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住宅ローンのフラット35は審査が甘い?基準やポイントのまとめ

固定金利型の住宅ローンである『フラット35』の審査は甘いのでしょうか。フラット35は自営業者や勤続年数が短い人も申し込める住宅ローンです。本記事ではフラット35の審査基準などを解説し、どのような住宅ローンであるかを紹介します。

この記事の目次

フラット35とは

まず、『フラット35』とはどのような住宅ローンなのかを知っておきましょう。

住宅金融支援機構と金融機関による住宅ローン

フラット35は、住宅金融支援機構(以下、機構という)と民間金融機関が提携して提供している、借り入れ期間が最長35年の『全期間固定金利型』の住宅ローンです。

全期間固定金利型とは、借り入れ期間中の金利が固定され完済までずっと変わらない金利タイプをいいます。

したがって、フラット35は毎月返済額や総返済額が融資時に決まり返済が終わるまで変わりません。資金計画が立てやすく、金利の上昇を気にすることなく返済を続けられます。

メリットとデメリット

フラット35には、主に以下のようなメリット・デメリットがあります。

項目 内容
メリット ・借り入れ期間中に金利の変動がない
・人に対する審査基準が比較的緩やか
・保証人が不要
・繰り上げ返済手数料、保証料が無料
デメリット ・市場金利が下がっても金利が下がらない
・変動金利に比べ金利が高め
・借り入れには取得する物件が所定の技術基準を満たすことが必要
・繰り上げ返済の最低金額が10万円

向いている人と向いていない人

フラット35には勤続年数や雇用形態による申し込みの制限がなく、収入に関しても年収に対する年間返済額の割合が基準以下であれば融資を申し込めます。

したがって、自営業者や勤続年数が短い人など民間ローンでは申し込みが制限される人は、フラット35の選択が向いているでしょう。

また、金利の変動がないため、金利上昇によるリスクを避けたい人や金利動向のチェックが面倒な人なども向いているといえます。

当面の金利を抑えることを優先させたい人や、経済的ゆとりがある人は変動金利型の方が向いているかもしれんません。

一般的に住宅ローンでは、変動金利型の方が当初の金利が低く設定されています。低金利のうちに積極的に繰り上げ返済をすれば、元金を早く減らし総返済額を抑えることが可能でしょう。

フラット35の審査について

ここでは、フラット35の審査について解説していきます。

フラット35の審査は甘い?

フラット35の審査は民間ローンに比べ甘いといわれますが、これはフラット35の仕組みとも関係があります。

金融機関は融資したフラット35の債権を機構に譲渡します。機構は譲り受けた債権を担保に住宅金融支援機構債券を発行し、その債券を投資家に販売して金融機関に支払う買い取り代金を調達する仕組みです。

フラット35の利用者が金融機関に支払う返済金は機構へ引き渡され、機構は返済金をもとに投資家に債券の元利払いを行います。

フラット35における金融機関は機構の販売代理店のような立場であり、返済が滞った場合の損失は機構が抱える仕組みです。金融機関に貸し倒れのリスクがないことが、審査が甘いと言われる理由の一つといえるでしょう。

出典:フラット35のしくみを教えてください。:よくある質問:長期固定金利住宅ローン【フラット35】

転職や勤続年数

フラット35は勤続年数に関する申し込み条件を設けておらず、転職後1年未満の人も申し込みが可能です。

ただし、1年未満で融資を申し込む場合は転職先で『転職後の収入を証明する書類』を作成してもらい、金融機関に提出しなければなりません。

書類に記入された転職後の収入(ボーナスを除く)を、給与が支払われた月数で割り1カ月あたりの支給額を算出して12倍します。その金額にボーナスの支給額を加えた額が1年間の収入とされ、審査が行われます。

最近転職し、給与収入を受けていますが、申込みできますか。:よくある質問:長期固定金利住宅ローン【フラット35】

審査期間

住宅ローンの審査は、まず、『事前審査』と呼ばれる簡易的な審査を受け、その審査に通った人が『本審査』を受ける仕組みです。

事前審査は金融機関が行いますが、申し込みにWebを利用できる場合も多く比較的スピーディーに審査が完了します。

例えば、『ARUHI』の場合は申し込みから1~2営業日、『住信SBIネット銀行』では1~3営業日を目安に、事前審査の結果がメールまたは電話で通知されます。

本審査は機構および金融機関が審査を行い、一般的に7~14営業日程度が審査期間の目安のようです。

ARUHI ダイレクト(Web事前審査/Web借換申込) | ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社
フラット35 - 事前審査申込(ご利用にあたって)|住信SBIネット銀行

審査基準は?

