1. Fincyトップ
  2. ローン
  3. 住宅ローン
  4. 住宅ローンの計算方法は?繰り上げ返済や借り換えについても紹介

住宅ローンの計算方法は?繰り上げ返済や借り換えについても紹介

住宅ローンの返済計画を立てるためには、月々の返済額や利息を把握することが重要です。本記事では、住宅ローンの月々の返済額や利息の具体的な計算方法を解説します。また、繰り上げ返済や借り換えについても紹介します。

この記事の目次

住宅ローンとは

住宅は数千万円単位の非常に高額な買い物です。これだけの費用を、現金で一括払いできる人は少ないでしょう。そのため、多くの人が住宅を購入する際に、『住宅ローン』を利用します。

住宅ローンとは、個人が居住用の住宅を購入、新築する際の費用を借り入れるためのローンです。貸し付けの対象となる住宅や、住宅ローンの種類を把握しておきましょう。

住宅であれば基本的に利用可能

住宅ローンは、新築戸建住宅や中古住宅、マンションなど、個人が居住する住宅であれば基本的に利用可能です。また、住宅を建てる際に土地も一緒に購入する場合は、土地の購入費にも利用できます。

ただし、賃貸用の住宅建設費など、個人の居住用ではない住宅の取得には利用できません。また、海外の住宅に関しては、海外物件対応の住宅ローンでないと利用できないのが一般的です。

住宅ローンの種類

住宅ローンには、『公的ローン』と『民間ローン』があります。

区分 概要 種類
公的ローン 国や自治体などが取り扱う住宅ローン ・財形融資
・自治体融資
・住宅金融支援機構融資
など
民間ローン 金融機関や民間企業が取り扱う住宅ローン ・銀行ローン
・信用金庫ローン
・提携ローン
など

借入先ごとのメリット

公的ローンや銀行ローンなど、住宅ローンにはいくつか種類がありますが、どの住宅ローンにするのがよいのでしょうか。借り入れ先ごとのメリットを把握しておきましょう。

公的ローンのメリット

公的ローンには、以下のようなメリットがあります。

  • 返済能力など『人』に関する審査基準が緩めに設定されており、借り入れしやすい
  • 民間ローンと比較して金利が低いことが多い
  • 保証料や事務手数料といった諸費用が不要

一方で、以下のようなデメリットもあるので、申し込みの際には条件をよく確認することが重要です。

  • 対象の住宅の条件が厳しい
  • 民間ローンと比較して借り入れの上限額が低い

銀行やろうきんでのメリット

民間ローンの多くは、銀行やろうきんなどの金融機関のローンです。銀行やろうきんの住宅ローンには、以下のようなメリットがあります。

  • 商品数が多い
  • 対象の住宅の幅が広い
  • 金利タイプが複数あり、希望のものを選べる
  • キャンペーンなどで金利の優遇が受けられることがある
  • 公的ローンと比較して、借り入れの上限額が高い

一方で、以下のようなデメリットもあります。

  • 返済能力など『人』に関する審査基準が厳しく、審査に落ちることもある
  • 保証料や事務手数料といった諸費用がかかる

JAや保険会社でのメリット

JAや保険会社など、金融機関以外の民間企業や組合も住宅ローンを取り扱っています(ノンバンクローン)。JAや保険会社の住宅ローンには、以下のようなメリットがあります。

  • 住宅ローン専門会社もあり、審査のスピードが速い
  • 比較的審査に通りやすい
  • 店舗を構えていることが多く、住宅ローンに関して窓口で相談できる

対して、以下のようなデメリットも存在します。

  • 公的ローンや金融機関が取り扱う住宅ローンよりも金利が高いものが多い
  • 特定のメーカーで住宅を購入する場合のみなど、利用に制限がある場合が多い
  • 商品数が少ない

金利の種類と計算

住宅ローンを利用した場合、当然毎月返済をしていかなくてはなりません。このとき、ただ借り入れた金額(元金)だけを返済していけばよいわけではなく、『利息』を上乗せして返済する必要があります。

