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住宅ローンの頭金はいくら必要?必要な諸費用と頭金の目安について

住宅ローンの頭金の目安はいくらでしょう。また、頭金なしでも住宅ローンを組めるのでしょうか。本記事では、頭金あり・なしのメリット・デメリットや審査への影響、そして住宅ローンを組む際に必要な諸費用も、頭金とあわせて解説します。

この記事の目次

頭金と諸費用の違いとは?

頭金と諸費用の違いを見ていきましょう。

諸費用とは別に用意する自己資金が頭金

住宅ローンを組んでマイホームを購入する場合に、購入代金のうち自己資金で支払う代金が『頭金』です。つまり、マイホームの購入価格から住宅ローンの借入額を引いた金額が頭金になります。

ちなみに自己資金とは、引き出し可能な預貯金なども含めた、手元にある現金のことです。

『諸費用』は、事務手数料などの住宅ローンの手続きに要する費用や、不動産会社に支払う仲介手数料などを指します。

通常は諸費用も自己資金から現金で支払いますが、住宅ローンの中には諸費用も一緒に借りられる商品や、諸費用ローンを利用できる金融機関もあります。

住宅購入価格の一部に充てる

頭金は住宅購入代金の一部に充てられます。

例えば、3000万円の物件を頭金600万円を支払い購入するのであれば、住宅購入価格3000万円=住宅ローン2400万円+頭金600万円ということです。

一方、諸費用は購入代金の一部には充てられません。物件の購入代金とは別に、用意するお金です。

上記の3000万円の物件を購入する時に、諸費用100万円がかかるのであれば、3000万円とは別に100万円を用意します。

それぞれの諸費用は大体いつごろ支払うの?

諸費用はいつ頃支払うのでしょうか。主な諸費用の支払い時期を、見ていきましょう。

不動産屋に支払うお金

諸費用の中には、不動産会社に支払う費用がありますが、購入物件の販売形態によっては必要な費用が異なる場合があります。

販売形態 概要
仲介物件 売主から仲介を依頼された不動産会社を通して購入する物件。販売戸数の少ない新築一戸建て・中古物件などに多く、仲介手数料が発生することがある
分譲物件 売主である不動産会社(※)から直接購入する物件。新築マンション・戸数の多い新築一戸建てなどに多いタイプ。一般的に、仲介手数料は発生しない

不動産会社に支払う費用を、詳しく見ていきましょう。

(※売主から販売代理を依頼された不動産会社が販売窓口になることもあります)

不動産購入の流れ | 公益社団法人 全日本不動産協会

後に手付金となる申込証拠金は購入予約時

新築分譲物件の購入を申し込む際には、『申込証拠金』を支払う場合が多くあります。申込証拠金は購入の意向が確かであることを不動産会社や売主に示し、ほかの購入希望者より売買交渉を優先してもらう目的で支払います。

一般には5~10万円程度が目安とされ売買契約が成立すると、申込証拠金は手付金もしくは購入代金の一部とされます。

売買契約前に購入申込を撤回すると申込証拠金は原則返金されますが、その法的扱いが明確でないことからトラブルに発展するケースがあるようです。

申込証拠金を支払う際には申込撤回時の取扱いについてしっかり確認した上、預り証などを発行してもらうとよいでしょう。

購入申込みの注意点 | 公益社団法人 全日本不動産協会

手付金、仲介手数料等は売買契約時

仲介物件を購入するケースでは、売買契約が成立した時に不動産会社に仲介手数料を支払う場合があります。

仲介手数料は取引が無事に成立した時に支払う成功報酬であり、原則、売買契約成立までに、支払う必要はありません。売買契約時に50%、物件の引渡し完了時に残りの50%を支払うのが理想です。

その他に売買契約時には『手付金』の支払いが必要ですが、これも売買契約成立前に支払う必要はありません。

手付金は売主に支払う金銭で、原則、買主と売主が話し合い合意の上で金額を決めます。売主側が金額を提示してくるケースがありますが、この場合も希望額を告げ金額交渉が可能です。

何らかの理由で売買契約の解除が必要になった場合は、手付金を放棄しなければ解除は認められません。

物件売却時の仲介手数料について | 公益社団法人 全日本不動産協会

印紙税が金銭消費貸借契約時に必要

契約に際して作成される『金銭消費貸借契約契約書(※)』には、『印紙税』が課せられます。

印紙税とは、不動産売買・賃借契約書などの経済取引に関連して、作成される文書にかかる税金です。作成する文書に所定の金額の印紙を貼付し、消印して納税します。

また、紙税額は契約書に記載される契約金額によって、変わることを覚えておきましょう。

記載された契約金額 印紙税額
500万円超え1000万円以下 1万円
1000万円超え5000万円以下 2万円
5000万円超え1億円以下 6万円

(※金銭消費貸借契約とは、将来返還することを約束して、金銭を消費するために借り入れる契約です)

