住宅ローンとは
住宅ローンとは、住宅を取得するために利用できるローンのことをいい、『公的ローン』と『民間ローン』の二つに大きく分けられます。
住宅であれば基本的に利用可能
住宅ローンは基本として、住宅の新築や増改築、中古の戸建て住宅やマンションの購入、家を建てるための土地の購入などに利用可能です。
ただし、原則として、本人が住む住宅を取得する目的でしか利用できません。人に貸すためや、セカンドハウスとして使うために住宅を取得する場合は、利用できないことを知っておきましょう。
公的ローンとその種類
公的ローンとは、公的機関や自治体などが融資をする住宅ローンのことで、以下の種類があります。
| 公的ローン | 内容 |
| 住宅金融支援機構融資 | 民間金融機関と提携し全期間固定金利型の住宅ローン『フラット35』を提供 |
| 財形住宅融資 | 財形貯蓄を1年以上続けた人が利用できる住宅ローン。4000万円を上限とし、財形貯蓄残高の10倍までの借り入れが可能 |
| 自治体融資 | 自治体が 独自に提供するローン。借り入れには一定期間以上、その自治体に居住または勤務先があり、住民税の滞納がないなど自治体が設ける条件のクリアが必要 |
民間ローンとその種類
民間ローンは、銀行などの民間の金融機関や企業が提供する住宅ローンです。提供元の違いから、主に以下の種類に分けられます。
| 種類 | 詳細 |
| 銀行系ローン | 銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫などが提供するローン。借り入れ条件は金融機関ごとに定められている |
| ノンバンク系ローン | 住宅ローン専門会社などが提供するローン。 |
| 提携ローン | 民間の金融機関が住宅販売会社や不動産会社と提携し、その会社が扱う物件を購入した人に対して提供するローン。通常より低金利で融資が受けられる、手続きが楽でスムーズに借り入れが進むなどのメリットがある |
借入先ごとの特徴
ここでは、住宅ローンの借入先ごとの特徴を見ていきます。
公的ローンのメリット
公的ローンのメリットは、比較的低金利で融資が受けられる点や、人に対する審査基準が低めであることがメリットと言えるでしょう。
自治体によっては直接融資のほかに、利子補給制度や融資あっせん制度などを利用できる自治体もあります。
利子補給制度は、自治体が金利の一部を負担する制度です。一方、融資あっせん制度は自治体が特定の金融機関と提携し、通常より低金利の融資を斡旋する制度のことをいいます。
銀行系ローンのメリット
銀行系ローンのメリットとして、商品の種類が豊富で利用者のさまざまなニーズに応えられることがあげられます。
金利タイプに関して言えば、変動金利型や全期間固定金利型、そして固定期間選択型では10・20・30年など、数多い期間の中から固定期間の選択が可能です。
また、審査はありますが融資限度額2億円など、高額な借り入れに対応した商品もあります。
さらに近年は、販売競争が激化した結果、金利や諸費用を抑えた住宅ローンが増えていることもメリットといえるでしょう。
ノンバンク系ローンのメリット
ノンバンクとは、預金などを受け入れずに資金の貸し付けを主な業務とする金融会社のことです。
ノンバンクと言えば、消費者金融やクレジット会社などを連想する人が多いかもしれません。しかし、住宅ローンを扱うノンバンクの多くは、モーゲージバンクと呼ばれる企業です。
モーゲージバンクとは、住宅ローンを専門に扱う金融会社のことで、金融関連会社や住宅関連会社などが出身母体となり設立されています。
メリットとして、審査がスピーディーであることや、自営業者や契約社員などの非正規雇用の人も銀行などに比べ審査に通りやすい点などがあげられます。
また、銀行より低金利の住宅ローンを提供する大手モーゲージバンクもあります。
金利の種類と特徴
住宅ローンの金利の種類には、『変動型』・『全期間固定型』・『固定期間選択型』があります。
変動型