利息とは、お金を借りたときに発生する手数料のようなもので、お金を貸した側の収入源です。そして、利息の金額は『金利』によって決定されます。

金利とは、借り入れ額に対する利息の割合のことで、金利が高いほど利息も高く、金利が低いほど利息も低くなります。

つまり、低金利であるほど総返済額が安く抑えられるということです。そのため、住宅ローンを選ぶときには、金利を比較することが重要です。また、金利にはいくつか種類があるので、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

金利の種類

住宅ローンの金利には、以下のような種類があります。

  • 全期間固定金利:初回の返済から完済まで同じ金利が続くタイプ
  • 当初固定金利:所定の期間のみ同じ金利が継続し、あとから金利が変わるタイプ
  • 変動金利:経済情勢などによって、適時金利が変更されるタイプ

2019年時点では超低金利が続いているため、変動金利の利率の方が低い住宅ローンがほとんどです。しかし、変動金利は経済情勢の変化によって、金利が大きく引き上げられるリスクがあります。

これから住宅ローンを組むのであれば、超低金利のうちに固定金利にしておくのもひとつの方法です。しかし、繰り上げ返済などで早期完済を目指すのであれば、利率の低い変動金利にして、金利が上がる前に完済した方がよいでしょう。

月々の返済額の計算

月々の返済額を計算するときには、単純に『借入額÷返済期間』と考えるのではなく、利息も考慮しなくてはなりません。よって、以下の式で計算します。

  • ローン残高+利息額÷返済期間(月数)

利息は毎月のローン残高に対してかかるものなので、正確な金額を計算するには、1カ月ごとのローン残高を算出して利息額を計算しなくてはなりません。

スーモなど計算機サイトを使ってみよう

月々の返済額の計算は手間がかかるので、住宅ローン返済額の計算機サイトを利用するのがおすすめです。

借入額や金利といった簡単な項目を入力するだけで、月々の返済額が計算できます。住宅ローンを利用する前に月々の返済額をシミュレーションし、数十年単位で無理なく返済を続けていけそうかを考えてみましょう。

支払額シミュレーション | SUUMO(スーモ)

エクセルに計算式を入れて簡単管理しよう

エクセルが使える人は、自分でエクセルシートを作成して返済計画を立てるのもよいでしょう。

月々の返済額

エクセルで返済計画を立てるには、関数を使用すると便利です。月々の返済額を計算するには、『PMT関数』を使います。算式は、『=PMT(利率,期間,現在価値,将来価値,支払期日)』です。

  1. 任意のセルを選択
  2. 『(ƒ(x))』をクリック
  3. 財務関数の『PMT』をクリックし、OKをクリック
  4. 『利率』に金利を入力
  5. 『期間』に返済期間を入力
  6. 『現在価値』に借入額を入力(将来価値・支払期日は省略)

元金の返済額

元金がどれくらい減っていくのかを管理するには、『PPMT関数』を使用します。算式は『=PPMT(利率,期,期間,現在価値,将来価値)』です。

  1. 任意のセルを選択
  2. 『(ƒ(x))』をクリック
  3. 財務関数の『PPMT』をクリックし、OKをクリック
  4. 『利率』に金利を入力
  5. 『期』に何回目の返済かを入力
  6. 『期間』に返済期間を入力
  7. 『現在価値』に借入額を入力(将来価値・支払期日は省略)

返済額の中の利息分

返済額のうち利息がいくらなのかを計算するには、『IPMT関数』を使用します。算式は『=IPMT(利率,期,期間,現在価値,将来価値)』です。

  1. 任意のセルを選択
  2. 『(ƒ(x))』をクリック
  3. 財務関数の『IPMT』をクリックし、OKをクリック
  4. 『利率』に金利を入力
  5. 『期』に何回目の返済かを入力
  6. 『期間』に返済期間を入力
  7. 『現在価値』に借入額を入力(将来価値・支払期日は省略)

