住宅ローンでフラット35の金利の特徴は？推移やポイントのまとめ

借入額と借入期間

フラット35で借りられる金額の条件は、以下のとおりです。

• 100万円以上8000万円以下（1万円単位）
• 借入額は建築費または購入価格以内

住宅の購入と併せて土地を取得する場合、土地の取得費用も借り入れの対象となります。店舗や事務所など、住居以外の建物を建築・購入する費用は、借り入れの対象とはなりません。

また、フラット35の借入期間は15年以上と決められています。最長借入期間は35年または、以下の年数のいずれか短い期間（1年単位）です。

• 80歳-申込時の年齢（1年未満切り上げ）

なお、20年以下の借入期間の契約の場合、原則として、返済途中で借入期間を21年以上に変更はできません。

返済負担率

フラット35の借入金額には、年収に対する上限があります。上限の詳細は、下表のとおりです。

総返済負担率は、以下の式で求めます。

• 総返済負担率（%）＝（住宅ローンの年間返済額+その他のローンの年間返済額）÷年収×100

その他のローンには、教育ローンや自動車ローン・カードローンなどが含まれます。また、クレジットカードでのキャッシングやリボ払い・分割払いによる購入も対象です。

対象住宅

フラット35の契約対象となる物件には、以下の条件があります。

• 住宅の建築費または購入価格が、税込1億円以下（土地取得費用を含む）
• 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する
• 住宅の床面積が、下表の基準を満たしている

連続建てとは、共同建て以外で2戸以上の住宅を横に連結する建て方をいいます。重ね建てとは、共同建て以外で2戸以上の住宅を上に重ねる建て方です。

フラット35の審査

住宅ローンの多くは、借入金額が大きく借入期間が長くなります。そのため、返済期間中に返済が滞ることがないよう、借り入れに際して返済能力の審査が行われます。

審査に通らなければ、住宅ローンの契約はできません。借入時に行われる審査は、契約する住宅ローンにより異なります。ここでは、フラット35の審査について、詳しく見てみましょう。

返済能力など人の審査

フラット35で審査される条件の一つは、債務者の返済能力です。審査される具体的な項目には、以下があります。

• 年齢
• 年収
• その他の借り入れの有無・金額

返済期間は原則として15年以上35年以下ですが、債務者の申込時の年齢が60歳以上の場合は、10～14年も選択可能です。

その他の借り入れの有無は、個人信用情報（※）に登録されます。登録内容は、金融機関による確認が可能です。借り入れがある人は、正確に申告しましょう。

（※個人信用情報とは、クレジットやローンなどの契約内容や返済・支払状況・利用残高といった取引情報です。金融機関は、加盟している信用情報機関に照会を行い、取引相手の信用力を確認できます）

技術基準による物件の審査

フラット35を利用して新築住宅を建築・購入する場合、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す、適合証明書の取得が必要です。

適合証明書を取得するには、検査機関へ物件検査の申請を行い、合格しなければなりません。審査の基準項目、および概要の一例は下表のとおりです。

審査期間について

フラット35では、審査に1～2週間かかります。住宅の購入や建築では、決められた期日までに、購入または建築代金を支払わなければなりません。

住宅を購入・建築する際には、物件の引き渡しスケジュールを不動産会社に確認し、計画的にローンの審査や借入手続きを進めることが重要です。

フラット35の金利推移

次に、フラット35の金利がどのように推移してきたかを紹介します。なお、フラット35の金利は、借り入れる金融機関により差があることは知っておきましょう。

フラット35の金利は、以下の三つの要素により、決定されます。

• MBS（エムビーエス※）を購入した投資家に支払う利息
• 機構が事業運営するための費用
• 取扱金融機関の手数料

上記のうち、取扱金融機関の手数料は金融機関ごとに決まります。よって、借り入れる金融機関により、適用金利に差が出るのです。

（※MBS（不動産担保証券）とは資産担保証券の一つで、住宅ローンの元本や利子の返済資金を裏付ける資産として、発行される証券です。モーゲージ証券とも呼ばれます）

これまでの推移

2011年6月～19年6月における、フラット35の金利の推移は下表のとおりです。なお、借り入れの条件は、借入期間21年以上35年以下・融資率（※）9割以下・団信を付加した場合とします。

（※融資率とは、建設費・購入価額に対して、フラット35の借入額が占める割合です。融資率は、フラット35の借入額÷住宅の建築費または購入価格で求められます）

金利決定の指標

フラット35の金利を決定する要因の一つが、10年物国債の利回りです。10年物国債の利回りは、以下で確認できます。

• 各金融機関のマーケット情報ページ
• 日経新聞

今後の予想のポイント

借入額が大きい住宅ローンでは、少しの金利の差が、返済総額に大きな違いを生むこともあります。

住宅ローンを借り入れる際には、今後の金利の動きを予想し、できるだけ金利を抑えられる商品を選ぶことが重要です。今後の金利の推移を予測するには、金利に影響を与えるいくつかの要因を知っておきましょう。

金融政策と景気

金融政策および景気は、金利の推移に影響を与えます。金融政策とは、物価の安定を図るために日本銀行が行う政策です。

金融政策により、金融引き締めもしくは緩和がされたときは、金利は一般的に下表のように推移します。

また、景気の状態が金利に与える影響は以下のとおりです。

景気がよいときは、金利が高くてもローンを借り入れ、物を買いたい人が増えます。よって、景気がよいときは、金利が上がります。

景気が悪いときは、ローンを借り入れる余裕がある人が減るため、金利が低下するのです。

為替レートや海外金利

為替レート（※）および海外金利も、金利の動向に影響します。為替レートによる金利の推移は、下表のとおりです。

円安の局面では、輸入品の値段が上がることにより、物価が上昇します。これにより、さらに物価が上昇する前に物を買う人が増えるため、金利が上昇します。

また、海外金利の推移が金利に与える影響は、下表のとおりです。

海外の金利が上昇すると、日本の債券を売却し、海外の債券を購入する人が増えます。そのため、日本の債券の価格が下がり、金利が上昇すると考えられます。

（※為替レートとは、日本の通貨を外国の通貨に交換するときの取引価格（交換比率）です。為替レートは、外国為替市場における為替の取引により変動します）

世界情勢

グローバル化が進んだ現在は、海外で発生した出来事も、日本経済に影響を与えます。海外に比べ、日本国内の資産の方がリスクも少なく魅力があるとされれば、外国からも日本の債券が買われるでしょう。

このような状況になると、債券の価格が上昇し、金利は低下します。

フラット35と統計

17年度に貸し出されたフラット35の統計を、項目別に紹介します。なお、集計期間は17年4月1日～18年3月31日です。