ここでは、フラット35の審査基準について見ていきます。

人に関する審査

フラット35は人に対する審査基準が、民間ローンに比べ低めといえます。民間ローンは年収に200万や400万円以上などの金額による制限を設けていたり、収入の安定性・継続性に関する条件があったりします。

一方、フラット35には収入に関する申し込み条件はありません。加えて、勤続年数や職業、雇用形態による申し込みの制限も設けていません。したがって、自営業者の人や契約社員などの非正規雇用の人も申し込めます。

また、団体信用生命保険に加入しない場合もフラット35は申し込みが可能です。健康面に不安がある人も利用しやすい住宅ローンといえるでしょう。

物件に関する審査

フラット35の物件に関する審査は『適合証明書』の取得が必要であるなど、比較的厳しいといえるでしょう。

機構は住生活向上への貢献を経営理念の一つとしており、フラット35では独自の技術基準を定め質の高い住宅の普及を推進しています。そのため、床面積・断熱性・耐震性・耐久性などに、満たすべき技術基準が設けられているのです。

物件検査は適合証明検査機関や適合証明技術者などの第三者に依頼し、基準を満たした物件に適合証明書が交付されます。また、検査に関する費用は別途必要であることも知っておきましょう。

技術基準:長期固定金利住宅ローン【フラット35】

フラット35は自営業でも借りやすい

ここでは、自営業者の人がフラット35を申し込む場合のポイントを見ていきましょう。

返済負担率がポイント

『返済負担率』とは、年収に対する年間返済額の割合です。フラット35を利用するには、返済負担率が以下の基準を満たさなければなりません。他に収入に関する条件がないことから、審査では返済負担率が重要なポイントといえます。

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

自営業者の場合は、確定申告書の『所得金額等』の合計欄の金額を年収として計算しましょう。

仮に年収が500万円・年間返済額が120万円であれば、返済負担率は24%(120万円÷500万円×100)になり上記の基準を満たします。

年間返済額には住宅ローン以外の返済も含めますが、フラット35では事業資金の借り入れの返済額は含めません。自営業者でも利用しやすいローンといえるでしょう。

事業歴が浅くても申し込める

民間ローンのほとんどが自営業者の申し込みには、2~3年以上の事業歴を必要としています。一方、フラット35は1回目の確定申告を完了していれば、事業歴が浅い人も申し込みが可能です。

割り戻し年収での審査

開業から1年未満でフラット35の借り入れを申し込む場合は、割り戻し年収が審査の対象です。割り戻し年収は、昨年の年収と事業期間をもとに計算します。

例えば、9月1日に開業し翌年の確定申告で記載した所得が400万円であれば、1カ月の平均所得は100万円(400万円÷4カ月)です。この場合は、100万円の12カ月分にあたる1200万円が割り戻し年収になります。

審査に通らないときに考えること

ここでは、審査に通らないときに考えられる原因などを見ていきます。

信用情報の確認

審査に通らないときは『信用情報(※)』を確認してみましょう。銀行などの金融機関は信用情報機関に利用者の信用情報を登録し、審査の際に必ず対象者の登録情報を照会します。

複数回あるいは長期の延滞、債務整理などの好ましくない登録情報があると審査に通らない原因になります。

個人の信用情報は、スマホなどから開示を申し込めます。国内には三つの信用情報機関があり加盟する金融機関が異なるため、すべての情報確認には三つの機関に申し込みが必要です。

例えば、主に消費者金融・信販会社が加盟する『日本信用情報機構(JICC)』では、スマホから専用アプリをダウンロードして開示を申し込めます。必要事項を入力し、運転免許証などの本人確認書類を撮影して送信しましょう。

開示結果は現住所へ簡易書留で郵送されます。なお、開示には1000円の手数料が必要です。

(※信用情報とは、クレジットやローンなどの契約内容・返済状況・利用残高など信用取引に関する情報のことです)

スマートフォンによる開示申込手続き |日本信用情報機構(JICC)指定信用情報機関

借金として扱われる項目

申し込み時には現在の借り入れ状況を金融機関に申告しますが、故意に借金などを少なく申告すると審査に通らないことがあります。

審査において申告内容が信用情報機関の情報と異なると、虚偽の申告とされ金融機関からの信頼を失うでしょう。

また、登録情報には意外なものも含まれます。例えば、スマホ本体を分割払いで購入するとローンやクレジットとして扱われ、返済状況が登録されます。また、奨学金も返済が数カ月以上遅れると、延滞の扱いになるため注意しましょう。

登録情報は一定期間を経過すると自動的に抹消されます。例えば延滞情報の登録期間はJICCが延滞解消から1年間、その他の機関は完済から5年間です。

その他のローンの借り入れ

返済負担率の計算で使用する年間返済額は、住宅ローンだけでなくその他の返済も含めて計算されます。自動車ローンや教育ローン、クレジットカードのリボ払いなどの返済もすべて含まれるということです。

また、キャッシング機能のあるクレジットカードは、借り入れ額に関係なく利用限度額を借金とみなす金融機関もあります。所有するクレジットカードが多い人は、解約を検討するとよいでしょう。

