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固定資産税の相場はいくら?計算方法やケース別のまとめ

マンションや戸建住宅を購入した人は、翌年から固定資産税を納めなくてはなりません。納付額がいくらくらいになるのか、あらかじめ相場を知ることはできるのでしょうか。固定資産税の計算方法や相場について理解しておきましょう。

この記事の目次

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固定資産税はどのくらいが相場?

住宅や土地、設備といった流通や消費を目的としていない資産のことを、『固定資産』といいます。

固定資産を取得すると、取得の翌年から毎年『固定資産税』を納めなくてはなりません。固定資産税とは、どのような税金なのでしょうか。

<都税Q&A><都税:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)> | 東京都主税局

固定資産税とは

固定資産税とは、固定資産所在地の市区町村がその年の1月1日に固定資産の所有者に対して課税する税金です。東京23区内のみ、東京都が固定資産税を課税します。

市区町村が実施する、福祉サービスや都市整備といった行政サービスにかかる費用を徴収するのが目的の税金です。

固定資産税額は、固定資産の種類や状態などで税額が大きく変わるため、具体的な相場のデータはありません。納税通知書で確認するのが確実ですが、早めにある程度の税額を把握したい場合は、不動産屋に確認するか、自分で計算してみましょう。

固定資産税の計算式

固定資産税額は、以下の式で計算します。

  • 固定資産税額=固定資産税課税標準額×固定資産税率

固定資産税課税標準額とは、固定資産税額の基準となる金額のことで、固定資産税評価額を基に決定されます。基本的には固定資産税評価額と同額ですが、住宅や住宅用宅地には固定資産税課税標準額の軽減措置があり、金額が異なる場合があるので注意が必要です。

固定資産税率は、1.4%が標準税率と定められています。しかし、市区町村によっては税率が異なる場合があるので、固定資産所在地の市区町村の税率を確認しましょう。

評価替え

固定資産の価値は、経年劣化や周辺環境の変化などによって、大きく変わるものです。固定資産の価値が変わったにもかかわらず、固定資産税額が同じでは不公平が生じるため、固定資産税評価額は3年に1回見直し(評価替え)が行われます。

評価替えの年を『基準年度』といい、原則として前回の基準年度から次回の基準年度まで、固定資産税評価額が変更されることはありません。ただし、何らかの要因で固定資産の価値が著しく変化した場合には、基準年度以外の年でも評価替えが行われます。

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税課税標準額を決める基準となる固定資産税評価額は、市区町村が一定の基準に従って固定資産の価額を調査して算出します。

固定資産税評価額の計算方法や確認方法など、固定資産税評価額について知っておきましょう。

額は納税通知書で確認できる

固定資産税評価額は、4~6月頃に固定資産所在地の市区町村から届く『納税通知書』で確認できます。納税通知書が見当たらない場合は、固定資産評価証明書を送ってもらうか、役所で固定資産課税台帳を閲覧しましょう。

固定資産税評価のあらまし

土地の評価額の計算方法

土地の固定資産税評価額は、以下の流れで計算します。

  1. 固定資産税評価額を計算したい土地の地目(※1)を調べる
  2. 土地の面積を調べる(登記簿に登記されている土地は登記簿の地積・登記されていない土地は現状の地積)
  3. 市街化区域(※2)に該当するかを調べる
  4. 市街化区域に該当する場合は『市街地宅地評価法』、該当しない場合は『その他の宅地評価法』で評価する

市街地宅地評価法で土地を評価する場合は、以下の計算式を用います。

  • 市街地宅地評価法による評価額:固定資産税路線価(※3)×土地面積×評点一点当たりの価額

その他の宅地評価法で土地を評価する場合は、対象の土地の近隣にある標準宅地の単価を基準に、標準宅地との差異を比較して評価額を決めます。

(※1.地目とは、土地の使用目的による区分のことです)

