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住宅ローンの借り換えは得をする?メリットやデメリットをご紹介

住宅ローンを早期完済するための方法として、『住宅ローンの借り換え』があります。住宅ローンの借り換えはお得なのか、借り換えのメリット・デメリットから考えてみましょう。また、借り換えを決める目安や審査のポイントも紹介します。

この記事の目次

住宅ローンの借り換えとは?借り換えをする目安

住宅ローンの借り換えとは、現在借り入れ中の住宅ローンよりも金利が低い住宅ローンに変更し、総返済額を下げることです。金利とは、借入額に対する利息の割合のことで、金利が低いほど支払う利息の金額安くなります。

利息とは、お金を借り入れたことに対する手数料のようなものです。住宅ローンの借入金を返済するときには、『借入金+利息』を返済しなくてはなりません。

今より金利が低いローンに借り換えれば、今までよりも利息が安くなり、その差額分総返済額が減額できるという仕組みです。総返済額が下がればその分支払い回数も減るので、早期完済につながります。

残高が1000万円以上残っている

住宅ローンを借り換える目安のひとつは、ローン残高が1000万円以上残っていることです。下記のシミュレーターで、借入額1000万円と500万円、返済期間10年として、金利2%から金利1%に借り換えた場合の利息を計算してみます。

借入額 金利2%の利息 金利1%の利息
1000万円 104万1614円 51万2495円
500万円 52万807円 25万6247円

借入額が1000万円の場合は50万円以上の減額となりますが、500万円の場合は26万円程度しか減額できません。

借り換えには諸経費がかかるので、26万円程度の減額では、かえって総返済額が増える可能性があります。そのため、ローン残高が1000万円以上あることが目安とされています。

住宅ローン 返済額シミュレーション【イー・ローン】

住宅ローン返済年数が残り10年以上ある

住宅ローンの返済年数が10年以上あることも、借り換えの目安です。前述の理由と同じく、返済年数が少ないと利息の支払いも残り少ないため、かえって損をする可能性があります。

ローン残高や返済年数が残り少ない人は、借り換えよりも繰り上げ返済で元金を減らしたり、一括返済したりした方がよいでしょう。

住宅ローンは金利で選ぶ?金利の基礎知識

住宅ローンの借り換えは、金利差によって総返済額を下げることを目的に行うものです。そのため、借り換え先はできるだけ金利が低い金融機関を選ぶ必要があります。

ここでは、住宅ローンの『固定金利』と『変動金利』の違いや、借り換えを決める目安となる金利差について見ていきましょう。

固定型は安全だが金利は比較的高い

固定金利とは、契約時に設定された金利が完済時まで継続することをいいます。景気の動向などの影響を受けることがないため、返済中に金利が変わって負担が増加することがありません。

しかし、変動金利と比較して金利が比較的高いため、総返済額が高くなります。また、景気が悪いときも契約時の金利が継続されるので、返済の負担が重くなる可能性があります。

変動型はリスク管理が大切

変動金利とは、景気の動向などに合わせて金利が変更されることです。景気が悪いときには利率が引き下げられることがあり、返済の負担が軽減できます。

しかし、景気がよくなると、それに合わせて金利が引き上げられ、総返済額が増加する可能性があるため、金利が引き上げられたときのリスク管理が重要です。

金利差が1%以上あれば借り換えするべき?

現在借り入れている住宅ローンよりも、1%以上金利が低い住宅ローンを見つけたら、借り換えを検討してみましょう。1%以下の金利差では、現在の金利とそこまで差が出ないため、諸経費によって相殺される可能性があります。

手数料を含めシミュレーションしよう

借り換え先を決めるときに金利差は非常に重要ですが、それだけに注目してしまうと諸経費の存在を忘れてしまう可能性があります。

借り換え先を決めるときには、必ず事務手数料などの諸経費を含めた総返済額が今よりも安くなるのかをシミュレーションしましょう。

住宅ローンを借り換えするメリット

住宅ローンを借り換えには、さまざまなメリットがあります。どのようなメリットがあるのか、詳細を解説します。

低金利のローンに変更し総支払額を抑える

住宅ローンの借り換えの大きなメリットは、やはり今よりも低金利の住宅ローンに変更することで利息を減らし、総返済額を抑えられることです。

利用者にとって、利息は借入額に加算される余分な支払いなので、できるだけ安く済ませられるに越したことはありません。

また、定年後は収入が減少するケースが多いため、老後の家計を考えると、定年までに住宅ローンを完済しておきたいところです。借り換えによって総返済額が減れば、定年までの完済も目指しやすくなるでしょう。

固定型に借り換えし変動型のリスクを回避

変動金利で住宅ローンを借り入れている人は、金利が引き上げられたときに固定金利に借り換えることで、返済の負担が重くなることを防げる可能性があります。

また、2016年2月から始まったマイナス金利政策により、今日本は超低金利が続いています。しかし、今後景気が上昇すれば、それに伴い金利が引き上げられて総返済額が増加することもあるでしょう。

今の超低金利のうちに固定金利に借り換えて、完済まで超低金利が継続するようにしておけば、変動型のリスクを回避できます。

支払い期間を延ばし、月々の負担を抑える

今の月々の返済額が負担になっている人は、借り換えの際に返済期間を延長し、月々の返済額を下げて負担を抑えるという方法もあります。

また、返済期間が延長できなくても、金利が低い住宅ローンに借り換えて総返済額が減れば、同じ返済期間でも月々の返済額は下がるでしょう。

なお、返済期間を延長すると、その分利息の支払い回数が増え、総返済額は高くなります。返済期間の延長は、月々の返済が負担になっている場合の最終手段と考えましょう。

デメリットはあるの?

