住宅ローンの保証料とは
住宅ローンの中には、契約時に保証会社とも契約しなくてはならないものがあります。住宅ローンは借入額が大きいため、もし返済できなくなった場合の保険として、保証会社との契約を求められるのです。そして、保証会社と契約すると、『保証料』が発生します。
保証料のしくみ
住宅ローンの保証料のしくみは、一般的な保険とは異なるので注意が必要です。一般的な保険の場合、保険金が支払われる要件を満たすと、保険料を支払っていた人やその家族が保険金を受け取ります。
しかし、住宅ローンの保証は、もし住宅ローンが返済できなくなった場合に保証料を支払った人ではなく、お金を貸し付けた機関がお金を受け取ります。
しかも、それで借入金がなくなるわけではありません。そこからは、保証会社による請求が始まります。つまり、保証会社はお金を立て替えるだけなのです。
保証料を支払っているのに、貸付金は立て替え払いされるだけで1円も減りません。『保証』といっても、住宅ローンの利用者にとっては意味のない費用だといえます。
0.2%が主流
保証料は各取扱機関が独自に決定するものであるため、それぞれ金額が異なりますが、現在は住宅ローンの金利に0.2%上乗せされるのが主流です。
金利とは、住宅ローンの利息額を決める数値のことです。利息とは、住宅ローンの利用手数料と考えるとよいでしょう。
利息は初回の返済から最終の返済まで、元金の返済分に加算されます。保証料として金利が0.2%上乗せされれば、初回の返済から最終の返済まで保証料を支払うことになるので、数十万円、数百万円もの金額になることもあります。
保証料は人によって違う
保証料は人それぞれ金額が違います。人によって借入額や返済期間が異なるためです。仮に、2人の人が同じ金額を借り入れ、それぞれ保証料として金利に0.2%上乗せされたとしましょう。
そして、1人は借入金を20年かけて完済、もう一人は繰上返済して10年で完済したとします。この場合、完済までに20年かかった人は、240回保証料を支払わなくてはなりません。
一方、10年で完済した人の保証料の支払回数は120回です。借入額は同じですが、保証料の支払回数が大きく異なるので、保証料の総支払額も大きく変わってきます。
また、収入が多いなど返済能力が高い人は、住宅ローンが返済できなくなる可能性が低いことから、保証料が割り引かれることがあります。
保証料の有無と特徴
保証料が必要な住宅ローンは多いですが、なかには保証料不要という住宅ローンもあります。
保証料を支払っていても、住宅ローンを返済できなくなった場合に立て替え払いしかしてもらえないのであれば、保証料がない方がよいと考える人も多いでしょう。
しかし、保証料ありの住宅ローンにもメリットは存在します。また、保証料がないことによるデメリットもあるのです。ここでは、保証料ありと保証料なし、それぞれの住宅ローンのメリットとデメリットを紹介します。
保証料有りのメリットとデメリット
保証料ありの住宅ローンのメリットとデメリットを見てみましょう。
| メリット | デメリット |
| ・もしものときの保証があるので、申込時の審査で有利に働く ・契約時に発生する事務手数料が安くなることがある |
・余分な費用がかかる |
保証料は利用者にとって余分な出費ではありますが、貸付側にとっては万が一返済されなくなっても、保障会社に立て替えてもらえるという安心感があります。よって、申込時の審査において、有利なポイントのひとつになります。
保証料無しのメリットとデメリット
ネット銀行や銀行のネット住宅ローンなどには、保証料なしのものが増えています。保証料なしの住宅ローンには、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
| メリット | デメリット |
| ・余分な費用が削減できる | ・審査が厳しくなる ・事務手数料が高くなるケースがある |
保証料なしの住宅ローンのメリットは、やはり保証料という余分な費用がかからないことでしょう。しかし、万が一の保証がないことから、返済能力について厳しく調査されることになります。
また、保証料なしの住宅ローンでは、事務手数料として金利が0.2%程度上乗せされるものが多く、実質的な費用負担が保証料ありのものと変わらないことがあるので注意が必要です。
