住宅ローンの完済を目指すのなら
住宅ローンを組んだら、数十年かけて返済していかなくてはなりません。途中で返済不能状態に陥らないよう、完済を目指すためのポイントを知っておきましょう。
余裕を持った住宅ローンを組む
住宅ローンの完済を目指すときに重要なポイントは、『余裕を持った住宅ローンを組む』ことです。例えば、現在夫婦正社員の共働きで子どもがおらず、家計に余裕があるとしましょう。
しかし、子どもができると、子どもの生活費や教育費などがかかるようになり、今ほど家計に余裕がなくなります。もし、妻が出産を機に退職したり、パートに切り替えたりして世帯年収が下がると、さらに余裕がなくなるでしょう。
このとき、正社員で共働きしていたときの収入でもぎりぎりの返済額にしていると、返済不能状態になる可能性があります。余裕がある返済額にしておけば、このようなときでも返済を続けていけるでしょう。
無駄な出費を抑える
無駄な出費を抑えることも、住宅ローンを完済するための重要なポイントです。無理のない返済計画を立てていても、お金を使いすぎれば当然返済がままならなくなってきます。
とくに、収入が上がったなどで家計に余裕が出てきたときには、気を引き締めるようにしましょう。家計に余裕が出ると、ついつい余計な買い物をしたり、外食が増えたりして支出が増えるケースが見られるためです。
また、子どもに数多くの習い事をさせたり、私立の学校に通わせたりと、教育費にお金をかけすぎる人もいます。
世帯年収が高いにもかかわらず、無駄な出費で赤字になっているというのはよくある話です。毎月の収支をきちんと管理して、お金を使いすぎていないか定期的にチェックしましょう。
口座管理を徹底する
住宅ローンの返済も重要ですが、子どもの教育費や老後資金、病気になったときの備え、冠婚葬祭など、多額の資金が必要になる機会は他にもたくさんあります。
そのため、住宅ローンを返済しつつも、貯蓄も増やしていかなくてはなりません。貯蓄を増やすコツは、口座管理の徹底です。給与の振り込みや生活費の引き落とし、貯蓄まで一つの口座にまとめていると、どこまでが生活費でどこまでが貯蓄なのかがわかりにくくなります。
すると、貯蓄をうっかり使ってしまうことがあるのです。最低でも、生活費の引き落としと貯蓄用の口座は分けておきましょう。
また、生活費の引き落としを一つの口座にまとめると、通帳記入するだけで1カ月の支出がある程度把握でき、支出を管理しやすくなります。
住宅ローンを早く完済せるための方法
住宅ローンを利用すると、借入金に利息を付けて返済しなくてはなりません。利息とは、お金を貸してもらったことに対する報酬、手数料のようなものです。
利息は毎月の返済額に上乗せされるため、早く返済すればするほど利息の支払額が減り、総返済額が安くなります。どうすれば早く完済できるのか、具体的な方法を紹介します。
繰り上げ返済をする
住宅ローンを早く完済するための代表的な方法は、『繰り上げ返済』です。繰り上げ返済とは、通常の返済とは別に、まとまった額を返済する方法です。
繰り上げ返済した分、元本が大きく減るため、もともとの予定よりも早く住宅ローンを完済できます。また、返済期間が短くなることで、利息の支払額が減って総返済額が安くなる点もメリットです。
なお、商品によっては、数千～数万円の繰り上げ返済手数料がかかることがあるので注意が必要です。
ただし、繰り上げ返済手数料がかかる商品でも、インターネット経由で送金すれば手数料が無料になるケースが多いので、条件をよく確認しておきましょう。
借り換えを行う
住宅ローンを早く完済するための方法として、『借り換え』もあります。借り換えとは、現行の住宅ローンより利息が安い、他社の住宅ローンに切り替える方法です。
利息が減れば総返済額も安くなります。総返済額が減った後も、今までと同じ返済額で返済し続けていけば、当然完済までのスピードが上がります。
ただし、借り換えの際には数十～数百万円の手数料がかかります。手数料を含めると、かえって返済額が増えるケースもあるので、事前にしっかりシミュレーションすることが重要です。
繰り上げ返済には2種類ある
繰り上げ返済は、『期間短縮型』と『返済額軽減型』の2種類に分かれます。住宅ローンを早く完済したいときには、どちらを選ぶとよいのでしょうか。
期間短縮型
『期間短縮型』とは、繰り上げ返済した分、返済期間を短くする方法です。繰り上げ返済後も毎月の返済額は変わりません。
そのため、毎月の返済が楽になることはありませんが、早く返済が終わる分利息が安くなり、総返済額が安くなります。
返済軽減型
『返済額軽減型』とは、繰り上げ返済した分、毎月の返済額を減らす方法です。毎月の返済の負担は軽くなりますが、返済期間はそのままです。そのため、期間短縮型よりも利息は減らず、総返済額も期間短縮型ほどは軽減できません。
どちらがオススメ？
住宅ローンを早く完済したい人には、繰り上げ返済した分、返済期間が短くできるうえに総返済額を減らす効果が高い期間短縮型がおすすめです。
毎月の返済が負担になっている場合を除き、基本的には期間短縮型を選んだ方がよいでしょう。
