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住宅ローンと年収の目安は?返済負担率や審査について理解しよう

住宅ローンの借入額可能額は年収によって異なります。住宅ローンの借入額可能額・審査・返済負担率などと、年収の関係を見ていきましょう。また、シミュレーションによる住宅ローンの借入可能額の目安を年収別に詳しく紹介します。

この記事の目次

住宅ローンとは

まず、住宅ローンとはどのようなローンなのかを解説します。

住宅購入や改築のためのローン

住宅ローンとは、借り入れた資金の使い道が住宅の購入や増改築に限定されるローンのことです。

融資の対象となる住宅は、基本的には契約者本人が住むための住宅でなければなりません。住むための住宅であれば、新築だけでなく中古の戸建てやマンション、土地の購入にも利用できます。

また、住宅ローンの中には、物件の購入に必要な事務手数料などの諸費用もあわせて借りられる商品もあります。

ローンの種類

住宅ローンの種類には民間ローン・公的ローンなどがあります。主な特徴は下表の通りです。

種類 詳細
民間ローン ・銀行・信用金庫・JA・ノンバンクなどの民間金融機関が扱う住宅ローン
・さまざまな商品があり、金利タイプなどを自由に選べる
公的ローン 財形住宅融資 ・勤務先で1年以上財形貯蓄をし、残高50万円以上の人が利用できる
・金利タイプは5年固定
自治体融資 ・都道府県・市町村などが行う融資
・自治体によって融資条件が異なる

民間ローンの中には金融機関が不動産会社などと提携して、その会社が扱う物件の購入者を対象に融資を行う住宅ローンがあります。

このようなローンのことを『提携ローン』といい、申し込み手続きが簡単で審査も比較的早く終わるなど利用者にメリットの多いローンです。また、金利が低めであるケースが多く有利な条件で融資を受けられます。

年収の7倍から8倍が借入上限の目安

住宅を購入する場合には金融機関からいくらの融資が受けられるかで、物件の購入予算が違ってきます。

以下の条件でどの程度の借り入れが可能であるかを、年収ごとに試算した結果が下表の内容です。なお、試算には『フラット35』の公式サイトにあるシミュレーションツールを使用しています。

融資金利:年率1.73%(※) 返済期間:30年 返済方法:元利均等 その他の借り入れ:なし

年収 借入可能額
200万円 1403万円
400万円 3274万円
600万円 4912万円
800万円 6549万円

この場合は、年収の7~8倍くらいが融資を受けられる上限額といえるでしょう。

住宅ローンは金利や返済期間の違いなどから、年収が同じでも借入額の上限は違ってきます。一般的にいわれる年収の7~8倍くらいという上限は、あくまでも目安として捉えましょう。

(※フラット35の取扱金融機関が提供する金利(融資率9割超え・団信あり)のうち、2019年5月において最も多い数値です)

年収から借入可能額を計算:【フラット35】

用語について押さえておこう

ここでは、住宅ローンを利用する際に押さえておきたい用語を解説していきます。

年収とは

一般的に会社員などの給与所得者の『年収』は、社会保険料や税金などが引かれる前の年間の総支給額を指します。基本給のほかにボーナスや交通費、時間外手当など会社から1年間に支払われるお金を、すべて合計した金額です。

また、年収は税込み年収や額面年収と表現される場合があることも知っておきましょう。ちなみに、源泉徴収票の『支払金額』の欄に記載された金額が年収です。

手取りとは

『手取り』とは、総支給額から社会保険料や税金などが引かれ、給与の受取口座へ振り込まれる金額です。給与明細では、差引支給額・銀行振込額などの項目に記載されている金額が手取り額にあたります。

所得とは

『所得』とは、年収から経費を差し引いた金額です。会社員の場合は経費に代わるものとして、法律で決められている『給与所得控除』を年収から差し引いて所得を計算します。

自営業者は事務所の家賃や従業員への給料など、仕事で利益を得るために必要な経費を、売り上げなどの収入から差し引いた金額が所得です。

年収200万以下でも借入はできる?

年収が200万以下でも住宅ローンを組むことはできるのでしょうか。

年収200万以下でも借入可能な金融機関

年収が200万円以下という理由で、住宅ローンを組めないわけではありません。例えば以下の金融機関などは、年収200万円以下でも審査を受けて住宅ローンを組むことが可能です。

金融機関 年収に関する利用条件
イオン銀行 前年度年収100万円以上
りそな銀行 前年の税込年収100万円以上
ARUHI(アルヒ) 返済負担率30%以下

住宅ローン 低金利で安心 |イオン銀行
住宅ローン(新規)|りそな銀行・埼玉りそな銀行
ARUHI フラット35 融資条件(新規借り入れ) | ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社

