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住宅ローンをフラット35に借り換え。メリットや概要について

住宅ローンをフラット35に借り換えるメリットや借り換えにかかる諸費用、また、フラット35とはどのような住宅ローンなのかも解説していきます。さらに、フラット35を取り扱うネット銀行など、借り換えに利用できる金融機関も見ていきましょう。

この記事の目次

住宅ローン借り換えの目的

まず、住宅ローンを借り換える目的を知っておきましょう。

総返済額や期間を減らす

返済中の住宅ローンより低金利のローンに借り換えると、総返済額を減らしたり返済期間を短縮したりできます。これは、住宅ローンを借り換える大きな目的といえるでしょう。

返済中の金利3%の住宅ローンを借り換えなしで完済した場合と、金利2%のローンに借り換えて完済した場合を、以下の条件で見てみましょう。

返済残高:2000万円、残りの返済期間:20年

金利差1%のローンに借り換えることで下表のように総返済額を減らし、返済期間を短縮できます。

項目 借り換えなし 借り換えあり
返済期間 20年 18年
毎月返済額 11万919円 11万333円
総返済額 2662万567円 2400万6910円

借換えシミュレーション - 住宅金融支援機構

金利変動リスクをなくす

住宅ローンを変動金利から固定金利へ借り換えることで、金利上昇によるリスクをなくせます。

変動金利の住宅ローンは返済中に金利の見直しが定期的に行われ、5年に1度返済額が更新されます。将来の景気や経済状況などの影響から、返済中に融資金利が上がり返済額が増加するかもしれません。

固定金利は借入時に返済当初の一定期間、あるいは完済までの全期間の金利が確定します。したがって、返済の途中で金利が上がらず、金利上昇による返済額の増加を心配する必要がありません。

住宅ローン借り換えのデメリット

ここでは、住宅ローンの借り換えによるデメリットを見ていきましょう。

お金がかかる

住宅ローンの借り換えには返済中のローンを一括返済するための手数料のほか、新たにローンを組むための事務手数料や保証料などの諸費用がかかります。

これらの諸費用は、利用する金融機関や借入額などにより違いはありますが、30~80万円程度が一般的な目安です。借り換えを検討する際には、諸費用を含めて返済額が減らせるかどうかを確認しましょう。

変動金利ローンへの借り換えでリスクが生じる

変動金利の住宅ローンは固定金利の商品に比べ低金利であることが多く、変動金利での借り換えを考える人も居るでしょう。しかし、変動金利のローンには、返済の途中で金利が上昇すると返済額が増加するというリスクが伴います。

したがって、借り換えに変動金利のローンを利用する場合は、金利が上がっても返済が続けられる経済的余裕が必要です。

また、金利上昇による返済額の増加をなるべく抑えるには、繰り上げ返済や金利タイプの変更などの柔軟な対応ができる知識も必要といえるでしょう。

フラット35とは?

『フラット35』とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し、提供する返済期間が最長で35年の住宅ローンです。フラット35はどのようなローンか詳しく見ていきましょう。

ずっと金利が固定されて安心

フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンです。全期間固定金利型とは、融資が実行される時点で融資金利が決まり、完済までずっと固定される金利タイプをいいます。返済中に金利の変動がないので安心して返済していけます。

支払総額が減る人も

フラット35は、『フラット35からフラット35への借り換え』が可能です。フラット35の契約時より現在の方が低金利であれば、フラット35に新たに借り換えることで総返済額を減らせる可能性があります。

フラット35の融資金利は、ここ3~4年は1%台で推移しています。しかし、今から10年前の2009年の融資金利は3%前後で推移しており、近年に比べ非常に高金利の状況であったといえます。

現在の金利より高金利でフラット35を契約している人は、シミュレーションを使い借り換えによって総返済額を減らせるか確認してみたほうがよいかもしれません。

借り換えシミュレーションをしてみよう

フラット35への借り換えをシミュレーションしてみましょう。

返済中の住宅ローンの金利を年2.0%、借り換えに利用するフラット35の金利を年1.21%(※)とします。

ローン残高2000万円・返済期間20年の条件で、借り換えなしで完済する場合とフラット35に借り換える場合をシミュレーションすると、以下の結果になります。

項目 借り換えなし(A) 借り換えあり(B) (B)-(A)
金利 2.0% 1.21% -0.79%
毎月返済額 10万1176円 9万3864円 -7312円
総返済額 2428万2300円 2252万7427円 -175万4873円
うち利息分 428万2300円 252万7427円 -175万4873円

(※19年6月現在における取扱金融機関が最も多く適用する金利(借入期間20年以下)です)

借換えシミュレーション - 住宅金融支援機構

返済方法変更相談などサポート体制が充実

フラット35は返済中のサポート体制が充実した住宅ローンです。資金に余裕ができたとき、あるいは収入が減ったときなど返済方法の変更が可能です。

例えば返済に困ったときは借入先の金融機関に相談すると、返済方法変更の申請方法などを教えてもらえます。

金融機関に申請書類を提出すると審査が行われ、申請が認められると返済方法の変更が可能です。変更手続きに手数料はかかりません。しかし、変更内容によっては総返済額が増える場合があることも知っておきましょう。