変動型は、返済期間中に市場金利の変動に伴い、適用金利が変更される金利タイプです。
適用金利の見直しが半年ごとに行われ、それをもとに返済額が5年ごとに変更される仕組みです。返済額の変更には、更新前の125%までという決まりがあります。
例えば、更新前の月々の返済額を10万円とした場合、返済額が見直されても12万5000円を超えることはありません。
変動型の住宅ローンは借り入れ時に、総返済額や月々の返済額が確定しません。返済中に市場金利が下降すると返済額は減少しますが、上昇した場合は返済額が増加します。
全期間固定型
全期間固定型は、借り入れ時に融資金利が決定し、完済まで変動がない金利タイプのことをいいます。
返済中に市場金利が上昇、もしくは下降しても金利は変わりません。借り入れ当初に返済額が確定するため、返済計画が立てやすいのが特徴です。
一般的に借り入れ時に決まる金利は変動型に比べ、高い金利が適用されます。しかし、返済中に変動型の金利が上昇すれば、全期間固定型のほうが低金利になることももあるでしょう。
固定期間選択型
固定期間選択型は、3・5・10年など一定期間の金利を固定する金利タイプをいいます。固定期間が終わると、変動金利あるいは、期間終了時の金利で再び固定金利選択型にするかを選べる商品が一般的です。
固定期間選択型には変動型のような、金利の変更により返済額が増える場合の上限がありません。よって、金利が急激に上がると、それに伴い返済額も大幅に増加することになります。
返済額の計算やシミュレーション
住宅ローンを組む前に、月々の返済額や総返済額を計算し返済できる額であるかを確認しておくと安心です。
ここでは、返済額の計算方法やシミュレーションについて見ていきましょう。
月々の返済額の計算方法
月々の返済額は、以下の計算式で算出できます。
月々の返済額=借入額×｛月利（1+月利）^返済回数/（1+月利）^返済回数-1｝（※）
月利とは、1カ月あたりの金利を意味し、年利を12カ月で割って計算します。
一例として、以下の条件で全期間固定金利型で住宅ローンを組むケースを計算してみましょう。（1円未満切り捨て）
借入額：3000万円、返済期間：35年、金利：年1.0%、返済方法：元利均等返済・ボーナス返済なし
条件より、月利=1.0%÷12カ月=0.08%・返済回数=12回×35年=420回
月々の返済額=3000万円×｛0.0008（1+0.0008）^420回/（1+0.0008）^420回-1｝
上記を計算すると、月々の返済額はおよそ8万5000円です。
（※^（キャレット）は同じ数同士を掛ける計算で用いられる記号です。例えば、2^3は2の3乗を意味します）
シミュレーションしてみよう
月々の返済額を計算式から導く作業は、非常に面倒です。住宅ローンを提供する企業のほとんどが、公式サイトにシミュレーションツールを用意しています。
シミュレーションツールを使うと、借入額や金利などを入力するだけで月々の返済額を計算できます。
上記にて計算した月々の返済額を、フラット35の公式サイトでシミュレーションしてみましょう。
借入希望額3000万円・返済期間35年・元利均等返済・適用金利1.0%を入力すると、毎月返済額8万5000円・総返済額3557万円と瞬時に計算されます。
金利の動向
ここでは、今後の金利動向を見ていきます。
平均金利の推移
以下のグラフは民間金融機関の住宅ローンの金利推移です。
変動金利型の金利は、平成3年の8.5%をピークに以後は下降していき、平成7年以降は2%台を維持しています。
固定金利に関しても平成7年頃からは、4%を超える期間がわずかにありますが、ほぼ2～3%台をキープしている状況です。
出典：民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】
今後の見通しは？
金融機関は融資金利を、変動金利は『短期プライムレート』、固定金利は『10年物国債の利回り』を基準に決めています。
短期プライムレートとは、銀行が業績の良い優良企業に対し、短期融資（1年以内）をする際に適用する金利のことです。