No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで | 印紙税その他国税 | 国税庁

登記費用、保証料等は融資実行日

住宅ローンの中には保証会社との契約を融資条件とするものがあり、このような商品では、融資実行日に保証料を支払い保証契約を結びます。

保証契約を結び契約者が返済できない状況に陥った場合は、保証会社が金融機関にローンの残債を一括返済します。契約者は肩代わりしてもらったローンを、保証会社に一括返済しなければなりません。

また、融資実行日には、購入物件に抵当権が設定されます。抵当権は融資が回収できない場合に備えて、金融機関などが土地・建物を担保に取る権利です。

引渡日前は物件の所有権が売主側にあり、抵当権を設定できません。融資実行日を引渡日と同日に設定し、その日に抵当権の設定登記を行うのが基本です。

登記には費用として登録免許税(※1)・登記手数料(※2)が必要であり、これも融資実行日に支払います。

(※1:登録免許税とは、不動産などの登記・登録に対し課せられる税金で、現金での納付が原則ですが、税額3万円以下の場合は収入印紙での納付も可能です)
(※2:登記手数料とは、登記の手続きを依頼した司法書士に対して支払う報酬です)

火災保険は各会社の支払いタイミングで

住宅ローンを利用する場合は、原則として火災保険への加入が必要です。加入する火災保険は指定の条件を満たしていれば、金融機関が勧める保険以外でも構いません。保険料は、保険会社が定める支払期日までに払いましょう。

頭金ありで住宅ローンを組むメリット

ここからは、頭金に絞って詳しくみていきましょう。まず、頭金を用意するメリットを解説していきます。

金利が優遇される場合がある

一定額以上の頭金を用意すると、金利が優遇される住宅ローンがあります。例えば『フラット35』では1割以上の頭金を用意すると、以下の優遇が受けられます。

融資率(※1) 金利(※2)
9割以下 年1.17%
9割超 年1.61%

(※1:融資率とは、住宅の建設費・購入価額に占める借入額の割合を指します)
(※2:フラット35取扱金融機関が提供する金利のうち、2019年8月現在における最も多い金利です)

最新の金利情報:長期固定住宅ローン【フラット35】

事務手数料が節約できる場合がある

住宅ローンによっては、事務手数料を『借入額の〇%』としている場合があります。このような商品では、頭金を支払い借入額を減らすと事務手数料の節約が可能です。

仮に、事務手数料を借入額の2%としましょう。借入額を3000万円とした場合の事務手数料は60万円ですが、頭金600万円を用意し借入額を2400万円に減らすと、事務手数料を48万円にできます。

頭金の目安は何割程度?どれくらい用意するか

マイホームを購入する場合の頭金の目安を見ていきましょう。

購入価格の2割は貯めておきたいところ

頭金は購入価格の2割程度が理想とよく言われますが、実際の目安はどの程度なのでしょうか。全国宅地建物取引業協会連合会が2017年に実施した『土地・住宅に関する消費者アンケート調査』の結果を見てみましょう。

住宅購入者および住宅購入検討者に対するアンケートによると、『マイホームを購入するにあたっての金融機関からの借入割合』は以下となっています。

物件価格に対する借入額の割合 回答割合
69%以下 32.1%
70~74% 8.9%
75~79% 7.1%
80~84% 10.9%
85~89% 7.7%
90~94% 10.1%
95~99% 8.9%
100%以上 14.5%

頭金が物件価格の2割前後(借入額の割合75~84%)の人は18%ですが、74%以下も含めると全体の59%を占めています。

アンケート結果 | 研究・調査報告 | 全宅連

頭金の用意が1割未満の人は30%前後

上記のアンケートでは、全体の33.5%の人が頭金1割以下(借入額が物件価格の90~100%以上)で住宅を購入しています。

つまり、約3割の人が頭金1割以下で住宅ローンを組んでいる、もしくは組むことを検討しているということです。しかし、誰もが少ない頭金で高額なローンを組めるわけではなく、借り入れには完済できる返済能力が要求されます。

国土交通省が民間金融機関を対象に実施した『平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査』の結果から、返済能力の重要性を具体的にみていきましょう。

返済能力や物件価値が重視されるように

調査において『融資の際に考慮する項目』として、金融機関の多くが挙げているのが以下の項目です。

項目 割合(%)
健康状態 98.6
借入時年齢 98.3
完済時年齢 97.7
担保評価 97.2
勤続年数 95.7
年収 95.6

年収・年齢・勤続年数などの返済能力に関する項目が、上位となっています。

また、担保評価は購入予定物件(担保物件)が、融資額に見合う価値を持つ物件であるかの評価です。金融機関が算出する時価をもとに、所定の計算方法によって担保評価額が算定され、担保物件の価値が評価されます。

報道発表資料:住宅ローン、変動金利型が根強く~「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果~ - 国土交通省

頭金なしの場合、住宅ローン審査に影響する?

