住宅ローンの借り換えとは
住宅ローンの借り換えとは、今借り入れている住宅ローンを他社の住宅ローンで一括返済し、他社の住宅ローンに乗り換えることで返済総額を下げる方法です。
まずは、借り換えによって返済総額が下がる仕組みや借り換えのメリット、デメリットなどについて解説します。
住宅ローン借り換えの仕組みについて
住宅ローンでお金を借り入れると、当然そのお金を返済しなければなりません。このとき、借入額をそのまま返済すればよいわけではなく、『借入額+利息』を返済する必要があります。
利息とは、お金を借りたときに金融機関に支払う手数料のようなものです。そして、利息の金額は『金利』によって決まります。
金利とは、借入額に対していくらの利息が付くのかを示した利率のことで、金利が高いほど利息も高くなります。
住宅ローンの金利は金融機関によって異なるため、今まで借り入れていた住宅ローンよりも金利が低い住宅ローンに借り換えれば、返済総額が安くなるという仕組みです。
借り換え時期について
住宅ローンを借り換えるとよいのは、以下のようなときです。
- 今の住宅ローンよりも金利が安い住宅ローンを見つけたとき
- 変動金利（※）で契約していて、金利が上昇したとき
住宅ローンは数十年単位で返済していくローンです。そのため、契約時点で一番金利が低い住宅ローンを組んだとしても、返済中にさらに金利が安い商品が販売されることは十分あり得ます。
また、変動金利で契約している場合、返済中に景気の動向が変化して金利が引き上げられ、返済総額が高くなる可能性があります。よって、上記のようなタイミングがきたら、住宅ローンの借り換えを検討するのがおすすめです。
（※変動金利とは、景気の動向などに応じて金利が引き上げられたり、引き下げられたりすることです）
借り換えのメリットとデメリットとは
住宅ローンの借り換えの大きなメリットは、やはり返済総額を減らせることです。さらに、返済総額が減ると、早期完済しやすくなるというメリットもあります。
一方、住宅ローンの借り換えには、新規借り入れのときと同様に、以下のような諸経費がかかるというデメリットも存在します。
- 事務手数料
- 印紙代
- 保証料
- 抵当権抹消・設定費用
抵当権とは、ローン利用者が返済不能状態に陥った場合に、担保として提供したものを売却し、借り入れ金を弁済する権利のことです。
住宅ローンは金額が高いため、購入する住宅に抵当権が設定されます。借り換えの際には、それまでの金融機関で設定されていた抵当権を抹消し、新たな金融機関で抵当権を設定し直す必要があります。
借り換えのポイント
ここでは、住宅ローンを借り換える際の注意点やコストなど、押さえておくべきポイントを紹介します。
一般的な目安
住宅ローンを借り換え先を決定する目安は、『今借りている住宅ローンより金利が1%以上低い』ことです。これよりも金利差が少ないと、返済総額が下がっても諸経費によって相殺される可能性があります。
また、ローン残高が1000万円以下、あるいは返済期間が残り10年未満の場合は利息が残り少ないことから、やはり諸経費で減額分が相殺されることがあります。
複数の申し込み
今より金利が安い住宅ローンが複数あった場合は、複数の住宅ローンに申し込んでみましょう。金融機関ごとに審査条件が異なるため、一つの金融機関で借り換え審査に落ちた場合でも、別の金融機関では審査に通過する可能性があります。
また、金利の優遇条件も金融機関によって異なります。そのため、同じ金利の二つの金融機関に申し込んだら、一方では金利が優遇されて、より低い金利で借り換えできたということが起こる可能性もあるのです。
クレジットカードなどは複数申し込みによってお金に困っていると判断され、審査に落ちることがありますが、住宅ローンは本審査までにキャンセルすれば審査に影響はありません。
コストはどれくらい？
住宅ローンを借り換えるときの諸経費は金融機関によって異なりますが、大体いくらくらいなのか、一般的な目安を紹介します。
| 種類 | 詳細 |
| 事務手数料 | ・都市銀行、地方銀行など：3万円程度 ・ネット銀行、都市銀行のWEB商品など：借入額の2.0% |
| 保証料 | ・都市銀行、地方銀行など：金利に0.2%程度上乗せ ・ネット銀行、都市銀行のWEB商品など：無料 |
| 印紙代 | 借入額 ・500万円超 1000万円以下：1万円 ・1000万円超 5000万円以下：2万円 ・5000万円超 1億円以下：6万円 |
| 抵当権抹消費用 | ・登録免許税：土地・建物1件につき1000円 ・司法書士報酬：2万円程度 |
| 抵当権設定費用 | ・登録免許税：借入額の0.4% ・司法書士報酬：6～10万円程度 |
トータルで高くならないか
住宅ローンの借り換えを決めるときは、単純に金利差だけを比較するのではなく、諸経費まで含めたうえで今より返済総額が安くなるかを見ることが重要です。
