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相続税路線価で土地の評価がわかる。注意点なども解説します

相続税の計算に用いられるのが、『相続税路線価』です。本記事では、相続税路線価の基本事項を詳しく解説します。さらに、宅地の価値を評価する計算方法や、相続税路線価を使用するにあたっての注意点も併せて見ていきましょう。

この記事の目次

土地の相続に関する評価について

相続や遺贈などにより取得した財産の合計額が基礎控除額(誰でも一律に適用される控除)を超える場合、相続人は国に『相続税』を納めなければなりません。

相続税額を計算するには、相続した財産の価値の評価が必要です。ここではまず、土地の評価に使われる『相続税路線価』の基本事項を解説します。

財産評価基準書|国税庁

相続税路線価とは

『相続税路線価』とは、相続または贈与により取得した財産にかかる相続税および贈与税の計算に用いられる価格です。公道(※1)に面した1平方mあたりの評価額で表されます。通常、地価公示価格(※2)の80%程度です。

(※1:公道とは、国や都道府県・市町村が管理している道路です。個人または団体などの所有地を道路として利用している私道とは区別されます)

(※2:地価公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて発表する、毎年1月1日時点の標準地の価格です)

路線価の確認方法

相続税路線価は、毎年1月1日に国土交通省により評価が行われ、7月に発表されます。路線価は、以下のいずれかの方法で確認可能です。

  • 国税庁窓口
  • 全国の税務署窓口
  • 国税庁HP(ホームページ)

国税庁HPを利用すれば、パソコンで全国の路線価を確認できます。路線価図の見方などがわからない人は、所轄の税務署に相談しましょう。

宅地の評価方法は二つある

宅地の評価は、以下のいずれかの方法で行われます。

  • 路線価方式
  • 倍率方式

ここでは、それぞれの計算方法を詳しく見ていきましょう。

路線価方式と倍率方式

路線価方式とは

『路線価方式』とは、路線価に土地の広さを乗じて評価額を計算する方法です。多くの場合、宅地の評価は路線価方式で行われます。

路線価方式では、土地の形状(奥行や間口の広さなど)や利用状況(借地権の有無など)により、評価額が補正されます。奥行による補正率の例は、下表のとおりです。

奥行距離(m) 補正率(普通住宅地区)
4未満 0.9
4以上6未満 0.92
6以上8未満 0.95
8以上10未満 0.97
10以上24未満 1
24以上28未満 0.99

奥行価格補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正) |国税庁

評価額の計算方法

路線価方式による評価額の計算式は、以下のとおりです。

  • 相続税評価額=路線価×補正率×土地面積

例えば、路線価が50万円で奥行補正率が0.95、面積が120平方mの宅地の評価額は、5700万円(50万円×0.95×120平方m)となります。

倍率方式とは

『倍率方式』とは、路線価の設定がない宅地の評価をする際に用いられる計算方法です。倍率方式では、『固定資産税評価額』に評価倍率を乗じて評価額が求められます。

固定資産税評価額とは、固定資産税(※1)を計算する基準となる価額です。固定資産税評価額は、固定資産評価基準(※2)に基づいて、各市区町村が3年ごとに決定します。

固定資産税評価額は、宅地がある市区町村の窓口で確認できます。評価倍率は、国税庁のHPで確認しましょう。

(※1:固定資産税とは、 土地や家屋(住宅・店舗・工場・事務所など)、償却資産を所有する人に課される地方税です。毎年1月1日に不動産を保有する人が納税者となります)

(※2:固定資産評価基準とは、総務大臣が告示する固定資産の評価の基準および実施方法・手続きを定めたものです。固定資産の評価における主観的判断を減らし、合理的な評価を行う目的があります)

評価額の計算方法

倍率方式による評価額の計算式は、以下のとおりです。

  • 倍率方式による評価額=固定資産税評価額×評価倍率

例えば、固定資産税評価額が3000万円で評価倍率が1.1倍の宅地の場合、評価額は3300万円(3000万円×1.1)になります。

相続税や贈与税の額が決まる重要な路線価とは。土地の評価額を知ろう

相続税路線価の注意点

最後に、土地を評価する価格として相続税路線価を使用する注意点を解説します。土地を評価する価格には、相続税路線価の他に以下の3つがあるので覚えておきましょう。

  • 実勢価格(※)
  • 地価公示価格
  • 固定資産税路線価

(※実勢価格とは、 市場で売買された過去の取引価格の平均的な金額のことです。一般的に時価とも呼ばれ、多くの場合、近隣の取引価格を参考に決定されます)

実勢価格を把握すること

土地の評価を知るには、実勢価格を把握することも大切です。なぜなら相続税路線価では、急激な土地価格の変動に対応できない可能性があるからです。

相続税路線価は年に1回評価され、1年間は変わりません。そのため、年度の途中で土地の価格が大きく変動しても、すぐには相続税路線価に反映されないのです。

保有する土地の価格を把握したい人は、定期的に実勢価格をチェックしておくことが重要でしょう。

路線価だけでは正確な土地評価ができない

土地の価格にはいくつかの種類があり、目的に合わせて使い分けられています。相続税路線価は、相続税の評価額を計算するための価格であり、実勢価格や地価公示価格とは差が出ることも少なくありません。

土地の正確な評価を知りたい人は、目的に合った価格を確認することが肝心です。

まとめ

相続税路線価は、土地の相続税を計算する際に使われる価格です。毎年1月1日に評価され、7月に発表されます。

相続税路線価を知りたい人は、国税庁および全国の税務署窓口・国税庁HPで確認しましょう。

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