生活状況の変化などに対応した返済方法の変更例

出典:返済方法の変更を希望するときは:長期固定金利住宅ローン【フラット35】

返済方法の変更:長期固定金利住宅ローン【フラット35】

フラット35の借り換え審査

ここでは、フラット35の借り換え審査を見ていきましょう。

年齢や国籍、収入などの条件を確認しよう

フラット35の借り換え融資における主な利用条件は、以下の通りです。申し込み前に確認しておきましょう。

  • 原則、借換対象となる住宅ローン債務者と借換融資の申込者が同一である
  • 申込時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済を利用する場合は満70歳以上でも申し込み可能)
  • 日本国籍の人、永住許可を受けている人または特別永住者
  • 返済負担率が一定の基準を満たしている
  • 住宅取得時に借り入れた住宅ローンの借入日から借換融資の申込日まで1年以上経過し、直近1年間の返済状況が良好である
  • 借換対象の住宅またはその敷地を共有する場合は、申込者本人が共有部分を持っていること

借換融資のご利用条件:長期固定金利住宅ローン【フラット35】

返済負担率の基準は年収により異なる

利用条件の一つである返済負担率の基準は以下の通りです。年収が400万円以上になると基準が変わります。

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

ちなみに返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。年間返済額は借り換えたフラット35の返済額のほか、自動車ローン・教育ローン・クレジットカードの分割払いやリボ払いなども、すべて含めた金額を指します。

技術基準に適合しているか

フラット35を借り換えに利用するには、借換対象の住宅が住宅金融支援機構の定める『技術基準』に適合していなければなりません。技術基準は、住宅の規模や接道、耐震性などに設けられています。

技術基準に適合しているか確認する方法は、住宅の建築確認日によって異なります。建築確認日が昭和56年6月1日以降の場合は『借り換え対象住宅に関する確認書』を利用して自分で確認し、確認書類を金融機関に提出しましょう。

建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、検査機関に依頼して物件検査を受けて合格し、適合証明書を取得しなければなりません。

借換融資 対象となる住宅・技術基準:長期固定金利住宅ローン【フラット35】

借り換えにかかる諸費用は?

借り換えには諸費用がかかりますが、どのような費用が必要なのでしょうか。

手数料や保証料はいくらぐらい?

借り換えには『事務手数料』や『保証料』が必要です。保証料とは返済が滞った場合に備えて保証会社に支払う費用をいい、事務手数料は金融機関に支払う事務手続きにかかる手数料のことをいいます。

どちらも新たに組む住宅ローンの手続きに必要な費用ですが、フラット35に借り換える場合の保証料は不要です。

事務手数料の支払い方には、借入額に所定の料率をかけた金額を支払う『定率制』と、定額で支払う『定額制』があります。

支払い方を選べる金融機関もあれば、支払い方がどちらか一方に決められている金融機関もあり、金額も異なります。定額制で3~30万円程度、定率制は借入額の1~2%くらいが目安でしょう。

抵当権抹消と設定にかかる費用

借り換え融資を受けるには、現在の借入先が設定している抵当権の抹消と、借り換えによる新しい抵当権を設定する登記の手続きが必要です。

抵当権を抹消するための登記には、登録免許税(登記の際に国に納める税金)と司法書士に支払う報酬がかかります。

登録免許税は登記する不動産1個につき1000円です。不動産の数は登記簿に基づき数えましょう。司法書士に支払う報酬は1~2万円くらいが一般的です。

また、新たに抵当権を設定する際にも、借入額の0.4%を登録免許税として納めなければなりません。仮に借入額が3000万円であれば、登録免許税は12万円ということです。司法書士に支払う報酬は3~10万円が目安でしょう。

火災保険料、印紙代など

住宅ローンを契約する際には作成した契約書(金銭消費貸借契約書)に所定の印紙を貼付し、印紙税を納めなければなりません。

印紙税は不動産売買・賃借契約書などの、経済取引に関して作成された文書にかかる税金です。住宅ローンの契約書は下表のように、契約金額(契約書に記載された金額)に応じて印紙税額が定められています。

契約金額 印紙税額
100万円超500万円以下 2000円
500万円超1000万円以下 1万円
1000万円超5000万円以下 2万円
5000万円超1億円以下 6万円

また、フラット35への借り換えでは、加入中の火災保険が借り換え先の金融機関が定める条件を満たしていれば、そのまま継続できます。条件が異なる場合は、現在の火災保険を解約し条件の合う火災保険に加入し直しましょう。