(※2.市街化区域とは、すでに市街地となっているか、10年以内に市街地となるよう計画されている土地のことです)

(※3.固定資産税路線価とは、道路に面した標準的な宅地の1㎡あたりの評価額を示すものです。全国地価マップで確認できます)

家屋の評価額の計算方法

家屋の評価額は『再建築価格方式』で計算されます。再建築価格方式とは、評価対象の家屋と同じ家屋を同じ土地に新築したとして、価額を計算する方法です。以下の式で計算します。

  • 家屋の評価額:再建築費評点数×経年減点補正率×評点一点当たりの価額

再建築費評点数とは、評価対象の家屋と同じ家屋を同じ場所に新築した場合の建築費のことです。新築の場合は家屋の実地調査で、新築以外の家屋の場合は以下の式で算出されます。

  • 新築以外の再建築費評点数:基準年度の前年の再建築費評点数×再建築費評点補正率

経年減点補正率は、家屋の経年劣化による減価などを表しており、経年減点補正率基準表で確認できます。評点一点当たりの価額は以下の式で計算した数値です。

  • 評点一点当たりの価額:1円×物価水準による補正率×設計管理費等による補正率

経 年 減 価 補 正 率 表

軽減措置とは

住宅用地や新築住宅などには、固定資産税の軽減措置があります。軽減措置の内容と注意点について把握しておきましょう。

固定資産税・都市計画税|平成31年(2019年)度税金の手引き|三井不動産リアルティ株式会社

住宅用地の特例

取得した土地が『住宅用地』である場合には、『住宅用地の特例』によって固定資産税が軽減できます。

住宅用地とは、居住用の家屋・建物の敷地として利用される土地のことです。住宅用地の特例が適用された場合、固定資産税額は以下の式によって算出されます。

  • 小規模住宅用地(※1)の場合:固定資産税評価額×1/6
  • 一般住宅用地(※2)の場合:固定資産税評価額×1/3

住宅用地の特例を受けるのに手続きは必要なく、市区町村側で処理してくれます。

(※1.小規模住宅用地とは、家屋や建物の敷地のうち200平方m以下の部分を指します)

(※2.一般住宅用地とは、家屋や建物の敷地のうち200平方m超の部分を指します。家屋や建物の課税床面積の10倍が上限です)

固定資産税の住宅用地の特例とはどのようなものですか。

新築住宅の特例

新築住宅にも固定資産税を軽減できる特例があります。対象となるのは2020年3月31日までに新築された、以下のいずれかの新築住宅です。

  • 床面積が50平方m以上280平方m以下の一般的な新築住宅
  • 1部屋の床面積が40平方m以上280平方m以下のマンション
  • 居住部分の床面積の割合が1/2以上、かつその床面積が50平方m以上280平方m以下の新築の併用住宅(※1)

上記に該当すれば、課税床面積の120平方mまでの部分について、固定資産税が1/2に軽減されます。なお、新築住宅の特例も市区町村側で処理してくれるので、特例を受けるための手続きは必要ありません。

建物の軽減措置は期間に注意

住宅用地の特例は、1月1日時点で所有している土地が住宅用地の条件を満たしていれば、毎年適用されます。

しかし、新築住宅の特例が適用されるのは、『新築後3年間』に限られるので注意が必要です。4年目からは通常通りの固定資産税が課税されます。

なお、新築住宅が『3階建以上の耐火構造、または準耐火構造住宅』の場合は、新築後5年間新築住宅の特例が適用されます。

  • 耐火構造住宅:主要構造部に耐火性能があり、窓やドアなどの延焼の危険がある箇所に、火災を遮断する設備がある建物
  • 準耐火構造住宅:耐火構造住宅の条件を満たしてはいないものの、耐火構造住宅に準じた耐火性能がある建物

申請することで受けられる軽減措置

2020年3月31日までに『認定長期優良住宅』を新築した場合は、市区町村に申告すれば固定資産税が軽減できます。認定長期優良住宅とは、長期間良好な状態で使用するための措置を講じた住宅のことです。

