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住宅ローンでフラット35の金利の特徴は?推移やポイントのまとめ

住宅ローン商品の一つであるフラット35は、その他の住宅ローンと比べどのような特徴があるのでしょう。本記事では、フラット35の基本事項および条件・審査などを詳しく解説します。取り扱う金融機関についても併せて見ていきましょう。

この記事の目次

フラット35の基礎知識

『フラット35』は、住宅ローンの商品の一つです。『住宅ローン』とは、住宅の建築や新築および中古住宅の購入資金として、金融機関から借り入れるローンをいいます。

住宅ローンを貸し出す金融機関の一例は、以下のとおりです。

  • 銀行
  • JA(ジェイエー:農協※)
  • 信用金庫
  • 保険会社

住宅ローンには、それぞれの金融機関が独自に発売している商品の他に、提携する金融機関で販売されるフラット35があります。ここではまず、フラット35の基本事項を詳しく解説します。

(※農協とは、相互扶助の精神のもと、農家の営農と生活を守り高めるために組織された協同組合です。生産資材・生活資材の共同購入や農畜産物の共同販売・貯金やローン・共同利用施設の設置などを行っています)

住宅ローン:長期固定金利住宅ローン【フラット35】

フラット35とは

フラット35は、取り扱い先の民間金融機関と住宅金融支援機構(※)が提供している、長期固定金利の住宅ローンです。住宅ローンの金利には、以下の3種類があります。

  • 全期間固定金利型:借入当初から返済終了まで、金利が変わらない
  • 固定金利期間選択型:一定期間、金利が変わらない。期間終了後は、金利を再設定する
  • 変動金利型:定期的に金利が変動する

フラット35では、『全期間固定金利型』の金利が適用されます。

(※住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管する独立行政法人で、旧住宅金融公庫が行ってきた住宅ローン業務を引き継いで行っています)

金利のタイプとは?:長期固定金利住宅ローン【フラット35】

フラット35の特徴

フラット35の特徴は、以下のとおりです。

  • 全期間固定金利
  • 保証人不要
  • 繰上返済手数料無料
  • 団体信用生命保険への加入が必須ではない

繰上返済とは、毎月の返済に加えて、ローンの一部を返済することをいいます。繰上返済は元金の返済に充てられるため、元金にかかる利息も軽減できます。

団体信用生命保険は、住宅ローンを組む人が被保険者(保険の対象者)、銀行が契約者および保険金受取人となり契約する保険です。

債務者の死亡・高度障害状態により保険金が支払われ、以後のローン返済が不要となります。団体信用生命保険に加入するには、健康状態の審査に通過しなければなりません。

メリットとデメリット

フラット35のメリットは、以下のとおりです。

  • 金利が上昇しても、返済額が変わらない
  • 借入時に返済額が確定する
  • 繰上返済における手数料を抑えられる
  • 健康状態に不安がある人でも借り入れできる

全期間固定金利型であるフラット35は、完済までの返済額が借入時に確定するため、将来の住宅ローン返済計画が立てやすくなります。

フラット35のデメリットは、以下のとおりです。

  • 団体信用生命保険に加入する場合、保険料が別途必要
  • 借入審査において、物件の価値が重視される

フラット35の審査では、債務者の条件(収入など)よりも、物件の担保(※)価値が重視されます。購入する物件によっては、審査に通らない可能性がある点は知っておきましょう。

(※担保とは、ローンを借りる人が返済できなくなった場合に、ローンを貸した人に返済の原資として提供されるものです)

フラット35の利用条件

フラット35を借り入れるには、いくつかの条件をクリアしなければなりません。ここでは、フラット35の借入条件を解説します。

借入額と借入期間

フラット35で借りられる金額の条件は、以下のとおりです。

  • 100万円以上8000万円以下(1万円単位)
  • 借入額は建築費または購入価格以内

住宅の購入と併せて土地を取得する場合、土地の取得費用も借り入れの対象となります。店舗や事務所など、住居以外の建物を建築・購入する費用は、借り入れの対象とはなりません。

