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住宅ローンはフラット35で組むべき?フラット35の基礎知識

全期間固定金利の住宅ローン『フラット35』でローンを組むと、融資時に借入金利が決まり完済までずっと変わりません。本記事ではフラット35とはどんなローンなのか、また、民間住宅ローンとの違いや審査基準などフラット35の基礎知識を解説します。

この記事の目次

フラット35とはどんなローン?

『フラット35』とは、住宅金融支援機構(以下、機構)と銀行などの民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。

申し込み要件などの主な商品概要は機構によって定められ、全国共通となっています。融資の申し込みは民間金融機関で行えますが、金利・事務手数料などは金融機関ごとに異なるためしっかり検討して借入先を決めましょう。

全期間固定金利の住宅ローン

フラット35は、『全期間固定金利』の住宅ローンです。全期間固定金利とは、融資時に借入全期間で適用される金利が決定し、完済までずっと変わらない金利タイプをいいます。

全期間固定金利の住宅ローンには、主に下表のようなメリット・デメリットがあることを知っておきましょう。

項目 内容
メリット ・借り入れ時に、毎月返済額・総返済額が確定する
・返済中に市場金利が上昇しても、毎月返済額・総返済額は増加しない
デメリット ・返済中に市場金利が下がっても、毎月返済額・総返済額は減少しない

【フラット35】 4つのメリット:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

保証料はどの銀行でも不要

保証料とは保証会社に支払う費用のことをいい、フラット35はどの金融機関で融資を受けても『保証料』が不要です。

保証会社は保証料を受け取る代わりに、返済が滞った場合は契約者に代わり残りの債務を金融機関へ支払う仕組みです。ただし、契約者本人の返済が免除されるわけではなく、保証会社から支払った債務の返済を求められます。

保証料は借入額や返済期間によって金額が変わりますが、返済期間35年の場合で借入額1000万円あたり20万円を若干上回るくらいが一般的です。仮に、借入額が3000万円であれば、60万円余りの保証料がかかります。

フラット35の保証料が不要である点は、非常に魅了的といえるでしょう。

民間住宅ローンとの違いは?

『民間住宅ローン』とは、銀行・信用金庫などの民間金融機関が独自に開発し販売する住宅ローンのことです。

民間住宅ローンとフラット35の違いを見ていきましょう。

フラット35は住宅性能に条件がある

まず、大きな違いとして、フラット35は民間住宅ローンに比べて取得する物件に対する条件が厳しいことが挙げられます。

フラット35で住宅ローンを組むには、取得する物件が機構が定める所定の技術基準を満たしていなければなりません。技術基準の項目には、住宅部分の床面積や断熱構造、耐久性、配管設備の点検などがあります。

一方、民間住宅ローンのほとんどは独自に詳細な技術基準を定めておらず、フラット35に比べ、物件に対する審査は緩やかであるといえるでしょう。

適合証明書が必要となる

フラット35を利用するには取得する物件が技術基準を満たすことの証明として、『適合証明書』を金融機関に提出しなければなりません。

物件が基準を満たすかどうかは、第三者である適合証明検査機関または適合証明技術者(※)が物件検査を行い確認する仕組みです。検査に合格すると適合証明書が交付されます。

検査にかかる費用は、住宅を建設する地域や戸建てかマンションであるかなどによって異なります。目安としては、新築一戸建て住宅の場合は2~3万円、中古一戸建て住宅で4~6万円程度です。検査を依頼する際は、検査機関に問い合わせてみましょう。

通常、適合証明書は、申し込み時に提出する必要はありません。融資実行の手続きの前までに、金融機関へ提出します。

(※適合証明技術者による検査は、中古住宅・借り換えの対象となる住宅の場合のみです)

【フラット35】の対象となる住宅・技術基準:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

物件価格90%以内の融資が原則

フラット35は『融資率』が90%以下、あるいは90%を超えるかで適用される金利が異なります。

フラット35の融資率は住宅の建設費または購入価額に対して、借入額の占める割合のことをいい、以下の計算式で算出が可能です。

  • 融資率=フラット35の借入額÷住宅の建設費または購入価額

融資率が90%を超えると金利が高くなることに加え、返済の確実性を確認するために慎重に審査が行われます。融資率90%以下の場合に比べ、不利な条件で融資を受けなければなりません。

融資率とは:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

住宅ローンのフラット35と銀行ローンを比較。おすすめも紹介します

フラット35はこんな人におすすめ

フラット35はどのような人におすすめの住宅ローンなのでしょうか。

金利上昇を気にせず計画的に返済したい人

フラット35は、借り入れ後の金利の上昇を気にせずに計画的に返済したい人に、おすすめの住宅ローンといえるでしょう。

フラット35は融資を受ける時点で適用される金利が決まるため、毎月の返済額や総返済額を借り入れ当初に明確にできます。つまり、借り入れ時に返済計画が立てられるということです。

