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住宅ローン金利の平均はどう推移してる?タイプ別の特徴や動向まとめ

住宅ローンにおいて、総返済額を決める要因のひとつである金利は非常に重要です。金利の意味や種類、計算方法など、住宅ローンの金利の基本について知っておきましょう。金利の平均の推移や、金利で比較したおすすめの住宅ローンも紹介します。

この記事の目次

住宅ローンとは

まずは、住宅ローンがどのようなローンなのか、概要や種類、返済額の計算方法などについて解説します。

住宅向けのローン

住宅ローンとは、住宅を取得するための目的別ローンです。原則として、住宅取得費以外に借入金を利用することはできませんが、住宅を建てる土地の取得費など住宅関連費用であれば利用が認められていることもあります。

ただし、住宅関連費用であっても、個人の住宅ではなく、投資用の住宅や事業用の住宅、海外の住宅など取得費用には利用できないのが一般的です。

住宅ローンの種類

住宅ローンには、公的ローンと民間ローンがあり、それぞれいくつかの種類に分かれています。

区分 種類 詳細
公的ローン 財形住宅融資 財形貯蓄を1年以上継続し、貯蓄残高が50万円以上ある場合に利用できる住宅ローン
自治体融資 自治体が居住者や勤務者に対して融資を行う住宅ローン
民間ローン 提携ローン 金融機関が不動産会社などと提携して融資を行う住宅ローン
非提携ローン 提携ローンに当てはまらない民間ローン

公的ローンは返済能力に関する審査が比較的やさしい代わりに、融資可能額が低い、取得できる住宅の種類に制限があるなどのデメリットがあります。

民間ローンは融資可能額が高く、住宅の種類にほぼ制限がありませんが、返済能力に関する審査が厳しい傾向にあります。

返済額の計算とシミュレーション

住宅ローンで融資を受けると、借入額に利息を足した金額を返済しなくてはなりません。利息とは、借入先の金融機関に支払う手数料のようなもので、『ローン残高(元金)』『金利』『借入期間』で金額が決まります。

金利とは、ローンで借り入れた金額に対する利息の割合を表す数値のことで、金利が高いほど利息が高くなります。利息の計算式を見てみましょう。

  • 利息の金額=ローン残高×金利×借入期間

利息の金額を出すときに気をつけたい点は、返済を重ねるごとにローン残高が減ることを考慮して計算しなくてはならないことです。

自分で計算するのはむずかしいので、不動産会社や金融機関のシミュレーターを利用するとよいでしょう。

支払額シミュレーション | SUUMO(スーモ)

住宅ローン金利の種類

住宅ローンの金利には、『変動タイプ』『全期間固定タイプ』『固定期間選択タイプ』など、いくつか種類があります。

そして、住宅ローンの多くはいくつか金利タイプが用意されており、その中から自分で希望のタイプを選択できるようになっています。どの金利タイプにするのかスムーズに決定できるよう、それぞれの特徴を把握しておきましょう。

変動タイプ

『変動タイプ』とは、経済情勢や市場金利の変化によって、金利が変わるタイプの住宅ローンです。定期的に金利が見直され、適時金利の引き下げや引き上げが行われます。

現在は、日本銀行が実施したゼロ金利政策などの影響により市場金利が下がっていることから、変動金利の方が利率は低くなっています。そのため、変動金利を選ぶ人が全体の6割以上です。

しかし、今後市場金利が上がった場合に、変動金利にしていると利率が大きく引き上げられ、返済が苦しくなる恐れがあることを理解しておかなくてはなりません。あらかじめ、金利引き上げ時にどうするのか、対策を考えておくことが重要です。

民間住宅ローンの貸出動向調査:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

全期間固定タイプ

『全期間固定タイプ』とは、返済開始から完済までの間、初めに設定された利率が続くタイプの住宅ローンです。

現在は、多くの金融機関が変動金利よりも固定金利の利率を高く設定しているため、変動金利よりも総返済額が高い傾向にあります。

しかし、経済情勢や市場金利がどのように変化しても利率が変わらないため、途中で利率が変わって返済がむずかしくなるようなことがありません。

また、変動金利よりも利率が高いといっても、現在は全期間固定タイプの利率も昔に比べてかなり低くなっています。金利が低い今のうちに固定してしまい、将来返済額が増える不安をなくすのもひとつの方法です。

固定期間選択タイプ

『固定期間選択タイプ』とは、一定期間のみ金利が固定され、以降は変動金利に変わるタイプの住宅ローンです。

固定期間終了後に改めて固定金利を選べることもありますが、それまでと同じ金利ではなく、その時点での金利が適用されるので注意が必要です。

金利の固定期間は『3年』『5年』『10年』『20年』など、いくつかの選択肢の中から選べるのが一般的で、固定期間が短いほど金利が低くなります。

固定期間中は、経済情勢などがどうなろうと金利が引き上げられることがないという安心感があります。

しかし、固定期間が終了したときに市場金利が高くなっていると、そこから返済が苦しくなる可能性があるため、金利固定の安心感を得つつ、早期完済を目指す人におすすめです。

