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相続税の計算で不動産の評価は?土地と建物で評価方法が違う

不動産を相続した場合、その不動産の評価額を算出して、その価額に応じた税金を納めなくてはなりません。相続税における不動産の評価方法は、土地と建物で異なります。土地と建物それぞれの評価方法について理解しておきましょう。

この記事の目次

不動産の相続でかかる税金は?

不動産を相続したときには、その不動産の評価額に応じて『相続税』がかかります。また、不動産の権利を相続人に移す手続きを行った際には、『登録免許税』も必要となります。

相続税

『相続税』とは、故人の遺産を相続したときにかかる税金です。遺産全額ではなく、『遺産総額-基礎控除額』で算出した、『課税遺産総額』に対して課税されます。

基礎控除額とは、遺産総額のうち相続税が非課税になる金額のことで、以下の式で算出します。

  • 基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人の数

『法定相続人』とは、民法で規定されている相続人のことです。被相続人に配偶者がいた場合、配偶者は常に法定相続人となり、以降第1順位・第2順位・第3順位と順に優先して相続が行われます。

  • 第1順位:被相続人(※)の子ども(子どもがいない場合は孫・ひ孫)
  • 第2順位:被相続人の父母・祖父母、及びその配偶者
  • 第3順位:被相続人の兄弟姉妹(兄弟姉妹がいない場合は甥姪)

(※被相続人とは、遺産の持ち主、つまり故人のことを指します)

No.4102 相続税がかかる場合|国税庁

登録免許税

『登録免許税』とは、不動産の権利関係の情報を登記(※)した場合にかかる税金です。不動産を相続すると、被相続人から相続人にその不動産の権利が移ります。

そして、確かに相続人が権利者であることを証明するために、その情報を登記するのです。これを、所有権移転登記といいます。その際、登記を行った相続人に、以下で算出した登録免許税が課せられます。

  • 登録免許税額=固定資産税評価額×0.4%

『固定資産税評価額』とは、市区町村が毎年不動産査定して決定するもので、以下の金額になるのが一般的です。

  • 土地:時価の約60~70%
  • 建物:建築費の約50~80%(マンションはマンション全体の評価額×登記簿謄本上の持分割合の額)

正確な金額は、不動産の所在地の役所で確認できます。

(※登記とは、あるものの権利関係についての情報を、公の帳簿に記載する手続きのことです)

登録免許税(登記費用等)|平成30年度税金の手引き|三井不動産リアルティ株式会社

相続不動産の評価方法

不動産を相続すると、その評価額に応じた相続税が課税されますが、評価額の評価方法は、土地と建物で異なります。それぞれの評価方法と、税額を軽減できる特例などについて解説します。

土地は路線価方式と倍率方式

土地の評価額は、『路線価方式』か『倍率方式』のいずれかで求めます。

  • 路線価方式:国税庁が『路線価』を定めている土地の評価方法
  • 倍率方式:路線価の定めがない土地の評価方法

『路線価』とは、道路に面した宅地1平方mあたりの価格のことです。路線価方式による土地の評価額は、以下の式で算出します。

  • 土地の評価額=正面路線価×奥行価格補正率×土地の面積

『倍率方式』による土地の評価額は、以下の式で算出しましょう。

  • 倍率方式による土地の評価額=固定資産税評価額×所定の倍率

路線価方式と倍率方式

居住用土地には特例がある

『小規模宅地等』に該当する居住用の土地を相続し、所定の要件を満たした場合は、『小規模宅地等の特例』によって相続税を軽減できる可能性があります。

小規模宅地等と認められるのは、相続開始直前まで被相続人が居住用として使用していた土地です。また、適用要件は、土地を相続した人が被相続人とどのような関係にあるかによって異なります。

例えば、被相続人と同一生計の親族(配偶者除く)が相続した場合は、以下の要件を満たさなくてはなりません。

  • 相続開始前から相続税の申告期限まで、継続してその土地に居住している
  • その土地を相続税の申告期限まで保有している

小規模宅地等の特例は、限度面積までの相続税が最大80%減額できるので、要件をよく調べておきましょう。

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)|国税庁

建物は固定資産税評価額と同額

建物の評価額は『固定資産税評価額×1.0』、つまり、固定資産税評価額と同額です。不動産の所在地の役所で固定資産税評価額を調べておきましょう。

貸宅地や貸家は評価額が下がる

相続した不動産が、貸宅地や貸家の場合、評価額が下がります。貸宅地や貸家には、『借地権』が発生しているためです。借地権とは、第三者の土地や建物を、地代や家賃を支払って借りる権利のことです。

貸宅地や貸家として使用している部分は、相続人が直接使用することがないため、評価額を下げることで相続税額が軽減できるよう考慮されています。貸宅地や貸家の評価額は、以下の式で算出できます。

  • 貸宅地や貸家の評価額=不動産評価額-(借地権割合(※1)×借家権割合(※2))

(※1.借地権割合とは、土地の更地の評価額のうち、貸借人が使用する割合のことです。都道府県や土地の種類などによって割合が異なります)

(※2.借家権割合とは、建物全体の権利うち、貸借人が使用する割合のことです。一律30%と規定されています)

実際に計算してみる

それでは、相続税額を実際に計算してみましょう。相続税は、現金や不動産など資産別にかかるものではありません。まずは、相続した遺産をすべて合計し、『遺産総額』を計算しましょう。

  • 遺産総額=プラスの財産-(非課税の財産+マイナスの財産)

プラスの財産とは、現金や不動産など経済的な価値がある財産です。非課税の財産とは、死亡保険金などの非課税枠が該当します。マイナスの財産とは、被相続人の借金や葬儀費用など、資産を減らすものです。

No.4152 相続税の計算|国税庁

基礎控除額を引いた金額が課税対象

相続税は、上記で計算した遺産総額から基礎控除を差し引いた『課税遺産総額』が課税対象です。

仮に、遺産総額が4000万円、法定相続人が1人だったとしたら、課税遺産総額は400万円になります。なお、基礎控除額は、相続放棄をした人も含めた人数で計算します。

計算方法と計算例

課税遺産総額が計算できたら、まずは各法定相続人が法定相続分通りに相続したとみなして、相続税額を計算します。

  • 法定相続分通りの相続税額=法定相続分通りの遺産取得額×相続税率-控除額

そして、遺産相続が完了したら、あらためて実際の相続額を計算し、相続税額を計算し直します。

  • 相続税額=実際の遺産取得額×相続税率-控除額

遺産総額が4000万円、法定相続人が1人で課税遺産総額400万円の場合の相続税率は10%、控除額は0円です。よって、相続税額は『40万円』となります。

  • 相続税額:400万円×10%-0円=40万円

まとめ

不動産を相続した場合、土地は『路線価方式』か『倍率方式』、建物は『固定資産税評価額×1.0』で算出した評価額に応じた相続税が課せられます。

不動産の種類や状態によっては、評価額の計算が複雑になります。相続税には申告・納付期限があるので、早めに評価額の算出を済ませておきましょう。

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