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住宅ローンの保証料とは?支払い方や保証料なしの銀行について

住宅ローンの保証料は、内枠方式と外枠方式のどちらがお得なのでしょう。本記事では、住宅ローンの保証料とは何かをわかりやすく解説し、保証料の支払い方も見ていきます。また、保証料なしの住宅ローンの魅力やデメリットも知っておきましょう。

この記事の目次

住宅ローン契約に必要な保証料などの諸費用

住宅ローンの契約には、『保証料』や『事務手数料』などの諸費用がかかります。まず、必要な諸費用を見ていきましょう。

登記費用や印紙代など

住宅ローンの契約時には購入する土地・建物に、『抵当権の設定登記』を行います。これは、契約者(債務者)がローンを返済できない場合に備えて、金融機関などが土地・建物に担保権を設定するための手続きです。

登記には、司法書士に支払う報酬と登録免許税が費用として発生します。登録免許税は登記手続きの際に納める国税です。借入額に税率0.4%(※)をかけて計算しましょう。

また、契約時に作成する『金銭消費貸借契約書』に、印紙を貼付して印紙税を納めなければなりません。印紙税額は契約書に記載される契約金額に応じて決められています。

契約金額 印紙税額
1000万円を超え5000万円以下 2万円
5000万円を超え1億円以下 6万円

(※住宅の床面積が50㎡以上などの一定の要件を満たすと、税率が0.1%に軽減されます。なお、適用期限は2020年3月31日までです)

No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで | 印紙税その他国税 | 国税庁

保証会社に支払うローン保証料

住宅ローンの中には、保証会社を利用することを融資条件としているものがあります。このようなローンで融資を受けるには、金融機関が指定する保証会社にお金を支払い、住宅ローンの保証を引き受けてもらわなければなりません。

この保証会社に対して支払うお金が、保証料です。

貸し倒れリスクを回避するため

住宅ローンの貸し倒れとは、契約者が返済できない状況に陥り貸付金が回収できず金融機関が損失を抱えることを意味し、その収益に大きな影響を及ぼします。

よって、金融機関は貸し倒れを回避するために、契約者に対し保証会社を利用することを融資条件としているのです。

保証会社は契約者から保証料を受け取り、住宅ローンの保証を引き受けます。契約者の返済が滞り返済不能と判断されると、保証会社が残りのローンを一括返済する仕組みになっており、金融機関は貸し倒れを回避できるというわけです。

これにより、契約者は金融機関とのローン契約を解消できますが、返済が免除されるわけではありません。保証会社から一括返済を請求されます。

融資にかかる事務手数料

事務手数料は、住宅ローンを組む際に金融機関が行う事務手続きに対して支払う手数料で、『定率型』と『定額型』の二つのタイプがあります。

定率型は借入額に対して一定の割合を、事務手数料として支払うタイプです。定額型は、借入額に関係なく一定額を手数料として支払います。

定額型の場合は3~5万円程度、定率型は借入額の2%前後を事務手数料とするものが多いようです。

ローン保証料の支払い方は二つ

保証料の支払い方には『外枠方式』と『内枠方式』があります。

一括で前払いする外枠方式

外枠方式は契約時に保証料を一括前払いで支払う方式です。したがって、借入時にある程度のまとまった資金を用意しなければなりません。

金利上乗せで支払う内枠方式

内枠方式では保証料を住宅ローンの金利に上乗せして、毎月の返済と合わせて分割で支払います。上乗せされる金利は、0.2%程度が一般的です。

毎月の返済は外枠方式に比べ増えますが、借り入れ当初の負担を軽減できます。手元の資金に余裕がない場合は、有効な支払い方といえるかもしれません。

どちらがお得なの?

