土地の価格は4種類ある
土地の価格を評価したり、価値を指標化したりする際に用いられるのは、以下の4つの価格です。
- 実勢価格
- 公示価格
- 路線価（相続税評価額）
- 固定資産税評価額
上記の4つの価格は、土地を評価する目的により使い分けられます。これを、『一物四価』といいます。ここでは、それぞれの価格の基本事項を解説します。
実勢価格
『実勢価格』とは、市場で売買される取引価格の過去の実績を平均化した価格です。時価と呼ばれることもあります。
実勢価格は多くの場合、過去の取引事例や近隣の取引価格を参考にして決定されます。
公示価格
『公示価格』とは、 国土交通省が毎年1月1日に、土地の評価を算定した価格です。国土交通省の土地鑑定士（※）が決定するため、土地の適正な価格として、土地取引の指標とされます。
公示価格は、国土交通省が運営するウェブサイトの土地総合情報システムで確認できます。土地の売買を検討している人は、実勢価格に加えて公示価格もチェックしましょう。
また、保有する土地がある人は、公示価格を確認することで、保有する土地の資産価値の変動を把握することができます。
（※不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価を行う法律上の資格を持つ人です。不動産鑑定業務だけでなく、土地の有効活動等のコンサルティング業務も行います）
地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省
路線価（相続税評価額）
『路線価』とは、相続または贈与により取得した財産にかかる相続税および、贈与税を計算する際に用いられる価格で、国土交通省が決定します。
固定資産税評価額
『固定資産税評価額』とは、固定資産税（※1）を計算する際に基準となる評価額です。固定資産税評価額は、固定資産評価基準（※2）に基づいて、各市区町村が個別に決定します。
固定資産税評価額の一般的な基準は、以下のとおりです。
- 土地：実勢価格×70%
- 建物：新築価格×50～60%
上記の基準に加え、土地の場所や形・建物の築年数などを考慮し、固定資産税評価額は決定されます。
（※1：固定資産税とは、 土地や家屋（住宅、店舗、工場、事務所など）・償却資産を所有する人に課される税金です。毎年1月1日に不動産を保有する人が、納税者となります）
（※2：固定資産評価基準とは、総務大臣が告示する固定資産の評価の基準および、評価の実施の方法・手続きを定めたものです。固定資産の評価における主観的判断を減らし、合理的な評価を行う目的があります）
路線価について
相続税を計算するには、路線価についてよく知っておくことが大切です。ここでは、路線価の基本事項を詳しく見ていきましょう。
路線価は相続税の計算に用いられる
先述のとおり、路線価は相続税の計算に用いられます。仮に、実勢価格を相続税の計算に利用すると、計算する時期や場所により、相続税額に差が生じます。
このような事態を防ぐために、相続税の基準として定められた価格が路線価です。路線価は、各公道（※）ごとに定められています。相続時の土地の評価は、路線価に土地の面積を乗じて求められます。
（※公道とは、国や都道府県・市町村が管理している道路のことです。個人または団体などの所有地を道路として利用している私道とは区別されています）
毎年7月に発表
路線価は、毎年1月1日に評価が行われ、7月に国税庁および全国の税務署で公示されます。
相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った翌日から10カ月以内です。よって、例えば1月に被相続人の死亡を知った場合、10月までに相続税の申告をしなければなりません。
路線価の公示は7月なので、上記の例の場合、公示から3カ月以内に申告する必要があります。
国税庁のHPで確認可能
路線価は、国税庁のHP（ホームページ）でも確認が可能です。
路線価は他の土地価格と違う
路線価は、その他の3つの土地価格とは異なることがほとんどです。最後に路線価の特徴と、その他の土地価格との違いを解説します。
公示価格の8割程度
多くの場合、路線価は以下のように求められます。
- 路線価=実勢価格×80%
よって路線価は、実際に取り引きされる時価よりも、低くなることがほとんどです。相続をする際には、実勢価格と併せて路線価もきちんと確認しましょう。
路線価が公示価格よりも低い理由
路線価が、公示価格などその他の土地価格よりも低く定められる理由は、相続人の負担を軽減するためです。
路線価がその他の土地価格よりも高く設定された場合、相続人の支払能力を超えた相続税が課せられる可能性があります。そうならないよう、路線価は他の土地価格よりも低く設定されているのです。
なお、相続時には遺産分割協議（※）が行われることがあります。遺産分割協議では、不動産の評価を路線価で行うのかその他の土地価格で行うかをあらかじめ相続人間で確認しましょう。
確認をしなかった場合、相続人によって考えている土地の評価額に差が生まれ、のちにトラブルとなうことも考えられます。
（※遺産分割協議とは、相続人が複数の場合に、相続財産を誰にどのように分けるかを話し合うことです）
相続税や贈与税の額が決まる重要な路線価とは。土地の評価額を知ろう
まとめ
土地を評価する価格には、実勢価格・公示価格・路線価（相続税評価額）・固定資産税評価額があり、相続税の計算には、路線価が利用されます。
路線価は、その他の土地価格よりも低く設定されます。路線価は毎年1月に評価され、7月に更新されるため、知りたい人は各税務署もしくは、国税庁ホームページを確認しましょう。
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