保証会社によって審査に影響が？
保証会社との契約が必須の住宅ローンにおいて、どの保証会社と契約するかが住宅ローンの審査に影響します。なぜ保証会社が審査に影響するのかを理解しておきましょう。
保証会社による審査
保証会社との契約が必須の住宅ローンで保証会社が審査に影響する理由は、住宅ローンの取扱機関の審査とは別に、保証会社の審査も行われるからです。
保証会社との契約が必須の住宅ローンでは、貸付金が返済されなくなった場合に保証会社が損害を受けるため、保証会社も申込者の返済能力をチェックします。
保証会社には、『取扱機関のグループ会社』『共同設立した保証会社』『外部の保証会社』などがあり、取扱機関のグループ会社と契約する場合には審査が厳しくなります。
保証会社の保証が受けられるといっても、同じ系列の会社に損失が発生するので、自社にも影響が出る可能性があるためです。自社に影響が少ない外部の保証会社が、一番審査がやさしいとされています。
保証会社の調べ方
希望の住宅ローンの保証会社を調べたいときには、その住宅ローンのサイトを確認してみましょう。申し込み条件に『○○保証会社の保証が受けられること』などと記載してあるので、それを見れば保証会社がわかります。
もし、サイトの申し込み条件に保証会社が記載されていない場合は、商品の詳細が記載されているページを探せば、そこに保証会社が記載されています。どうしても保証会社がわからない場合は、金融機関に問い合わせるとよいでしょう。
保証料の支払い方と特徴
保証料の支払い方には、金利に上乗せする『分割払い』のほかに『一括払い』もあります。それぞれの違いやメリット、デメリットを知っておきましょう。
一括払い
保証料の一括払い（保証料外枠方式）とは、保証料を金利に上乗せせずに、借入時に全額まとめて現金で支払う方法です。一括払いする場合の保証料は、以下で計算します。
- 一括払いする場合の保証料=借入額×所定の利率
利率は取扱機関によって異なりますが、返済期間35年の契約で2%程度になるのが一般的です。仮に、借入額3000万円、返済期間35年、利率が2%として保証料を計算してみましょう。
- 保証料：3000万円×2%=60万円
このケースでは、60万円を一括現金払いする必要があります。このように、それなりに大きな金額になることが多いため、これから高額な住宅ローンを借り入れるタイミングで、これだけの資金を使うのかをよく考えることが重要です。
分割払い
保証料の分割払い（保証料内枠方式）とは、住宅ローンの金利に保証料分の金利が上乗せされる方法です。分割払いでの保証料を計算するには、まず金利を上乗せする前の返済総額を計算する必要があります。
借入額3000万円、返済期間35年、金利2%として返済総額をシミュレーションしてみましょう。この場合、返済総額は『4178万3351円』です。
ここに、保証料分の金利0.2%を上乗せしてみると、返済総額は『4309万2578円』になります。よって、差額の『130万9227円』が保証料と判断できます。
返済額試算｜住信SBIネット銀行 住宅ローン新規借入シミュレーション
支払い方の比較
一括払いと分割払いのメリットとデメリットを比較してみましょう。
| 種類 | メリット | デメリット |
| 一括払い | ・保証料が安くなる可能性が高い | ・借入時にまとまった額の資金を用意しなくてはならない |
| 分割払い | ・借入時にまとまった額の資金を用意せずに済む | ・保証料が高くなる可能性が高い |
同じ借入額でも、一括払いの方が保証料は安くなる可能性が高いため、できれば一括払いしたいところです。
しかし、数十万円単位のまとまった額の資金を用意しなくてはならないので、資金がない人や貯金を使ってしまうこと不安がある人などは、分割払いの方がよいでしょう。
自分の経済状況や保証料のシミュレーションなどから、どちらが自分に合うかを考えることが重要です。
保証料の返金について
保証料は、保証会社の保証を受けるための保険料のようなものです。よって、原則として住宅ローンを完済しても返金されることはありません。ただし、住宅ローンを繰上返済した場合は、保証料の一部が返金されることがあります。