短期プライムレート・10年物国債の利回りのどちらも、日本銀行が決める政策金利（※1）の動きと連動します。
現在日本銀行は、安定的な2%の物価上昇率を目標に金融緩和政策（※2）を継続しています。現時点では傾向として、当面は目標の達成が難しく、しばらくは金融緩和政策が続くと見る専門家が多い状況です。
しかしながら、現在の住宅ローンの金利は超低金利であることから、いつかは本格的な上昇を迎えることでしょう。
主要銀行の短期プライムレートは、日本銀行のサイトなどで確認できます。金利の上昇に備える、また低金利を返済に生かすためにも、動向をチェックしておきましょう。
（※1：政策金利とは、景気や物価の安定など金融政策上のねらいを達成するために中央銀行（日本では日本銀行）が設定する短期金利のことです）
（※2：金融緩和政策は、日銀が景気底上げのために行う政策です。国債の買い上げや政策金利の引き下げなどにより、通貨供給量を増やし資金調達を容易にします）
長・短期プライムレート（主要行）の推移 : 日本銀行 Bank of Japan
変動か固定かで迷ったら
住宅ローンの金利は変動金利型のほうが低金利の商品が多く、変動金利型を選ぶほうが総返済額を抑えられると考える人もいるでしょう。しかし、今後、金利が上昇すると返済額が固定金利型を上回る可能性もあります。
変動金利型は、金利が上がっても返済が可能な支払いに余裕がある人や、借入額が少なく返済期間が短い人などに向いた金利タイプといえるでしょう。
また、こまめに金利をチェックして、金利タイプの変更や繰り上げ返済をするなど、金利上昇に対処できる知識や行動力も必要です。
これから、教育費などの大きな出費を控える世帯や、貯蓄の必要がある世帯は、返済計画が立てやすい固定金利型を選ぶとよいかもしれません。
住宅ローンのコスト
ここでは、住宅ローンのコスト（諸費用）を、見ていきます。
保証料
『保証料』とは住宅ローンのコストの一つで、保証会社から保証を受けるために支払う費用のことです。
一般的な保証料は、借り入れ額1000万円あたり20万円程度ですが、無料とする金融機関もあります。
保証料を支払うと、契約者がローンを返済できない場合は、保証会社が代わりに金融機関にローンを完済します。
しかし、契約者はローンの返済を免除されるわけではないため、保証会社に対してローンを返済しなければなりません。
手数料
住宅ローンを組むには『事務手数料』がかかります。事務手数料は、住宅ローンの申し込み手続きに対する手数料です。
融資を受ける金融機関、また金額によって、支払う金額は変わります。一般的には、手数料を3～5万円程度とする金融機関が多くはありますが、融資額の2.16%とする住宅ローンもあります。
仮に、3000万円の住宅ローンを組む場合、融資額の2.16%という金額は64万8000円（3000万円×0.0216）です。
諸費用ローンとは
住宅ローンを組むと保証料や手数料以外に、税金・火災保険料・登記料などさまざまな諸費用が発生します。通常、新築マンションで購入価格の3～5%ほど、建売住宅では6～8%ほどの諸費用がかかるとされています。
仮に、4000万円の建売住宅を購入すると、目安として240万～320万円くらいの諸費用がかかるということです。
諸費用は現金での支払いが一般的ですが、手元の資金で払えない人は『諸費用ローン』を組むこともできます。
諸費用ローンとは、住宅取得に関する諸費用を借りるための専用ローンです。借り入れ可能な諸費用は、金融機関によって違います。また、一般的に住宅ローンより融資金利が高いことも覚えておきましょう。
2018年人気ランキング上位の住宅ローン
ここでは、人気ランキング上位の住宅ローンを紹介していきます。
じぶん銀行 住宅ローン 全期間引下げプラン
じぶん銀行の住宅ローン『全期間引下げプラン』は、借り入れ全期間で一律に金利の引き下げを受けられるプランです。金利タイプは、変動金利・固定金利特約（※1）から選べます。