保証料は外枠方式と内枠方式のどちらがお得なのでしょうか。以下の例で比較していきましょう。

  • 《例1》
    借入額:3000万円
    返済期間:35年
    金利(年):1.25%(全期間固定金利型)・ボーナス返済なし

まずは金利を含めた借入金額を計算

まず、シミュレーションツールを使用して、《例1》の総返済額を試算します。結果は下表の通りです。

項目 金額
総返済額 3705万4707円
うち利息 705万4707円
年間返済額 105万8700円
毎月返済額 8万8225円

住宅ローンシミュレーション(新規お借入れ)│お金を借りたい│りそな銀行

保証料を足した金額を出そう

外枠方式で保証料を計算してみましょう。外枠方式では借入額100万円あたりの保証料が、金融機関のホームページに参考として公表されています。

例えば、りそな銀行であれば、借入期間35年の場合の借入額100万円あたりの保証料は、2万614円です。ここでは、こちらの金額を使用して試算していきましょう。

借入額に対する保証料(外枠方式)は、以下の算式で計算が可能です。

  • 保証料=借入額100万円あたりの保証料×(借入金額÷100万円)

《例1》の保証料は以下になります。

2万614円×(3000万円÷100万円)=61万8420円

総返済額3705万4707円を加えると、3767万3127円です。なお、保証料は審査結果などによって変わるため、あくまでも目安として捉えましょう。

保証料(一括前払い)の一覧表|住宅ローン|りそな銀行

金利を上乗せした借入金額と比較

次に、内枠方式の保証料を計算してみましょう。

《例1》と同様の条件で保証料の金利の上乗せ分を0.2%(適用金利1.45%)とし、総返済額をシミュレーションします。結果は下表の通りです。

項目 内枠方式 外枠方式
総返済額 3827万1154円  3767万3127円(総返済額+保証料)
うち利息 827万1154円  705万4707円
年間返済額 109万3464円  105万8700円
毎月返済額 9万1122円  8万8225円

外枠方式と比較すると、支払額は内枠方式の方が59万8027円多くなります。

住宅ローンシミュレーション(新規お借入れ)│お金を借りたい│りそな銀行

保証料の相場は?メガバンクの例

保証料は支払い方のほかに借入額や借入期間、また、審査結果などによっても違ってきます。保証料の相場はどのくらいなのでしょう。

外枠方式で三井住友銀行とりそな銀行を比較

外枠方式の保証料を、三井住友銀行『三井住友住宅ローン』・りそな銀行『りそな住宅ローン』で試算してみましょう。

参考として公表されている、借入期間35年の借入額100万円あたりの保証料は、以下の通りです。

借入期間 三井住友住宅ローン りそな住宅ローン
35年 2万620~8万2437円 2万614円

借入額を3000万円と仮定し、外枠方式の保証料を試算すると下表になります。

借入期間 三井住友住宅ローン りそな住宅ローン
35年 61万8600~247万3110円 61万8420円

三井住友住宅ローン : 三井住友銀行
住宅ローン(新規)|りそな銀行・埼玉りそな銀行

内枠方式だとプラス0.2%の金利が目立つ

内枠方式は保証料として、借入金利に0.2%をプラスするケースが目立ちます。メガバンクにおいても、通常の借入金利に0.2%がプラスされています。

下表はみずほ銀行『みずほ住宅ローン』の借入金額1000万円の場合の、内枠方式における保証料例です。

借入期間 保証料(元利均等返済)
20年 14万8340~51万9280円
25年 17万2540~60万4060円
30年 19万1370~66万9820円
35年 20万6110~72万1470円

みずほ住宅ローン商品概要 | みずほ銀行

借り換え時にもローン保証料が存在

借り換え時にも、新たに契約する住宅ローンに保証料が発生します。ここでは、借り換え時の保証料の扱いを中心に見ていきましょう。

新規借り入れと同様の諸費用がかかる

借り換え時にも新たに住宅ローンを組むために、保証料や事務手数料、印紙代などの諸費用がかかります。

加えて、現在契約中のローンの完済手続きにも、全額繰り上げ返済手数料・保証会社事務手数料などの費用が必要です。

抵当権についても抹消と設定の二つの登記手続きをしなければなりません。借入額や残りの返済期間、また金融機関によっても違いはありますが、30~80万円くらいが目安のようです。

前の住宅ローンの保証料は返金される?