No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで | 印紙税その他国税 | 国税庁

フラット35を取り扱うメガバンク

ここでは、フラット35を取り扱うメガバンクを紹介していきます。

なお、金利に関しては、19年6月における機構団信付きのフラット35に借り換える場合の融資金利です。

ローンプラザで相談受付可能 りそな銀行

りそな銀行は土日・祝日もローンプラザや店舗で、借り換えの相談が可能です。フラット35はもちろん、多様なラインナップの中から最適なプランを提案してもらえるでしょう。

借入期間 15~20年 21~35年
金利 1.21% 1.27%
事務手数料 借入金額×1.836%

ATM手数料がお得になる みずほ銀行

みずほ銀行でフラット35に借り換えると、みずほ銀行・イオン銀行のATMの時間外手数料が無料になります。

また、みずほマイレージクラブの入会など所定の条件を満たすと、通常より低い金利もしくは、安い手数料で融資を受けられる割引プランも用意されています。

以下は割引プラン適用時の金利および事務手数料です。事務手数料の支払い方法は手数料定額型と手数料定率型から選択できます。

借入期間 15~20年 21~35年
手数料定率型 年率 1.21% 1.27%
事務手数料 借入金額×1.026~1.404%
手数料定額型 年率 1.33~1.35% 1.39~1.41%
事務手数料 3万2400円

長期固定金利住宅ローン「フラット35」(機構買取型) | みずほ銀行

eレポートで簡単管理 三井住友銀行

三井住友銀行でフラット35に借り換えると、Web画面で取引に関する明細を確認できる『eレポートサービス』を利用できます。

eレポートサービスは、SMBCダイレクト(インターネットバンキング)・店頭・郵送にて申し込めます。郵送による明細書が不要になり、パソコン・スマホなどから好きな時間に取引明細を確認できる便利なサービスです。

借入期間 15~20年 21~35年
金利 1.90% 1.96%
事務手数料 3万2400円(税込)

商品説明書一覧 : 三井住友銀行

フラット35を取り扱うネット銀行

ここでは、フラット35を取り扱うネット銀行の中から三つの銀行を紹介していきます。なお、金利に関しては、19年6月における機構団信付きのフラット35に借り換える場合の融資金利です。

ポイントキャンペーン時がお得 楽天銀行

楽天銀行では住宅ローンの借り換えを対象とする、ポイントプレゼントキャンペーンを随時開催しています。ポイントを獲得するには、まず、Webからキャンペーンにエントリーし、借り換えの事前審査を申し込みましょう。

審査をクリアして融資が実行されると、『楽天スーパーポイント』を獲得できます。19年6月現在実施中のキャンペーンでプレゼントされるポイントは、5000ポイントです。

なお、ポイントプレゼントキャンペーンは定期的に開催されていますが、開催がない月も一部あります。事前にホームページで確認してみましょう。

借入期間 15~20年 21~35年
金利 1.21% 1.27%
事務手数料 借入額×0.972%(税込・※)

(※楽天銀行以外を返済口座に指定した場合の事務手数料は、借入額×1.404%(税込)です)

住宅ローン - 借り換え|住宅ローン | 楽天銀行

いつでも店舗相談ができて便利 イオン銀行

イオン銀行は土日・祝日はもちろん年末年始も含め365日営業しており、いつでも店舗で借り換えの相談が可能です。各店舗で相談できる時間が異なるため、ホームページなどで事前に確認しておきましょう。

相談が翌日以降の場合は、Webで予約が可能です。予約優先のため、あらかじめ予約してから出掛けるほうが待ち時間を短縮でき、スムーズに相談できるでしょう。また、当日の相談は電話予約が可能です。

借入期間 15~20年 21~35年
Aタイプ
(定率型)
年率 1.21% 1.27%
事務手数料 定率タイプ:借入額×1.836%(税込)
Bタイプ
(定額型)
年率 1.41% 1.47%
事務手数料 5万4000円(税込)

イオン【フラット35】(借り換え) |イオン銀行住宅ローン フラット35

全疾病保障が魅力 住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のフラット35は『全疾病保障』が魅力です。全疾病とは、がん・脳卒中・急性心筋梗塞・糖尿病・高血圧症・肝硬変・慢性膵炎・慢性腎不全の8疾病を含む、すべての病気・けがを指します。

全疾病保障に加入すると、病気・けがで所定の就業不能状態になった場合に毎月の返済が保障され安心です。さらに、就業不能状態が一定期間以上継続すると、住宅ローン残高が0円になります。

全疾病保障は任意加入で、保険料は必要ありません。ただし、加入すると借入額の0.5%(別途消費税)が事務手数料に上乗せされます。

借入期間 15~20年 21~35年
金利 1.21% 1.27%
事務手数料 借入額×0.9%(別途消費税)

フラット35 - お借換えの概要|住信SBIネット銀行

まとめ

フラット35は融資時の金利が完済まで固定されるので、シミュレーションによって借り換え後の返済額の目安がわかります。借り換えによって返済額をどの程度減らせるかを必要な諸費用も含めて検討し、借り換え先を決めましょう。

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