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相続税路線価図から借地権割合がわかる。借地権の相続について解説

借地権は、相続の対象となる資産の一つです。本記事では、借地権の基本事項を詳しく解説します。また、借地権割合を用いた相続税評価額の計算方法や売買取引における借地権割合についても、併せて見ていきましょう。

この記事の目次

借地権は相続税にも関係する

『借地権』とは、他人の土地を借りて、自分の家や建物を建てられる権利です。借地権は、相続により相続人に引き継がれる資産とされます。

相続税とは、相続人が相続や遺贈などにより取得した財産の合計額が、基礎控除額(誰でも一律に適用される控除)を超える場合に国に納める税金です。よって、借地権の評価額は、相続税額に影響します。

ここではまず、借地権を評価する際に使用される『借地権割合』について、解説します。

借地権割合とは

借地権割合とは、相続する不動産に借地権が設定されている場合に、路線価(※)に乗じる割合です。

不動産を評価するにあたっては、土地の形や利用状況などにより、路線価が一定の割合で補正されます。借地権割合は、利用状況による補正の一つです。

(※路線価とは、毎年、国税庁から発表される、公道に面した1㎡あたりの土地の評価額です)

路線価図から借地権割合がわかる

借地権割合は、路線価図で確認可能です。路線価図とは、路線価が記された地図で、国税庁および税務署窓口・国税庁ホームページに掲載されます。路線価図の一例は、下表のとおりです。

路線価図の内容

出典:路線価図の説明|国税庁

借地権割合は、路線価の横にアルファベットで記されます。アルファベットごとの補正割合は、下表のとおりです。

記号 借地権割合(%)
A 90
B 80
C 70
D 60
E 50
F 40
G 30

路線価図の見方がわからない人は、所轄税務署の窓口に相談しましょう。

相続税の評価に借地権割合が使われる

借地権がある不動産の評価方法は、借地権の種類によって異なります。次は、借地権の種類別に、相続税評価額計算方法を詳しく解説します。

普通借地権の相続税評価

普通借地権の相続税評価額を求める計算式は、以下のとおりです。

  • 相続税評価額=路線価×借地権割合×面積(㎡)

普通借地権とは、更新がある借地権です。普通借地権では、契約者の希望により、借地権の契約を更新できます。更新の期間は、借地契約がされた時期により、下表のように定められます。

契約した時期
1992年7月まで 92年8月以降
適用される法律 借地法 借地借家法
契約期間(年) ・堅固な建物:原則60
・非堅固な建物:原則30
建物の構造に関わらず原則30
更新後の契約期間(年) ・堅固な建物:原則30
・非堅固な建物:原則20
・最初の更新後:原則20
・2回目以降の更新後:原則10

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貸宅地の相続税評価

貸宅地(かしたくち)とは、家や事務所といった建物を建てて使用するために、第三者に貸し出している土地です。相続税評価額を求める計算式は、以下のとおりです。

  • 相続税評価額=自用地(じようち)の評価額-自用地の評価額×借地権割合

自用地とは、他人が使用する権利がない土地をいいます。自用地の評価額の求め方は、路線価×面積(㎡)です。

例えば、路線価50万円・借地権割合60%・面積120㎡の貸宅地の相続税評価額は、2400万円(50万円×120㎡-50万円×120㎡×60%)となります。

No.4613 貸宅地の評価|国税庁

貸家建付地の相続税評価

貸家建付地(かしやたてつけち)とは、所有する土地に建築した家屋を、賃貸している場合をいいます。例えば、自分が所有する土地にアパートなどを建築し、人に貸しているケースなどです。

貸家建付地の相続税評価額を求める計算式は、以下のとおりです。

  • 相続税評価額=自用地の評価額-自用地の評価額×借地権割合×借家権割合(原則30%)×賃貸割合

賃貸割合の計算式は、以下のとおりです。

  • 賃貸割合(%)=課税時期に賃貸されている床面積の合計÷賃貸部分の床面積の合計×100

例えば、部屋数10部屋のアパートが建つ貸家建付地があるとします。すべての部屋の広さが同じで、課税時に賃貸している部屋数が8部屋だとすると、賃貸割合は80%(8÷10×100)です。

No.4614 貸家建付地の評価|国税庁

売買取引における評価は別物

地主の同意があるときには、借地権の売買が可能です。借地権を売買する際の評価方法を解説します。

借地権割合で売買は成立しない

借地権割合は、相続税評価額の算出に使用するものです。そもそも相続税評価額は、相続人に対する税負担を抑えるために、地価公示価格(※)の80%程度になるよう設定されています。

よって、借地権が実際に取り引きされる価格と借地権割合には乖離(かいり)があることは、知っておきましょう。

(※地価公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて発表する、毎年1月1日時点の標準地の地価です。地価公示価格は、土地取引価格の指標とされます)

底地割合とは

底地とは、借地権がある土地に対して、地主が保有する所有権です。底地割合とは、その土地の価格に占める底地の割合をいいます。

底地割合は、土地の価値を100%とした場合、借地権割合を引いた部分です。例えば、借地権割合が60%の土地では、底地割合は40%となります。

まとめ

借地権は相続の対象となる資産です。借地権の相続税評価額を求めるには、路線価および借地権割合が必要です。知りたい人は、国税庁および税務署窓口・国税庁ホームページで確認しましょう。

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