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相続税を節税したい。土地に適応される特例や評価方法を解説

土地を相続した場合に、土地を対象とした特例を利用すれば、相続税を節税することが可能です。本記事では、土地を対象とした特例の概要や対象者、土地の評価額の判定方法などを解説します。相続税額の計算方法など、相続税の基礎知識も知っておきましょう。

この記事の目次

相続税とは?

相続税とは、故人の財産を相続し、その財産の総額が『基礎控除額』を超えた場合に発生する税金です。基礎控除とは、相続税の法定相続人(※)に無条件で適用される控除のことをいいます。控除額は以下の式で算出可能です。

  • 基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人の人数

このとき、法定相続人の人数には、相続放棄した法定相続人も含めます。

(※法定相続人とは、民法上の相続人のことをいいます)

No.4102 相続税がかかる場合|国税庁

相続税の対象になる財産

相続税の対象になるのは、以下のような金銭に見積もることができる、経済的価値のある財産です。

  • 現金
  • 預貯金
  • 有価証券
  • 宝石
  • 土地
  • 家屋
  • 貸付金
  • 特許権
  • 著作権

また、生命保険の死亡保険金や死亡退職金などは、直接故人から相続する財産ではないものの、『みなし相続財産』として相続税の対象となります。

さらに、生前贈与による相続税逃れ防止の目的のために、相続開始前3年以内に故人から贈与された財産も含めなければなりません。

No.4105 相続税がかかる財産|国税庁

相続税の計算方法

相続税は以下の手順で計算します。

  1. 遺産総額を算出
  2. 基礎控除額を算出
  3. 遺産総額から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を算出
  4. 法定相続人が法定相続分通りに遺産を相続した場合の、各自の遺産取得額を算出
  5. 各自の遺産取得金額に対する相続税額を算出
  6. 各自の相続税額を合計して、相続税の総額を算出
  7. 相続完了後、実際の遺産取得金額を算出
  8. 実際の遺産取得額に対する相続税額を算出

遺産総額は以下の式で計算します。

  • 遺産総額=(経済的価値のある財産+みなし相続財産-非課税の財産)+相続開始前3年以内に贈与された財産-(債務+葬儀費用など)

No.4152 相続税の計算|国税庁

土地にかかる相続税とは?

土地や家屋を相続した場合には、その土地や家屋の評価額に対して相続税が課せられます。それでは、土地・家屋の評価額はどのように判定されるのでしょうか。

No.4602 土地家屋の評価|国税庁
No.4603 宅地の評価単位|国税庁

土地家屋の評価方法

評価額の計算方法は、土地と家屋によって異なります。それぞれの評価方法を見てみましょう。

土地

土地を評価するときには、まずその土地の『評価単位』を判定します。評価単位とは、その土地の使用目的のことです。宅地や田畑など、直接現地を見て判定しなければなりません。次に、『路線価方式』か『倍率方式』を用いて、その土地の評価額を判定します。

  • 路線価方式:国税庁が『路線価』を定めている地域の土地の評価方法
  • 倍率方式:路線価が定められていない土地の評価方法

それぞれ、以下の式で評価額を算出します。

  • 路線価方式による土地の評価額=正面路線価×奥行価格補正率×土地の面積
  • 倍率方式による土地の評価額=固定資産税評価額×所定の倍率

路線価や奥行価格補正率、倍率などは、国税庁のホームページや役所などで確認可能です。

路線価方式と倍率方式
財産評価基準書|国税庁
奥行価格補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外改正) |国税庁

家屋・その他

家屋の評価額は、以下の式で計算します。

  • 家屋の評価額=固定資産税評価額×1.0

固定資産税評価額は、毎年1月1日に各市区町村が評価する価格のことで、役所に問い合わせれば教えてもらえます。

相続税で土地に関して知っておくべきこととは。要点や計算方法

小規模宅地等の特例を使った節税対策

遺産に宅地が含まれている場合は、『小規模宅地等の特例』という税額軽減制度が利用できる可能性があります。

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)|国税庁

小規模宅地等の特例のメリット

『小規模宅地等の特例』とは、遺産に宅地が含まれていて、その宅地が小規模宅地に該当している場合に適用できる特例です。小規模宅地等の特例の大きなメリットは、相続税額が50%、または80%軽減できることです。

どちらの割合が適用されるかは、相続開始直前にその宅地がどのように利用されていたかで異なります。例えば、故人の居住用としてのみ利用されていて、その宅地が特定居住用宅地等の要件に該当していた場合は、相続税を80%軽減することが可能です。

小規模宅地等の特例の対象者は?

小規模宅地等の特例の対象となるのは、以下のいずれかに該当する人です。

  • 故人の配偶者
  • 故人の同居人

なお、故人に配偶者も同居人もいない場合には、『家なき子特例』が利用できる可能性があります。家なき子特例とは、以下の条件を満たした場合に、別居でも小規模宅地等の特例が使える制度です。

  • 故人に配偶者も同居人もいないこと
  • 相続人が、相続前3年以内に『自分か自分の配偶者』『3親等内の親族』『特別な関係がある法人』の持ち家に住んだことがないこと
  • 相続した宅地を相続税の申告期限まで保有していること
  • 相続人が相続開始時に居住している家屋を所有していた事実がないこと

まとめ

土地を相続した場合には、小規模宅地等の特例を利用すると最大80%相続税が節税できます。小規模宅地等の特例の適用条件や土地の評価方法などは複雑なので、よくわからないときは税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

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