金利に影響を与える要因

住宅ローンの金利は、各金融機関が独自に設定していますが、金利を決める際に目安にする要因はどこも同じです。ここでは、金利の決定に影響を与える要因について解説します。

日本国債

全期間固定タイプや固定期間選択タイプの金利は、『10年ものの日本国債の利回り』を目安に決定されています。10年ものの日本国債とは、日本政府が国の運営資金を集めるために発行する債券で、満期が10年のもののことです。

10年ものの日本国債の利回りは、長期的な物価の変動や経済政策などを総合的に判断し、決定されます。

そのため、長期間同じ金利が続く全期間固定タイプや固定期間選択タイプの金利を決める際には、10年ものの日本国債の利回りが参考にされているのです。

短期プライムレート

変動タイプの金利は、『短期プライムレート』を目安に決定されています。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に対し、1年以内の短期貸し付けを行う際に適用する優遇金利のことで、日本銀行の政策によって決まります。

日本銀行が景気は上昇していると判断し、金利引き上げ政策を進めると短期プライムレートも上がり、引き下げ政策を進めると短期プライムレートも下がるのです。

短期プライムレートは短期間での景気の動向を表すものであるため、短期間で定期的に利率が見直される変動タイプの金利は、それを参考に決定されます。

金利推移のチャートはどうなっている?

これまで住宅ローンの金利がどのように推移してきたのか、フラット35のサイトで公開されているチャートをもとに解説します。

民間金融機関の住宅ローン金利推移

出典:民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等):長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

過去の平均金利の推移

フラット35のサイトで公開されているチャートを見ると、1984~91年頃までは、住宅ローンの変動タイプの金利は年5~8%程度と高金利です。

しかし、92年頃から徐々に金利が下がり始め、95年頃からは年2~3%程度まで下がっています。固定期間選択タイプについては、94年頃の記録開始時点から変動タイプと大差なく、年2~4%の間で推移していることがわかります。

急速に住宅ローンの金利が下がり、その後も低金利のままで推移している理由は、バブル崩壊や日本銀行によるゼロ金利政策、リーマンショックといった出来事です。これらの景気や市場金利を低下させるさまざまな要因により、低金利が長期間継続しています。

直近1年の平均金利の推移

続いて、直近1年の平均金利を見てみましょう。2018年も変動タイプ、固定期間選択タイプともに、年2~3%程度の金利が継続しています。

そして、最新の19年7月時点の金利は、『変動金利型:年2.475%』『固定期間選択型(3年):年2.94%』『固定期間選択型(10年):年3.2%』で、やはりそれまでと大差ありません。

今後の見通しは?

住宅ローンを利用する人にとっては、このまま低金利が継続してほしいところでしょう。しかし、日本銀行の総裁が低金利を継続する時期を、『20年春頃まで』と明確にしています。

20年春以降は、日本銀行の政策変更やオリンピックの影響などで、金利が引き上げられる可能性もあるでしょう。

しかし、確実にこうなるということは、経済関連の専門家でも明言できません。専門家でもはっきりできないことで悩むよりも、もし金利が引き上げられたらどうするのかを考えておきましょう。

東京新聞:日銀、超低金利維持 少なくとも来春まで:経済(TOKYO Web)

選び方のポイント

住宅ローンを契約するときには、どの金利タイプにするのかを自分で選ばなくてはなりません。何を基準にすればよいのか、金利タイプを選ぶときのポイントを紹介します。

金利が上がるリスクを考慮

金利タイプを選ぶ際に、『利率の低い変動タイプにするべきかどうか』で悩む人は多いものです。たしかに、変動タイプは金利が低いケースが多く、総返済額を抑えるのに役立ちます。

しかし、安易に変動タイプを選ぶのではなく、将来金利が上がるリスクがある点を考慮することが重要です。

仮に、これから結婚、出産などのイベントが控えているとして、子どもの進学のタイミングで金利が引き上げられたらどうなるでしょうか。予想外に支出が増え、家計が回らなくなる可能性があります。

借り換えという手もありますが、借り換えには手数料がかかるので、支出が増えてからでは間に合わないかもしれません。今後のライフプランを明確にして、本当に変動タイプでよいのかを考えてみましょう。

家計の状況

金利引き上げによる将来の家計の負担を考えることも大切ですが、現在の家計の状況について考えることも重要です。

例えば、今家計にあまり余裕がなく、今後も収入増などは見込めないとします。この場合、変動タイプを選んで金利が引き上げられた場合に、対応できなくなる可能性があります。

しかし、金利が高い全期間固定タイプでは、毎月の返済の負担が重くなります。よって、全期間固定タイプよりも金利が低く、変動タイプよりもリスクが低い、固定期間選択タイプが向いているでしょう。

今家計に余裕が少なくても、のちのち繰り上げ返済などで早期完済する予定がある、家計に余裕がある人などは、変動タイプで総返済額を抑えるのがおすすめです。

借入後のスタンス

借入後のスタンスも重要です。変動タイプは、金利が引き上げられていないか、引き上げの予兆がないかといった定期的なチェックが欠かせません。こまめにチェックするのが苦手な人では、管理が続かないでしょう。