教育費や自動車の購入、また、老後の資金など、住宅ローンの返済中であっても計画的な貯蓄が必要な世帯も多いことでしょう。

返済額が決まっていれば今後、収入のどの程度を貯蓄に回せるか見通しが立てやすくなります。景気に左右されることなく、ライフプランに合わせた貯蓄と返済が可能であるといえるでしょう。

自己資金がある程度用意できる人

フラット35はある程度自己資金を用意できる人に向いた、住宅ローンであるといえます。

なぜなら、借入額が住宅の建設費または購入価額の90%を超えると、融資金利が高くなり返済額が増えるからです。フラット35の借り入れを考える人は、申し込みまでに頭金をできるだけ多く準備しておきましょう。

自営業者や個人事業主など

フラット35は自営業者や個人事業主など、民間住宅ローンでは申し込みが難しいとされる人でも、審査を受け住宅ローンを組むことが可能です。

フラット35は、利用条件に収入による制限を設けていません。返済負担率が機構が定める基準を満たしていれば、融資を申し込めます。

フラット35の主な審査基準

ここでは、フラット35の主な審査内容を見ていきましょう

勤続年数が浅くても審査申込可能

フラット35は勤続年数が浅い人も、申し込みが可能です。民間住宅ローンでは2年あるいは3年の勤続年数を申し込み要件とする商品もあるなど、一般的に勤続年数1年未満では審査を通るのが難しいとされています。

フラット35は申し込み要件に勤続年数に関するものはありません。よって、転職から間もない人でも融資の申し込みが可能です。

民間住宅ローンと同様に信用情報は重要

フラット35の審査を通るには『信用情報』が良好であることが必要です。信用情報とは、クレジットやローンなどの契約内容や返済状況、利用残高といった信用取引に関する情報のことをいいます。

銀行・クレジット会社・消費者金融などの金融機関は、利用者の信用情報を信用情報機関に登録します。信用情報機関は登録された信用情報を管理し、審査の際には金融機関に情報を提供する仕組みです。

複数回の返済の遅れや長期の滞納、また、高額な利用残高など信用情報の登録内容によっては、審査に通ることが難しくなります。

信用情報はスマートフォンや郵送による手続きによって、本人による確認が可能です。信用情報に不安がある人は、融資を申し込む前に確認しておくとよいでしょう。

情報開示手続き等のご案内 |日本信用情報機構(JICC)指定信用情報機関

年収に対しての年間合計返済額の割合

フラット35の申し込み要件に『返済負担率』があります。返済負担率とは、年収に占める年間合計返済額の割合のことです。

例えば、年収500万円で年間合計返済額が120万円であれば、返済負担率は24%(120万円÷500万円×100)と計算できます。

融資を申し込むには、返済負担率が以下の基準を満たしていなければなりません。

年収 基準
400万円未満 30%以下
400万円以上 35%以上

年収500万円であれば、返済負担率の基準は35%以上です。要件を満たすには、年間合計返済額を175万円(500万円×0.35)以下に抑えなければなりません。

年収による融資額などの制限はありますか。:よくある質問:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

審査に落ちた人の原因や注意点とは?

ここでは、フラット35の審査に落ちる原因や注意点を見ていきます。

資産価値が下がりそうな物件ではないか

フラット35では将来的に資産価値が下がりそうな物件に対しては、融資額が希望より少なくなることや審査に通らないケースもあります。

フラット35は民間住宅ローンに比べ、人に対する審査が緩やかであるのが特徴です。人への審査基準が低いことは貸し手側から見た場合、返済が滞るリスクが高いといえるでしょう。

よって、審査では担保となる物件が所定の技術基準を満たしていることに加え、担保価値(※)が重要となります。フラット35の担保評価額は、地価や建築費を基に決められることを知っておきましょう。

(※担保価値とは、不動産を売却した場合に得られる対価のことをいいます)

返済比率の計算は他の借入も含む

返済負担率の計算に用いられる年間返済額の合計には、住宅ローン以外の返済額も含まれます。自動車ローン・教育ローン・クレジットカードなどの年間返済額も含めて、合計額を計算しましょう。

例えば、年収400万円の人の年間返済額を住宅ローン84万円、自動車ローン60万円とすると、返済負担率は(84万円+60万円)÷400万円×100=36(%)です。

年収400万円以下では返済負担率30%以下が基準です。上記の例ではこれを超えるため、フラット35を利用できません。

何らかの借り入れがある人は、できるだけ返済しておくほうがよいでしょう。

スマホの割賦料金、リボ払いなど

スマートフォンの利用料金の延滞・滞納にも注意が必要です。スマートフォンやタブレットなどの端末を分割払いで購入し、代金を毎月の利用代金と併せて支払う人も多いでしょう。

この場合の端末代金の分割払いはクレジットと同様に扱われ、支払い状況が信用情報機関に登録されます。つまり、度々支払いが遅れると、信用情報に延滞の履歴が登録されるということです。

また、クレジットカードのリボ払いやキャッシングの利用が多いことも好ましいといえません。住宅ローンを組む予定がある人は、審査に備えてリボ払いや分割払い、キャッシングの利用は控えましょう。

