住宅ローン申込から融資実行までの主な流れ
『住宅ローン』とは、住宅の取得のために、銀行や信用金庫・保険会社などの金融機関から借り入れるローンです。住宅ローンの使い道には、以下があります。
- 新築住宅の建築
- 住宅建築のための土地の購入
- 中古戸建ての購入
- 中古マンションの購入
住宅を購入するには、不動産会社と金融機関のスケジュールをきちんと確認し、物件の引き渡しまでに購入資金を用意しなければなりません。まずは、住宅ローンを借り入れる手順から詳しく解説します。
住宅ローン お手続きの流れ・必要書類（新規借入れ） ｜イオン銀行住宅ローン 安心で低金利
事前審査、本審査を通す
住宅ローンは、一般的に借入額が大きく返済期間が長いローンです。よって、途中で返済が滞ることがないよう、債務者の返済能力の審査が借入前に行われます。審査で確認される項目は、下表のとおりです。
| 項目 | 具体例 |
| 債務者の情報 | ・年齢 ・健康状態 |
| 債務者の収入 | ・勤務先 ・勤続年数 ・年収 |
| 担保（※）となる物件の情報 | ・間取 ・立地 ・築年数 |
審査には、事前審査および本審査があります。事前審査は本審査よりも簡単な内容で行われ、事前審査に通った人のみが、本審査を受けられます。
事前審査や本審査で必要な書類は、借り入れる金融機関により異なるため、事前に確認しましょう。
（※担保とは、ローンを借りる人が返済できなくなった場合、ローンを貸した人に返済の原資として提供されるものです。住宅ローンでは購入する物件が担保となるため、物件の価値もあらかじめ審査されます）
金銭消費貸借契約を交わす
審査に通過した人は、ローンを借り入れる金融機関と、金銭消費貸借契約（金消契約：きんしょうけいやく）を交わします。金銭消費貸借契約で取り交わされる契約は、以下のとおりです。
- 住宅ローンの借入条件
- 不動産の抵当権（※）の設定
金銭消費貸借契約では、借入金額や適用金利・返済期日・毎月の返済額といった、借入条件の取り決めが行われます。
抵当権の設定は、法務局で登記をしなければなりません。通常は、金銭消費貸借契約に同席した司法書士に、契約に基づく登記を依頼することになります。
（※抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた人が返済できなくなった場合に、土地や建物を優先的に担保にできる権利のことです）
融資実行日に指定口座に振り込まれる
金銭消費貸借契約が結ばれると、住宅ローンの融資が行われ、指定口座に資金が振り込まれます。振り込まれた資金は、速やかに住宅を販売する不動産会社などに振り込みましょう。
住宅購入代金の支払いが完了すると、物件の引き渡しが行われます。
通常、抵当権設定後に行われる
住宅ローンの融資が実行されるタイミングは、通常、金融機関によって抵当権の設定が確認された後です。
金銭消費貸借契約により登記の手続きが行われてから、抵当権が設定されるまでには、1～2週間程度の日数がかかることもあります。
住宅ローンを借り入れる際には、物件の引き渡しの日にちを確認し、計画的に住宅ローンの借入手続きを進めることが重要です。
住宅ローンのつなぎ融資はどんなとき必要？
住宅を購入する状況によっては、『つなぎ融資』が必要なことがあります。つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行される前にまとまった資金が必要なときに、借り入れるローンです。
つなぎ融資が必要になるのは、どのようなケースなのでしょう。
建物完成より前に大きな支払いがあるとき
住宅の建築にあたり土地を購入する場合などは、建物の完成前に土地代金を支払わなければなりません。この場合、つなぎ融資を利用して土地代金を支払います。
新築戸建ての着工金や中間金に使われる
住宅を新築する場合には、建築中に着工金や中間金、物件の完成後に残りの代金を支払います。着工金や中間金の金額はそれぞれのケースにより異なりますが、一般的には建築費の30%程度です。
