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住宅ローンの有無で離婚の際の財産分与に影響?さまざまな例で解説

離婚するときには、夫婦の間で財産を分け合う必要があります。これを財産分与と呼びますが、住宅ローンが残っている不動産がある場合、財産分与にどのような影響があるのでしょうか。住宅ローンの有無による財産分与への影響を解説します。

この記事の目次

離婚する際に財産分与請求権を持つ

まず財産分与とはどのようなものなのか、詳しく見ていきましょう。財産分与は民法で規定されており、離婚をする際には、相手方に対して財産分与請求権を持ちます。

財産分与は3種あり、夫婦で財産を分け合う

財産分与は、離婚の際に夫婦で財産を分け合うもので、次の3種類の要素があります。

  • 清算的要素
  • 扶養的要素
  • 慰謝料的要素

清算的要素とは、婚姻期間中に得た夫婦の共有財産を分けることを意味します。例えば結婚期間中にためた貯金などを分配するなどです。

そして、不要的要素は、離婚する相手が専業主婦や収入が少ない場合などに、その生活保障とすることに当たります。

最後の慰謝料的要素は、離婚の原因が一方の不貞行為にあるなどの場合、慰謝料的な意味合いで支払われるものです。

結婚後夫婦で得た預貯金などが対象となる

財産分与の対象となるのは『共有財産』と呼ばれる財産です。これは、主に結婚した後、夫婦で築いた財産のことで、婚姻中にためた預貯金や不動産、車、家財道具などがこれにあたります。

一方、独身時代の預貯金や単独で使用する洋服・アクセサリー、相続された財産などは『特有財産』と呼ばれ、個人の財産とされるため、財産分与の対象になりません。

いつ取得したかが明確にわからないなど、共有財産か特有財産かが不明なものについては、基本的に共有財産と推定するため、財産分与の対象に含まれます。

不動産の財産分与とお金の問題

結婚して時間がたつと持ち家を購入している夫婦も多いため、夫婦の共有財産とされるものの中には、家や土地などの不動産が含まれるケースが多々あります。離婚に際し、不動産の財産分与には、どのような問題が発生するのでしょうか。

支払った頭金はどう分ける?

不動産を購入する際、購入代金の一部を頭金として支払う人も多いでしょう。離婚の際、支払った頭金の分は財産分与においてどのように考えれば良いのでしょうか。

特有財産かどうかや住宅の価値がカギ

頭金を支払った不動産の財産分与をする場合、まずその頭金をどこから出したかを確認しましょう。頭金を夫婦で貯蓄した共有財産から出したのか、独身時代の貯金である特有財産から出したのかが大きなポイントです。

また、現在その住宅の価値がどのくらいになっているかも、財産分与に影響を与えます。

例えば、4000万円の住宅の購入にあたり、特有財産から500万円の頭金を出したケースを考えてみましょう。新築では4000万円でも、年月がたつにつれ、不動産の価値は下がります。

もし、現在の価値が3000万円になる場合、価値は購入時の3/4です。それに伴い、頭金の価値も500万円ではなく、3/4の375万円にするなど、総合的に判断する必要があります。

不動産の財産分与にかかるさまざまな税金

不動産の財産分与でかかる税金は、以下の四つです。

  • 所得税・住民税(譲渡所得)
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 固定資産税

譲渡所得に関する所得税・住民税がかかるのは、不動産が購入したときよりも価値が高くなっている場合に限ります。この場合の所得税および住民税は、財産を渡す側にかかる税金です。

不動産取得税については、共有財産を分ける清算的要素の場合にはかかりません。しかし、慰謝料や扶養的な要素での財産分与の場合には、財産を受け取る側に取得税がかかるケースがあります。

この場合には、贈与税もかかる可能性があることを覚えておきましょう。

登録免許税は不動産登記にかかる税金で、不動産の固定資産評価額の2%です。また、その後不動産を所有することになった人は、毎年固定資産税がかかることを覚えておきましょう。

財産分与する住宅にローンが残っている場合

住宅を購入する際はローンを利用する人が多いため、離婚するときにも住宅ローンがまだ残っているケースも多々あります。ローンが残っている住宅を財産分与する場合、どのような点に注意が必要なのでしょうか。

売却した際の価格を確認しよう

不動産を財産分与する場合、まずは売却した際にどのくらいの価格になるのかを確認します。

不動産の売却価格を確認する方法はいくつかありますが、大まかな価格だけを把握したいのであれば、不動産査定サイトがおすすめです。ただし、あくまでも入力された情報のみから算出した概算のため、目安として認識しておきましょう。

正確な価格を算出するには、不動産鑑定士に依頼する方法があります。不動産鑑定士に依頼すると、さまざまな条件などを見て資産価値を精密に見積もってもらえますが、費用は数十万円程度と高額です。

