住宅ローンの融資限度額は2つの制限がある
『住宅ローン』は、住宅や土地を購入したり住宅を建築したりするための資金として、金融機関から借り入れるローンです。住宅ローンを貸し出す金融機関は、主に以下があります。
- 銀行
- JA（ジェイエー）
- 保険会社
住宅ローンを借り入れるには、金融機関が行う審査に通らなければなりません。また、融資限度額も、審査によって決まります。ここではまず、融資限度額が審査される際のポイントを見ていきましょう。
物件による限度額の制限
住宅ローンの融資限度額を決めるポイントの一つは、物件の評価です。住宅ローンを契約する場合、購入する物件は担保となります。
担保とは、債務者（ローンを借りる人）が返済できなくなった場合に、債権者（ローンを貸した人）に返済の原資として提供されるものです。
住宅ローンの返済が滞った場合には、担保物件が売却され、住宅ローンの返済に充てられます。よって、物件の評価額を超える住宅ローンの借り入れは、難しい場合が多くなります。
収入による限度額の制限
住宅ローンの融資額を決定する2つめのポイントは、年収です。住宅ローンは通常、借入額が大きく返済期間も長くなります。資金不足により返済が滞らないよう、ローンの借り入れ時には年収が審査されます。
収入による融資限度額を考えるときに使用されるのが、『返済負担率』です。返済負担率とは、年収に対し住宅ローンの年間返済額が占める割合です。返済負担率は、以下の式で計算します。
- 返済負担率（%）=年間返済額÷年収×100
一般的に、返済負担率は35%以内が目安とされます。返済負担率が高すぎる場合、住宅ローンの審査に通らない可能性がある点は、知っておきましょう。
住宅ローン審査に影響する担保評価額
住宅ローンの借り入れの可否や融資額の審査をするにあたり、物件の評価を数字で表したものが、『担保評価額』です。ここからは、担保評価額の基本事項および目安について、詳しく解説します。
担保評価額とは
担保評価額とは、担保として売却される場合に、どのくらいの金額になるかを評価したものです。担保評価額は、以下の式で求められます。
- 担保評価額=時価×担保掛目（たんぽかけめ）
多くの金融機関では、担保掛目は70%程度に設定されます。購入物件の代金を100%とすると、その20～30%程度を頭金（※）として用意しておくと安心だといえるでしょう。
（※頭金とは、住宅購入時に住宅ローン以外の自己資金（預貯金など）で支払う資金のことです）
担保評価額とは？担保評価額の意味を調べる｜不動産用語集【HOMES】
売却時の金額の目安にもなる
担保評価額は、物件を売却する際の目安にもなります。担保評価額の計算において、担保掛目が70%程度に設定されるのは、物件を競売（※）で売却するときに、時価の70～80%で売却されることが多いからです。
将来の資金計画を考える上で、売却価格の目安として担保評価額を知っておくとよいでしょう。
（※競売とは、裁判所の権限で住宅を売却する方法です。売却価格は、裁判所が決めた最低価格からオークション形式で決まります）
担保評価額の目安は？
担保評価額は、購入する物件の種類によっても差が出ます。最後に、物件の種類ごとの担保評価額の目安を見ていきましょう。
中古住宅
中古物件の担保評価額の目安は、下表のとおりです。
| 物件の種類 | 目安の詳細 |
| 中古の戸建て | 建築からの年数により評価額が変わる |
| 中古のマンション | 近隣新築マンションの時価の70% |
建築から長い年数が経過している中古の戸建てでは、建物には評価が付かず、土地のみの評価となることがあります。なお、土地の担保評価額は、多くの金融機関で路線価×70%で計算されます。
路線価とは、国税庁から毎年発表される、公道に面した1㎡あたりの土地の評価額です。路線価は、地価公示価格の80%に設定されます。路線価を知りたい人は、国税庁のホームページを確認しましょう。
新築分譲住宅
新築分譲住宅は、戸建てかマンションにかかわらず、販売価格が担保評価額とされることがほとんどです。よって、年収や物件の価格によっては、少ない頭金でも購入可能です。
建物の建築
戸建ての住宅を建築する場合、建築にかかった費用が担保評価額とされるため、場合によっては建築費のほとんどを住宅ローンで賄うこともできます。
ただし、建物を建築する際には、複数回に分けて費用を支払う必要がある点には、気を付けなければなりません。建物の建築に必要な費用と支払のタイミングを、下表にまとめます。
| 支払うタイミング | 費用の詳細 |
| 土地購入時 | ・手付金 ・土地代金の残額 |
| 建物建築時 | ・着工金（※1） ・中間金（※2） ・建築費の残額 |
住宅を建築したいと考えている人は、早めに金融機関や不動産会社に相談し、資金の調達を計画的に進めることが重要です。
（※1：着工金とは、建築がスタートするときに支払う代金です。一般的に建築代金の30%程度とされます）
（※2：中間金は上棟金とも呼ばれ、住宅の骨組みが出来上がった段階で支払う代金です。一般的に建築代金の30%程度とされます）
まとめ
住宅ローンを借り入れるには、購入する物件が担保となります。よって、購入する物件の担保評価額により、住宅ローンの融資額に差が出ることは、知っておきましょう。
担保評価額がどのくらいになるかは、購入する物件の種類や築年数などにより異なります。購入したい物件が決まっている人は、物件情報が分かる書類を持って、金融機関に相談することが大切です。