例えば、建築費が3000万円の住宅で、着工金および中間金がそれぞれ30%の場合、住宅が完成する前に900万円ずつが必要です。これらの資金が用意できない人は、つなぎ融資を検討します。
つなぎ融資を利用するデメリットや注意点
土地代金や着工金・中間金を支払うだけの自己資金（預貯金）がない人でも、つなぎ融資を利用することで、住宅の建築が可能になります。
ただし、つなぎ融資の利用にあたっては、いくつかの点に注意しなければなりません。
つなぎ融資単独での利用はほぼ不可
つなぎ融資は、住宅の引渡時に融資される住宅ローンによって返済します。よって、つなぎ融資を利用するには、住宅ローンの借り入れも必要です。
そのため、つなぎ融資と住宅ローンは、原則として同じ金融機関で借り入れなければなりません。つなぎ融資を検討している人は、取り扱いの有無などをあらかじめ金融機関で確認しましょう。
利息や手数料などのコストが余計にかかる
つなぎ融資には、利息や手数料などのコストがかかります。つなぎ融資の金利は、通常の住宅ローンよりも高めに設定されることが多いので、支払う利息が大きくなる点には注意が必要です。
つなぎ融資で必要な手数料は、事務手数料および印紙代です。事務手数料の金額は借り入れる金融機関によって異なるため、あらかじめ確認すると安心です。
なるべく頭金を用意してコストを減らそう
住宅ローンの借り入れにかかるコストをできるだけ減らしたい人は、つなぎ融資を利用しない住宅の建築を目指す必要があります。
一戸建ての建築を希望している人は、着工金や中間金に利用できる自己資金を、計画的に貯蓄していくことが重要です。
つなぎ融資ありの銀行等の諸費用を比較
ここからは、各金融機関が取り扱うつなぎ融資の、具体的な商品内容を紹介します。まずは、金利を見てみましょう。
りそな銀行はローンの金利+0.5%から1%
埼玉りそな銀行は、りそなホールディングスに含まれる銀行の一つです。埼玉りそな銀行のつなぎローンを利用するには、下表のいずれかのローンの承認がなければなりません。
| りそな保証（株）保証付口 | フラット口 | |
| 商品名 | ・りそな住宅ローン ・提携住宅ローン ・社員ローン |
・フラット35 ・すまい・るパッケージ ・フラットON |
つなぎローンの詳細を、下表にまとめます。
| 項目 | 詳細 | |
| りそな保証（株）保証付口 | フラット口 | |
| 借入金額（円） | 50万以上1億以内 | 50万以上8000万以内 |
| 借入期間 | 1年以内 | |
| 借入回数 | 4回まで | |
| 借入金利 | ローン基準金利+0.5% | ローン基準金利+1% |
| 事務取扱手数料（円） | 3万2400 | 0 |
| 団体信用生命保険（※）への加入 | 必要 | |
（※団体信用生命保険は、住宅ローンを組む人が被保険者（保険の対象者）、銀行が契約者および保険金受取人となり契約します。債務者の死亡・高度障害状態により保険金が支払われ、以後のローン返済が不要となります）
楽天銀行は金利年2.63%
楽天銀行で取り扱う住宅ローンの承認を受けた人は、楽天銀行のつなぎローンを利用できます。楽天銀行のつなぎローンの詳細は、下表のとおりです。
| 項目 | 詳細 |
| 借入金額（円） | 500万以上（10万単位） |
| 借入期間 | 1回目の融資実行日から1年以内 |
| 借入回数 | 3回まで |
| 借入金利 | 2.63%（2019年7月適用分） |
| 事務取扱手数料（円） | 10万8000 |
| 団体信用生命保険への加入 | 必要 |
アプラスは金利年2.675%を目安に
アプラスは、新生銀行グループのクレジットカード・信販会社です。アプラスでは、金融機関から住宅ローンの借り入れの承認を受けている人を対象に、住宅つなぎローン（アプラスブリッジローン）を提供しています。
アプラスブリッジローンの詳細は、下表のとおりです。
