土地の時価評価額は3つある
相続税とは、遺産(財産)を相続したときにかかる税金です。遺産の総額から基礎控除額(※)を控除し、残った金額(課税財産総額)によって相続税が課されます。
遺産には、現金や預金以外に、土地や建物等の不動産、金融商品、宝石等の貴金属も含まれます。よって、相続税額を計算する場合には、これらの評価額、つまり換金したときの金額を算出しなくてはなりません。
土地や建物を相続した場合は、故人が亡くなった時点の評価額を算出する必要があります。まずは、土地の評価について見ていきましょう。
(※基礎控除とは、法定相続人全員が適用できる控除のことです。『3000万円+600万円×法定相続人の数』で計算します)
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実際の時価
土地の評価額には『実際の時価』『相続税評価額』『固定資産税評価額』の3種類があります(これ以外にも公示価格等もあります)。『実際の時価』とは、相続した土地を売却し、契約が成立した金額(売却価格)のことです。実際にその金額で売れているので、その土地の本当の価値を示す価格といえます。
しかし、相続税においては、『相続税評価額』が優先されるため、相続税額の計算の際に売却価格を用いることは基本的にありません。
ただし、相続税の申告期限前に売買契約が成立していて、売却価格が相続税評価額よりも安い場合は、売却価格を評価額として税額を計算することが認められる可能性があります。
なお、売却価格が相続税評価額よりも高かった場合でも、わざわざ売却価格で相続税を計算する必要はありません。(※)
(※売却価格が相続税評価額よりも極端に高い場合は、売却価格で相続税額を計算するよう求められる可能性があります)
相続税評価額
『相続税評価額』とは、相続税の計算のために土地を評価する際に用いられる評価額のことです。一般的に、『路線価方式』、または『倍率方式』によって評価額を求めます。
国税庁が定める路線価や倍率を使って評価額を算出するため、実際の時価とは金額が異なります。路線価や倍率は、国税庁のホームページなどで確認しましょう。
固定資産税評価額
『固定資産税評価額』は、固定資産税の計算のために土地を評価する際に用いられる評価額のことです。毎年1月1日時点で、その土地や建物を管轄する市区町村が決定します。
固定資産税評価額は、毎年届く『課税明細書』で確認できますが、紛失したなどでわからない場合は、管轄の市町村役場に問い合わせましょう。
土地の相続税評価額の決まり方
相続税における土地の評価額を算出するときには、『路線価方式』か『倍率方式』を利用します。ここでは、それぞれの方式の概要と計算方法を解説します。
路線価方式で決まる土地
路線価方式とは、国税庁が『路線価』を定めている土地の相続税評価額を算出する方法です。路線価とは、道路に面する宅地の1㎡あたりの価格のことをいいます。路線価方式を用いた土地の評価額は、以下の式で算出しましょう。
- 土地の評価額=正面路線価×奥行価格等の補正率×土地の面積
奥行価格補正率とは、道路からの土地の奥行が長く、使いにくい土地の路線価を減額するための補正率のことです。奥行価格補正率も国税庁のホームページに掲載されています。そのほかにも様々の補正率があります。
奥行価格補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正) |国税庁
倍率方式で決まる土地
倍率方式とは、路線価が定められていない土地の相続税評価額を算出する方法です。倍率方式を用いた土地の評価額は、以下の式で算出しましょう。
- 倍率方式による土地の評価額=固定資産税評価額×所定の倍率
倍率方式では、計算の際に固定資産税評価額を用いるので、あらかじめ管轄の市町村役場に問い合わせるなどして固定資産税評価額を調べておきましょう。
建物の相続税評価額の決まり方
建物の相続税評価額の算出方法は、土地の相続税評価額の算出方法と異なります。また、建物が建設中であったり、賃貸用であったりすると、算出方法が変わるので注意が必要です。
固定資産税評価額と同額
建物の評価額は、固定資産税評価額と同額です。
- 建物の評価額=固定資産税評価額×1.0
そのため、相続した建物の固定資産税評価額がわかれば、その建物の相続税評価額もわかります。
建設途中や賃貸目的の建物の場合
相続した建物が建設中の場合の評価額は、『費用原価の70%』です。費用原価とは、故人が亡くなった日までにかかった建設費の総額を、相続税の課税時期の価額に引き直した金額のことをいいます。
単純に建設業者に支払った金額を引き直せばよいわけではなく、相続税の課税時期までにかかった費用を算出しなくてはならないので、建設業者に見積もりを依頼することになるでしょう。
相続した建物が賃貸用の場合は、その建物の評価額から『借地権割合(※1)×借家権割合(※2)』で算出した金額を差し引きます。賃貸用では相続人が入居者の利用権利分を使用することが出来ないため、このような軽減措置が設けられています。
(※1.借地権割合とは、その土地の更地の評価額のうち、貸借人が使用する権利がある割合を示したものです。借地権割合は、都道府県や商業地と住宅地等によって異なります)
(※2.借家権割合とは、その建物全体の権利うち、貸借人が使用する権利がある部分の割合のことです。借家権割合は一律30%と定められています)
まとめ
土地や建物を相続した場合には、相続税の計算のときに、その土地や建物の相続税評価額を算出しなければなりません。評価額の算出方法は土地と建物で異なるほか、土地や建物の状態によっても変わります。自分で計算しきれないときには、税理士などに相談することをおすすめします。
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