一括払いは繰上返済で返戻の可能性
一括払いで保証料を支払った場合は、住宅ローンを繰上返済したときに保証料の一部が返金される可能性があります。一括払いの保証料は、契約通りの返済期間で住宅ローンを完済したとみなして計算されているからです。
例えば、借入額3000万円、返済期間35年、利率が2%の場合の保証料は60万円と前述しましたが、この金額は住宅ローンを35年かけて返済した場合の金額です。繰上返済によって返済期間が短くなると、その分保証料が減額されるため、差額が返金されます。
返金額の目安
繰上返済時の保証料の返金額は、取扱機関が独自に設定した『返戻率』によって決まるため、各機関で金額が大きく異なります。
契約から5年後に繰上返済した場合、一括払いした保証料の50%程度の金額が返金されるのが相場とされていますが、詳しくは利用中の住宅ローンの契約内容を確認しましょう。
なお、どの取扱機関でも保証料が返金されるわけではありません。なかには、繰上返済しても保証料の返金はしないと定めている取扱機関もあります。
また、保証料が返金される取扱機関でも、契約から10年以上経過すると、保証料が返金されないケースが多いので注意が必要です。
繰上返済はいつが良いのか
住宅ローンの繰上返済は、早ければ早いほど利息の軽減効果が大きく、保証料の返金額も多くなるので、早めに済ませるのがおすすめです。
ただし、住宅ローン控除を受ける場合は、タイミングをよく考えましょう。住宅ローン控除とは、住宅ローンを使って住居を取得した際に受けられる税制優遇制度です。
住宅ローン控除を受けると、住宅取得から原則10年間、『年度末の住宅ローン残高の1%』を所得税から控除できます。
この制度の適用期間中に繰上返済してしまうと、控除額が大きく下がったり、控除自体が受けられなくなったりする可能性があるのです。
そのため、住宅ローン控除を受け続けるのと繰上返済するのでは、どちらがよりお得なのかをシミュレーションしてから対応を決めることが大切です。
No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
主な銀行の手続きと手数料
ここでは、主な銀行の保証料と一括繰上返済の手続きについて紹介します。また、取扱機関によっては、繰上返済の際に繰上返済手数料や保証会社への事務手数料などがかかることがあります。
住宅ローン残高を一括繰上返済した場合の繰上返済手数料や、保証会社への事務手数料がいくらになるのかも知っておきましょう。
三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行の住宅ローンの保証料や各種手数料は以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
| 保証料 | ・一括払い：三菱UFJ銀行に確認 ・分割払い：金利に0.2%上乗せ |
| 一括繰上返済手数料 | ・ネット：1万6200円 ・テレビ窓口：2万1600円 ・窓口：3万2400円 |
| 保証会社への事務手数料 | ・1万800円 |
三菱UFJ銀行では、一括繰上返済の申し込みをインターネットから行えます。『インターネット申込受付・照会サービス』のページから、画面の指示にしたがって手続きを進めましょう。
手続き自体は、基本的に24時間いつでも可能ですが、申込期限が完済予定日の10平日窓口営業日前の24時までと定められています。繰上返済の予定が決まったら、早めに済ませておきましょう。
三井住友銀行
三井住友銀行の住宅ローンの保証料や各種手数料は以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
| 保証料 | ・一括払い：借入額と返済期間ごとに決定 ・分割払い：金利に0.2%上乗せ |
| 一括繰上返済手数料 | ・ネット：5400円 ・窓口専用パソコン：1万800円 ・窓口：2万1600円 |
| 保証会社への事務手数料 | ・1万800円 |
三井住友銀行もインターネット上で一括繰上返済の手続きができます。まずはSMBCダイレクトで一括繰上返済のシミュレーションをして、その結果を見てから手続きに進みましょう。