借り換えはタイミングに注意を
借り換えをする場合は、タイミングに注意が必要です。また、金利（※）の引き下げ交渉についても知っておきましょう。
（※金利とは、借入額に対する利息の割合を示す利率のことです）
借り換えをするときの基準
住宅ローンの借り換えは、以下の基準を満たすタイミングでないとあまりメリットがありません。
- 現行の住宅ローンと借り換え予定の住宅ローンの金利差が1%以上ある
- ローン残高が1000万円以上、または返済期間が10年以上残っている
借り換えは金利差を利用して、利息の支払額を減らすのが目的です。そのため、金利差が1%未満だと、あまり利息が減りません。
また、ローン残高や返済期間が少ないということは、利息の支払いも残り少ないということです。借り換えをしたところで、残り少ない利息がなくなる程度で、あまり意味がありません。
借り換えには手数料がかかるため、利息の減額分が少ないと、手数料で相殺されるか、かえって返済額が増える可能性があるので注意しましょう。
金利の引き下げ交渉も検討しよう
住宅ローンの借り換えは、新規契約時と同じように申し込み手続きや審査があって手間がかかるうえに、手数料もかかります。
利息を減らしたいのであれば、まずは現行の住宅ローンの借入先に、金利の引き下げ交渉をすることも検討しましょう。
利息はお金を貸す側の収入減なので、交渉しても金利の引き下げに応じてもらえない可能性はあります。
しかし、それで別の住宅ローンに変更されて完全に収入がなくなるよりは、多少収入が減っても継続してもらう方がよいとの判断から、引き下げに応じてもらえることもあるのです。
現行の住宅ローンで金利が引き下げられれば、手数料を支払うことなく利息を減らせるという、大きなメリットを得られます。
住宅ローンを完済したときの手続き
無事に住宅ローンを完済したら、早めに『抵当権抹消手続き』と『火災保険の質権抹消手続き』を済ませましょう。
これらの手続きを怠ると、リフォームなどで新たに住宅ローンを組みたいときや、住宅を売却したいときなどに不利益が生じます。
『抵当権抹消手続き』と『火災保険の質権抹消手続き』とは何なのか、詳細を理解しておきましょう。
抵当権抹消手続き
『抵当権抹消手続き』とは、住宅ローン契約時に住宅に設定された抵当権についての情報を、不動産登記簿謄本（ふどうさんとうきぼとうほん※）から消す手続きです。
不動産登記簿謄本に抵当権の情報が残っていると、リフォームために再度住宅ローンを組みたいときなどに、審査に落ちる可能性があります。
また、住宅を売却したくても、なかなか売れない可能性もあります。抵当権が残っていると、売主が住宅ローンを滞納した場合などに、住宅が回収・売却されるリスクがあるため、買主に避けられやすいのです。
抵当権抹消手続きを済ませておけば起こらないトラブルなので、完済後は速やかに手続きを済ませておきましょう。
（※不動産登記簿謄本とは、不動産の権利関係の情報が記録された、不動産登記簿の写しのことをいいます）
抵当権とは
そもそも『抵当権』とは何なのかというと、ローン契約者が返済不能状態に陥った場合に、担保になっているものを売却し、その利益で貸付金を弁済する権利のことです。
住宅ローンは貸付額が高額であるため、万が一のときに住宅を売却して貸付金を回収できるよう、住宅に抵当権を設定するよう求められます。
抵当権の設定が不要の住宅ローンも存在しますが、抵当権の設定が必要な住宅ローンよりも貸付額が少ないなどのデメリットがあります。
火災保険の質権抹消手続き
住宅ローン契約時に火災保険に『質権』が設定された場合は、完済時に『火災保険の質権抹消手続き』もしなくてはなりません。
質権とは、その火災保険の補償対象となる住宅が火災で焼失した場合に、保険金を優先的に受け取り、保険金によってローン残高を弁済する権利のことです。
住宅ローン返済中に住宅が焼失すると、万が一のときに住宅を売却して貸付金を回収できなくなるため、保険金で回収できるように質権を設定します。
質権の設定期間中は保険証券が住宅ローンの借入先に保管されており、質権抹消手続きを済ませないと保険証券が戻りません。すると、保険金請求のときなどに困る可能性があるので、やはり早めに手続きを済ませておきましょう。
抵当権抹消手続きは自分でできる
抵当権を設定する手続きは、原則として金融機関指定の司法書士しか対応できません。高額融資の手続きに誤りがあると大変なので、自分で手続きしようとしても断られることがほとんどです。
一方、抵当権抹消手続きは、自分で済ませることも可能です。自分で手続きする場合は、以下の流れで進めましょう。
- 必要書類を準備する
- 登記申請書を作成する
- 登記申請書と必要書類を法務局に提出する
- 登記事項証明書（※）を取得し、抵当権が抹消されたことを確認する
（※登記事項証明書とは、不動産登記簿をデータ化し、専用の用紙に印刷したものです）
融資金を完済されたとき（抵当権抹消手続きについて）：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