また、フラット35の借入期間は15年以上と決められています。最長借入期間は35年または、以下の年数のいずれか短い期間(1年単位)です。

  • 80歳-申込時の年齢(1年未満切り上げ)

なお、20年以下の借入期間の契約の場合、原則として、返済途中で借入期間を21年以上に変更はできません。

返済負担率

フラット35の借入金額には、年収に対する上限があります。上限の詳細は、下表のとおりです。

年収(万円) 総返済負担率(%)
400未満 30以下
400以上 35以下

総返済負担率は、以下の式で求めます。

  • 総返済負担率(%)=(住宅ローンの年間返済額+その他のローンの年間返済額)÷年収×100

その他のローンには、教育ローンや自動車ローン・カードローンなどが含まれます。また、クレジットカードでのキャッシングやリボ払い・分割払いによる購入も対象です。

対象住宅

フラット35の契約対象となる物件には、以下の条件があります。

  • 住宅の建築費または購入価格が、税込1億円以下(土地取得費用を含む)
  • 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する
  • 住宅の床面積が、下表の基準を満たしている
住宅の種類 床面積の基準(㎡)
・一戸建て
・連続建て
・重ね建て
70以上
共同建て(マンションなど) 30以上

連続建てとは、共同建て以外で2戸以上の住宅を横に連結する建て方をいいます。重ね建てとは、共同建て以外で2戸以上の住宅を上に重ねる建て方です。

フラット35の審査

住宅ローンの多くは、借入金額が大きく借入期間が長くなります。そのため、返済期間中に返済が滞ることがないよう、借り入れに際して返済能力の審査が行われます。

審査に通らなければ、住宅ローンの契約はできません。借入時に行われる審査は、契約する住宅ローンにより異なります。ここでは、フラット35の審査について、詳しく見てみましょう。

返済能力など人の審査

フラット35で審査される条件の一つは、債務者の返済能力です。審査される具体的な項目には、以下があります。

  • 年齢
  • 年収
  • その他の借り入れの有無・金額

返済期間は原則として15年以上35年以下ですが、債務者の申込時の年齢が60歳以上の場合は、10~14年も選択可能です。

その他の借り入れの有無は、個人信用情報(※)に登録されます。登録内容は、金融機関による確認が可能です。借り入れがある人は、正確に申告しましょう。

(※個人信用情報とは、クレジットやローンなどの契約内容や返済・支払状況・利用残高といった取引情報です。金融機関は、加盟している信用情報機関に照会を行い、取引相手の信用力を確認できます)

技術基準による物件の審査

フラット35を利用して新築住宅を建築・購入する場合、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す、適合証明書の取得が必要です。

適合証明書を取得するには、検査機関へ物件検査の申請を行い、合格しなければなりません。審査の基準項目、および概要の一例は下表のとおりです。

項目 一戸建て住宅
(連続建て・重ね建てを含む)
マンション
接道 原則として一般の道に2m以上接する
住宅部分の床面積(㎡) 70以上 30以上
規格 ・原則として2以上の部屋がある
・キッチン・トイレ・風呂場がある
併用住宅の床面積 住宅部分の床面積が、全体の1/2以上
断熱構造 断熱等性能等級2レベル以上の断熱材を施工

審査期間について

フラット35では、審査に1~2週間かかります。住宅の購入や建築では、決められた期日までに、購入または建築代金を支払わなければなりません。

住宅を購入・建築する際には、物件の引き渡しスケジュールを不動産会社に確認し、計画的にローンの審査や借入手続きを進めることが重要です。

フラット35の金利推移

次に、フラット35の金利がどのように推移してきたかを紹介します。なお、フラット35の金利は、借り入れる金融機関により差があることは知っておきましょう。

フラット35の金利は、以下の三つの要素により、決定されます。

  • MBS(エムビーエス※)を購入した投資家に支払う利息
  • 機構が事業運営するための費用
  • 取扱金融機関の手数料

上記のうち、取扱金融機関の手数料は金融機関ごとに決まります。よって、借り入れる金融機関により、適用金利に差が出るのです。

(※MBS(不動産担保証券)とは資産担保証券の一つで、住宅ローンの元本や利子の返済資金を裏付ける資産として、発行される証券です。モーゲージ証券とも呼ばれます)