借り換えによって完済した住宅ローンの保証料は、返金されるのでしょうか。

ろうきんなど原則返金のない銀行も

保証料は返済期間が長期になるほど保証期間も長くなり、金額が大きくなる仕組みです。

外枠方式は契約時の返済期間で保証料を計算し、前払いします。借り換えによって住宅ローンを一括返済すると、返済期間を短縮できます。つまり、当初の予定より保証期間を短くできるということです。

保証期間が短縮されると、借入時に前払いした保証料の一部が返金される場合があります。

原則として保証料の返金を認めていなくても、全額繰り上げ返済(※)に関しては返戻を認める金融機関もあるため、確認してみるとよいかもしれません。

ただし、返戻額の目安は返済開始から5年で50%程度とされており、期待できる金額とはいえないでしょう。

(※全額繰り上げ返済とは、借入残高の全額を前倒しして返済することをいいます)

契約書で返金有無や計算方法を要確認

保証料の返金の有無は契約時に作成される『金銭消費貸借契約書』で確認できます。ただし、返金の可能性があるのは外枠方式のみで、内枠方式に返金はありません。

通常、返金額は保証会社などが定めた所定の計算方法で算出され、そこから手数料などが差し引かれ、残った金額が口座に振り込まれる仕組みです。

例えば、埼玉りそな銀行の場合は借入額:1000万円・借入期間:30年で、返済開始から10年後に一括返済するときの返戻保証料を以下としています。

返戻保証料金額

出典:戻し保証料とは|マイホーム マイバンク プラン│埼玉りそな銀行

保証会社や金融機関によって返戻額の計算方法は異なり、そのほとんどが契約書にも記載されていません。返戻額の詳細に関しては、金融機関に問い合わせて確認しておくとよいでしょう。

保証料なしの住宅ローンはある?

住宅ローンの中には、保証料なしの商品もあります。

フラット35は保証料がかからない

『フラット35』は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し、提供する全期間固定金利タイプの住宅ローンです。保証人なしで借り入れが可能であるため、保証料は発生しません。

フラット35を提供する住宅金融支援機構とは、住宅市場において安定した資金供給を支援し、住生活の向上への貢献を目指す独立行政法人です。

フラット35は融資対象とする物件に一定の技術基準を定めています。融資を受けるには所定の物件検査をクリアし、住宅が基準を満たしていることを証明しなければなりません。

保証料はかかりませんが、物件検査に要する費用は申し込み者の負担です。

ネット銀行は保証料なしも多い

ネット銀行が提供する住宅ローンには、保証料を不要とするものが多く、諸費用を軽減できるかもしれません。

保証料のみでなく団信が魅力的な銀行も

保証料のみでなく、団体信用生命保険(団信)に無料で加入できる商品を扱うネット銀行もあります。

例えば、住信SBIネット銀行の『ネット専用住宅ローン』です。保険料の負担がないことに加え、全疾病保障(保険料負担なし)も付帯しており、充実した保障内容も魅力といえるでしょう。

項目 保障の概要
団信 ・返済期間中に死亡、所定の高度障がい状態、治療効果がない重度のがん、余命6カ月以内と判断されると保険金で住宅ローンを完済
全疾病保障 ・病気やケガで所定の就業不能状態が継続すると、ローン返済額を最長12カ月間(8疾病以外は最長11カ月)保障
・同疾病で所定の就業不能状態が12カ月を超えて継続すると、保険金で住宅ローンを完済

8疾病とは、がん・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎を指します。

お客さまによるローン返済期間中に就業不能状態になった場合(当初3カ月は免責期間)、ローン返済額を保障し月々の返済を0円に(保障期間:8疾病の場合最長12カ月、8疾病以外の場合最長21カ月※さらに8疾病以外の疾病または傷害による就業不能状態が12カ月以上継続の場合は、長期就業保障見舞金30万年)。最長保障期間経過後は、ローン残高相当額を保障し、ローン残高が0円に。

