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相続税路線価には計算方法が2つある。路線価図と共に解説します

土地の相続税評価額を計算するに用いられるのが、『相続税路線価』です。本記事では、相続税路線価の基本事項および路線価図の見方を詳しく解説します。相続税路線価を利用した相続税評価額の計算方法も、併せて見ていきましょう。

この記事の目次

相続税財産の計算に必要な路線価

不動産を評価する価格には、以下の種類があります。

  • 実勢価格:実際の取引に使われる価格。時価とも呼ばれる
  • 地価公示価格:土地取引の指標となる価格。国土交通省が毎年公表する
  • 相続税路線価:相続税の計算に用いられる
  • 固定資産税路線価:固定資産税(※)の計算に用いられる

相続税とは、相続人が相続や遺贈などにより取得した財産の合計額が基礎控除額(誰にでも一律に適用される控除)を超える場合に、国に納める税金です。ここではまず、相続税路線価について解説します。

(※固定資産税とは、 土地や家屋(住宅・店舗・工場・事務所など)、償却資産を所有する人に課される税金です。毎年1月1日に不動産を保有する人が、納税者となります)

財産評価基準書|国税庁

路線価とは

路線価とは、毎年国税庁から発表される、公道に面した1平方mあたりの土地の評価額です。路線価は、地価公示価格の80%程度に設定されます。

路線価が地価公示価格の80%程度に設定されるのは、相続人の納税力を超えた額の税金が課せられることを防ぐためです。ただし、路線価の決定後に土地の値段が大きく下落した場合などは、実勢価格よりも路線価が高くなるケースもあります。

国税庁HPで確認が可能

路線価は、以下のいずれかで確認可能です。

  • 国税庁窓口
  • 全国の税務署窓口
  • 国税庁HP(ホームページ)

国税庁HPには、過去6年分の路線価が掲載されています。

路線価発表の時期

路線価は、毎年1月1日の評価をもとに決定され、7月に発表されます。路線価を決定する要因の1例は、以下のとおりです。

  • 地価公示価格
  • 過去の取引価格
  • 不動産鑑定士による評価額

不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価を行う国家資格です。不動産鑑定業務だけでなく、土地の有効活用などのコンサルティング業務も行います。

路線価の決定では、国により任命された不動産鑑定士が全国の不動産を鑑定するのです。

相続税や贈与税の額が決まる重要な路線価とは。土地の評価額を知ろう

路線価図を理解する

路線価を調べるには、路線価図の見方を知っておかなければなりません。次に、路線価図の見方を解説します。

路線価図の見方

路線価図では、地図上に路線価に関する情報が記されています。下図を例に、路線価図の見方を確認しましょう。

路線価図の内容

出典:路線価図の説明|国税庁

路線価図を見るには、まず住所をもとに不動産の所在地を確認します。次に、その不動産が面している道路を見ましょう。

不動産に面する道路に記された数字が、その不動産の路線価です。数字の単位は1000円なので、数字に1000を掛けた額が路線価になります。

借地権割合とは

借地権割合とは、相続する不動産に借地権が設定されている場合に、路線価に乗じる割合をいいます。

借地権とは、他人の土地を借りて自分の家や建物を建てられる権利です。借地権は、相続により相続人に引き継がれます。

借地権割合は、路線価の横に記されたアルファベットで確認しましょう。アルファベットごとの割合は、下表のとおりです。

記号 借地権割合(%)
A 90
B 80
C 70
D 60
E 50
F 40
G 30

例えば、路線価に500Cと記されている場合、路線価は35万円(500円×1000×70%)となります。

路線価の計算方法について

最後に、不動産の相続税評価額の計算方法を解説します。『路線価方式』と併せて、『倍率方式』も見ていきましょう。

なお、土地の形や利用状況によっては、評価額の計算が複雑になるケースがあります。難しいと感じる人は、不動産鑑定士や税理士に評価を依頼すると安心です。

路線価方式と倍率方式

設定されている路線価に基づく路線価方式

路線価が設定された道路に面している不動産は、路線価方式で評価します。路線価方式の計算方法は、以下のとおりです。

  • 相続税評価額=路線価×補正率×面積(平方m)

評価額の計算では、土地の形状や奥行の長さ、間口の幅などにより、一定の割合で路線価が補正されます。奥行の長さによる補正率の一部を、下表に紹介しましょう。

奥行(m) 補正率(普通住宅地区)
4未満 0.9
4以上6未満 0.92
6以上8未満 0.95
8以上10未満 0.97
10以上24未満 1
24以上28未満 0.99

例えば、路線価が30万円で奥行が7m、面積が150平方mの不動産の評価額は、4275万円(30万円×0.95×150)です。

奥行価格補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正) |国税庁

路線価が設定されていない時は倍率方式

路線価が設定されていない不動産の評価額は、倍率方式で計算します。倍率方式の計算式は、以下のとおりです。

  • 相続税評価額=固定資産税評価額×倍率

固定資産税評価額とは、固定資産税の計算に用いられる評価額です。固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書(※)に記載されているほか、市区町村の窓口でも確認できます。

倍率は、国税庁のHPでチェックしましょう。

(※納税通知書とは、税金の詳細が記載された書類で、市区町村から納税者に送付されます。記載される内容は、納税者の氏名や税金の種類・納税額・納付期限などです)

まとめ

相続税路線価は、毎年1月1日に評価され7月に発表されます。路線価を知りたい人は、国税庁および税務署窓口、もしくは国税庁HPで確認しましょう。

路線価図の見方がわかると、路線価方式による土地の評価額の計算ができるようになります。計算に不安がある人は、専門家に評価を依頼するのも方法の1つです。

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