収入合算や返済期間延長について

『収入合算』とは、申し込み者本人の年収と配偶者や両親・子どもなどの親族1人の収入を合算して、融資を申し込む方法です。

金融機関は年収などから融資額を決めるため、収入合算を使って年収を増やすと、本人単独で融資を受ける場合より高い借入額でローンを組める可能性があります。

ただし結果的に、本人単独では借りられない金額でローンを組むことになるので、返済の負担も大きいことを覚えておきましょう。病気やケガ、また配偶者の出産などで収入が大きく減っても返済できる範囲で借入額を決めることが必要です。

その他には、返済期間を延長して借入額を増やすことも可能です。例えば、年率1%・毎月5万円の返済で借入期間を10年とすると借入額は570万円です。借入期間を15年にすると835万円を借りられます。

毎月の返済額から借入可能金額を計算:【フラット35】

年収負担率とは

住宅ローンの借入額を増やすと返済額も増えます。そこで、考えたいのが収入と返済のバランスです。ここでは、年収に対する年間返済額の割合から返済額を見ていきましょう。

返済負担率や返済比率と言われる

年収に対する年間返済額の割合のことを『返済負担率』または『返済比率』といい、住宅ローンの審査でもチェックされる項目です。

返済負担率は、以下の計算式で算出できます。

返済負担率(%)=年間返済額÷年収×100

通常、返済負担率が25%以下であれば無理のない返済が可能といわれますが、できれば20%以下に抑えて返済にゆとりを持たせることが理想です。

30%だときつい?

年収600万円・返済負担率30%とした場合、年間返済額は180万円(600万円×0.3)、月々の返済額は15万円(ボーナス返済なし)と計算できます。

年収600万円の月収は50万円ですが、手取り額は月収の80%程度に減るため40万円くらいが実際の収入といえるでしょう。毎月15万円を返済すると、手元に残る金額は25万円になります。

下表は総務省が実施した『2018年家計調査』の結果から、2人以上の世帯(勤労者世帯)の1カ月の手取り収入(可処分所得)と消費支出の平均額をまとめたものです。

年齢 可処分所得(円) 消費支出額(円)
40歳未満 43万4585 27万2090
40~49歳 48万6087 32万3954
50~59歳 51万1894 35万1434

上記の結果から見ると、返済負担率30%での返済は厳しいといえるでしょう。

統計局ホームページ/家計調査報告 ―月・四半期・年―

20%以下にできるとゆとりがもてる

年収600万円・返済負担率20%とした場合、年間返済額は120万円(600万円×0.2)、月々の返済は10万円(ボーナス返済なし)です。

毎月の手取り額を40万円とすると、月々の返済が10万円であれば30万円が手元に残ります。返済負担率を20%以下に抑えると、ある程度ゆとりのある返済が可能でしょう。

クリアすべき審査のポイント

住宅ローンの審査では、どのようなことがチェックされるのでしょうか。ここでは、審査のポイントを見ていきます。

金融事故の履歴がないか

過去に金融事故の経験があると、審査に通らないと考えたほうがよいでしょう。金融事故とは、わかりやすくいうとブラックリストに載る状態を指します。

実際にブラックリストが存在するわけではありませんが、ブラックリストに載るような返済のトラブルは、信用情報機関に『異動』として登録されます。

つまり、金融事故とは信用情報機関に登録される異動の情報を指します。クレジット・ローンなどの3カ月以上の延滞や保証会社による債務の一括返済、また、クレジットカードなどの強制解約、債務整理などが異動情報です。

審査の際に金融機関や保証会社は、信用情報機関の登録情報を照会します。異動の履歴があると信用力・返済能力が低いと評価され、審査に通らない確率が高いといえます。

登録内容と登録期間 |日本信用情報機構(JICC)指定信用情報機関

消費者金融での借り入れや延滞の履歴の有無

消費者金融での借金を現在も返済中の人は、借り入れを完済し解約してから申し込む方がよいでしょう。

過去の消費者金融からの借り入れは延滞せずに期日通りに完済し解約していれば、一般的には審査に影響しません。

また、信用情報機関の情報は一定期間が経過すると、自動的に抹消されます。延滞に関しては情報機関によって登録期間に違いがあり、1年または5年で抹消されます。

延滞履歴がある人は情報の抹消を待ってから申し込む方が、審査に通る可能性が高いでしょう。

個人の信用情報はスマホや郵送などで所定の手続きをして、郵送で取り寄せることが可能です。手数料が必要ではありますが、申し込み前に自分の信用情報を確認しておくとよいかもしれません。

スマートフォンによる開示申込手続き |日本信用情報機構(JICC)指定信用情報機関

年収が多くても通らない場合

年収が多い人でも審査に通らないことがあります。どのような場合に通らないのか具体的に見ていきましょう。

借金として扱われる項目に注意

審査では携帯電話端末の分割払いやクレジットカードのキャッシング、自動車ローン、教育ローンなども借金として扱われます。

また、通常奨学金については、信用情報機関に借り入れとして登録されませんが、3カ月以上の返済の遅れがあると異動として登録されます。

申し込みの際に申告した内容が信用情報機関の情報と異なると、金融機関の信頼を失いかねません。借金についても正直に申告しておきましょう。

他のローンの借入がないか

年収が多くても返済負担率が金融機関の定める基準を超えると、審査に通らないケースがあります。ちなみに、金融機関が定める返済負担率の基準は、30~35%以下が目安です。

