金利タイプ別の構成比
住宅ローンでは、借入金に利息を加えた金額を返済する必要があります。利息とは、ローンの利用手数料と考えるとわかりやすいでしょう。
そして、利息額は『金利』で決まります。金利とは、借入額における利息の割合を表す数値のことで、住宅ローンによって異なります。
また、金利には以下の3種類があり、同じ商品でも金利タイプによって利率が異なるのが一般的です。
- 変動金利型：市場金利に応じて利率が変更されるタイプ
- 固定期間選択型：一定期間のみ同率の金利が続き、途中で金利が変更されるタイプ
- 全期間選択型：最初から最後まで同率の金利が続くタイプ
それでは、『2018年度・民間住宅ローンの貸出動向調査』より、金利タイプ別のさまざまな構成比を見ていきましょう。
民間住宅ローンの貸出動向調査：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
新規貸出額と貸出残高
まずは、金利タイプ別の新規貸出額と貸出残高の割合を紹介します。（17年時点）
| 区分 | 変動金利型（%） | 固定期間選択型（%） | 全期間選択型（%） |
| 新規貸出額 | 63.9 | 30.4 | 5.6 |
| 貸出残高 | 63.6 | 33.0 | 3.4 |
固定期間選択型には3年固定、5年固定などいくつか種類がありますが、全種類を合計した割合を記載しています。
各金利タイプの割合を比較すると、新規貸出額と貸出残高ともに、変動金利型が一番多いことがわかります。
変動金利型の新規貸出額の割合は、16年時点では『49.9%』だったため、1年間で変動金利を選択する人が大幅に増えたということです。
業態別の構成比
住宅ローンを取り扱う機関は数多くあります。続いては、業態別の金利タイプ別新規貸出額の割合を見てみましょう。
| 区分 | 変動金利型（%） | 固定期間選択型（%） | 全期間選択型（%） |
| 都銀・信託 | 65.0 | 27.5 | 7.5 |
| 地方銀行 | 64.1 | 30.9 | 5.0 |
| 第二地方銀行（※） | 65.7 | 28.8 | 5.4 |
| 信用金庫 | 69.8 | 26.5 | 3.7 |
| 信用組合 | 13.0 | 82.8 | 4.2 |
| 労働金庫 | 56.3 | 35.6 | 8.1 |
| その他 | 62.3 | 34.2 | 3.5 |
信用組合以外のすべての業態で、変動金利の新規貸出額の割合がもっとも多いとの結果が出ています。ただし、信用組合でも、16年時点での変動金利の新規貸出額の割合は『10.9%』であったため、変動金利の割合は増加しています。
（※第二地方銀行とは、第二地方銀行協会の会員で、金融庁の免許・登録業者一覧で『地域銀行 ・第二地方銀行』として登録されている地方銀行のことです）
地域別の構成比
各地域において、金利タイプ別新規貸出額の割合がどうなっているのかも紹介します。
| 区分 | 変動金利型（%） | 固定期間選択型（%） | 全期間選択型（%） |
| 北海道 | 0.2 | 80 | 19.7 |
| 東北 | 52.6 | 43.6 | 3.7 |
| 北関東 | 59.9 | 37.6 | 2.5 |
| 南関東 | 86.5 | 9.0 | 4.5 |
| 東海 | 63.6 | 30.6 | 5.9 |
| 北陸 | 2.4 | 97.6 | - |
| 近畿 | 84.7 | 12.7 | 2.5 |
| 中国 | 53.9 | 38.3 | 7.7 |
| 四国 | 14.4 | 56 | 29.6 |
| 北部九州 | 65.7 | 34.3 | - |
| 南九州・沖縄 | 52.3 | 47.9 | - |
北海道・北陸・四国を除き、変動金利型の利用が多いことがわかります。
平均金利とチャートの推移
住宅ローンの金利は常に一定ではなく、定期的に見直しが行われます。同じ住宅ローンでも、10年前に借りた人、5年前に借りた人、これから借りる人では金利が違うことがあるのです。これは、どの金利タイプでも同じです。
ここでは、新規貸出の割合が多い、変動金利型と固定期間選択型の過去の金利推移と直近の金利推移について解説します。
出典：民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】
過去の推移