お金をかけずに詳細な価格を知りたい場合は、大手の不動産会社に依頼すると、無料で訪問査定をし、査定書を出してもらえるケースがあります。

どちらかが住み続けるか、売却か決める

住宅はお金などのように分けられないので、離婚の際には、その家にどちらかが住み続けるのか、もしくは売却するのかを決めなければいけません。夫婦間で話し合うことで決まればそれで良いですが、決まらなければ調停などで決めることになります。

住み続けるケースに考えられる問題

住宅ローンが残っている家に、離婚後どちらか一方が住み続ける場合には、どのような問題が考えられるのでしょうか。

相手名義のローンの支払いが滞る

住む人とローンを支払う人が違う場合、ローンの支払いが滞る可能性を認識しておきましょう。自分が住んでいるのであれば、住宅ローンを滞納すると自分の生活に支障がありますが、住んでない家のローンを支払い続けてくれる保障はありません。

もし返済が滞ると、その家に住んでいる人は立ち退きを要求されるケースもあるので、その対策をしておくことが大切です。回避策としては、万が一の場合に夫の財産の差し押さえができるよう、公正証書を作成しておく方法があります。

ローン名義人の変更が難しいことがある

離婚後にもどちらかが住み続ける場合、状況によってはローンの名義人を変更しなければいけません。現在家の所有名義になっており、住宅ローンの返済も行っている方が住み続けるのは問題ありません。

しかし、そうでない場合には金融機関の承諾を受ける必要があります。金融機関では返済能力や資産状況などを見て、返済能力を判断するため、変更ができないケースもあるという点に注意が必要です。

これまでのローン名義人と同程度の収入や資産がある場合は良いですが、収入が少ない場合などには、名義人の変更が認められないかもしれません。

夫名義や妻名義の単独での住宅ローンの場合

夫婦での住宅ローンの支払い方法はいろいろありますが、夫名義や妻名義など、単独で住宅ローン契約している場合、離婚に際してどのような注意点があるのでしょうか。

まずは金融機関との契約を確認しよう

住宅ローンの契約に際し、どのような内容となっているかを借入申込書、金銭消費貸借契約書などの写しなどで確認しましょう。ローンの名義人、連帯保証人や連帯債務者がどのようになっているかによって、対応が異なります。

相手単独名義でも保証人は連帯債務あり

夫や妻の単独名義の場合でも、もう一方が連帯保証人や連帯債務者になっている場合は注意が必要です。もし、相手が住宅ローンの支払いを滞納したり、返済不能になったりしたときには、連帯保証人や連帯債務者に支払い義務が発生します。

離婚に際して、現在のローン名義人となっている人のみが支払うと合意していても、金融機関に申し出をしておかなければ、効力はありません。必ず金融機関に申し出をして、連帯保証人や連帯債務者を外してもらいましょう。

ただし、金融機関によっては変更が認められなかったり、新たな連帯保証人を求められたり、一部返済を求められるケースもあります。変更が認められない場合には、借り換えなどの手続きが必要になるかもしれません。

不動産が夫婦の共同名義となっている場合

不動産の名義については、夫または妻の単独名義だけでなく、夫婦の共同名義にしているケースもあるでしょう。夫婦の共有名義になっている場合、離婚の財産分与ではどのような問題が出てくるのでしょうか。

売却するときは夫婦2人の同意が必要

夫婦の共同名義となっている場合、当然売却をするには2人の同意が必要となります。しかし、離婚に際し、どちらか一方だけが住み続けることを要求するなど、合意が取れないと、売却ができません。

離婚の際にどちらの名義にするかを決めず、共同名義にしておく人もいますが、これにはリスクがあります。万が一、将来的に相手と連絡が取れなくなってしまったら、そのときに不要となっていても、不動産の売却はできません。

売却して財産分与として分配するか、売却せずに済み続けるかは、離婚の際に夫婦で協議して決めておくと、そのようなトラブルを回避できます。

差し押さえリスクや相続のことも考えよう

共同名義のまま売却しない場合、将来的な相続の問題なども出てきます。どちらかが再婚した後に亡くなった場合、その配偶者や子どもにも持ち分を相続する権利があるため、もめ事の原因になる可能性があるのです。

また、一方が共有の持ち分を担保に借金をした場合、その返済が滞れば、差し押さえされるリスクもあります。

ペアローンでの共有名義はさらにややこしい

住宅ローンを利用して住宅を購入する際、一方だけがローンを組むのではなく、ペアローンで組む人も増えてきています。

ペアローンを組んでいて、かつ不動産が共有名義になっている場合には、さらにややこしいので、問題点をしっかり認識しておかなければいけません。

所有権移転やローン名義人の変更等の問題

ペアローンを組んで、共同名義の不動産を所有している場合、離婚後どちらかがその家に住み続ける場合、所有権の移転登記や、ローン名義人の変更が必要となります。

所有権移転登記は、法務局への届け出をすることで可能です。しかし、住宅ローンが残っている場合、勝手に対象の不動産の所有権を変更してはいけません。金融機関に申し出をし、承諾を得る必要があります。

