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住宅ローン契約で聞く抵当権とは?設定から抹消までの手続きについて

住宅ローンを契約する際に、抵当権という言葉がよく出てきます。住宅ローンにおいて重要な抵当権とは何なのか、しっかり理解しておきましょう。また、抵当権の設定登記、抹消登記の方法や、抵当権なしのローンについても紹介します。

この記事の目次

抵当権って何のこと?

住宅ローンを契約するときには、購入する物件に抵当権を設定するよう求められるのが一般的です。抵当権とは、ローン利用者がローンを返済できなくなった場合に、担保として提供されているものを売却し、優先的に貸付金の弁済を受ける権利のことです。

住宅ローンは借入額が高額なローンであるため、利用者が返済できなくなった場合に、金融機関が受ける損失が大きくなります。そのため、購入する物件に抵当権を設定することで、万が一の保証を確保しているのです。

抵当権設定とは何ですか?|住宅ローンピックアップFAQ|楽天銀行

融資の際に対象物件を担保にして登記する

抵当権の設定が必要な金融機関で住宅ローンを契約すると、融資の際に以下の内容が不動産登記簿謄本(ふどうさんとうきぼとうほん※1)に登記されます。

  • 対象物件が担保になっていること
  • 住宅ローンを貸し付けた金融機関が、その物件の抵当権者(※2)であること

登記とは、あるものの権利関係について、公開された帳簿に記録することです。この手続きによって、住宅ローンが返済されない場合に金融機関が物件を売却し、ローン残高を弁済する権利があることを正式な記録として残しているのです。

(※1.不動産登記簿謄本とは、土地や建物の権利関係の情報が記録されている、不動産登記簿の写しのことをいいます)

(※2.抵当権者とは、抵当権の設定によって利益を得る側を指します)

抵当権なしの無担保ローンも存在

ほとんどの住宅ローンは、融資の際に抵当権を設定しなくてはなりませんが、中には抵当権の設定が不要の『無担保ローン』も存在します。

無担保ローンであれば物件が担保にならないため、返済が滞ったときでもすぐに物件が回収されるようなことはありません。

しかし、無担保ローンは万が一の保証がないことから、金利が高く設定されていたり、借入可能額が低かったりといったデメリットがあります。

また、絶対に物件が回収されないわけではなく、返済不能の状態が続いたり、自己破産したりすれば、最終的に物件が回収されます。

建物のみ抵当権が付いているケースもある

土地と建物の両方を購入する場合、土地と建物のどちらにも抵当権が設定されるのが原則です。これを『共同担保』といいます。

しかし、敷地権(※)が設定されたマンションなどの場合は、建物のみに抵当権が設定されるケースもあります。

(※敷地権とは、区分所有建物における、建物と一体化した土地に対する権利のことです)

抵当権の設定登記をするには

抵当権を設定する手続きのことを、『抵当権設定登記』といいます。抵当権設定登記は、以下のような流れで進められます。

  1. 金融機関と住宅ローンの契約を結ぶ
  2. 金融機関と抵当権設定契約を結ぶ
  3. 抵当権設定登記に必要な書類を準備する
  4. 物件の所在地を管轄する法務局にて、抵当権設定登記の申請を行う
  5. 登記事項証明書を受け取り、金融機関に提出する

抵当権設定登記は、原則として金融機関と登記を委任した司法書士の間で進められるため、ローン利用者が自分で上記の手続きをすることはありません。

登記は自分でもできる?

抵当権設定登記を司法書士に委任すると、司法書士報酬が発生します。司法書士報酬節約のために、自分で抵当権設定登記を済ませることはできるのでしょうか。

金融機関に断られる可能性大

金融機関に自分で抵当権設定登記を行うことを希望しても、断られる可能性が非常に高いでしょう。

住宅ローンは、数千万単位の高額ローンです。このような高額ローンの手続きで誤りがあっては困るため、司法書士に委任するよう求められるのが基本です。

いつ、どうやって司法書士に依頼するの?

司法書士に抵当権設定登記を委任するといっても、司法書士の伝手がないという人も多いでしょう。いつ、どうやって司法書士に依頼すればよいのでしょうか。

不動産屋や金融機関からの紹介が多い

抵当権設定登記を委任する司法書士は、金融機関から指定されるのが一般的です。また、購入する物件を取り扱う不動産業者から紹介されるケースもあります。

自分で司法書士を選びたいという人もいるかもしれませんが、金融機関側の業務上の都合で、指定の司法書士以外に委任することが認められないこともあります。

自分で司法書士を選びたい人は、あらかじめ金融機関に指定外の司法書士への委任が可能かどうか確認しておきましょう。

司法書士に依頼する場合の必要書類

抵当権設定登記を委任する場合に必要な書類があります。どのような書類が必要なのか、詳細を見てみましょう。

司法書士宛の委任状に記入する

抵当権設定登記を委任する場合、まずは司法書士宛ての委任状を記入して提出します。委任状は金融機関が準備するのが一般的です。実印が必要になるので、忘れずに持っていきましょう。