申告の期限は住宅を新築した年の翌年1月31日で、一戸建ての場合は新築から5年間、マンションの場合は7年間、固定資産税額が1/2に軽減されます。

また、中古住宅でも所定の条件を満たした改修を行った場合は、改修完了後3カ月以内に税務署に申告することで固定資産税が軽減されます。

  • 省エネ・バリアフリー改修:改修の翌年から1年間、1/3減額
  • 耐震改修:改修の翌年から1年間、1/2減額
  • 重要避難路沿いにある建物の耐震改修:改修の翌年から2年間、1/2減額

新築物件の固定資産税の例

東京都内で新築マンションや一戸建てを購入したとして、固定資産税を計算してみましょう。東京都の固定資産税率は、標準税率通りの『1.4%』です。(住宅用地の特例や新築住宅の特例は考慮せずに計算しています)

都税:固定資産税・都市計画税(土地・家屋) | 都税Q&A | 東京都主税局

都内でマンションを購入した場合

マンションを購入した場合、マンションの共有部分(主にマンションの敷地)と、専有部分(居住部分)の固定資産税が発生します。

共有部分の固定資産税課税標準額が1億円、専有部分の固定資産税課税標準額が3000万円の50戸建てマンションを購入したとして、固定資産税額を計算してみましょう。

共有部分全体の固定資産税額は、1億円×1.4%=140万円です。ただし、共有部分の固定資産税は、マンションの住人全員で分割して負担するため住戸数で割ります。よって、140万円÷50戸=2万8000円が納税額です。

専有部分の固定資産税額は、3000万円×1.4%=42万円となります。よって、このケースの固定資産税額は『44万8000円』です。

都内で一戸建てを購入した場合

一戸建てを購入した場合、借地に建てたのであれば、住宅の固定資産税のみかかりますが、土地も購入した場合は、土地と住宅の固定資産税が発生します。

仮に、固定資産税課税標準額が5000万円の土地と、固定資産税課税標準額が3000万円の住宅を購入したとして、固定資産税を計算してみましょう。

一戸建ての場合、他の居住者と土地の固定資産税を分割することはないので、5000万円×1.4%=70万円がそのまま固定資産税額になります。

住宅の固定資産税は、3000万円×1.4%=42万円です。よって、固定資産税額は『112万円』となります。

注文住宅の課税タイミングは?

注文住宅は、固定資産税の課税のタイミングが複雑です。仮に、年の途中で土地を購入したとしましょう。この場合、その年の土地に対する固定資産税は、もとの土地の所有者に課せられており、購入者には翌年から課税されます。

ただし、所有者変更後の固定資産税をもとの土地の所有者が納めるのはおかしいとして、購入時点からの固定資産税を、もとの土地の所有者に支払うよう求められるのが基本です。

そして、年内に住宅が完成した場合は、翌年から購入者に土地と住宅の固定資産税が課せられます。しかし、翌年1月1日以降に住宅が完成する場合は、土地分の固定資産税のみ課税されます。

中古物件の固定資産税の例

中古物件の固定資産税も計算してみましょう。税率は、標準税率の1.4%とします。(住宅用地の特例や改修した場合の特例は考慮していません)

中古マンションを購入した場合

中古マンションを購入した場合も、やはり土地と建物に対して固定資産税が課せられます。ただし、建物部分に関しては、減価補正率に応じて固定資産税課税標準額を再計算しなくてはなりません。

共有部分の固定資産税課税標準額1億円、専有部分の固定資産税課税標準額3000万円、築10年の非木造50戸建てマンションを購入したとして、固定資産税を計算してみます。築10年の非木造住宅の減価補正率は『0.7397』です。