手続きが完了した時点で即取引が成立するので、口座への入金などは事前に済ませておく必要があります。なお、24時間手続き可能ですが、土日祝日などは翌営業日の受付になります。
三井住友住宅ローン・三井住友住宅ローン(諸費用･リフォーム口)
住宅ローン 繰上返済 ： 三井住友銀行
みずほ銀行
みずほ銀行の住宅ローンの保証料や各種手数料は以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
| 保証料 | ・一括払い：借入額と返済期間ごとに決定 ・分割払い：金利に0.2%上乗せ |
| 一括繰上返済手数料 | ・3万2400円 |
| 保証会社への事務手数料 | ・1万800円 |
みずほ銀行では、一部繰上返済はインターネットから手続きできますが、一括繰上返済は窓口の対応のみとされています。
取引店、またはローンコンサルティングスクエアに出向き、手続きを済ませましょう。事前に来店予約をしておくと、スムーズに手続きが進められます。
住宅ローンの一括返済について教えてください | FAQ（よくあるご質問）| みずほ銀行
みずほ住宅ローン商品概要 | みずほ銀行
三井住友信託銀行
三井住友信託銀行の住宅ローンの保証料や各種手数料は以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
| 保証料 | ・一括払い：借入額と返済期間ごとに決定 ・分割払い：金利に0.2%上乗せ |
| 一括繰上返済手数料 | ・変動プラン期間中：3240円 ・固定金利プラン、上限プラン期間中：3万2400円 |
| 保証会社への事務手数料 | ・1万800円 |
三井住友信託銀行では、一括繰上返済する場合は書面による手続きが必要です。一括繰上返済希望日の2週間前までに三井住友信託銀行に申込書を請求しましょう。
そして、届いた申込書に必要事項を記入し、一括繰上返済希望日の5営業日前までに到着するよう返送します。内容に問題がなければ、返済金額の試算書などが届き、手続きが完了します。
ローン手数料一覧（住宅、アパート、消費性ローン）| 三井住友信託銀行株式会社
住宅ローン 繰上返済 | 三井住友信託銀行株式会社
横浜銀行
横浜銀行の住宅ローンの保証料や各種手数料は以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
| 保証料 | ・一括払い：借入額と返済期間ごとに決定 ・分割払い：金利に0.2%上乗せ |
| 一括繰上返済手数料 | ・変動金利型：3万2400円 ・固定金利指定型 、固定金利型 、超長期固定金利型：4万3200円 |
| 保証会社への事務手数料 | ・1万800円 |
横浜銀行の住宅ローンの一括繰上返済は、原則として窓口で手続きする必要があります。基本的には取扱店で対応できますが、現在融資に関する手続きに対応していない店舗もあるので、事前に問い合わせておきましょう。
手続きは平日の窓口営業時間内であればいつでもできますが、繰上返済希望日の1週間前までに完了させる必要があります。
商品紹介｜住宅ローン（新築・購入）｜横浜銀行
繰り上げ返済の概要｜横浜銀行住宅ローンをご利用中のお客さま｜横浜銀行
その他の金融機関の場合
JAやろうきんの保証料や一括繰上返済の手続きなどについても紹介します。
JA
JAは全国に多数の店舗がありますが、各店舗で住宅ローンの条件が異なります。保証料や住宅ローンの一括繰上返済の手続き方法なども異なるので、借入先のJAに問い合わせましょう。
ろうきん
ろうきんは全国13カ所に店舗がありますが、やはり各店舗で住宅ローンの条件が異なります。保証料や一括繰上返済について知りたい場合は、借入先のろうきんに確認しましょう。
まとめ
住宅ローンのなかには、保証会社との契約が必須のものがあり、保証会社と契約すると保証料が発生します。保証料は取扱機関や支払い方などで大きく金額が変わるため、事前に契約書などを確認しておきましょう。
また、保証料は原則として完済後も返金されませんが、保証料を一括払いした人が繰上返済すると、返金されるケースがあります。返金の有無や金額もやはり取扱機関で異なるので、前もって調べておくことが重要です。
