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相続税の節税は不動産でもできる。代表的な方法をやさしく解説

土地や家屋などの不動産を相続した場合、その不動産の評価額に応じて相続税が課せられます。しかし、特例や控除、生前贈与などを活用すれば節税が可能です。本記事では、不動産に課せられる相続税の代表的な節税方法を解説します。

この記事の目次

相続税を節税できる代表的な方法

相続税とは、亡くなった人の財産を相続した際に課せられる税金です。ただし、相続したすべての遺産に課せられるのではなく、『基礎控除額』を超えた部分(課税遺産総額)に対して課税されます。

基礎控除とは、法定相続人(※)全員が利用できる控除のことです。控除額は以下の式で計算します。

  • 相続税の基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人の数

また、相続税には基礎控除以外にもさまざまな控除や特例があり、それらを利用することでも税額が軽減できます。さらに、控除や特例以外にも、生前贈与や養子縁組を活用した節税方法も存在します。

(※法定相続人とは、民法上の相続人のことを指します)

生前贈与による節税

総増税は『生前贈与』を活用することで、節税できます。生前贈与とは、名前の通り生きている間に財産を譲り渡すことです。

財産を譲り渡した場合にも贈与税という税金がかかりますが、贈与税には年110万円の基礎控除があるので、1年間で110万円以内であれば非課税で譲り渡せます。

毎年110万円以内の財産を譲り渡すことで、長期間かけて遺産総額を減らしていき、相続時にかかる税金を減らすという仕組みです。

生前贈与のメリットと進め方-知ってトクする年金・相続-ゆうちょ銀行
No.4402 贈与税がかかる場合|国税庁

相続時精算課税制度を利用する

『相続時精算課税制度』の利用も、相続税の節税に有効です。相続時精算課税制度とは、原則60歳以上の父母、または祖父母から、推定相続人である20歳以上の子ども、または孫に対して財産を贈与した場合に利用できる贈与税の制度です。

相続時精算課税制度を利用すると、贈与された財産から基礎控除の2500万円を差し引いた金額に贈与税が課せられます。そして、贈与者の父母や祖父母が亡くなり、相続税が発生した際に、その相続税額から納付済みの贈与税額を控除できるのです。

さらに、納付済みの贈与税額よりも相続税額の方が少なかった場合には、その差額が還付されます。

No.4103 相続時精算課税の選択|国税庁

配偶者の税額軽減特例を利用する

亡くなった人の配偶者は、『配偶者控除』という税制優遇制度を利用すれば、以下のどちらか大きい金額を課税遺産総額から控除できるため、相続税が大きく節税できます。

  • 1億6000万円
  • 配偶者の法定相続分

法定相続分は、以下のように定められています。

出典:法定相続分│初めてでもわかりやすい用語集│SMBC日興証券

配偶者は、亡くなった人が財産を形成、維持することに貢献しているという観点から、相続税が軽減できるよう配慮されています。

No.4158 配偶者の税額の軽減|国税庁

養子縁組をする

養子縁組をすることも、相続税の節税につながります。亡くなった人の養子は、亡くなった人に実子がいる場合は1人まで、いない場合は2人まで法定相続人に含むことができるからです(※)。法定相続人が増えると基礎控除額が上がるため、その分相続税が節税できます。

また、死亡保険金や死亡退職金なども相続税の課税対象ですが、これらは遺族の生活を守る目的を持つお金であるため、相続税が軽減できるよう非課税枠が設定されています。

非課税枠は『500万円×法定相続人数』で計算するので、やはり養子によって法定相続人が増えることで金額が増え、相続税の節税に役立ちます。

(※亡くなった人と特別養子縁組を組んでいる養子など、所定の条件を満たす場合は被相続人の実子とみなされるため、初めから法定相続人に含まれています)

No.4170 相続人の中に養子がいるとき|国税庁
No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金|国税庁
No.4117 相続税の課税対象になる死亡退職金|国税庁

不動産ならではの節税方法

相続税には、不動産を対象とした税制優遇制度も存在します。どのような制度なのか、詳細を見てみましょう。

小規模住宅地等の特例

『小規模宅地等の特例』は、相続した土地が『小規模宅地等』の条件を満たしている場合に、相続税額が50%、または80%軽減される制度です。

小規模宅地等とは、亡くなった人が相続開始直前まで、以下のいずれかの目的で使用していた土地のうち、所定の限度面積までの部分を指します。

  • 貸付事業用として使用されていた土地
  • 貸付以外の事業用として使用されていた土地
  • 居住用として使用されていた土地

小規模宅地等の特例は、対象者や面積などに細かい条件があるので、税理士に相談するのがおすすめです。

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)|国税庁

特定事業用宅地等の特例

小規模宅地等の特例では、居住用として使用されていた土地を『特定居住用宅地等』、不動産の貸付を除く事業用として使用されていた土地を『特定事業用宅地等』として扱います。

それぞれ限度面積や相続税減額の割合が異なるので、相続した土地がどの土地に該当するかを調べておきましょう。なお、居住用と事業用の2種類の土地を相続した場合は、特定居住用宅地等と特定事業用宅地等、それぞれで小規模宅地等の特例を受けられます。

不動産管理会社をつくって節税する

賃貸用の不動産を相続した場合は、不動産管理会社を作って、相続税を節税するという方法もあります。

節税になる仕組み

賃貸用の不動産を相続すると、その不動産の評価額だけではなく、その不動産から得られる賃料も相続税の対象に入るので、通常の相続よりも相続税が高額になります。

しかし、不動産管理会社を設立し、家族を社員として雇って給与という形で賃料を分ければ、そこには相続税はかかりません。その結果、家族の相続税の負担を軽減できます。

会社設立の注意点

不動産管理会社を設立することには、注意点もあります。それは、不動産管理会社の設立の手続きや、個人名義だった不動産を法人名義に変える手続きの際に、さまざまな費用がかかることです。

また、不動産管理会社を設立すると法人税が課せられるようになるほか、家族を社員にしたことにより、社会保険料などの負担も発生します。不動産からの収益が少ないと、これらの費用で損失が出る可能性があるので、税理士と相談しながら慎重に検討しましょう。

まとめ

相続した不動産に課せられた相続税は、さまざまな控除や特例を利用することによって節税できます。また、生前贈与や養子縁組といった節税方法も存在します。いざ相続が開始されてから焦ることがないように、前もって調べて準備しておきましょう。

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