  • 共有部分の固定資産税額:1億円×1.4%÷50=2万8000円
  • 専有部分の固定資産税額:3000万円×0.7397×1.4%=31万674円

このケースの固定資産税は、共有部分と専有部分を合計して『33万8674円』となります。

経 年 減 価 補 正 率 表

戸建ての中古住宅を購入した場合

戸建の中古住宅を購入した場合はどうなるのでしょうか。固定資産税課税標準額5000万円の土地と、固定資産税課税標準額が3000万円、木造の築10年の戸建住宅を購入したとして、固定資産税額を計算してみましょう。

築10年の木造住宅の非木造住宅の減価補正率は『0.50』です。

  • 土地の固定資産税額:5000万円×1.4%=70万円
  • 建物の固定資産税額:3000万円×0.50×1.4%=21万円

このケースの固定資産税は、共有部分と専有部分を合計して『91万円』となります。

固定資産税をチェックしよう

固定資産税額は、自分で計算しなくても納税通知書を見れば確認できます。納税通知書の見方を覚えておきましょう。

納税通知書の見方

固定資産税の納税通知書は、市区町村によって様式が異なりますが内容は大体同じです。固定資産の所有者の氏名・住所と固定資産税の年税額、各期の納付額と納期限が記載されています。

固定資産税納税通知書のイメージ1

出典:和歌山県新宮市 固定資産税について

固定資産税は第1~4期の全4回で分納するのが一般的ですが、市区町村によっては一括払いも可能です。

どのように固定資産税が計算されたのかを知りたい場合は、納税通知書に添付されている算出明細書・課税明細書を確認しましょう。

軽減措置が適切かをチェック

あってはならないことですが、税額の計算ミスや軽減措置の適用を忘れたなどで、固定資産税額が間違えていることがあります。固定資産税の納税通知書が届いたら、税額に誤りがないか、軽減措置は適切かなどをチェックしましょう。

審査申出と審査請求

固定資産税に誤りがあるときや税額に不服がある場合は、『審査申出』や『審査請求』を行いましょう。

審査申出・審査請求について(固定資産の価格または課税内容に不服がある場合) - 尾道市ホームページ

審査申出とは

審査申出とは、固定資産課税台帳に登録された価格(固定資産税評価額)に不服がある場合に、固定資産評価審査委員会に審査を申し立てることです。

審査申出ができるのは納税者本人のみ、審査申出の対象は固定資産課税台帳に登録された価格に限られます。審査申出を行う場合は、必要事項を記入した『審査申出書』を固定資産評価審査委員会に提出しましょう。

審査請求とは

審査請求とは、納税通知書に記載されている内容に不服がある場合に、市区町村に対して審査を申し立てることです。審査請求を行う場合は、以下の内容を記載した書面を市区町村に対して提出しましょう。

  • 審査請求の年月日
  • 審査請求人の氏名(名称)と住所
  • 審査請求に係る処分の内容
  • 審査請求に係る処分があったことを知った年月日
  • 審査請求の趣旨・理由
  • 処分庁の教示の有無とその内容

書面の様式は自由ですが、どうやって書けばよいのかわからないという人は、テンプレートを利用するとよいでしょう。

東京都主税局<様式>

期間に注意

審査申出・審査請求は、納税通知書を受け取った日の翌日から3カ月以内が期限と定められています。納税通知書が届いたらすぐに内容を確認し、審査申出や審査請求の必要がないかを確認しましょう。

まとめ

固定資産を取得すると、翌年から固定資産税が課せられます。固定資産税額は、固定資産の種類や状態などによって大きく異なるため、相場のデータがありません。

あらかじめ税額を把握しておきたい場合は、不動産屋などに大体いくらになるか聞いてみましょう。固定資産評価額がわかれば、自分で固定資産税額を計算することもできます。

ただし、計算が複雑なので、税額を間違うこともあるでしょう。確実な税額を知りたい場合は、納税通知書が届くまで待つか、税理士などに相談するのがおすすめです。

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