とくに、事務手数料が借入額の2.0%の金融機関の場合、諸経費がかなり高額になる恐れがあります。わざわざ借り換えたのに、かえって返済総額が上がったということにならないよう、必ず諸経費を含めた返済総額をシミュレーションしましょう。
借り換えの審査
住宅ローンの新規借入時には審査がありますが、借り換えのときにも審査があります。借り換えの主な審査項目や新規借り入れ審査との相違点などについて知っておきましょう。
審査の主な項目
借り換え審査の審査項目は、新規借り入れ審査の審査項目とほぼ同じです。『返済能力があるか』という点が重要なので、以下のような項目がチェックされます。
- 年収
- 年齢
- 勤務先と勤続年数
- 健康状態
- 信用情報
- 返済負担率
信用情報とは、信用情報機関に登録されている、他社での借入額や返済状況といった情報のことです。他社での借入額や金融事故を起こしていないかなどを確認されます。
返済負担率とは、年収を占める年間返済額の割合のことで、年収によって基準が定められています。
- 年収400万円未満：年収の30%以下
- 年収400万円以上：年収の35%以下
他社の借り入れも含めて上記の割合以下になるように計算されるため、他社で多額の借り入れがあると、審査に落ちる可能性が高まります。
借り換えと新規で違う点
借り換え審査と新規借り入れ審査で違う点もあります。それは、『現時点の物件の評価額で審査される』ということです。
住宅ローンで購入する住宅を担保として提供するよう求められるのは、利用者が返済不能状態になった場合に、住宅を売却して貸付金を回収するためです。よって、借入額は住宅の評価額（担保評価）を目安に決定されます。（※）
一般的に、住宅は居住年数が長くなるほど価値が下がるので、新規借入時ほどの金額は借り入れられない可能性が高いでしょう。
居住年数が長かったり、何らかの理由で住宅や土地の評価が大幅に下落していたりすると、審査に通過できない可能性もあります。
（※収入が高いなど、申込者の評価が高い場合は、担保の価値以上の金額が借り入れられる場合もあります）
注意すべき点
住宅ローンの借り換えの際に注意したい点は、『他社での借り入れ』に携帯端末の分割払いや、クレジットカードの利用可能額も含まれるということです。
携帯端末の分割払いは月々の支払いに含まれているため、あまり意識していない人も多いのですが、『分割払い=借金』です。携帯代金の支払いが遅れると、審査に影響する可能性があります。
また、クレジットカードは、持っているだけで利用可能額分の借り入れができる状態にあることから、住宅ローンの審査では『利用可能額=借入額』として審査が行われます。
利用可能額が高額な人は、未使用でも利用可能額分の借り入れがあるとみなされ、審査に落ちる可能性があるので、事前に利用可能額を下げるなどの対応が必要です。
借り換え審査のポイント
借り換え審査にスムーズに通過できるよう、審査のポイントも把握しておきましょう。
担保評価の審査は甘い？
多くの金融機関が、住宅ローンの借り換え審査における、担保評価の審査基準を比較的甘くしています。
一般的に、住宅は居住直後から価値が下がり始め、10年程度経過すると新築当初の半分くらいまで価値が下がるとされているためです。
出典：VOL.10 資産価値の落ちない中古住宅を買うには？ | 住まいのお役立ち情報【LIFULL HOME'S】
借り入れから10年でローン残高が半分まで減っている人は少ないので、担保評価の審査基準を厳しくすると、多くの人が借り換えできなくなってしまいます。そのため、担保評価の審査基準を緩くして、借り換えしやすいようにしているのです。
個人の信用審査も重要
担保評価の審査基準を甘くして、住宅の担保評価額よりも高い金額を貸し付けた場合、滞納が起きて住宅を売却したとしても損失が出てしまいます。そのため、そもそも滞納を起こさない人物かどうか、個人の信用情報が詳しくチェックされます。
年収額はもちろん重要です。しかし、それ以外にも、勤務先や勤続年数などから、安定した継続収入を得ているかどうかを、定年間近で数年内に収入が下がる予定がないかなどが確認されます。
さらに、信用情報機関の登録情報を照会し、他社で高額な借り入れをしていたり、滞納を起こしたりしていないかもチェックされます。
借り換え審査の手続き
ここでは、住宅ローンの借り換え審査の必要書類や審査期間など、借り換えの手続きについて解説します。
必要書類は？
住宅ローンの借り換える際には、新規借入時と同じような書類を準備しなくてはなりません。
- ローン借入申込書
- 本人確認書類
- 収入確認書類（源泉徴収票・住民税決定通知書など）
- 健康保険証
- 団体信用生命保険申込書兼告知書
- 明細地図
- 不動産登記簿謄本、または登記事項証明書
