住宅ローンはどの程度借りられるのか
住宅ローンを利用した場合、どの程度の借り入れが可能でしょうか。住宅金融支援機構による『フラット35利用者調査（2017年度※）』の結果を参考に、借入可能額を見ていきましょう。
（※フラット35利用者調査とは、住宅金融支援機構が保有するフラット35の借入申込書のデータ集計による調査です）
平均借入額
下表に、取得する物件別にフラット35での平均借入額をまとめました。
| 取得物件 | フラット35借入額 | その他の資金 | 合計額 |
| 注文住宅 | 2633万4000円 | 74万円 | 2707万4000円 |
| 土地付き注文住宅 | 3448万4000円 | 140万6000円 | 3589万円 |
| 建売住宅 | 2847万1000円 | 187万7000円 | 3034万8000円 |
| マンション | 3476万2000円 | 166万5000円 | 3642万7000円 |
| 中古戸建て | 2058万7000円 | 125万8000円 | 2184万5000円 |
| 中古マンション | 2389万4000円 | 136万9000円 | 2526万3000円 |
その他の資金は公的機関・民間金融機関・勤務先など、フラット35以外で調達した資金を指します。なお、自己資金は含まれません。
自己資金額
下表に、取得する物件別にフラット35の申し込みの際に用意した自己資金額（頭金）をまとめました。
| 取得物件 | 自己資金額 |
| 注文住宅 | 651万1000円 |
| 土地付き注文住宅 | 450万2000円 |
| 建売住宅 | 302万円 |
| マンション | 705万6000円 |
| 中古戸建て | 208万3000円 |
| 中古マンション | 318万1000円 |
自営業者は住宅ローンを利用できる？
ここでは、自営業者が住宅ローンを利用する際の審査や借入可能額について見ていきましょう。
審査が厳しいと言われる理由
一般的に、自営業者に対する審査は、サラリーマンなどの給与所得者に比べ厳しいといわれます。
住宅ローンの審査では継続して安定した収入が見込めることが重要になります。なぜなら、住宅ローンは借入額が大きく、返済期間が20年や30年など長期に及ぶからです。
サラリーマンは勤務先から定期的に給与が支払われ、勤続年数を重ねた場合は収入のアップも見込めるでしょう。
自営業者の場合はサラリーマンに比べ収入が景気の影響を受けやすく、加えて病気やケガで長期休業すると収入がストップすることも考えられます。
金融機関は返済が滞るリスクを回避するために自営業者には審査を厳しくし、返済の確実性をしっかり見極めるのです。
借入可能額算出のポイント
審査における自営業者の年収は、収入から必要経費を引いた金額（所得）であることを知っておきましょう。
現在の所得で借入可能な金額は、金融機関の公式サイトなどでシミュレーションツールを使い目安を計算できます。
年収・返済期間・返済方法（元利均等・元金均等から選択）・年間返済額などを、シミュレーション画面に入力すると借入可能額が自動で計算される便利なツールです。
年収は直近の確定申告で申告した所得を入力し、返済中のローンがあれば年間返済額も入力しましょう。自動車ローンやクレジットカードなどの返済額もすべて年間返済額にあたります。
自営業者が住宅ローンを申し込むなら
自営業者が住宅ローンを申し込む際に、注意したいポイントを見ていきましょう。
頭金を増やしてローンの額を減らす
申し込みに備えて、頭金をできるだけ増やしておきましょう。
審査では年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）が確認されます。返済負担率が大きくなるほど、返済の負担が重いことを示します。
年間の売り上げ800万円・必要経費を200万円・年間返済額150万円と仮定した場合、返済負担率は以下になります。
返済負担率=150万円÷（800万円-200万円）×100=25%
頭金を増やし借入額が減ると住宅ローンの年間返済額が減り、返済負担率を抑えられます。上記の例で頭金を増やすと、年間返済額150万円が100万円や80万円に減るということです。
返済負担率が低いことは、収入に対する返済の負担が軽いことを意味します。よって、頭金を多く用意するほど審査において有利であるといえます。
借金を減らす
返済中の借金などがある人は、申し込み前になるべく返済しておくほうがよいでしょう。民間住宅ローン（※1）の審査では通常、プライベートだけでなく事業用資金の借り入れもチェックされます。
銀行や信用金庫はもちろん、ノンバンク、日本政策金融公庫（※2）などからの借り入れも、金融機関は信用情報機関の登録情報から確認することが可能です。
住宅ローンに加え借金も抱える状況は将来的に返済に行き詰まる可能性があり、融資する金融機関から見た場合、好ましい状況とはいえません。
（※：民間住宅ローンとは、銀行などの民間金融機関が独自に開発し販売する住宅ローンのことです。フラット35は含みません）
（※2：日本政策金融公庫は、資本金の全額を政府が出資する政府系金融機関です。中小企業や新たに起業する人などへの融資を積極的に行っています）
過去3年の収入を安定させる
自営業者の場合は収入を証明する書類として、3期分の確定申告書や納税証明書の提出を必要とする住宅ローンがあります。
サラリーマンであれば前年分の源泉徴収票でよいところを自営業者は3期分としているのは、収入の安定性・継続性をより慎重にチェックするためです。審査に通る可能性を上げるには、過去3年間の収入を黒字で安定させることが必要でしょう。
まとめ
自営業者に対する住宅ローンの審査は、過去3年分の収入がチェックされるなど会社員に比べ審査内容が厳しいといえるでしょう。
頭金を多く用意したり借金を返済したりするなど、審査への準備をしっかり整えてから申し込みましょう。
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