住宅ローンの繰り上げ返済とは

不動産情報サイト アットホームの『住宅ローン完済の実態調査』では、住宅ローン利用者の約9割が住宅ローンを繰り上げ返済しているとの結果が出ています。

住宅ローンの繰り上げ返済とは、月々の返済を継続しつつ、余裕資金ができたときに追加返済をすることです。当初の予定より早く元金が減ることから、利息の支払いが減って総返済額が安くなります。

繰り上げ返済には『期間短縮型』と『返済額軽減型』があり、どちらのタイプにするのか選択しなくてはなりません。それぞれの特徴を知っておきましょう。

「住宅ローン完済」の実態調査

期間短縮型

期間短縮型の繰り上げ返済とは、繰り上げ返済して元金が減った分、返済期間を短くするタイプです。元金が減ったうえに返済期間も短くなるため、より大きな利息軽減効果が得られます。

なるべくお得に住宅ローンを利用したい人、定年までに住宅ローンを完済したい人などは、期間短縮型を選ぶとよいでしょう。

返済額軽減型

返済額軽減型の繰り上げ返済とは、繰り上げ返済した金額分、月々の返済額を下げるタイプです。返済期間は変わらないため、期間短縮型と比較すると利息軽減効果は小さくなります。

しかし、月々の返済の負担が軽減できるので、子どもが生まれるなどで支出が増え、今の金額では返済が苦しくなることが予測できる人などは、返済額軽減型がおすすめです。

繰り上げ返済の注意点

返済の負担軽減に役立つ繰り上げ返済ですが、繰り上げ返済をするときに注意したいことがあります。それは、『繰り上げ返済手数料』がかかる住宅ローンがあることです。数万円かかるケースもあるので、事前によく確認しておきましょう。

また、住宅ローン控除(※)を受けている場合、繰り上げ返済によって控除額が下がります。住宅ローン控除の控除額は、『住宅ローンの年末残高の1%』と定められているためです。

住宅ローン控除の控除期間は通常10年なので、控除期間が終わるまでの間に資金を貯め、控除期間終了後に繰り上げ返済するという方法もあります。

早めに繰り上げ返済するのと住宅ローン控除終了後に繰り上げ返済するのは、どちらがお得かシミュレーションしてみましょう。

(※住宅ローン控除については後述します)

住宅ローンの借り換え

住宅ローンの総返済額を減らす方法として、『住宅ローンの借り換え』もあります。住宅ローンの借り換えとは、利用中の住宅ローンよりも金利が低い住宅ローンに乗り換えることです。

住宅ローンの借り換えのメリットや借り換えのタイミングを理解して、繰り上げ返済と借り換えのどちらがよいか考えてみましょう。

借り換えのメリット

住宅ローン借り換えの最大のメリットは、今より金利が低い住宅ローンに変更することで利息が減らせることです。利息が減った分総返済額も減らせるため、返済の負担が軽減できます。

借り換えのタイミング

借り換えのタイミングに決まりはありません。今より金利が安い住宅ローンを見つけたら、借り換えを検討しましょう。ただし、以下に該当する場合は、借り換えのメリットが少なくなります。住宅ローンの借り換えの際には、様々な手数料がかかるためです。

  • 利用中の住宅ローンと借り換え先の住宅ローンの金利差が1%未満
  • ローン残高が1000万円以下、または返済期間が残り10年以下

手数料の合計額は金融機関ごとに異なりますが、数十万~数百万円に上ることもあります。金利差がほとんどなかったり、ローン残高や返済期間が残り少なかったりすると、減額できる利息額が少なくなります。

すると、手数料で利息の減額分が相殺されたり、かえって返済額が増えたりすることがあるので注意しましょう。

シミュレーションしてみよう

住宅ローンを借り換えるときには、事前のシミュレーションが重要です。金融機関などが無料公開しているシミュレーターを利用すると簡単にシミュレーションできます。借り換えのシミュレーションをするときには、手数料も含めることを忘れないようにしましょう。