- 返済予定表
- 返済口座通帳
金融機関によっては、上記以外の書類も必要なので、金融機関の指示に従いましょう。
住宅ローンご利用の流れと必要書類（お借換えの場合）｜借換・買替ローン（不動産担保型）｜中央労働金庫
審査期間は？
借り換え審査にかかる期間は、2週間～2カ月程度と幅があります。金融機関によって審査にかかる期間が異なるので、申し込みの際に大体の目安を確認しておくとよいでしょう。
審査落ちに直結する条件とは
住宅ローンの借り換え審査の詳細な条件は、どこの金融機関も公開していません。しかし、どの金融機関でも審査落ちに直結する条件があります。
過去の金融事故
過去にクレジットカードやカードローン、住宅ローンなどの借り入れにおいて金融事故を起こした履歴がある人は、住宅ローンの審査に落ちる可能性が高いでしょう。金融事故とは、以下のようなケースを指します。
- 頻繁に滞納を起こした
- 61日以上の長期滞納を起こした
- クレジットカードを強制解約された
- 債務整理をした
これらの金融事故を起こした情報も、信用情報機関に記録されています。過去に金融事故を起こした人物は、今後も金融事故を起こすリスクがあると判断されるため、住宅ローンの審査に落ちる可能性が非常に高いでしょう。
消費者金融での借り入れや返済遅延
消費者金融での借り入れ、および返済遅延は、より厳しく判断されます。過去に消費者金融での借り入れがあり、滞納することなく完済している場合はそれほど問題にはなりません。
しかし、現在返済中という場合は、他社で借り入れがあること、金利の高い消費者金融を利用する経済状態であることなどから、返済能力が低いと判断される可能性があります。
消費者金融で借り入れがあり、さらに返済が遅れている場合は、住宅ローンを返済していけるほどの返済能力がないとみなされるため、審査に通るのは非常にむずかしいでしょう。
審査に通らない確率を上げる要因
金融事故や消費者金融での借り入れほどの影響はないものの、審査に通らない確率を上げる要因となるものがあります。
返済負担率がギリギリ
自分の返済負担率ギリギリの金額で申し込むと、審査に通らない確率が高まります。返済負担率は、この年収でこのくらいの返済であれば、無理なく返済を続けられるだろうという目安です。
その目安ギリギリの申し込みとなると、もしも住宅ローンの借り入れ後に何らかの借り入れをした場合に、返済しきれなくなる恐れがあります。そのため、他の項目でマイナス評価を受けた場合に、審査に落ちることがあるのです。
どうしても希望の住宅が返済負担率ギリギリの金額になる場合は、頭金を増やして借入額を減らすなど、何らかの対策を考えた方がよいでしょう。
他にマイカーローンやカードローンがある
マイカーローンやカードローンの借り入れがあると、その返済も含めて返済負担率が計算されます。
マイカーローンやカードローンの残高が高いと、その分住宅ローンの返済に充てられる金額が減るため、審査に落ちる確率が上がります。できれば、他のローンを完済してから住宅ローンに申し込むようにしましょう。
リスクが高いと捉えられる事項
これまでに紹介したことよりも影響は少ないものの、住宅ローンの借り換え審査において、リスクが高いと捉えられる事項があります。
税金の未払い
税金の未払いがあると、税金を納められない経済状態にあると判断され、借り換え審査に落ちる可能性があります。
税金の未払いに関しては、信用情報機関に登録されることはありません。しかし、源泉徴収票に税額の記載欄があり、そこに0円と記載されていれば、給与から所得税や住民税などが天引きされていないことがわかります。
この場合、通常であれば自分で確定申告をして、納税を済ませているはずなので、住民税の決定通知書や課税証明書などの提出を求められるでしょう。
これらの書類を提出できないと、税金を納めていないとして、審査に落ちる可能性が高まります。
離婚や未婚
最近離婚したばかり、あるいは未婚の場合も、借り換え審査で不利に働く可能性があります。離婚したばかりだと、慰謝料や養育費の支払いがないかと警戒されます。
離婚したことを伝えなくても、源泉徴収票の扶養欄に配偶者や子どもの名前がなければ、離婚したのか、あるいは未婚なのか、いずれかであることは判別できるのです。
未婚である場合は、しっかりした連帯保証人が立てられれば審査に通過できる可能性がありますが、自分一人で申し込んでも審査に通過できない可能性が高いでしょう。
まとめ
住宅ローンの借り換えは、返済総額を減額するのに役立ちます。しかし、借り換えの際にも新規借入時と同じように審査があります。
返済能力があるかどうか、年収や勤務先、信用情報などを調査されるので、他社での借り入れなどには注意しましょう。もし、他社で借り入れがある場合は、先にそちらを完済してから借り換えを申し込むと安心です。
