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固定資産税の評価替えとその根拠とは?基準年度と仕組みを解説

固定資産税は、土地・建物などの固定資産を市町村が評価し、その評価額をもとに税額が決められます。本記事では、固定資産の評価方法や税額の計算、評価替えなどをわかりやすく解説し、固定資産税の仕組みを紹介していきます。

この記事の目次

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固定資産税とは

まず、『固定資産税』とは、どんな税金か見てみましょう。

固定資産の所有者が納める税金

固定資産税は、毎年1月1日現在の固定資産(土地・建物など)の所有者が、所在地の市町村に納める税金です。

仮に売買などにより1月2日以降に所有者が変わっても、税金を納める義務は旧所有者(1月1日時点の所有者)にあります。

年度途中で土地などを売買する際には、契約書にて新所有者(購入者)がその年度の税金の一部を納めることを、特約とするケースが多いようです。

上記の所有者は、固定資産課税台帳(※)に登録された所有者を指します。

(※ 固定資産課税台帳とは、土地・家屋の所有者の氏名・住所、固定資産の状況・税額などを記載してある台帳です)

市町村が税額を計算して納税者に通知する

各市町村は毎年4月1日~翌年3月31日までの1年度分の固定資産税を、所定の方法で算出し、4 ~6月頃に納税者に対し『納税通知書』を送付します。

税金は、通知書に記載された期日までに納めなければなりません。通常、年度内に4回に分けて納税するか、あるいは1年分をまとめた前納が可能です。

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固定資産税評価と税率

固定資産税は各自治体が、土地・建物などの評価によって算定した価格をもとに、税額を計算する仕組みです。

固定資産の評価方法

各市町村長は総務大臣が定める『固定資産評価基準』に従い、固定資産を評価しその評価額(『固定資産税評価額』)を基準に固定資産税を算出します。

以下は固定資産評価基準による、土地・家屋に対する評価方法の概要です。

  • 土地:宅地・農地などの地目別に、売買実例価額などをベースに評価額を算出
    (宅地は地価公示価格の7割をめどに評価)
  • 家屋:再建築価格および経年減点補正率などに応じて評価額を算出
    ・再建築価格とは、評価対象家屋と同一の家屋を評価時点においてその場所に新築する場合に必要な建築費
    ・経年減点補正率とは、家屋の建築後の年数の経過に応じて生じる原価を基礎に定めた比率

総務省|地方財政審議会|平成28年度地方財政審議会(8月5日)議事要旨

固定資産税評価額と課税標準額の関係

所得税や法人税など税金の多くは、『課税標準額』に所定の税率をかけて税額を算定します。課税標準額とは、税金を計算する際に基準となる価額のことです。

固定資産税では、固定資産税評価額を課税標準額としており、通常この評価額に税率1.4%をかけて税金を算出します。よって、基本的には、課税標準額と固定資産税評価額は同じです。

しかし、特例として住宅用地では課税標準の軽減措置が設けられており、評価額より低い金額になることを知っておくとよいでしょう。

税額の算出とあわせて、『住宅用地の特例』を見てみましょう。

税額の算出

固定資産税は以下の算式により、計算します。

  • 固定資産税=課税標準額×標準税率(1.4%)

税率は1.4%が基本です。しかし、財政状況の問題などから、1.4%より高い税率を設定している自治体があることを知っておきましょう。

また、住宅・アパートなど人が居住するための建物の敷地に利用されている土地(住宅用地)には、税負担の軽減措置として以下の特例が設けられています。

  • 小規模住宅用地(200平方メートル以下の部分)は、課税標準額×1/6
  • 一般用住宅用地(200平方メートル超の部分)は、課税標準額×1/3

例えば、住宅の敷地を公示価格3000万円、60平方メートルとしましょう。この土地の固定資産税の目安は、以下の金額です(評価額を公示価格の70%とした場合)。

3000万円×70%×1/6×1.4%=4万9000円

固定資産税・都市計画税|平成31年(2019年)度税金の手引き|三井不動産リアルティ株式会社

評価替えとは

土地・建物の評価額は原則として3年ごとに、市町村によって見直されます。『評価替え』とは、この評価額の見直しのことです。

3年毎に行われる評価額の見直し制度

評価額は土地・建物の時価に基づき決められます。不動産の価格には変動があるため、毎年、評価額を見直し適正な時価を算定に反映させることが理想と言えます。

しかし、膨大な量の土地・建物を毎年評価し直すことは、現実には不可能でしょう。よって、事務の簡素化やコスト面などを考慮して、3年ごとに価格を見直す評価替えの制度が採用されています。

ただし、地価の下落により価格を据え置くことが適当でない区域は、基準年度以外であっても簡易な方法で価格が修正されます。

また、買い足しや利用目的の変更など状況が変わった土地、および新築や増改築を行った家屋に関しては、毎年新たに評価額を決める仕組みです。

根拠法令は地方税法

評価替えを実施する年度のことを『基準年度』といいます。直近では、平成30年度が基準年度であったので、次回は令和3年度が基準年度です。

固定資産税は地方税の一種であり、基準年度は地方税法(第341条の6)において定められています。昭和33年度から起算して3年度または3の倍数の年度を経過したごとの年度が基準年度です。

e-Gov法令検索

まとめ

固定資産税は土地・建物などにかかる地方税で、通常、課税標準額に1.4%の税率をかけて算定します。

課税標準額は基本的に、各市町村が決める固定資産評価額と同額です。しかし、住宅用地では特例により、軽減されることを覚えておくとよいでしょう。

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