| 項目 | 詳細 |
| 借入金額（円） | 500万以上8000万以内（1万単位） |
| 借入期間 | 1回目の融資実行日から1年以内 |
| 借入回数 | 3回まで |
| 借入金利 | 短期プライムレート（※）+1.2% （19年7月現在、2.675%） |
| 事務取扱手数料（円） | 10万8000 |
| 団体信用生命保険への加入 | 必要 |
アプラスブリッジローンでは、三菱UFJ（ユーエフジェイ）銀行の短期プライムレートをもとに、金利が計算されます。
（※短期プライムレートとは、銀行が最優良の企業に貸し出す際の最優遇貸出金利（プライムレート）のうち、1年以内の短期貸出の金利をいいます）
住宅つなぎローン(新生銀行) | アプラス 新生銀行グループ
フラット35利用でつなぎ融資可能な銀行等
フラット35とは、取り扱い先の民間金融機関と住宅金融支援機構が提供している、長期固定金利の住宅ローンです。金融機関によっては、フラット35を借り入れた人を対象としたつなぎ融資を取り扱っています。
イオンでの買い物が5%オフになるイオン銀行
イオン銀行でイオンフラット35の承認を受けた人は、フラット35つなぎを借り入れられます。フラット35つなぎの詳細は、下表のとおりです。
| 項目 | 詳細 |
| 借入金額（円） | 500万以上8000万以内（1万単位） |
| 借入期間 | 3カ月以上12カ月未満 |
| 借入金利 | 基準金利（店頭の変動金利）に市場金利を加味して決定 |
| 団体信用生命保険への加入 | 任意（加入する場合、借入金利に0.5%加算） |
イオン銀行は、イオングループに属する銀行で、全国のイオンに窓口やATM（エイティーエム：現金自動預払機）が設置されています。
イオンフラット35を借り入れた人には、イオングループでの買い物が毎日5%割引になる特典を受けられます。
団信保険料が銀行負担のスルガ銀行
スルガ銀行で、フラット35の承認を受けた人が利用できるつなぎ融資の詳細は、下表のとおりです。
| 項目 | 詳細 |
| 借入金額（円） | 10万以上8000万以内（10万単位） |
| 借入期間 | 1年以内 |
| 借入金利 | 基準金利（店頭の変動金利）をもとに決定 |
| 事務取扱手数料（円） | 10万8000 |
| 団体信用生命保険への加入 | 必要（保険料は、スルガ銀行が負担） |
なお、スルガ銀行では、ゆうちょ銀行との提携が解消されたことにより、19年6月28日をもって住宅ローンの新規受け付けを終了しています。よって、19年7月現在、新たに住宅ローンおよびつなぎ融資の申し込みはできません。
ARUHIは融資までがスピーディ
アルヒ株式会社は、住宅ローンを専門に取り扱う金融機関です。ARUHI（アルヒ）フラット35を借り入れた人は、ARUHIフラットつなぎを利用できます。ARUHIフラットつなぎの詳細は、下表のとおりです。
| 項目 | 詳細 |
| 借入金額（円） | 100万以上8000万以内（1万単位） |
| 借入期間 | 1年以内 |
| 借入回数 | 4回まで |
| 借入金利 | 実質年利3.6～15.0% |
| 事務取扱手数料（円） | 10万8000 |
| 団体信用生命保険への加入 | 取り扱いなし |
ARUHIフラットつなぎでは、申し込みから融資の実行までが最短5営業日で行われます。
ARUHI フラットつなぎ | ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社
つなぎ融資なしが可能な銀行やプランもある
金融機関によっては、つなぎ融資以外の方法で、住宅ローンの借入前に資金調達ができる場合があります。
つなぎ融資以外の方法を利用することで、手数料などのコストを軽減できることもあるため、選択肢の一つとして知っておくとよいでしょう。
ろうきん
ろうきんでは、ローンの審査・承認からローン契約までに、中間金などの資金の支払いが必要な人に対し、分割融資を実行しています。