これまでの推移

2011年6月~19年6月における、フラット35の金利の推移は下表のとおりです。なお、借り入れの条件は、借入期間21年以上35年以下・融資率(※)9割以下・団信を付加した場合とします。

年(各6月) 最低金利(%) 最高金利(%)
11 2.49 3.39
12 2.01 2.89
13 2.03 2.98
14 1.73 2.37
15 1.54 2.15
16 1.10 1.71
17 1.09 1.64
18 1.37 2.01
19 1.27 1.96

(※融資率とは、建設費・購入価額に対して、フラット35の借入額が占める割合です。融資率は、フラット35の借入額÷住宅の建築費または購入価格で求められます)

金利決定の指標

フラット35の金利を決定する要因の一つが、10年物国債の利回りです。10年物国債の利回りは、以下で確認できます。

  • 各金融機関のマーケット情報ページ
  • 日経新聞

今後の予想のポイント

借入額が大きい住宅ローンでは、少しの金利の差が、返済総額に大きな違いを生むこともあります。

住宅ローンを借り入れる際には、今後の金利の動きを予想し、できるだけ金利を抑えられる商品を選ぶことが重要です。今後の金利の推移を予測するには、金利に影響を与えるいくつかの要因を知っておきましょう。

金融政策と景気

金融政策および景気は、金利の推移に影響を与えます。金融政策とは、物価の安定を図るために日本銀行が行う政策です。

金融政策により、金融引き締めもしくは緩和がされたときは、金利は一般的に下表のように推移します。

金融緩和 金融引き締め
政策の詳細 国内に流通するお金を増やす 国内に流通するお金を減らす
金利 低下 上昇

また、景気の状態が金利に与える影響は以下のとおりです。

景気がよい 景気が悪い
金利 上昇 低下

景気がよいときは、金利が高くてもローンを借り入れ、物を買いたい人が増えます。よって、景気がよいときは、金利が上がります。

景気が悪いときは、ローンを借り入れる余裕がある人が減るため、金利が低下するのです。

為替レートや海外金利

為替レート(※)および海外金利も、金利の動向に影響します。為替レートによる金利の推移は、下表のとおりです。

円安 円高
金利 上昇 低下

円安の局面では、輸入品の値段が上がることにより、物価が上昇します。これにより、さらに物価が上昇する前に物を買う人が増えるため、金利が上昇します。

また、海外金利の推移が金利に与える影響は、下表のとおりです。

海外金利上昇 海外金利低下
国内金利 上昇 低下

海外の金利が上昇すると、日本の債券を売却し、海外の債券を購入する人が増えます。そのため、日本の債券の価格が下がり、金利が上昇すると考えられます。

(※為替レートとは、日本の通貨を外国の通貨に交換するときの取引価格(交換比率)です。為替レートは、外国為替市場における為替の取引により変動します)

世界情勢

グローバル化が進んだ現在は、海外で発生した出来事も、日本経済に影響を与えます。海外に比べ、日本国内の資産の方がリスクも少なく魅力があるとされれば、外国からも日本の債券が買われるでしょう。

このような状況になると、債券の価格が上昇し、金利は低下します。

フラット35と統計

17年度に貸し出されたフラット35の統計を、項目別に紹介します。なお、集計期間は17年4月1日~18年3月31日です。

フラット35利用者調査:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

融資区分

貸し出し対象となった物件の比率は、下表のとおりです。

物件の種類 件数 比率(%)
注文住宅 1万3632 17.5
土地付注文住宅 2万4837 31.9
建売住宅 1万5760 20.2
マンション 8181 10.5
中古戸建 6044 7.8
中古マンション 9510 12.2
合計 7万7964 100.1