必要な書類
抵当権抹消手続きには、以下の書類が必要です。
- 登記申請書
- 金銭消費貸借抵当権設定契約証書
- 抵当権解除証書（登記原因証明情報）
- 抵当権抹消についての抵当権者の委任状
- 登記識別情報（登記済証）
登記申請書以外は、住宅ローン完済後に借入先から送られてきます。なくさないように大切に保管しておきましょう。
なお、抵当権抹消手続きに期限はありませんが、借入先から送られてくる書類は3カ月で有効期限が切れます。期限切れになる前に、早めに手続きを済ませましょう。
手続きは法務局で
抵当権抹消手続きは、物件の所在地を管轄する法務局で行います。業務取扱時間は平日の8時30分～17時15分のみなので、平日の日中に仕事がある人が自分で手続きするのはむずかしいでしょう。
どうしても時間が取れない場合は、司法書士に委託することも検討しましょう。
発生する費用は？
抵当権抹消手続きには、『登録免許税』と『登記事項証明書の取得費用』
- 登録免許税：土地や建物1件につき1000円
- 登記事項証明書の取得費用：600円
また、手続きを司法書士に委託した場合は、5000～1万円程度の司法書士報酬が発生します。
主な銀行の住宅ローン完済に関する手続き
最後に、主要な銀行の住宅ローンの繰り上げ返済手数料と、完済後の手続きについて紹介します。
三井住友信託銀行
三井住友信託銀行の住宅ローンを繰り上げ返済した場合、以下のような手数料がかかります。（条件によって金額が異なる場合があります）
| 区分 | 手数料 |
| 一部繰り上げ返済 | ・インターネット経由：無料 ・指定口座から引落し：無料 ・書面：金利変動プランは5400円、金利固定プランは2万1600円 |
| 全額繰り上げ返済 | ・書面：金利変動プランは3240円、金利固定プランは3万2400円 ・保証料返戻事務取扱手数料：1万800円 |
抵当権抹消手続きは、三井住友信託銀行から必要書類が送られてくるので、自分で済ませましょう。必要であれば、司法書士を紹介してもらうこともできます。
新生銀行
新生銀行の住宅ローンの繰り上げ返済手数料は、以下の通りです。
| 区分 | 手数料 |
| 一部繰り上げ返済 | 無料 |
| 全額繰り上げ返済 | 無料 |
ただし、安心パックダブルを利用していて、借り入れから5年以内に完済する場合は、16万2000円の繰上返済手数料がかかります。
抵当権抹消手続きは、新生銀行から必要書類が送られてくるので、自分で済ませましょう。全額繰り上げ返済当日に書類が必要な場合は、事前に申し込んでおくと対応してもらえます。書類の準備に日数がかかるので、早めに申し込んでおきましょう。
一部繰上返済 | 新生銀行
全額繰上返済の方法を教えてください。 - よくあるご質問:FAQ | 新生銀行
三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行の繰り上げ返済手数料も見てみましょう。
| 区分 | 手数料 |
| 一部繰り上げ返済 | ・インターネット経由：無料 ・電話、テレビ窓口：5400円 ・店頭窓口：1万6200円 |
| 全額繰り上げ返済 | ・インターネット経由：1万6200円 ・テレビ窓口：2万1600円 ・店頭窓口：3万2400円 |
抵当権抹消手続きは、三菱UFJ銀行から必要書類が送られてくるので、自分で済ませましょう。新生銀行と同じく、全額繰り上げ返済当日に書類が必要な場合は、事前に申し込んでおくと対応してもらえます。
借入後に必要な住宅ローン手数料 | 三菱UFJ銀行
保証会社から抵当権抹消書類が送付されてきましたが、どうすればいいですか？（住宅ローン）：三菱UFJ信託銀行
みずほ銀行
三井住友信託銀行の住宅ローンを繰り上げ返済した場合、以下のような手数料がかかります。（条件によって金額が異なる場合があります）
| 区分 | 手数料 |
| 一部繰り上げ返済 | ・インターネット経由：無料 ・電話：3万2400円 ・店頭窓口：3万2400円 |
| 全額繰り上げ返済 | ・店頭窓口、またはローンコンサルティングスクエア：3万2400円 ・保証料返戻事務取扱手数料：1万800円 |
抵当権抹消手続きは、みずほ銀行経由で司法書士に依頼するか、自分で済ませるかを選べます。必要書類は店頭窓口での手渡しです。
個人ローン関連手数料の改定のお知らせ | みずほ銀行
みずほ住宅ローン商品概要 | みずほ銀行
住宅ローン完済後の手続きについて知りたい | FAQ（よくあるご質問）| みずほ銀行
まとめ
住宅ローンを早めに完済すると、総返済額が安く抑えられます。繰り上げ返済や借り換えなど、いくつか方法があるので、どの方法があっているかを考えてみましょう。
また、住宅ローンを無事に完済できた後は、抵当権抹消手続きや火災保険の質権抹消手続きが必要です。手続きを忘れると、リフォームのために住宅ローンを再契約したいときなどに不利益が生じるので、早めに済ませておきましょう。
