借地権は相続税にも関係する
『借地権』とは、他人の土地を借りて、自分の家や建物を建てられる権利です。借地権は、相続により相続人に引き継がれる資産とされます。
相続税とは、相続人が相続や遺贈などにより取得した財産の合計額が、基礎控除額（誰でも一律に適用される控除）を超える場合に国に納める税金です。よって、借地権の評価額は、相続税額に影響します。
ここではまず、借地権を評価する際に使用される『借地権割合』について、解説します。
借地権割合とは
借地権割合とは、相続する不動産に借地権が設定されている場合に、路線価（※）に乗じる割合です。
不動産を評価するにあたっては、土地の形や利用状況などにより、路線価が一定の割合で補正されます。借地権割合は、利用状況による補正の一つです。
（※路線価とは、毎年、国税庁から発表される、公道に面した1㎡あたりの土地の評価額です）
路線価図から借地権割合がわかる
借地権割合は、路線価図で確認可能です。路線価図とは、路線価が記された地図で、国税庁および税務署窓口・国税庁ホームページに掲載されます。路線価図の一例は、下表のとおりです。
借地権割合は、路線価の横にアルファベットで記されます。アルファベットごとの補正割合は、下表のとおりです。
| 記号 | 借地権割合（%） |
| A | 90 |
| B | 80 |
| C | 70 |
| D | 60 |
| E | 50 |
| F | 40 |
| G | 30 |
路線価図の見方がわからない人は、所轄税務署の窓口に相談しましょう。
相続税の評価に借地権割合が使われる
借地権がある不動産の評価方法は、借地権の種類によって異なります。次は、借地権の種類別に、相続税評価額計算方法を詳しく解説します。
普通借地権の相続税評価
普通借地権の相続税評価額を求める計算式は、以下のとおりです。
- 相続税評価額＝路線価×借地権割合×面積（㎡）
普通借地権とは、更新がある借地権です。普通借地権では、契約者の希望により、借地権の契約を更新できます。更新の期間は、借地契約がされた時期により、下表のように定められます。
| 契約した時期 | ||
| 1992年7月まで | 92年8月以降 | |
| 適用される法律 | 借地法 | 借地借家法 |
| 契約期間（年） | ・堅固な建物：原則60 ・非堅固な建物：原則30 |
建物の構造に関わらず原則30 |
| 更新後の契約期間（年） | ・堅固な建物：原則30 ・非堅固な建物：原則20 |
・最初の更新後：原則20 ・2回目以降の更新後：原則10 |
貸宅地の相続税評価
貸宅地（かしたくち）とは、家や事務所といった建物を建てて使用するために、第三者に貸し出している土地です。相続税評価額を求める計算式は、以下のとおりです。
- 相続税評価額＝自用地（じようち）の評価額-自用地の評価額×借地権割合
自用地とは、他人が使用する権利がない土地をいいます。自用地の評価額の求め方は、路線価×面積（㎡）です。
例えば、路線価50万円・借地権割合60%・面積120㎡の貸宅地の相続税評価額は、2400万円（50万円×120㎡-50万円×120㎡×60%）となります。
貸家建付地の相続税評価
貸家建付地（かしやたてつけち）とは、所有する土地に建築した家屋を、賃貸している場合をいいます。例えば、自分が所有する土地にアパートなどを建築し、人に貸しているケースなどです。
貸家建付地の相続税評価額を求める計算式は、以下のとおりです。
- 相続税評価額＝自用地の評価額-自用地の評価額×借地権割合×借家権割合（原則30%）×賃貸割合
賃貸割合の計算式は、以下のとおりです。
- 賃貸割合（%）＝課税時期に賃貸されている床面積の合計÷賃貸部分の床面積の合計×100
例えば、部屋数10部屋のアパートが建つ貸家建付地があるとします。すべての部屋の広さが同じで、課税時に賃貸している部屋数が8部屋だとすると、賃貸割合は80%（8÷10×100）です。
売買取引における評価は別物
地主の同意があるときには、借地権の売買が可能です。借地権を売買する際の評価方法を解説します。
借地権割合で売買は成立しない
借地権割合は、相続税評価額の算出に使用するものです。そもそも相続税評価額は、相続人に対する税負担を抑えるために、地価公示価格（※）の80%程度になるよう設定されています。
よって、借地権が実際に取り引きされる価格と借地権割合には乖離（かいり）があることは、知っておきましょう。
（※地価公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて発表する、毎年1月1日時点の標準地の地価です。地価公示価格は、土地取引価格の指標とされます）
底地割合とは
底地とは、借地権がある土地に対して、地主が保有する所有権です。底地割合とは、その土地の価格に占める底地の割合をいいます。
底地割合は、土地の価値を100%とした場合、借地権割合を引いた部分です。例えば、借地権割合が60%の土地では、底地割合は40%となります。
まとめ
借地権は相続の対象となる資産です。借地権の相続税評価額を求めるには、路線価および借地権割合が必要です。知りたい人は、国税庁および税務署窓口・国税庁ホームページで確認しましょう。
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