住宅ローンの残る家を離婚により売却。共有名義の家売却のポイント

離婚するとき共有名義の家はどうする？

返済中の住宅ローンと共有名義の家は、離婚時にはどうすればよいのでしょうか。

離婚を理由に単独名義にすることは困難

ペアローン（※1）または連帯債務（※2）で家を買うと、その家は夫と妻の『共有名義』になります。

住宅ローンの多くは、事前に金融機関の承諾があれば融資物件の名義変更が可能です。しかし一般的には、離婚を理由に金融機関の承諾を得ることは難しいといえます。

仮に、金融機関の承諾を得て家の名義を単独名義にできても、ペアローンや連帯債務の返済義務が双方にあることは変わりません。一方の返済が滞ると、金融機関は双方に返済を求めます。支払えないときは、家は競売にかけられるでしょう。

（※1：ペアローンとは、同一物件について夫婦または親子が、それぞれの収入を基準に1本ずつ住宅ローンを組む方法です）

（※2：連帯債務とは、夫婦の一方が主たる債務者としてローン契約し、もう一方は連帯債務者となるローンの組み方です。どちらもローンに対して同等の返済義務を負います）

住宅ローン借り換えや売却などの方法

離婚前に住宅ローンを完済すると、家を単独名義にできます。手元の資金で完済できれば問題ありませんが、不足するときは別の金融機関でローンを組み、返済中のローンを一括返済する『借り換え』が選択肢の一つでしょう。

しかし、借り換えに住宅ローンを利用する場合は、契約者本人がその家に住むことが融資条件になります。仮に離婚後、妻が今の家に住むのであれば、妻に借り換え審査に通るだけの収入が必要です。

また、売却する場合もローンを完済し金融機関の抵当権（※）を抹消しなければ、家は売却できません。売却価格がローンの残額より高い『アンダーローン』の場合は、売却代金でローンを完済できるので売却が可能です。

しかし、売却価格が残債を下回る『オーバーローン』だと、何らかの手段で不足分を用意しなければ売却はできません。

（※抵当権とは、債務者が返済できない場合に土地・建物を担保とする権利です。滞納が続くと債権者（抵当権者）は担保物件を競売にかけ、貸付金の回収に充てます）

オーバーローンの夫婦共同名義の家を売る流れ

オーバーローンで家が売却できないと、離婚後も返済が続きます。離婚により養育費や家賃など支払いが増えると、返済が困難になるかもしれません。

返済の見通しが立たないときの選択肢に、『任意売却』があります。任意売却とは、金融機関の承諾を得て、オーバーローンの不動産を売ることです。売却代金を返済に充て、残りのローンを返していきます。

任意売却は通常とは異なる特殊な売却方法です。参考として、フラット35の任意売却の流れを紹介しておきます。

1. 仲介業者を選定
2. 任意売却に関する申出書を住宅金融支援機構並びに金融機関に提出
3. 仲介業者による物件調査・価格査定
4. 機構・金融機関などによる査定価格の確認
5. 仲介業者と専任媒介契約を締結
6. 販売活動を開始
7. 抵当権抹消の審査
8. 購入者と売買契約を結ぶ
9. 売買代金の決済・抵当権抹消書類の引き渡し等

融資住宅等の任意売却：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）

さらに夫婦お互いの同意が求められる

任意売却には、夫婦の同意が必要です。離婚後の返済が見込めない場合は、早めに夫婦で話し合うほうがよいでしょう。

滞納が続くと督促状や催告書が届きます。その後も支払いがないと、金融機関は競売の手続きを開始します。

競売を避けるには、滞納からなるべく早い段階での任意売却の申出が必要です。任意売却には、一般的に競売に比べ高値で売却できるなどのメリットがあり、売却後の返済についても債権者と話し合えます。

しかし、任意売却は滞納が始まって利用できる売却方法です。滞納期間が数カ月以上続くと信用情報機関に情報が登録され、一定期間はローンやクレジットカード等の審査に通らないなどのデメリットがあります。

センターの概要 | 全国銀行個人信用情報センター | 一般社団法人 全国銀行協会

売買契約時に立ち会いが必要

共有名義の不動産の売買契約時・決済時には、すべての共有者の立ち会いが必要です。夫婦で共有していれば、夫と妻のふたりで立ち会わなければいけません。

離婚時の家の売却に関するポイント

最後に、離婚時の家の売却に関するポイントを、紹介しておきます。

離婚成立前の売却が望ましい

家の売却は離婚成立前が望ましいでしょう。離婚前のほうが連絡が取りやすく、スムーズに売却を進められます。

離婚後は連絡が取れなくなることや、気が変わり売却の同意が得られないなど、トラブルが発生しがちです。夫婦でしっかり話し合い離婚前に家を売却することで、離婚後のトラブルを防げるでしょう。

アンダーローンの場合の財産分与について

売却代金で住宅ローンを完済し、仲介手数料などの諸費用を差し引いて残った代金は、財産分与の対象です。アンダーローンの家を売却する場合は、その旨を金融機関に連絡しておきましょう。

アンダーローンの家を売却する場合は、購入者が残りの代金を支払う『引き渡し』に、金融機関の担当者が同席します。担当者は残債の入金を確認すると、抵当権抹消のための書類を司法書士に渡すのです。

まとめ

家を売却するには、住宅ローンの完済が必要です。アンダーローンの場合は、売却代金でローンを完済することで売却が可能です。

オーバーローンでローンを完済できないと、家は売れず離婚後も返済が続きます。返済が困難な場合は、任意売却を選択肢の一つとして検討することになるでしょう。