1. Fincyトップ
  2. ローン
  3. 住宅ローン
  4. 住宅ローンの担保評価額は審査に影響する。目安も併せて解説します

住宅ローンの担保評価額は審査に影響する。目安も併せて解説します

住宅ローンを組む際には、購入する物件の評価も審査対象となります。本記事では、住宅ローンの審査において物件がどのように評価されるのかを、詳しく解説します。担保評価額の目安も、物件の種類別に見ていきましょう。

この記事の目次

住宅ローンの融資限度額は2つの制限がある

『住宅ローン』は、住宅や土地を購入したり住宅を建築したりするための資金として、金融機関から借り入れるローンです。住宅ローンを貸し出す金融機関は、主に以下があります。

  • 銀行
  • JA(ジェイエー)
  • 保険会社

住宅ローンを借り入れるには、金融機関が行う審査に通らなければなりません。また、融資限度額も、審査によって決まります。ここではまず、融資限度額が審査される際のポイントを見ていきましょう。

物件による限度額の制限

住宅ローンの融資限度額を決めるポイントの一つは、物件の評価です。住宅ローンを契約する場合、購入する物件は担保となります。

担保とは、債務者(ローンを借りる人)が返済できなくなった場合に、債権者(ローンを貸した人)に返済の原資として提供されるものです。

住宅ローンの返済が滞った場合には、担保物件が売却され、住宅ローンの返済に充てられます。よって、物件の評価額を超える住宅ローンの借り入れは、難しい場合が多くなります。

収入による限度額の制限

住宅ローンの融資額を決定する2つめのポイントは、年収です。住宅ローンは通常、借入額が大きく返済期間も長くなります。資金不足により返済が滞らないよう、ローンの借り入れ時には年収が審査されます。

収入による融資限度額を考えるときに使用されるのが、『返済負担率』です。返済負担率とは、年収に対し住宅ローンの年間返済額が占める割合です。返済負担率は、以下の式で計算します。

  • 返済負担率(%)=年間返済額÷年収×100

一般的に、返済負担率は35%以内が目安とされます。返済負担率が高すぎる場合、住宅ローンの審査に通らない可能性がある点は、知っておきましょう。

いくらまで借りられる? : 三井住友銀行

住宅ローン審査に影響する担保評価額

住宅ローンの借り入れの可否や融資額の審査をするにあたり、物件の評価を数字で表したものが、『担保評価額』です。ここからは、担保評価額の基本事項および目安について、詳しく解説します。

担保評価額とは

担保評価額とは、担保として売却される場合に、どのくらいの金額になるかを評価したものです。担保評価額は、以下の式で求められます。

  • 担保評価額=時価×担保掛目(たんぽかけめ)

多くの金融機関では、担保掛目は70%程度に設定されます。購入物件の代金を100%とすると、その20~30%程度を頭金(※)として用意しておくと安心だといえるでしょう。

(※頭金とは、住宅購入時に住宅ローン以外の自己資金(預貯金など)で支払う資金のことです)

担保評価額とは?担保評価額の意味を調べる|不動産用語集【HOMES】

売却時の金額の目安にもなる

担保評価額は、物件を売却する際の目安にもなります。担保評価額の計算において、担保掛目が70%程度に設定されるのは、物件を競売(※)で売却するときに、時価の70~80%で売却されることが多いからです。

将来の資金計画を考える上で、売却価格の目安として担保評価額を知っておくとよいでしょう。

(※競売とは、裁判所の権限で住宅を売却する方法です。売却価格は、裁判所が決めた最低価格からオークション形式で決まります)

担保評価額の目安は?

担保評価額は、購入する物件の種類によっても差が出ます。最後に、物件の種類ごとの担保評価額の目安を見ていきましょう。

中古住宅

中古物件の担保評価額の目安は、下表のとおりです。

物件の種類 目安の詳細
中古の戸建て 建築からの年数により評価額が変わる
中古のマンション 近隣新築マンションの時価の70%

建築から長い年数が経過している中古の戸建てでは、建物には評価が付かず、土地のみの評価となることがあります。なお、土地の担保評価額は、多くの金融機関で路線価×70%で計算されます。

路線価とは、国税庁から毎年発表される、公道に面した1㎡あたりの土地の評価額です。路線価は、地価公示価格の80%に設定されます。路線価を知りたい人は、国税庁のホームページを確認しましょう。

新築分譲住宅

新築分譲住宅は、戸建てかマンションにかかわらず、販売価格が担保評価額とされることがほとんどです。よって、年収や物件の価格によっては、少ない頭金でも購入可能です。

建物の建築

戸建ての住宅を建築する場合、建築にかかった費用が担保評価額とされるため、場合によっては建築費のほとんどを住宅ローンで賄うこともできます。

ただし、建物を建築する際には、複数回に分けて費用を支払う必要がある点には、気を付けなければなりません。建物の建築に必要な費用と支払のタイミングを、下表にまとめます。

支払うタイミング 費用の詳細
土地購入時 ・手付金
・土地代金の残額
建物建築時 ・着工金(※1)
・中間金(※2)
・建築費の残額

住宅を建築したいと考えている人は、早めに金融機関や不動産会社に相談し、資金の調達を計画的に進めることが重要です。

(※1:着工金とは、建築がスタートするときに支払う代金です。一般的に建築代金の30%程度とされます)

(※2:中間金は上棟金とも呼ばれ、住宅の骨組みが出来上がった段階で支払う代金です。一般的に建築代金の30%程度とされます)

まとめ

住宅ローンを借り入れるには、購入する物件が担保となります。よって、購入する物件の担保評価額により、住宅ローンの融資額に差が出ることは、知っておきましょう。

担保評価額がどのくらいになるかは、購入する物件の種類や築年数などにより異なります。購入したい物件が決まっている人は、物件情報が分かる書類を持って、金融機関に相談することが大切です。

カードローン、キャッシングをしてしまって多重債務に苦しんでいる方や、
おまとめローンを利用して、全額返済の計算をしたい方、子供のために家を買うので住宅ローンを 組みたいという方は、まず、ライフプランを作成しましょう。
Fincyでは「お金の専門家」に相談することができます。

関連するお金の記事

関連するお金の相談

住宅ローンの人気記事

カテゴリ

ローン