また、抵当権設定登記には、委任状以外にも以下のような書類が必要ですが、印鑑証明以外は司法書士が準備するのが基本です。

  • 印鑑証明書(発行から3カ月以内)
  • 金融機関の資格証明書(発行から3カ月以内)
  • 権利証、または登記識別情報
  • 登記原因証明情報、または抵当権設定契約証書
  • 住宅用家屋証明書

金融機関によっては上記以外の書類が必要になる場合もありますが、その際は司法書士の指示に従いましょう。

抵当権設定にかかる費用

抵当権設定登記には、以下のような費用がかかります。

  • 登録免許税
  • 登記にかかる実費、および司法書士報酬

それぞれいくらくらいかかるのか、詳細を把握しておきましょう。

登録免許税の計算方法と減税措置

登録免許税とは、登記や登録などの手続きの際に発生する税金のことです。取引の内容によって税率が定められています。抵当権設定登記にかかる登録免許税は、『抵当権設定額(住宅ローン借入額)の0.4%』です。

ただし、以下の条件を満たす住宅の抵当権設定登記の場合は、『住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置』の対象となり、税額が『抵当権設定額の0.1%』に軽減されます。

  • 自己の居住用の物件であること
  • 『一定の耐震基準に適合した物件』、または『築25年以内(木造は築20年以内)の中古物件』であること

No.7191 登録免許税の税額表|国税庁
住宅:住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置 - 国土交通省

司法書士報酬は事務所により異なる

登記にかかる実費、および司法書士報酬は、『5~10万円程度』になるのが一般的です。ただし、実費や司法書士報酬は事務所によって異なるので、事前に司法書士に確認しておきましょう。

可能であれば数社から見積もりを取ろう

もし、抵当権設定登記を委任する司法書士を自分で選べる場合は、数社から見積もりを取って、各社の費用を比較してみましょう。

同じ内容の手続きでも事務所によって金額が異なるためです。数社から見積もりを取って、納得できる金額の事務所に依頼するとよいでしょう。

抵当権設定後に住所変更をしたら手続きを

抵当権設定登記の手続きの際には、住宅ローンを借り入れた人(債務者)と物件の所有者の氏名や住所も登記されます。もし、抵当権設定登記後に住所が変わった場合は、『住所変更登記』の手続きをしておきましょう。

登記簿の現住所が前の住所になっていないか

住宅ローンによって物件を新築した場合、住宅ローンの契約時点では、まだそれまでの住居に居住している人がほとんどでしょう。従って、抵当権設定登記の際には、債務者や所有者の住所の欄には、それまでの住所が登記されます。(※)

その後、新築物件に入居すると、不動産登記簿謄本に登記されている債務者や所有者の住所と実際の住所が合わなくなってしまうのです。

前の住所のまま変更せずに放置すると、物件を売却したり、再度物件を担保にしたりしたいとき、物件の相続が発生したときなどに、トラブルが起こる可能性があります。抵当権設定登記後に住所が変わった場合は、早めに住所変更登記を済ませておきましょう。

(※住所変更登記の手間や費用を省けるよう、先に住所を新築物件に移して、不動産登記簿謄本には新築物件の住所を登記するという対応してもらえる場合もあります)

住所変更に必要な書類と費用

住所変更登記は、以下のような流れで進めます。

  1. 不動産登記簿謄本上の住所を確認する
  2. 住所変更登記に必要な書類を準備する
  3. 物件の所在地を管轄する法務局にて、住所変更登記の申請を行う
  4. 登記完了証を受け取る

住所変更登記の際には、以下のような書類を提出します。

  • 登記申請書
  • 不動産登記簿謄本上の住所から現住所までの証明書(住民票、戸籍の附票)
  • 収入印紙
  • 住居表示実施証明書(住居表示実施※による住所変更登記の場合のみ)

また、住所変更登記には、以下のような費用がかかります。

  • 登録免許税:不動産の個数×1000円(住居表示実施で住所の表示が変わった場合は非課税)
  • 登記事項証明書取得費用:1通600円

(※住居表示実施とは、土地の地番で住所を表記する方法から、建物に番号を付ける街区方式に変更することです)

登記申請書を法務局のHPから印刷

登記申請書は、法務局の窓口で受け取ってもよいですが、法務局のホームページから印刷することも可能です。自宅で印刷して作成を済ませてしまえば、窓口で手間取ることがないので、スムーズに手続きが進められます。

なお、引っ越しなどによる住所変更登記と住居表示実施による住所変更登記では、登記申請書の様式が異なるので注意しましょう。

不動産登記の申請書様式について:法務局

登記済権利証または登記事項証明書

住所変更登記の前後には、登記事項証明書を取得して変更前の不動産登記簿謄本上の住所と、変更後の不動産登記簿謄本上の住所を確認する必要があります。

登記事項証明書とは、不動産登記簿謄本をデータ化し、専用用紙に印刷したものです。よって、不動産登記簿謄本と内容は同じです。登記事項証明書は、法務局に交付請求すれば取得できます。