1984～91年頃まで、住宅ローンの平均金利は年5～8%程度ありました。しかし、92年頃から利率が大きく下がり始め、年2～3%程度が平均になっています。
94年頃から固定期間選択型のデータも記録されていますが、やはり年2～4%程度の低金利で推移しています。
これは、バブル景気の崩壊によって景気が悪化した影響によるものです。また、99年に深刻な不景気を脱却するための政策として、日本銀行がとった『ゼロ金利政策』や、リーマンショックなどの影響もあり、その後も長期間低金利のまま推移しています。
直近の推移
超低金利の状態は現在でも続いています。19年7月時点の平均金利は、変動金利型が年2.475%、固定期間選択型（3年）が年2.940%、固定期間選択型（10年）が年3.200%です。
各金融機関が少ない利用者を取り合い、競争が激化したことにより、平均金利よりもさらに利率が低い住宅ローンも数多く登場しています。
住宅ローンの利用者にとっては、このまま低金利が続けばよいのですが、日本銀行総裁の記者会見によって、低金利維持は少なくとも20年春頃までと明確化されています。
その後は低金利が継続される保障がなく、さらに、オリンピックの影響などで景気が上がれば、住宅ローンの金利も引き上げられる可能性があるでしょう。
東京新聞:日銀、超低金利維持 少なくとも来春まで:経済(TOKYO Web)
金利決定の要因
住宅ローンの金利はどうやって決定されるのでしょうか。金利決定の要因について知っておきましょう。
短期プライムレート
住宅ローンの金利を決める要因のひとつに、『短期プライムレート』というものがあります。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に貸付期間1年以内の短期貸し付けを行う際に適用される、優遇金利のことです。
変動金利型の利率は、この短期プライムレートの影響を大きく受けて決定されます。短期プラムレートは、日本銀行の政策によって左右されるためです。
景気が上昇傾向にあり、日本銀行が金利の引き上げ政策を取れば、各金融機関が短期プライムレートを引き上げます。すると、それに連動して住宅ローンの変動金利型の利率も引き上げられるのです。
10年物の国債
固定期間選択型や全期間選択型の金利は、『10年物の国債』の利回りを参考に決定されます。10年物の国債とは、国が資金を集めるために発行する債券のうち、満期（償還期間）が10年間の債券のことです。
10年という長期間運用を行う債券の利回りは、物価の変動や短期プライムレートの推移などを総合的に判断したうえで決定されます。
そのため、長期間同一金利が継続する固定期間選択型や全期間選択型の金利が、10年物の国債の利回りを参考にして決定されるのです。
他の金融機関の金利
住宅ローンの金利の決定には、他の金融機関の金利も影響します。再び、『18年度・民間住宅ローンの貸出動向調査』を見てみましょう。
『金利決定時の考慮要因』としてもっとも多く挙げられているのが、『競合する他機関の金利』です。
変動型金利は95.9%、固定期間選択型は95.3%、全期間選択型では93.4%が金利決定時の考慮要因として、競合する他機関の金利を挙げています。
住宅ローンの利用者はそれほど総数が多い訳ではないため、各機関が利率を争い、利用者を取り合っているのです。
民間住宅ローンの貸出動向調査：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
金利予想の考え方
金利は住宅ローンの総返済額に大きな影響を与えるため、今後の金利を予想したいという人もいるでしょう。
しかし、前述のとおり、住宅ローンの金利はさまざまな要因によって決定されるため、今後の金利の推移を予測することはプロでも非常にむずかしいのです。
20年春頃までは低金利が続く可能性が高いと予測できますが、確実にそうなるとは言えません。また、仮に20年春頃まで低金利が続いたとしても、住宅ローンは数十年単位で返済していくものであるため、それ以降の金利がどうなるのかはわからないのです。
はっきりしないことを考えるよりも、金利が引き上げられたときには借り換えするなど、もしものときの対応策を考え、万が一に備えることが重要です。
平均年数
ここでは、『18年度・民間住宅ローンの貸出動向調査』より、住宅ローンの約定貸出期間や返済年数の平均データについて紹介します。
- 約定貸出期間：契約時に設定した返済期間