出典:全疾病保障 | ネット専用住宅ローン | 住信SBIネット銀行

ネット専用住宅ローン | 住宅ローン | 住信SBIネット銀行

保証料なしの住宅ローンのデメリット

保証料が不要であることは大きなメリットといえますが、一方ではデメリットもあります。どのようなデメリットがあるのか、見ていきましょう。

審査が比較的厳しくなる可能性も

保証料なしの住宅ローンは審査が比較的厳しいことが、デメリットの一つといえるでしょう。

契約者が保証人なしでローンを組むと、返済に行き詰まったときは金融機関が貸し倒れによる損失を抱え込むことになります。つまり、金融機関から見た場合、融資に伴うリスクが高いということです。

貸し倒れのリスクを抑えるために年収などの審査基準が高めであるなど、審査が厳しめになる可能性があります。

事務手数料が高くつくケースもある

保証料なしの住宅ローンでは事務手数料を定率型とするケースが多く、定額型に比べ高い事務手数料を支払うことになるかもしれません。

定額型の事務手数料の相場は3~6万円程度ですが、定率型の多くは借入額の2.16%を事務手数料としています。

事務手数料を『借入額×2.16%』としていれば、3000万円の借り入れで64万8000円(税込み)の事務手数料が必要です。

そして、定率型では借入額が増加すると、事務手数料の支払いも増えます。上記の例で借入額が4000万円に増えると、事務手数料は86万4000円です。

事務手数料は借入時に現金での支払いが一般的であり、高額になると借り入れ当初の負担が大きくなるでしょう。

保証料の捻出が難しいときは?

保証料は借入額や借入期間によっては、100万円を超えることもあります。保証料の捻出が難しいときは、どうすればよいのでしょう。

保証料分も借りられる諸費用ローンが存在

金融機関では保証料などの諸費用の捻出が難しいときに、住宅ローンと合わせて利用できる『諸費用ローン』を提供しているケースがあります。

諸費用ローンは、保証料はもちろん火災保険料や仲介手数料、また、金融機関によっては家具・インテリアの購入資金などの借り入れも可能です。

しかし、諸費用ローンのほとんどが住宅ローンより1.5~2%程度、高めの金利を設定しています。利用する場合は借入期間をなるべく短くし、利息の支払いを抑えることを考えましょう。

また、ネット銀行を中心に、諸費用も住宅ローンに含めて借りられる場合があります。諸費用の捻出が難しい人は、選択肢として有効かもしれません。

りそな諸費用ローン│住宅ローン│りそな銀行

生活費を残し、なるべく頭金を用意しよう

頭金ゼロでの借り入れは、借入額が多くなり毎月の負担が重くなりがちです。収入が不安定な人や資金に余裕がない人などは、返済に伴うリスクが高いといえるでしょう。

また、頭金を払うことで金利が下がる商品もあります。例えば、『フラット35』は住宅の建設費または購入価額の1割以上の頭金を払うと、下表のように低い金利が適用されます。

融資率 最も多い金利(※)
9割以下 年1.18%
9割超 年1.62%

頭金を払うメリットは大きいといえますが、全貯蓄を頭金に回すのは好ましいとはいえません。今後、収入が減ることも考えられます。また、引越しや家具・家電の買い替えなどにもお金が必要です。

少なくとも半年分程度の生活費と新居の準備費用、また、1年以内に進学・車検などがあればその費用なども手元に残しておくとよいでしょう。

(※19年7月時点におけるフラット35を取り扱う金融機関が提供する金利のうち、最も多い金利です)

最新の金利情報:長期固定住宅ローン【フラット35】

まとめ

保証料の金額は住宅ローンによって異なり、無料とする商品もありますが事務手数料など、その他の諸費用が高いケースもあります。保証料だけでなく、トータルで諸費用を比較しましょう。

カードローン、キャッシングをしてしまって多重債務に苦しんでいる方や、
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