お借換えシミュレーション|住宅ローン|イオン銀行

住宅ローン減税制度を使おう

住宅ローンを組んで住宅を新築したり、購入したりした人は、住宅ローン減税制度の対象になっていないかをチェックしてみましょう。

住宅ローン減税制度は、住宅ローン控除とも呼ばれており、正式名称を『住宅借入金等特別控除』といいます。

住宅ローンを組んで住宅を取得した人が、所定の条件を満たしている場合に、税金の負担を軽減できるというものです。詳しい仕組みや適用条件を見てみましょう。

No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁

住宅ローン控除の仕組みと条件

住宅ローン控除の対象になると、『住宅ローンの年末残高の1%』を所得税額から控除できます。(住宅の種類などで控除の上限があります)

もし、所得税額から控除しきれなかった場合は、一定額を上限として住民税額からも控除可能です。

控除が受けられる期間は通常10年間ですが、特定の条件に該当する場合は13年に延長され、控除額も変わります。

住宅ローン控除の対象になるには、納税者本人が居住する住宅であること、住宅の取得日から6カ月以内に入居することなど、複数の条件を満たさなくてはなりません。

新築住宅・中古住宅や・リフォームなど、住宅の種類によって条件が変わるため、該当の条件をよく確認しておきましょう。

総務省|所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方|新築・購入等で住宅ローンを組む方・組んでいる方へ 個人住民税の住宅ローン控除がうけられる場合があります。

住宅ローン控除の手続き

住宅ローン控除を受けるには、給与所得者は年末調整、個人事業主などは確定申告で手続きする必要があります。ただし、給与所得者でも初回は確定申告が必要です。確定申告では、以下のような書類を税務署に提出します。

  • 確定申告書
  • 住宅ローン残高証明書
  • 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  • 建物・土地の登記事項証明書
  • 建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)の写し
  • 本人確認書類
  • マイナンバー確認書類
  • 源泉徴収票(給与所得者のみ)

また、2年目以降に年末調整で手続きする場合は、以下の書類を勤務先に提出しなくてはなりません。

  • 給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書
  • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

計算明細書の内容の申告書への書き方

確定申告で提出する『住宅借入金等特別控除額の計算明細書』は、自分で作成しなくてはなりません。一面と二面があるので、忘れずに両方記入しましょう。

一面では、新築やリフォームなど、住宅の種類に応じた箇所に、以下のような内容を記入します。

  • 居住年月日
  • 取得対価の額(契約書にある土地や建物の価格)
  • 住宅ローンの年末残高

 loan_1.jpg

出典:住宅ローン控除の対象とは?計算方法や確定申告の方法まとめ | クラウド会計ソフト freee

二面では、一番上の枠に一面で記入した住宅ローンの年末残高を転記します。あとは、住宅借入金等特別控除額の計算明細書に記載してある計算式をもとに、該当の箇所に住宅ローン控除の控除額を記入しましょう。

 loan_2.jpg

出典:住宅ローン控除の対象とは?計算方法や確定申告の方法まとめ | クラウド会計ソフト freee

住宅の種類などによって控除額を記入する箇所が異なるので、住宅借入金等特別控除額の計算明細書の記載内容をよく確認することが重要です。

まとめ

住宅ローンを組むときには、前もって月々の返済額や利息額を計算し、返済計画を立てることが重要です。金融機関が無料公開しているシミュレーターなどを利用すれば簡単に計算できるので、一度試しておきましょう。

また、借り換えや繰り上げ返済、住宅ローン控除など、住宅ローンの負担を軽減するための方法がいろいろあります。将来的に借り換えするかなども考慮して、返済計画を立てることが重要です。

カードローン、キャッシングをしてしまって多重債務に苦しんでいる方や、
おまとめローンを利用して、全額返済の計算をしたい方、子供のために家を買うので住宅ローンを 組みたいという方は、まず、ライフプランを作成しましょう。
Fincyでは「お金の専門家」に相談することができます。

関連するお金の記事

関連するお金の相談

住宅ローンの人気記事

カテゴリ

ローン