年収と倍率

世帯年収の統計を、下表に紹介します。

年収(円) 比率(%)
399万以下 23.1
400万以上599万以下 40.8
600万以上799万以下 19.9
800万以上999万以下 8.2
1000万以上1199万以下 3.5
1200万以上 4.5

また、物件別の年収倍率(※)は、下表のとおりです。

物件の種類 年収倍率
注文住宅 6.5
土地付注文住宅 7.3
建売住宅 6.6
マンション 6.9
中古戸建て 5.1
中古マンション 5.6

(※年収倍率とは、平均年収を平均マンション価格で割って計算したものです。年収倍率が低いほど購入しやすく、高いほど購入が難しいとされます)

返済負担率

返済負担率ごとの比率は、下表のとおりです。なお、ここでの返済負担率は、1カ月あたりの返済額÷世帯月収で計算しています。

返済負担率(%) 比率
9.9以下 5.2
10.0以上14.9以下 14.2
15以上19.9以下 23.8
20以上24.9以下 25.3
25以上29.9以下 23.5
30以上 8.0

フラット35金利比較でのおすすめ

最後に、19年6月におけるフラット35の適用金利を、取扱金融機関別に紹介します。それぞれの商品の特徴も、併せて見ていきましょう。

ARUHIスーパーフラット8S

アルヒ株式会社で取り扱う、ARUHI(アルヒ)スーパーフラット8S(エス)の金利は下表のとおりです。

当初10年 11年目以降
金利(%) 0.64 0.89

ARUHIスーパーフラットは、債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合に、住宅金融支援機構が民間金融機関に対し、保険金を支払う仕組みのフラット35です。スーパーフラット8Sには、下表の条件があります。

項目 条件
返済期間 15~35年
融資比率 住宅購入価格の80%以下(残り20%は手持金)
返済負担率 年収400万円未満 30%以内
年収400万円以上 35%以内

ARUHI スーパーフラット | ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社

楽天銀行 フラット35S

楽天銀行で取り扱うフラット35S(エス)の金利は、下表のとおりです。なお、融資比率は90%以内とします。また、金利が適用されるのは、返済期間中の当初10年です。

返済期間 適用金利(%)
団体信用生命保険あり 団体信用生命保険なし
15年以上20年以下 0.96 0.76
21年以上35年以下 1.02 0.82

フラット35Sも業界最低水準金利の楽天銀行|住宅ローン|楽天銀行

みずほ銀行 フラット35

みずほ銀行のフラット35では、融資手数料を以下の2種類から選べます。

  • 手数料定額型:手数料が定額。借入時の負担を抑えられる
  • 手数料定率型:手数料は、借入金額に手数料率を乗じて計算。毎月の返済額を抑えられる

融資率が90%以内の場合、適用される金利は下表のとおりです。

手数料の種類 返済期間 金利(%)
基準金利 割引プラン(※)
定額型 15~20年 1.43 1.33~1.35
21~35年 1.49 1.39~1.41
定率型 15~20年 1.21
21~35年 1.27

融資率が90%超100%以内の場合の金利は、下表になります。

手数料の種類 返済期間 金利(%)
基準金利 割引プラン
定額型 15~20年 1.87 1.79
21~35年 1.93 1.85
定率型 15~20年 1.65
21~35年 1.71

(※割引プランは、みずほマイレージクラブへの入会および、みずほダイレクトの契約・給与振込の取引がある人が対象です)

長期固定金利住宅ローン「フラット35」(機構買取型) | みずほ銀行

まとめ

フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンです。適用される金利や借入条件の詳細は、取引する金融機関により異なります。

フラット35の借り入れを検討している人は、いくつかの金融機関で相談し、比較検討してみてはいかがでしょうか。

カードローン、キャッシングをしてしまって多重債務に苦しんでいる方や、
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