また、住民票や戸籍の附票で変更履歴が証明できない場合には、登記済権利証(登記識別情報)が必要になる場合があります。

登記済権利証とは、物件の所有者のみに発行される、その物件の所有権があることを証明する書類です。住所変更することが所有者本人であることの証明になるので、念のため準備しておきましょう。

住民票または戸籍の附票を用意しよう

住所変更登記をする際には、不動産登記簿謄本上の住所から現住所までの住所変更履歴を証明しなくてはなりません。そのためには、住民票や戸籍の附票が必要です。

住民票を利用する場合に注意したい点は、引っ越しや死亡によって住所登録がなくなってから、5年間しか情報が保管されないことです。

住所が変わったり、物件の所有者がなくなったりして5年以上経過している場合は、戸籍の附票を取得する必要があります。

ただし、抵当権設定登記のあとに戸籍を異動したことがある場合は、異動前の戸籍の附票も必要です。住所が変わってから時間が経過するほど、このような手間がかかる可能性が高くなるため、住所変更登記は早めに済ませておきましょう。

住宅ローンを完済したら抵当権抹消を

住宅ローンを完済したら、『抵当権抹消登記』を行いましょう。抵当権抹消登記とは、不動産登記簿謄本に記載されている抵当権に関する情報を消す手続きのことです。

不動産登記簿謄本に記載されている抵当権の情報は、住宅ローンを完済したからといって自動的に消えるものではありません。抵当権抹消登記の手続きをするまで、不動産登記簿謄本に残り続けます。

そのため、自分で抵当権抹消登記をしなくてはならないのです。しかし、なぜ抵当権抹消登記をする必要があるのでしょうか。

抵当権を抹消するべき理由

抵当権抹消登記が必要な理由は、抵当権を抹消しておかないと、物件を売却したいときやリフォームのために再度ローンを組みたいときなどに不利になるからです。

例えば、物件の購入希望者は、購入前に不動産登記簿謄本から物件の状況を確認します。このとき、抵当権がそのままになっていると『住宅ローン返済中の物件』と判断されるので、買い手がなかなか決まらない可能性があります。

また、リフォームなどのために再度住宅ローンを組むときには、再び物件を担保にしなくてはなりません。しかし、抵当権が残ったままだとその物件は担保にできないため、審査に落ちる可能性があります。

いつまでに手続きをすればよいか?

抵当権抹消登記の手続きに期限はありません。しかし、抵当権が残ったままになっている場合のデメリットを考えると、住宅ローン完済後、できるだけ早く手続きを済ませた方がよいでしょう。

抵当権抹消登記をするには?

抵当権抹消登記をするときにも、さまざまな書類が必要です。また、抵当権設定登記と同じく、登録免許税などの費用もかかります。ここでは、抵当権抹消登記の流れや必要書類、費用の相場などについて見ていきましょう。

金融機関から送られる書類が必要

抵当権抹消登記は、抵当権設定登記よりも手続きの流れがシンプルです。必要書類を準備し、物件の所在地を管轄する法務局に提出します。抵当権抹消登記の手続きの際には、以下のような書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 金銭消費貸借抵当権設定契約証書
  • 抵当権解除証書(登記原因証明情報)
  • 抵当権抹消についての抵当権者の委任状
  • 登記識別情報(登記済証)

上記のうち、登記申請書以外の書類は、住宅ローン完済後に金融機関から送られてきます。なくさないように大切に保管しておきましょう。

必ず発生する登録免許税等の費用

抵当権抹消登記にも費用がかかります。費用の種類や金額を見てみましょう。

  • 登録免許税:不動産の個数×1000円
  • 事前調査登記情報:335円
  • 完了後登記情報:335円~

抵当権抹消登記の際に発生する登録免許税は、抵当権設定登記の際の税額と異なるので注意が必要です。

司法書士に依頼することも可能

抵当権設定登記とは異なり、抵当権抹消登記は自分で手続きを済ませることもできます。しかし、自分で手続きする場合、登記申請書を自分で作成しなくてはなりません。

登記申請書は記入が必要な項目が多く、さらに誤りがあると受け付けてもらえないため、作成に手間がかかります。

また、法務局の窓口が空いているのは平日の8時30分~17時15分までなので、土日が休みの人はなかなか手続きの時間がつくれないでしょう。

司法書士に抵当権抹消登記を委任すると、5000~1万円程度の費用がかかりますが、手続きにかかる時間や手間を省きたい人は、司法書士に任せるのがおすすめです。

まとめ

住宅ローンを契約するときには、返済できなくなったときの保証として、物件に抵当権を設定する必要があります。そして、完済時には抵当権の抹消が必要です。

抵当権の設定・抹消には所定の手続きが必要で、費用もかかります。基本的には司法書士に手続きを委任することになりますが、自分でも手続きの流れや費用について把握しておきましょう。

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