また、ローンの名義人を変更する場合も、金融機関の審査を受けなければならないので、簡単ではありません。特にペアローンの場合、2人の収入を合算して返済能力を判断しているので、簡単には認められないと考えておいた方が良いでしょう。

オーバーローンの場合

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合に、オーバーローンと呼ばれる状態になるケースがあります。オーバーローンとはどのような状態のことなのでしょうか。また、その場合の財産分与にはどのような注意点があるのか、紹介します。

オーバーローンとはどんな状態のこと?

不動産を売却する際には、不動産の価値の査定を行いますが、その価値とローンの残高を比較します。ローンの残高よりも不動産の価値が高いのはアンダーローンと呼ばれ、住宅を売却してローンを返済しても利益が出る状態です。

そして、その逆の状態のことをオーバーローンと呼びます。

現在の不動産価値がローン残高より低い状態

オーバーローンとは、現在の不動産価値がローン残高よりも低い状態のことです。特に購入してから間もない場合や、頭金をあまり入れずに購入した場合などに、このような状態が発生しやすくなります。

オーバーローンの場合、対象の不動産を売却してもローンを完済できず、抵当権を外せません。抵当権が残った状態では売却が困難なため、預貯金やフリーローンを利用するなどして、差額分を補填が必要になります。

それが不可能な場合には任意売却という手段もありますが、これには借入先の金融機関の承諾を受けなければいけません。また、個人の信用情報に記録が残るので、その後の借入などに影響が出る可能性が高くなるのです。

このようにオーバーローンでは売却が難しくなるため、住み続ける選択をするケースもあります。

借金については財産分与の対象外

離婚する際の財産分与においては、基本的にプラスの財産のみが対象となり、借金などのマイナスは対象外です。ただし、全ての借金が対象外となるわけではありません。

住宅ローンのように、夫婦の共有財産や共同生活のための借金は財産分与の対象です。オーバーローンで不動産の売却ができない場合には、どちらが住み続けるのか、返済をどうするかをしっかり決めておきましょう。

なお、住宅ローンなど共有財産にかかわるものでなく、ギャンブルや自分の買い物などのために借金した場合には、借金をした本人が責任を負うことになっています。

住宅ローンを完済している場合

住宅ローンを利用して購入したとしても、すでに返済が終わっているケースもあるでしょう。住宅ローンを完済している不動産を財産分与する場合、どのような方法があるのでしょうか。二つのパターンを紹介します。

売却したお金を2人で分ける

不動産を売却し、それによって得たお金を2人で分けるのが一つの方法です。非常にシンプルなので、共同名義であっても夫婦の同意さえ得られれば、売却できます。

売却する方法は『仲介』と『買取』の2種類があり、売却したい場合は買取、なるべく高く売却したい場合は仲介を選ぶのが一般的です。

買取は不動産業者に売却する形のためすぐに売却できますが、不動産業者は買取金額に利益をプラスしてその後に販売するため、買取金額は安くなります。

仲介は不動産業者を仲介として買主に不動産を売る方法で、不動産業者への手数料は必要ですが、買取よりも高い金額で売却できるのが一般的です。しかし、買主が見つかるまで売却できないため、すぐに売りたい場合には適していません。

住み続ける場合は相手に対価を支払う

売却せず、どちらか一方が住み続ける場合には、相手に対価を支払うことで財産分与とします。対価の額を決めるためには、まず不動産の査定が必要です。不動産業者などに依頼して査定を行い、財産分与の割合などに基づいて対価を決定しましょう。

離婚に際して不動産の名義が変更になる場合には、その手続きも必要です。住宅ローンが完済されている場合には法務局への届出で変更が可能なため、忘れずに手続きをしておきましょう。

まとめ

財産分与の計算方法などは、細かく法律で定められていません。個々の状況によって違いがあるので、両者の話し合いで決めていく必要があります。

しかし、預貯金など計算がしやすいものであれば良いですが、不動産などの場合は財産分与も簡単ではありません。

特に住宅ローンが残った不動産を財産分与する場合、個々の状況によってさまざまな問題点が出てきます。また、金融機関の承諾が必要なケースなどもあり、手続きを怠ると後々トラブルになってしまうかもしれません。

財産分与をする際には、自分の判断だけでは不利な状況となる場合もあります。自分たちだけでなく、弁護士などの専門家へ相談することで、解決の手助けとなるでしょう。

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