フラット35への借り換えについて

フラット35への借り換えについて見ていきましょう。

借り換えのメリット

フラット35への借り換えには、主に以下のメリットがあります。

  • フラット35からフラット35への借り換えで、返済額を減らすことが可能
  • 変動金利から借り換えることで、金利上昇のリスクを避けられる

フラット35は借り入れ期間が15~20年の場合の方が21年以上に比べ、金利が低く設定されています。よって、フラット35を利用中で返済期間が残り20年以下であれば、新たにフラット35に借り換えることで金利が下がり返済額を減らせます。

借り換えのデメリット

フラット35への借り換えには、主に以下のデメリットがあります。

  • 手続きや必要書類の用意に手間と時間がかかる

借り換えをするには対象となる住宅が、機構が定める技術基準に適合していることを確認するなど、さまざまな手続きが必要です。

また、フラット35に限らず住宅ローンの借り換えでは、抵当権抹消費用や融資手数料などの諸費用を必要に応じて負担しなければなりません。

借換融資 対象となる住宅・技術基準:長期固定金利住宅ローン【フラット35】
借換えの際に、どのような費用がかかりますか?:よくある質問:長期固定金利住宅ローン

慎重にシミュレーションしよう

シミュレーションツールを使い借り換え後の返済額の目安や、現在よりどの程度返済額を抑えられるかを諸費用も含めて確認しておきましょう。

以下の条件で返済中の住宅ローンを、フラット35(金利年1.29%※)へ借り換えるケースと比較してみましょう。

項目 現在の借り入れ
金利(全期間固定) 2.50%
住宅ローン残高 2500万円
返済期間 25年

結果は下表の通りです。借り換えによって、総支払額を438万5353円減らせます。

項目 借り換えなしの場合 借り換えた場合
毎月返済額 11万2154円 9万7536円
総支払額 3364万6064円 2926万711円
うち利息分 864万6064円 426万711円

(※2019年5月における、フラット35(融資率9割以下・新機構団信付)取扱金融機関が提供する金利で最も多い数値です)

返済プラン比較シミュレーション - 住宅金融支援機構

金利で比較したフラット35のおすすめ

フラット35には従来の技術基準を満たし、更に省エネ性や耐震性などが優れた住宅を取得する場合に、一定期間の金利が引き下げられる制度があります。この制度を『フラット35S』といいます。

【フラット35】Sの住宅の技術基準レベル

出典:【フラット35】S:長期固定金利住宅ローン【フラット35】

フラット35Sには金利A・Bの二つのプランがあり、金利Aプランの方がより高い性能を備える住宅を対象とすることから、引き下げ期間が長期に設定されています。

プラン 引き下げ期間 引き下げ幅
金利Aプラン 当初10年間 フラット35の金利から-0.25%
金利Bプラン 当初5年間

ここからは、フラット35S(金利Aプラン)を利用したおすすめの住宅ローンを見ていきましょう。

ARUHIスーパーフラット8S

『ARUHI(アルヒ)スーパーフラット8S(金利Aプラン)』は住宅購入価額の2割以上の頭金を用意することで、『フラット35S』より更に低金利で融資を受けられる商品です。

また、繰り上げ返済が1万円から可能となっており、Webを利用した繰り上げ返済は手数料が無料です。19年5月現在の金利は、以下になります。

返済期間 団信加入 団信なし
15~35年以下 当初10年間 0.94% 0.66%
11年目以降 1.19% 0.91%

ARUHI スーパーフラット | ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社

楽天銀行 フラット35S

『楽天銀行フラット35S(金利Aプラン)』は金利が低いことに加え、コストの安さが魅力です。融資事務手数料が借り入れ額×1.08%(税込)、保証料・繰り上げ返済手数料は無料となっています。

19年5月現在の金利は、以下の通りです。

返済期間 金利適用期間 団信加入 団信なし
15~20年以下 当初10年間 0.98% 0.78%
11年目以降 1.23% 1.03%
21~35年以下 当初10年間 1.04% 0.84%
11年目以降 1.29% 1.09%

フラット35Sも業界最低水準金利の楽天銀行|住宅ローン|楽天銀行

住信SBIネット銀行 フラット35S

『住信SBIネット銀行フラット35S(金利Aプラン)』は低金利であることに加え、団信が全疾病保証、融資の実行までWebで手続きが完了するなど、便利で安心な住宅ローンです。また、保証料・繰り上げ返済手数料も無料となっています。

19年5月現在の金利は、以下の通りです。

返済期間 金利適用期間 団信加入 団信なし
15~20年以下 当初10年間 0.98% 0.78%
11年目以降 1.23% 1.03%
21~35年以下 当初10年間 1.04% 0.84%
11年目以降 1.29% 1.09%

フラット35|住信SBIネット銀行

まとめ

フラット35は返済負担率の基準を満たせば、勤続年数や年収、雇用形態などに関係なく融資を申し込めます。物件に対する審査が厳しめではありますが、所定の技術基準をクリアすることで、質の高い住宅を取得できるでしょう。

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