- 返済年数：完済するまでにかかった実際の年数
民間住宅ローンの貸出動向調査：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
約定貸出期間の平均
17年度の約定貸出期間の平均は、『26.4年』です。各年数の割合を見ると、30年以下で契約している人が多いことがわかります。
| 約定貸出期間 | 割合（%） |
| 10年以下 | 0.4 |
| 15年以下 | 3.8 |
| 20年以下 | 11.9 |
| 25年以下 | 21.2 |
| 30年以下 | 41.9 |
| 35年以下 | 20.8 |
| 35年以上 | - |
15年度は30年以下で契約した人の割合が44.8%、16年度は30年以下で契約した人の割合が40.6%であるため、30年以下で契約するのが一般的といえるでしょう。
平均返済年数
17年度の住宅ローンの平均返済年数は、『15.2年』です。こちらも各年数の割合を見てみましょう。
| 約定貸出期間 | 割合（%） |
| 10年以下 | 25.9 |
| 15年以下 | 39.2 |
| 20年以下 | 13.3 |
| 25年以下 | 13.3 |
| 30年以下 | 8.4 |
| 35年以下 | - |
| 35年以上 | - |
約定貸出期間の平均は26.4年ですが、実際の返済期間は15年以下がもっとも多く39.2%となっています。次に多いのは10年以下の25.9%で、6割以上の人が約定貸出期間よりも早く完済していることがわかります。
平均借入額
続いて、住宅ローンの平均借入額や月の平均返済額などについて紹介します。
借入額は平均いくらか
住宅ローンの平均借入額を、住宅の種類別の所要資金額（購入価額）から考えてみましょう。所要資金額のデータは、『17年度・フラット35利用者調査』を用いています。
| 住宅の種類 | 所要資金額 |
| 注文住宅 | 3359万円 |
| 土地付注文住宅 | 4039万円 |
| 建売住宅 | 3337万円 |
| マンション | 4348万円 |
| 中古戸建 | 2393万円 |
| 中古マンション | 2844万円 |
すべての住宅の所要資金額の平均は、『約3386万円』です。よって、住宅ローンの平均借入額は、3000万円程度といえるでしょう。
新規貸出や貸出残高の推移
続いて、『18年度・民間住宅ローンの実態に関する調査』から、新規貸出額や貸出残高の推移を紹介します。まずは、新規貸出額の推移です。
| 年度（年） | 新規貸出額 |
| 14 | 18兆4926億円 |
| 15 | 18兆2170億円 |
| 16 | 18兆9088億円 |
| 17 | 19兆2875億円 |
年々新規貸出額が上がっており、17年度には19兆円を超えています。貸出残高の推移も見てみましょう。
| 年度（年） | 新規貸出額 |
| 14 | 157兆0485億円 |
| 15 | 160兆0387億円 |
| 16 | 160兆4147億円 |
| 17 | 154兆342億円 |
貸出残高については、17年度に減少しています。とはいえ、新規貸出額、貸出残高ともに大きな変化は見られないことがわかります。
民間住宅ローンの実態に関する調査 発表資料 年度次 2018年度 | ファイル | 統計データを探す | 政府統計の総合窓口
月の返済の平均金額
住宅ローンの月の平均返済額も見ておきましょう。総務省統計局の『18年・家計調査（総世帯・表番号8）』のデータでは、住宅ローン（土地家屋借金返済）の月の平均返済額『9万1583円』となっています。世帯主の年齢別の平均額も見てみましょう。
| 年齢（歳） | 返済額の平均 |
| ～29 | 7万8766円 |
| 30～39 | 8万5827円 |
| 40～49 | 8万8895円 |
| 50～59 | 9万9338円 |
| 60～69 | 9万5509円 |
| 70～ | 8万18円 |
家計調査 家計収支編 総世帯 詳細結果表 年次 2018年 | ファイル | 統計データを探す | 政府統計の総合窓口
平均年収と倍率
ここでは、住宅ローン利用者の『融資区分別の世帯年収』『年収倍率』『融資率と返済負担率』のデータを紹介します。
- 融資区分：注文住宅やマンションなど、住宅ローンの借入金でどの住宅を購入したか
- 年収倍率：住宅ローンの借入額が平均年収の何倍になるのかを表した数値