住宅ローンの審査では、『返済負担率』と呼ばれる『年収に占める年間返済額の割合』がチェックされます。返済負担率は、以下の算式で計算しましょう。

  • 返済負担率(%)=年間返済額÷年収×100

返済負担率には金融機関が定める基準があり、その基準を超えると融資額が希望を下回る場合があります。金融機関の多くは基準を公表していませんが、30~35%が目安でしょう。

頭金なしで融資を受け年間返済額が増えると、返済負担率が上がり審査に影響するかもしれません。フラット35を例に、審査への影響を見ていきましょう。

融資上限に引っかかる可能性がある

フラット35では、返済負担率の基準を以下としています。

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

頭金なし・ありでローンを組む場合を次の借入条件でシミュレーションし、比較してみましょう。なお、返済負担率には、フラット35の基準を適用します。

年収:400万円・物件価格:4000万円・金利:年1.61%・返済期間:35年・返済方式:元利均等返済・ボーナス払い:なし

結果は下表になり、頭金なしでは返済負担率が基準を超え、融資が減額される、または審査に通らない可能性が高いでしょう。

項目 頭金:なし 頭金:物件価格の2割
借入額 4000万円 3200万円
返済負担率 37.5% 30%
毎月返済額 12万5000円 10万円
総返済額 5235万円 4188万円

借入希望金額から返済額を計算:【フラット35】

借入額の多さが審査に影響することがある

頭金を用意せずに借入額が多い状況で融資を申し込むと、審査に影響することがあるでしょう。

住宅ローンの返済が困難になると、金融機関は担保物件を売却して融資した資金を回収する仕組みです。

金融機関が資金回収の目的で物件を売却する場合に、ローンの残債が多いと『担保割れ』を起こす可能性が高いと言えます。担保割れとは、住宅ローンの残債が、物件の売却価格を上回る状況のことです。

金融機関から見ると融資額が少ない方が担保割れのリスクを抑えられるため、頭金なしで借入額が多いと審査では不利と言えるでしょう。

フルローンはおすすめできない?

マイホームを購入する際に、頭金を用意せずに金融機関から物件価格の100%を借り入れるローンのことを、『フルローン』といいます。

ここでは、マイホームをフルローンで購入する場合の、メリット・デメリットを見ていきましょう。

利息も含め、返済金額は大きくなる

フルローンでマイホームを購入すると、返済額が大きくなります。

3000万円の物件を購入するケースを借入条件を以下として、頭金の額を変えて返済額を比較してみましょう。

返済期間:35年・金利:年1.2%・元利均等返済・ボーナス払いなし

シミュレーターによる試算結果は下表の通りです。頭金を用意すると、利息の支払いが減り返済額を抑えらます。

頭金 フルローン 300万円 600万円
毎月返済額 8万7510円 7万8759円 7万8円
総返済額 3675万4301円 3307万8840円 2940万3389円
うち利息 675万4301円 607万8840円 540万3389円
総返済額+頭金 3675万4301円 3607万8840円 3540万3389円

返済プラン比較シミュレーション - 住宅金融支援機構

フルローンのメリットは?

フルローンのメリットは、どこにあるのでしょうか。

希望の物件を購入する機会を逃さない

フルローンのメリットは、気に入った物件の購入機会を逃さずに済むことでしょう。理想の物件が見つかった時は借り入れをすぐに申し込んで、ローンを組むことが可能です。

頭金が貯まるのを待ってから物件を探しても、満足できる物件に巡り合えるとは限りません。

貯蓄や生活予備費が残せる

フルローンのメリットに、貯蓄や生活予備費として手元に資金が残せる点があります。自己資金のすべてを住宅ローンの頭金に回すと、生活が苦しくても補填できる資金がなく、せっかく手に入れたマイホームを手放すことになるかもしれません。

十分な自己資金があれば一部を頭金として手元にも資金を残せますが、自己資金が少ないと全額を頭金に回す場合もあるでしょう。

しかし、住宅ローンの返済期間は非常に長く、返済中に収入が減ったり、金利が上がり返済額が増えたりするかもしれません。フルローンを利用し自己資金を手元に残しておけば、柔軟な対応が可能でしょう。

購入後にかかるお金のことも考えておこう

マイホーム購入後に必要な費用も、あらかじめ考えて予算を確保しておきましょう。

引っ越し代や設備費用

マイホームを手に入れるとカーテン・家具・家電などの設備費用や、新居への引越し代なども必要です。

照明器具やカーテンを各部屋に合わせて用意すると、意外に費用がかさみます。家具・家電の買い換え費用は、現在使用しているものを使い節約することも可能でしょう。

各家庭によってこれらの費用は異なりますが、一般的には物件価格の2~3%くらいが目安のようです。

テレビアンテナや雨戸代など

新築一戸建てのほとんどはテレビの視聴に必要なアンテナや回線などを、自分で手配しなければなりません。

アンテナを設置する場合は、工事費用が必要です。また、ケーブルテレビや光回線などを契約すると、視聴料金もしくは基本料金がかかります。

また、物件によっては雨戸や網戸がない場合があり、別途、費用を支払い取り付けなければなりません。

まとめ

頭金を用意すると借入額を減らし返済の負担を軽減できますが、頭金を多く支払いすぎると返済に支障をきたすこともあります。頭金の額だけでなく、自己資金や諸費用、住宅購入後に必要なお金など、トータルで考えた資金計画を検討しましょう。

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