住宅ローンの借り換えを決定するときには、デメリットについてもしっかり考えておくことが大切です。

借り換えにも費用がかかる

住宅ローンの新規借り入れの際には、以下のような費用がかかります。

  • 事務手数料
  • 印紙代
  • 保証料
  • 抵当権(※)設定費用

そして、住宅ローンの借り換えの際にも、新規借入時と同じように、これらの費用が発生します。さらに、借り換えの際には上記に加え、抵当権抹消費用も支払わなくてはなりません。

住宅ローンは借入額が非常に高額なので、購入する住宅に抵当権が設定されるのが基本です。そして、借り換えの際には、それまでの金融機関で設定されていた抵当権を抹消し、借り換え先の金融機関で設定し直さなくてはならないのです。

このとき、抵当権の抹消時、設定時ともに、登録免許税や司法書士報酬といった費用がかかります。

(※抵当権とは、住宅ローンの利用者がローンを返済できなくなった場合に、金融機関が担保となっている住宅を売却して、債務を弁済できる権利のことです)

目先の金利だけで選ぶのはリスクがある

住宅ローンの中には、『5年固定金利』『10年固定金利』など、一定期間のみ金利が固定される商品があります。このような固定金利期間選択型の商品には、固定金利期間が終了したときに金利が引き上げられるものがあります。

そのため、目先の金利だけ見て今より金利が低いと判断してしまうと、将来的に借り換え前より金利が高くなるリスクがあるのです。

固定金利期間選択型の商品を選ぶときには、固定金利期間終了後の金利がどうなるのかを、しっかりチェックすることが重要です。

借り換えの審査は厳しい?審査のポイント

住宅ローンの借り換えでの際には、新規借り入れのときと同じように審査を受ける必要があります。

借り換えの審査のポイントは、新規借り入れのときと大差ありません。金融機関としては、きちんと返済してくれるのかということが最重要なので、申込者の返済能力が重視されます。

それでは、どのような情報から申込者の返済能力を判断するのか、チェック項目を見てみましょう。

大きな収入減や延滞記録がないか

住宅ローンの借り換え審査では、必ず『信用情報』が照会されます。信用情報とは、信用情報機関に記録されている、クレジットカードやローン利用者の氏名や住所、年収、他社での申し込み・借り入れ・返済状況などの個人情報のことです。

クレジットカードやローンに申し込んだ時点から記録が始まるため、他社への申し込み状況や審査結果などもわかります。

住宅ローン借り換えの申し込みをすると、申込時の年収と信用情報機関に記録されている年収が比較され、大きな収入減がないかがチェックされます。

また、他社で延滞を起こした記録がないかも確認され、きちんと返済できる人物なのかが調査されるのです。

自動車ローンなどの新たな借入額

借り換え審査の際には、自動車ローンなどの新たな借り入れがないかも調査されます。申込書に他社での借入額を記入しなければなりませんが、ここでうそをついても信用情報機関の記録を照会すれば、正しい金額がすぐにわかります。

うそをついたことで印象が悪くなり、審査に影響する可能性もあるので正直に申告しましょう。ただし、正直に申告したからといって、審査に通りやすくなるわけではありません。

他社での借り入れが多いと、住宅ローンの返済に回す余裕がないとして、審査に落ちる確率が上がります。住宅ローンを借り換えたいのであれば、他社での借り入れを完済してから申し込むのが確実です。

住宅の評価額が大きく下がっていないか

住宅ローンを組むときには、住宅を担保にしなくてはなりません。住宅ローンを担保にする目的は、返済できない場合の保証です。

住宅を売却しても多額の損害が出ては意味がないため、住宅ローンの借入額は、住宅の評価額(担保評価)を目安に決定されます。

とはいえ、住宅は年々大幅に価値が下がっていくものなので、借り換え審査の際には、新規借り入れのときよりも担保評価が緩く設定されているのが一般的です。

それでも、何らかの理由で住宅の評価額が大きく下がっているときは、担保としての価値がないと判断され、審査に落ちる可能性があります。

借り換えに必要な手続きとかかる金額の例

ここでは、住宅ローンを借り換える場合の手続き方法や、諸経費の金額などの一般的な例を紹介します。ただし、手続きの流れや諸経費の金額は金融機関によって異なるので、詳細は借り換えを希望している金融機関に確認しましょう。

