住宅ローンの借入可能額はどう決まる？試算方法や借入のポイント

住宅ローン借入可能額の試算

住宅ローンとは、住宅や宅地の購入および住宅の建築のため、物件を担保（※）として金融機関などから借り入れるローンです。

住宅ローンをいくら借りるかにより、購入できる住宅の価格が変わります。よって、物件探しを始める前に借り入れられるローンの金額を知れば、購入する物件の予算が明確になります。

ここではまず、住宅ローンの借入額の目安の立て方について、見ていきましょう。

（※担保とは、ローンを借りる人が返済できなくなったときに、ローンを貸した人に返済の原資として提供されるものです）

上限の目安は年収の何倍ぐらい？

住宅ローンの借入上限額の目安は、一般的に年収の5倍程度といわれます。借入上限額の決定に影響する項目は、以下のとおりです。

• 年収
• 借入金利
• 債務者が保有するその他の借り入れ
• 物件の評価

住宅ローン以外に借り入れがある人は、住宅ローンの借入限度額が少なくなる可能性があります。また、担保となる物件の立地や築年数などによっても、借りられるローンの金額に差が出ます。

借入可能額の計算方法

年収を用いた借入可能額の計算は、自分でも可能です。計算は、以下の手順で行います。

1. 1年あたりの借入限度額を求める（年収×返済負担率（※1））
2. 1カ月あたりの借入限度額を求める（1年あたりの借入限度額÷12）
3. 100万円を借入年数で返済した場合の、月額返済額を求める（審査金利（※2）を用いる）

上記の結果をもとに、1カ月あたりの借入限度額÷100万円返済時の月額返済額×100万円を計算すれば、借入可能額が分かります。

（※1：返済負担率とは、年収に対し住宅ローンの年間返済額が占める割合のことです）

（※2：審査金利とは、ローンの借入審査に使用される金利です。将来の金利の上昇を考慮し、ローンの借入時に実際に適用される金利よりも、高めに設定されます。審査金利は一般的に、4%程度です）

早見表やシミュレーションも活用しよう

銀行によっては、ホームページで借入可能額のシミュレーションができます。借入可能額を簡単に知りたい人は、シミュレーションを利用するとよいでしょう。

また、借入限度額の早見表を用意している銀行もあります。銀行窓口を活用し、借入可能額や返済計画・資金計画など、住宅ローンに関する幅広い相談をしてみましょう。

年収から借入可能額をシミュレーション｜住宅ローン｜楽天銀行

住宅ローン借入に関する平均

次に、住宅ローンに関する平均値をいくつか紹介します。まずは、住宅の購入において住宅ローンを借り入れている世帯の割合を、下表にまとめます。

住宅の種類	住宅ローンを保有する世帯の割合（%）
注文住宅（新築）	56.9
注文住宅（建て替え）	31.1
分譲戸建て住宅	68.7
分譲マンション	63.5
中古戸建て住宅	52.5
中古マンション	50.3

報道発表資料：「平成29年度　住宅市場動向調査報告書」の修正について - 国土交通省

金利タイプ別構成比

住宅ローンの借り入れで適用される金利の種類は、下表の3つです。

金利の種類	詳細
変動金利	金融情勢に応じて、適用する金利を一定期間ごとに変動させる
固定金利期間選択型	一定期間のみ金利を固定。期間終了後は、変動金利となる
全期間固定金利型	借入時の金利が、ローンを完済するまで適用される

2017年に貸し出された住宅ローンのうち、最多の金利タイプは変動金利で、60%程度です。次に多いのが固定金利期間選択型（10年以下）で、10%を超えます。

全期間固定金利型（10年超）は、だいたい10%程度の構成比で、3番目に多い金利タイプです。

返済月額

住宅ローンを借り入れている人の返済額の平均は、下表のとおりです。

住宅の種類	年間返済額（円）	月間返済額（円）
注文住宅	130万5000	約10万9000
分譲戸建て住宅	119万2000	約10万
分譲マンション	123万1000	約10万3000
中古戸建て住宅	110万	約9万2000
中古マンション	96万4000	約8万

返済期間

住宅ローンの返済における返済期間の平均は、下表のようになっています。

	平均返済期間（年）
注文住宅（建物）	31.1
注文住宅（土地）	33.2
分譲戸建て住宅	30.7
分譲マンション	29.7
中古戸建て住宅	26.3
中古マンション	24.7