しっかり住宅ローンを見直せる、または繰り上げ返済や借り換えなどする予定がある場合は、金利が低い間に完済できる可能性が高まります。そのため、変動タイプを選び、総返済額を抑えることに集中するのもよいでしょう。

新規借入の実質金利でおすすめの住宅ローン

ここでは、新規借り入れで『実質金利』を比較した場合におすすめの住宅ローンを紹介します。

実質金利とは、住宅ローン借入時にかかる諸費用を考慮した金利のことです。住宅ローン借入時には、以下のような諸費用が発生します。

種類 金額
事務手数料 3万円前後、または金利に0.2%程度上乗せ
印紙税 1万円、2万円、6万円の中から借入額によって決まる
保証料 無料、または金利に0.2%程度上乗せ
登録免許税 借入額の0.4%
司法書士報酬 6~10万円程度

これらの費用の中には、金融機関ごとに金額が異なるものがあります。いくら表面金利が低くても、諸費用が高いと高金利の住宅ローンと負担が変わらなくなるのです。そのため、諸費用を含めた実質金利を比較する必要があります。

じぶん銀行 住宅ローン 全期間引下げプラン

じぶん銀行の住宅ローン・全期間引下げプランは、もともと年2.341%の変動タイプの金利が『年0.457%』と大幅に引き下げられており、総返済額を安く抑えられます。

さらに、がんと診断された場合にローン残高が半分になる『がん50%保障団信』に、金利の上乗せなどなしで、無料で加入することが可能です。

通常、団体信用生命保険に加入すると、保険料分として年0.1~0.3%程度金利が上乗せされて総返済額が高くなるため、無料で加入できるのはお得です。

全期間引下げプラン | 住宅ローン | じぶん銀行

ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン

ソニー銀行の住宅ローンは、変動タイプの金利が年0.457%、固定期間選択タイプでも年0.58~0.65%(自己資金など条件あり)とかなりの低金利であるのが魅力です。

また、他の住宅ローンでは金利の上乗せなどがある保証料、団体信用生命保険料、印紙代などが無料で、実質金利も低く抑えられています。オリコン顧客満足度調査で8年連続1位を獲得している、人気の住宅ローンです。

住宅ローン|MONEYKit - ソニー銀行

三井住友信託銀行 全期間一定金利引下げ

実質金利を重視するのであれば、三井住友信託銀行の住宅ローンもおすすめです。変動タイプの全期間一定金利引下げプランであれば、金利が年0.457%と先に紹介した住宅ローンと同率の低金利で利用できます。

団体信用生命保険に加入すると、最低年0.1%~の金利の上乗せがありますが、さまざまな優遇制度があり、それらを活用すると実質金利が低く抑えられます。

住宅ローン | 三井住友信託銀行株式会社

借り換えの実質金利でおすすめの住宅ローン

続いて、借り換えで実質金利を比較した場合におすすめの住宅ローンを紹介します。

住信SBIネット銀行 通期引下げプラン

住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローン・通期引下げプラン(変動タイプ)は、年0.418と非常に低い金利で借り換えできる住宅ローンです。

団体信用生命保険や全疾病保障、保証料などが無料で、実質金利も低いことから、価格.comの住宅ローン人気ランキングで1位を獲得しています。

住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン

りそな銀行 WEB限定借換ローン(全期間型)

低金利の借り換え先を探しているのであれば、りそな銀行のWEB限定借換ローン(全期間型・変動タイプ)も検討してみましょう。

金利が年0.429%と低いほか、団体信用生命保険や疾病保障、要介護状態になった場合の保証なども無料で付帯しています。固定期間選択タイプ(10年固定)でも年0.6%で利用できるため、変動金利を避けたい人にもおすすめです。

りそな借りかえローン | りそな銀行

三菱UFJ信託銀行 三菱UFJネット住宅ローン

三菱UFJ信託銀行の三菱UFJネット住宅ローン(変動タイプ)も、年0.525%と低い金利で借り換え可能です。やはり団体信用生命保険や保障料などが無料で、実質金利も低く抑えられています。

固定期間選択タイプでも、3年固定の金利は年0.39%、10年固定の金利は年0.59%と非常に低く抑えられているので、新規借り入れにもおすすめです。

三菱UFJ銀行ネット住宅ローン(三菱UFJ信託銀行専用)

まとめ

利息の金額を決定するものであり、総返済額に影響する金利は、住宅ローンを比較するときに非常に重要なものです。住宅ローンごとに金利が異なるので、各社の金利をしっかり比較して住宅ローンを選びましょう。

また、金利にはいくつか種類があり、超低金利の現在は変動タイプの金利が一番低い住宅ローンが多く見られます。

しかし、変動タイプは将来金利が引き上げられる可能性があるため、現在の利率だけで安易に決定せず、自分のライフプランに合ったものを選ぶことが大切です。

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