くなり、家屋の評価額は下がる仕組みです。ただし、再建築価格の20%より下がることはありません。

中古住宅の固定資産税評価について

中古住宅は増改築などをしなければ、家屋調査はありません。基準年度(評価替えを行う年度)の前年度の再建築価格に、『再建築費評点補正率(※1)』をかけて家屋の再建築価格を算出し、経年減点補正率をかけて評価額を求めます。

しかし、建築確認申請が必要な大規模なリフォーム・増改築などを行うと家屋調査の対象になり、評価額が上がる場合があるでしょう。例えば、増築して床面積を広げる、あるいはスケルトンリフォーム(※2)・建て替えを行うなどのケースです。

建築確認申請が必要ない水回り・外壁・屋根などのリフォームは、自治体が知っても必要な補修とみなされ、評価額が上がることはありません。

(※1:再建築費評点補正率とは、評価替えから3年間の建築物価の変動を反映させるための補正割合です)

(※2:スケルトンリフォームとは、住宅の骨組み以外を丸ごと変える大掛かりなリフォームです)

固定資産税が軽減される主な特例

固定資産税の主な特例を見てみましょう。

小規模宅地の特例

1月1日時点で住宅用地として利用されている土地は、固定資産税が軽減されます。住宅用地とは、住宅やアパートなどの人が居住する建物の敷地として使われている土地です。

住宅用地は『小規模住宅用地』と『一般住宅用地』に分けられ、以下の特例が適用されます。

 住宅用地の種類  特例の内容
小規模住宅用地(住宅用地の200平方m以下の部分) 評価額 ×1/6
一般住宅用地(住宅用地の200平方mを超える部分) 評価額 ×1/3

例えば、350平方mの住宅用地であれば、200平方m以下の部分が小規模住宅用地、残りの150平方mが一般住宅用地です。

新築に対する特例

新築された住宅が以下の要件を満たすと、120平方mまでの部分に相当する固定資産税が、一定期間1/2に減額されます。

  • 居住部分の割合が1/2以上である
  • 居住部分の床面積が50平方m以上280平方m以下である

特例の適用期間は、以下の通りです。

新築住宅 軽減期間
一般の住宅 新築後3年間
3階建て以上の耐火構造住宅・準耐火構造住宅 新築後5年間

まとめ

建物の固定資産税は、通常、築年数を重ねるごとに下がります。しかし、特例の対象である新築住宅の場合は、適用期間の終了後は本来の税額に上がり負担が増えるでしょう。

また、大掛かりな増改築なども、固定資産税が増える要因になる場合があります。事前に確認しておきましょう。

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