- 融資率：住宅購入費のうち、何割を住宅ローンでまかなったかを表した数値
- 返済負担率：年収のうち、何割を住宅ローンの返済に充てるかを表した数値
融資区分別の世帯年収
以下は、17年度融資区分別の世帯年収の構成比です。（『17年度・フラット35利用者調査』より）
| 区分 | ～399万円（%） | 400～599万円（%） | 600～799万円（%） | 800～999万円（%） | 1000～1199万円（%） | 1200万円～（%） |
| 注文住宅 | 23.5 | 40.8 | 20.2 | 8.1 | 3.5 | 3.9 |
| 土地付注文住宅 | 16.7 | 45.5 | 22.4 | 8.8 | 3.4 | 3.2 |
| 建売住宅 | 24.9 | 45.0 | 18.9 | 6.5 | 2.3 | 2.3 |
| マンション | 12.4 | 33.2 | 22.9 | 12.7 | 6.6 | 12.2 |
| 中古戸建 | 41.3 | 33.2 | 14.1 | 5.4 | 2.6 | 3.5 |
| 中古マンション | 34.3 | 32.6 | 15.8 | 7.4 | 3.6 | 6.4 |
年収倍率
続いて、『17年度・フラット35利用者調査』から、住宅の種類別の年収倍率を見てみましょう。年収倍率が低いほど、当然住宅を購入しやすいと判断できます。
| 住宅の種類 | 年収倍率 |
| 注文住宅 | 6.5 |
| 土地付注文住宅 | 7.3 |
| 建売住宅 | 6.6 |
| マンション | 6.9 |
| 中古戸建 | 5.1 |
| 中古マンション | 5.6 |
住宅ローンの金利は低下しているものの、年収倍率はすべての住宅で連続で上昇しているため、住宅が購入しやすいとはいえないでしょう。
融資率と返済負担率
金利タイプ別の融資率と返済負担率を見てみましょう（『17年度・民間住宅ローン利用者の実態調査・民間住宅ローン利用予定者編』より）
まず、金利タイプ別の融資率ですが、融資率90%超100%以下が『変動金利型：68.4%』『固定期間選択型：56%』『全期間選択型：54.5%』で、もっとも多いとの結果が出ています。
次に、返済負担率ですが、年収の10～20%以内に収めている人が『変動金利型：69.5%』『固定期間選択型：73.9%』『全期間選択型：74.5%』となっています。
民間住宅ローンの実態調査：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
審査
最後に、住宅ローンの審査についてのデータを、『18年度・民間住宅ローンの貸出動向調査』から紹介します。
民間住宅ローンの貸出動向調査：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
保証の利用状況
17年度末時点では、74.4%の機関が住宅ローンの貸し付けにおいて何らかの保証を利用しています。業態別に見ると、系列の保証会社の利用がもっとも多かったのが、都銀・信託、地方銀行、労働金庫』です。
第二地方銀行は共同設立の保証会社、信用金庫は外部の民間保証会社の利用が多く、信用組合やその他金融機関は『保証を利用しない』との回答がもっとも多くなっています。
本審査内容や基準への外部環境の影響
住宅ローンの審査において重視されるのは、『返済負担率』や『職種、勤務先、雇用形態』との結果が出ています。
そして、本審査内容や審査基準に対し、外部環境が影響するかという問いには、7割弱の機関が『ほとんど変わらない』、つまりほぼ影響しないと回答しています。
本審査の平均所要時間や事務事項
住宅ローンの本審査の平均所要時間は、『3.2営業日』です。7営業日以上を要すると回答している機関も1割弱ありますが、おおむね短期間で結果がわかるといえるでしょう。また、審査事務の実施部門に関する回答は以下の通りです。
| 実施部門 | 割合（%） |
| 自らの審査部門 | 30.7 |
| 専ら保証機関 | 32.0 |
| 一部、保証機関 | 19.4 |
| 案件により異なる | 17.8 |
まとめ
住宅ローンに関する公的データは数多く存在するので、住宅ローンを契約する前にそれらのデータを確認し、返済計画を立てる際の参考にするとよいでしょう。
ただし、あくまでも平均データは目安なので、自分の返済能力を把握し、それに合わせた契約を組むことが重要です。