住宅ローンご利用の流れと必要書類（新規でお借入れの場合）｜住宅ローン（不動産担保型）｜中央労働金庫
常陽銀行は着工前に融資実行が可能
常陽銀行では、住宅が完成する前に住宅ローンの融資が受けられるため、中間金などの建築費を住宅ローンで賄えます。常陽銀行で住宅ローンの実行を受けられるのは、建築確認書が発行された時点です。
建築確認書は、建築する物件や地盤が建築基準法に適合していると確認されたときに、交付される書類です。建築確認書の交付を受けなければ、住宅建築をスタートできません。
建築確認書の交付を受けるには、市区町村に対し建築確認申請を行います。申請から確認書の交付まで、市区町村によっては数週間かかることもあるため、計画的に手続きを進めましょう。
つなぎ融資不要ってどういうことですか？：住宅ローン：常陽銀行
すまいとマネープランの提携銀行をチェック
すまいとマネープランは、株式会社ERI（イーアールアイ）ソリューションと金融機関が提携し、着工前に融資を実行するローンです。
提携する金融機関には、スルガ銀行やソニー銀行・三井住友銀行などがあります。なお、すまいとマネープランの新規受付は18年9月30日に終了しているため、新たな利用はできません。
分割融資を利用する手もあり
住宅完成前に資金の融資を受けるには、つなぎ融資のほかに分割融資という方法があります。最後に、分割融資の仕組みおよび、つなぎ融資と分割融資の違いを解説します。
住宅ローンの一部として分割で融資を受ける
分割融資は、借り入れる住宅ローンの一部として、建物完成前に分割で融資を受ける仕組みです。分割融資とつなぎ融資の違いを、下表にまとめます。
| 項目 | 分割融資 | つなぎ融資 |
| 住宅ローンとの関係 | 住宅ローンの一部 | 住宅ローンとは別に借り入れ |
| 借入回数 | 取り扱う金融機関によって上限あり | |
| 費用 | 融資のたびにかかる | 初回借入時のみかかる |
| 担保 | 融資のたびに抵当権を設定 | 原則として無担保 |
| 金利 | 住宅ローンの金利を適用 | つなぎ融資の金利を適用 |
| 返済期間 | 住宅ローンの返済期間 | 1～2年 （住宅ローン借入時に完済） |
つなぎ融資よりも金利が安いことが多い
多くの場合、分割融資の方がつなぎ融資よりも金利が安くなります。それは、分割融資で適用されるのが、住宅ローンの金利だからです。
住宅ローンは借り入れに際し審査が行われるほか担保が設定されるため、その他のローンよりも金利が低く設定されるのです。
一方、手数料などの費用は、分割融資よりもつなぎ融資の方が安く抑えられる場合があります。分割融資やつなぎ融資を利用する際には、金利や手数料・借入回数などの条件を比較検討しましょう。
ろうきんは分割融資が可能
先述のとおり、ろうきんでは分割融資が可能です。手数料などの詳細は、各店舗窓口で確認しましょう。なお、ろうきんで取り扱う住宅ローンの詳細は、下表のとおりです。
| 項目 | 詳細 |
| 借入条件（1もしくは2に該当） | 1.中央労働金庫に出資がある団体会員の構成員 |
| 2.自宅もしくは勤務先がろうきん事業エリア内（※）にあり、以下の条件を満たす人 ・勤続年数が1年以上 ・年収150万円以上 ・申込時の年齢が20歳以上かつ、完済時の年齢が76歳未満 |
|
| 融資金額（円） | 30万以上1億以内（1万単位） |
| 返済期間 | 35年以内（1カ月単位） |
| 団体信用生命保険への加入 | 必要 |
（※ろうきんの事業エリアは茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・山梨県です）
まとめ
つなぎ融資は、住宅ローンの実行前に資金を調達するためのローンです。住宅ローンの分割融資も、同じ目的で使用できます。
金利や手数料などの条件は、借り入れる住宅ローンによって異なります。住宅ローン実行前に資金が必要な人は、金融機関で相談しましょう。