2019年3月現在の全期間引下げプランの金利は、以下の通りです。
| 金利タイプ | 基準金利 | 引き下げ幅 | 引下げ適用後の金利 |
| 変動金利 | 2.341% | 1.884% | 0.457% |
| 固定金利特約（特約期間10年※2） | 2.540% | 1.0% | 1.540% |
仮に返済中に、変動金利の基準金利が3%に上がったとしましょう。金利の引き下げがずっと続くため、適用金利は1.116%（3%-1.884%）になります。
なお、融資期間は1～35年以内（1カ月単位）、融資金額は500万～2億円以下（10万円単位）です。
（※1：固定金利特約とは、特約を結び返済当初の一定期間の金利を固定できるタイプです。
（※2：10年以外に2・3・5・15・20・30・35年の固定金利特約があります）
住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン
住信SBIネット銀行の『ネット専用住宅ローン（※1）』には、変動金利と固定金利特約（※2）の二つの金利タイプがあります。
金利プランは、以下から選択が可能です。
| 金利プラン | 内容 |
| 通期引下げ プラン |
借り入れ全期間において、一律に金利を引き下げる |
| 当期引下げプラン | 当初の金利タイプを選択した期間（※3）の金利下げ幅が大きく、期間終了後は縮小される |
2019年3月現在の金利は、下表の通りです。
| 金利プラン | 金利タイプ | 基準金利 | 引下げ後の金利 |
| 通期引下げ プラン |
変動金利 | 2.775% | 0.457% |
| 固定金利特約（10年） | 2.41% | 1.11% | |
| 当期引下げ プラン |
変動金利 | 2.775% | 0.975% |
| 固定金利特約（10年） | 2.41% | 0.71% |
なお、融資期間は1～35年以内（1カ月単位）、融資金額は500万～1億円以下（10万円単位）となっています。
（※1：ネット専用住宅ローンは三井住友信託銀行の商品です。申し込みの手続きや問い合わせへの対応などは、代理業者である住信SBIネット銀行が行います）
（※2：固定金利特約は、2・3・5・7・10・15・20・30・35年から選べます）
（※3：変動金利タイプは借り入れから5年後の金利見直し時、または固定金利特約タイプに変更するまでを指し、固定金利特約タイプは当初特約期間を指します）
ARUHI ARUHIスーパーフラット8S
ARUHI（アルヒ）は国内最大手の住宅ローン専門金融機関です。
『ARUHIスーパーフラット8S』は2割以上の頭金を用意することで、従来のARUHIフラット35よりも低金利（※1）で融資を受けられます。
団体信用生命保険に加入・不加入によって、金利が異なります。
| 項目 | 内容 |
| 金利タイプ | 全期間固定金利 |
| 実行金利（2019年3月現在） | 団信不加入：引き下げ期間中（※2）/0.640%・引き下げ期間終了後/0.890% 団信加入：引き下げ期間中/0.920%・引き下げ期間終了後/1.170% |
| 融資期間 | 15～35年 |
| 融資金額 | 100万～8000万円 |
なお、融資を受けるには、取得する住宅が住宅金融支援機構の定める省エネルギー性や耐震性などの技術基準を満たすことが必要です。
（※1：借り入れ期間を21～35年として、比較した場合です）
（※2：金利引き下げ期間は、5年または10年です）
ARUHI スーパーフラット | ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社
まとめ
住宅ローンの金利タイプには、変動金利と固定金利があり、借り入れ当初の金利は変動金利のほうが低い商品が一般的です。しかし、変動金利は返済中に金利が上昇する可能性があります。
今後の金利の見通しや将来的なライフプランなどを考慮して、金利タイプを選びましょう。