返済負担率は年収に対する年間返済額の割合ですが、年間返済額には住宅ローンだけでなく他のローンなどの返済額も含めて計算しなければなりません。

例えば、クレジットカードのリボ払いや自動車ローン、教育ローンなどを返済中であれば、年間返済額に加えられるということです。

また、借入残高や借入件数が多いことも審査ではマイナスになります。現在ある借り入れをできるだけ完済し、年間返済額や借入残高を減らしてから申し込みを検討しましょう。

収入の上下動

住宅ローンの審査では、収入の安定性が重視されます。自営業者が会社員に比べ住宅ローンの融資を受けにくいとされるのは、そのためです。

しかし、言い換えれば自営業者であっても長年にわたり安定した収入を得ている人は、審査では有利であるともいえます。

逆に大企業に勤め高収入を得ていても、給与に占める固定給の割合が低く仕事の成果によって収入が大きく変動する人などは、審査では不利であるといえるでしょう。

年収別借入可能額のシミュレーション

『年収別借入可能額』の目安を、シミュレーションツールを使い返済負担率・返済期間を変えて試算しました。

なお、金利(年)1.5%・ボーナス返済なし・元利均等返済として試算しています。シミュレーションの結果を見ていきましょう。

毎月の返済額から借入可能金額を計算:【フラット35】
借入希望金額から返済額を計算:【フラット35】

年収300万円の場合

年収300万円の場合は、返済負担率の基準を30%以下とする金融機関が一般的です。返済負担率ごとの借入可能額の目安は、以下の通りです。

返済比率:毎月返済額(※) 20年返済 25年返済 30年返済 35年返済
25%:6万2000円 借入可能額 1284万円 1550万円 1796万円 2024万円
総返済額 1488万円 1860万円 2232万円 2603万円
30%:7万5000円 借入可能額 1544万円 1875万円 2173万円 2449万円
総返済額 1789万円 2250万円 2700万円 3150万円

購入予算を増やしたい場合は、計画的に頭金を貯めることを考えてみましょう。頭金を多く用意することで金利の優遇が受けられる住宅ローンもあり、有利な条件で融資を受けられる可能性があります。

(※毎月返済額については、1000円未満切捨てです)

年収400万円の場合

年収400万円以上では、返済負担率の基準を35%以下とする金融機関が一般的です。年収400万円における返済負担率ごとの借入可能額の目安は、以下の通りです。

返済比率:毎月返済額 20年返済 25年返済 30年返済 35年返済
25%:8万3000円 借入可能額 1720万円 2075万円 2404万円 2710万円
総返済額 1992万円 2490万円 2987万円 3485万円
35%:11万6000円 借入可能額 2403万円 2900万円 3361万円 3788万円
総返済額 2783万円 3480万円 4176万円 4872万円

年収500万円の場合

年収500万円における返済負担率ごとの借入可能額の目安は、以下の通りです。

返済比率:毎月返済額 20年返済 25年返済 30年返済 35年返済
25%:10万4000円 借入可能額 2155万円 2600万円 3013万円 3396万円
総返済額 2496万円 3120万円 3744万円 4368万円
35%:14万5000円 借入可能額 3004万円 3625万円 4201万円 4735万円
総返済額 3479万円 4350万円 5220万円 6090万円

年収600万円の場合

年収600万円における返済負担率ごとの借入可能額の目安は、以下の通りです。

返済比率:毎月返済額 20年返済 25年返済 30年返済 35年返済
25%:12万5000 借入可能額 2590万円 3125万円 3621万円 4082万円
総返済額 3000万円 3750万円 4499万円 5250万円
35%:17万5000 借入可能額 3626万円 4375万円 5070万円 5715万円
総返済額 4200万円 5250万円 6300万円 7350万円

年収800万円の場合

年収800万円おける返済負担率ごとの借入可能額の目安は、以下の通りです。

返済比率:毎月返済額 20年返済 25年返済 30年返済 35年返済
25%:16万6000円 借入可能額 3440万円 4150万円 4809万円 5421万円
総返済額 3984万円 4980万円 5975万円 6972万円
35%:23万3000円 借入可能額 4828万円 5825万円 6751万円 7609万円
総返済額 5592万円 6989万円 8388万円 9785万円

まとめ

住宅ローンは年収が多いほど高額なローンを組むことが可能です。年収が低い場合は収入合算などの方法で、借入可能な金額を増やせます。

ただし、借入額は返済できる金額であることが重要です。いくら借りられるかだけでなく、いくらであれば返済できるかも検討して判断しましょう。

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