フラット35が利用できる主な銀行など

ここでは、フラット35を取り扱う金融機関を、いくつかピックアップして紹介していきます。

プランが選べるみずほ銀行

みずほ銀行のフラット35には、『手数料定額型』と『手数料定率型』の2つのプランがあります。

手数料定額型は融資手数料を定額で支払うタイプです。融資率90%以下における借入金利(19年4月現在※)は下表の通りです。

借入期間 基準金利 割引プラン適用 融資手数料
15~20年 1.45% 1.35~1.37% 3万2400円
21~35年 1.51% 1.41~1.43%

手数料定率型は、借入額に一定の手数料率をかけて融資手数料を計算するプランです。下表は手数料定率型(融資率90%以下)の借入金利と融資手数料率です。

借入期間 適用金利 融資手数料率
15~20年 1.23% 基準手数料率:1.836%
割引プラン適用:1.026~1.404%
21~35年 1.29%

割引プランは『みずほマイレージクラブ』の入会ほか、所定の条件をすべて満たす場合に適用されます。

(※借入金利は団体信用生命保険料を含めた金利です。団信に加入しない場合は0.2%低い金利が適用されます)

長期固定金利住宅ローン「フラット35」(機構買取型) | みずほ銀行

低金利が魅力のARUHI

『ARUHI』は住宅ローンを専門に扱う国内最大手の金融機関で、『ARUHIフラット35』を販売しています。ARUHIフラット35は、トップクラスの低金利が魅力のローンです。

下表は、機構団信付きのARUHIフラット35の融資金利(19年4月現在)です。

借入期間 融資比率90%以下 融資比率90%超100%以下
15~20年 1.210% 1.650%
21~35年 1.270% 1.710%

団信に加入しない場合は以下の金利が適用されます。

借入期間 融資比率90%以下 融資比率90%超100%以下
15~20年 1.010% 1.450%
21~35年 1.070% 1.510%

ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社

シミュレーションツールが充実

ARUHIの住宅ローンシミュレーションは、借り入れプランを最新の金利でシミュレーション(無料)できます。簡易シミュレーションであれば登録不要で、借入希望額・年収・毎月の返済額から、知りたい内容の試算が可能です。

また、マイページに登録すると複数の住宅ローンの返済プランを、同時に見ることができます。シミュレーション結果の保存もできるので、いろいろ比較しながら借り入れプランをしっかり検討できるでしょう。

住宅ローンシミュレーション | ARUHI 住宅ローン | アルヒ株式会社

楽天銀行は融資事務手数料が1.08%

『楽天銀行』が販売するフラット35は、金利が業界最低水準であることに加え、融資事務手数料が借入額の1.08%(税込み)と安いことも魅力です。

さらに、Webと郵送で借り入れまでの手続きが完了するため、来店の必要がありません。電話での相談は年末年始を除き毎日9~17時までとなっており、また、スカイプを使った予約制のオンライン相談も可能です。

事前審査の結果は最短で翌日回答されるなど、忙しい人におすすめのローンです。

融資比率90%以下における借入金利(19年4月現在)は、下表の内容となっています。

借入期間 団信あり 団信なし
15~20年 1.21% 1.01%
21~35年 1.27% 1.07%

住宅ローン|楽天銀行

より優れた住宅に利用可能なフラット35S

フラット35の技術基準を満たし、さらに優れた性能を備える住宅を取得する場合に、『フラット35S』を利用できます。フラット35Sについて、詳しく見ていきましょう。

フラット35から金利を引き下げる制度

フラット35Sは、フラット35の金利が一定期間引き下げられる制度です。フラット35Sには以下の2つの金利プランがあり、金利の下げ幅は同じですが引き下げ期間に違いがあります。

 金利引下げプラン  引下げ期間  引下げ幅
 金利Aプラン  当初10年間  年 -0.25%
 金利Bプラン  当初5年間

【フラット35】S:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

耐震性や省エネルギー性などの条件

フラット35Sを利用するにはフラット35の技術基準を満たした上で、さらに住宅性能に関する条件をクリアしなければなりません。

フラット35Sでは、省エネ性・耐震性・バリアフリー性・耐久性および可変性の4つの分野で、クリアすべき住宅性能が定められています。

4つの分野の性能をすべてを満たす必要はなく、いずれか1つ以上の条件を満たせばフラット35Sを利用できる仕組みです。

また、中古住宅の場合は上記の条件に加え、二重サッシ、浴室および階段の手すり設置など、決められた条件の中から1つ以上を満たさなければなりません。

【フラット35】Sで対象となる4分野の住宅性能

出典:【フラット35】S:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

まとめ

フラット35は民間住宅ローンに比べ人に対する審査が緩やかではありますが、取得する物件に対する審査は比較的厳しいといえます。

フラット35を利用したい場合は、購入する物件が融資の対象であるかを売主や不動産会社、建築業者などに早い段階で確認しておきましょう。

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