流れは最初の住宅ローン契約とほぼ同じ

住宅ローンの借り換え手続きの流れは、借り換え前の住宅ローン契約時とほぼ同じです。

  1. 希望の金融機関に申込書を提出する
  2. 事前審査(仮審査)を受ける
  3. 事前審査に通過したら収入証明書などの必要書類を提出し、正式審査(本審査)を受ける
  4. 正式審査に通解したら契約手続きを行う
  5. 住宅の抵当権抹消・設定手続きや、火災保険の加入手続きなどを行う
  6. 融資が行われる

正式審査を受けるときには、以下のような書類を提出します。

  • ローン借入申込書
  • 本人確認書類
  • 収入確認書類(源泉徴収票・課税証明書など)
  • 健康保険証
  • 団体信用生命保険申込書兼告知書
  • 明細地図
  • 不動産登記簿謄本、または登記事項証明書
  • 返済予定表
  • 返済口座通帳

上記以外の書類の提出を求められる場合もあるので、金融機関に確認しましょう。

お手続きの流れ(お借換え)|住宅ローン|りそな銀行・埼玉りそな銀行

保証料や手数料など銀行に払う費用

借り換え手続きの際にかかる諸経費はいくらくらいかかるのか、目安を知っておきましょう。まずは、保証料や事務手数料といった、金融機関に払う費用です。

種類 詳細
事務手数料 ・都市銀行、地方銀行など:3万円程度
・ネット銀行、都市銀行のWEB商品など:借入額の2.0%
保証料 ・都市銀行、地方銀行など:金利に0.2%程度上乗せ
・ネット銀行、都市銀行のWEB商品など:無料
印紙代 借入額
・500万円超 1000万円以下:1万円
・1000万円超 5000万円以下:2万円
・5000万円超 1億円以下:6万円

司法書士報酬など登記に関する費用

抵当権の抹消・設定登記(※)に関する費用は、以下のような金額になるのが一般的です。

種類 詳細
抵当権抹消費用 ・登録免許税:土地・建物1件につき1000円
・司法書士報酬:2万円程度
抵当権設定費用 ・登録免許税:借入額の0.4%
・司法書士報酬:6~10万円程度

登録免許税はどの金融機関でも同じ金額ですが、司法書士報酬は司法書士によって異なります。基本的に、金融機関から指定された司法書士に依頼しなければならないので、金融機関に司法書士報酬がいくらになるのか確認しておきましょう。

(※登記とは、不動産の権利などの情報を公の帳簿に記録することです)

借り換えに人気の銀行

最後に借り換えに人気の銀行の特徴を紹介します。金利だけでなく、各銀行のサービスもチェックしてみましょう。

イオン銀行は買い物割引あり

イオン銀行の住宅ローンは、18年の『オリコン顧客満足度調査住宅ローン借り換え部門』で1位を獲得しています。

10年固定金利プランの金利は『年0.74%』、変動金利プランの金利は『年0.47%』と低いので、総返済額を安く抑えられるでしょう。

イオンの住宅ローンを契約している人は、イオングループでの買い物が毎日5%OFFになるので、普段の節約にも役立ちます。

また、金利を0.3%上乗せすると、所定の病気になった場合に住宅ローン残高が0円になる『8疾病保障付住宅ローン』にできるなど、サービスが充実しています。

住宅ローンお借換え |イオン銀行

金利と保険が魅力の住信SBIネット銀行

SBI証券のネット専用住宅ローンも、金利が低いのが魅力です。20年固定金利プランの金利は『年1.24%』、変動金利プランは『年0.428%』と、とくに変動金利の利率が非常に低く設定されています。

また、通常は金利上乗せや別途契約して加入する団体信用生命保険・疾病保障が、上乗せなしで付帯しているのも大きなメリットです。

ローン利用者が死亡、あるいは高度障害状態になった場合、所定の病気にかかった場合には、保険金によってローン残高が弁済されます。余分な保険料や金利の上乗せがないので、総返済額の軽減に役立つでしょう。

ネット専用住宅ローン | 住宅ローン | 住信SBIネット銀行

りそな銀行は大手銀行で相談しやすい

大手のりそな銀行はWEBで来店予約が可能で、借り換えについて店舗でじっくり相談できます。相談料無料で土日祝日や17時以降も相談を受け付けているので、仕事で忙しい人でも利用しやすいでしょう。

金利も20年固定金利プランは『年1.0%』、10年固定金利プランは『0.65%』、変動金利プランは『0.429%』と、他の銀行に負けない低さに設定されています。契約後は専用アプリで返済状況を確認できるようになっており、利便性がよい点もメリットです。

住宅ローン(お借換え)|りそな銀行・埼玉りそな銀行

まとめ

ローン残高や返済期間がそれなりに残っている場合、住宅ローンを借り換えすることで総返済額を大きく軽減できる可能性があります。

今より1%以上金利が低い住宅ローンを見つけたら、まずは諸経費を含めた総返済額をシミュレーションして、借り換えた方がお得かチェックしてみましょう。

カードローン、キャッシングをしてしまって多重債務に苦しんでいる方や、
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