借入可能額の指標

借入可能額を考えるには、目安となる指標を知っておくことが大切です。ここでは、借入可能額を考えるにあたり、参考となる3つの指標を解説します。

返済負担率

返済負担率とは、年収に対し住宅ローンの年間返済額が占める割合のことです。返済負担率は、以下の式で求めます。

• 返済負担率（%）=年間返済額÷年収×100

例えば、年収500万円の人が1年間で150万円の住宅ローンを返済している場合、返済負担率は30%（150万円÷500万円×100）です。

返済負担率は、一般的に35%以内に抑えることが望ましいとされます。返済負担率が35%を超える場合は、借入額を再検討しましょう。

いくらまで借りられる？ ： 三井住友銀行

融資率

融資率とは、建設費や購入価額に対して、住宅ローンの借入額が占める割合です。融資率は、以下の計算式で求めます。

• 融資率=借入額÷住宅の建築費もしくは購入価格

例えば、3000万円の住宅を購入するために2700万円の住宅ローンを借り入れた場合、融資率は9割（2700万円÷3000万円）です。

フラット35（※）では、融資率が9割以下か9割超かによって、金利が変わります。金利を抑えたい人は、頭金を準備することで、融資率を下げる方法があります。

（※フラット35は、取り扱い先の民間金融機関と住宅金融支援機構が提供している、長期固定金利の住宅ローンです）

融資率とは：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

借入限度額

借入限度額は、債務者が借り入れられる最大のローン金額のことです。借入限度額は、年収に対する借入可能額や返済比率等をもとに、各金融機関が決定します。

ただし、借入限度額いっぱいの住宅ローンを組んでしまうと、返済中の負担が大きくなる可能性があります。無理なく返済していくためには、余裕を持った借入額にすることが大切です。

住宅ローンの借入可能額は年収で変わる？金額の目安と注意点

覚えておきたいポイント

住宅ローンは、借入額が大きく返済期間が長いといった特徴があります。よって、借入前に借入条件や資金計画などをよく検討することが重要です。

住宅ローンを借り入れるにあたっては、以下のポイントを確認しましょう。

完済時年齢

住宅ローンの借入時に確認するポイントの1つ目は、完済時の年齢です。住宅ローンの返済中は、滞納することなく毎月返済を続けていかなければなりません。

完済時の年齢によっては、定年退職などにより、ローンの返済が難しくなる可能性もあります。ローンを借り入れる際には、返済中の年齢と収入を考えることが大切です。

返せる額かどうかが重要

借入限度額は、現在の収入をもとに計算されます。よって、借入限度額いっぱいに借り入れをした場合、返済中の状況の変化によっては、返済が苦しくなることも考えられます。

返済が難しくなるケースには、以下が考えられます。

• 転職・退職により、収入が減る
• 教育費がかかる
• 病気やけがなどにより治療費がかかるまたは、収入が減る

住宅ローンは、返済中に収入や支出に変化があっても、無理なく返済できる金額で借り入れることが重要です。

住宅ローンは夫婦で組むことも可能

住宅ローンは、夫婦で組むこともできます。夫婦で借り入れる住宅ローンには、どのような種類があるのでしょう。

ペアローン・収入合算 | 住宅ローン | じぶん銀行

収入合算とは

夫婦で住宅ローンを借りる場合、夫と妻の収入を合わせて住宅ローンの借入額を計算する『収入合算』が行われます。収入合算をすると、単独で借り入れるよりも借入額を大きくできます。

収入合算の魅力は、借入額を大きくすることで、購入できる住宅の選択肢を広げられる点です。収入合算するには、いくつかの方法があります。

連帯保証型のメリット

収入合算の方法の一つが、連帯保証型です。連帯保証型では、収入を合算した人が連帯保証人となります。

連帯保証人は、主債務者と連帯して債務を負担することを約束した保証人で、主債務者が返済できなくなったときに、代わりに返済する義務を負います。

連帯保証型の住宅ローンを契約する際の基本事項は、下表のとおりです。

項目	詳細
債務者	夫もしくは妻（ローンを申し込んだ人）
収入合算する人の立場	連帯保証人
住宅ローンの本数	1本
団体信用生命保険（※1）	債務者のみ加入
住宅ローン控除（※2）	ローン申込者のみ対象

連帯保証型のメリットは、債務者が返済をし続ける限り、連帯保証人には返済の義務が生じない点です。

（※1：団体信用生命保険は、住宅ローンを組む人が被保険者（保険の対象者）、銀行が契約者および保険金受取人となり契約します。債務者が死亡・高度障害状態になると保険金が支払われ、以後のローン返済は不要になります）

（※2：住宅ローン控除とは、住宅の取得や一定の増改築・ リフォーム工事を行い10年以上のローンを組んだ場合に、所得税が控除される制度です）

連帯債務型のメリット

収入合算の2つ目は、連帯債務型です。連帯債務型では、夫と妻がお互いに連帯債務者（※）となります。

例えば、3000万円の住宅ローンを、夫が2000万円妻が1000万円の持ち分で借り入れたとします。

この場合、自分の持ち分のローンを、それぞれ毎月返済しなければなりません。相手の返済が滞った場合には、連帯債務者が滞納分も返済する必要が生じます。

連帯債務型の住宅ローンの基本事項は、下表のとおりです。

項目	詳細
債務者	夫および妻（主たる債務者と連帯債務者）
住宅ローンの本数	1本
団体信用生命保険	多くの場合、夫もしくは妻のどちらか1人
住宅ローン控除	それぞれの持ち分に対し受けられる

連帯債務型では、住宅ローン控除を夫婦で受けられるメリットがあります。

（※連帯債務者は、主債務者と連帯して同一の債務を負います。よって連帯債務者は、主債務者と同じ立場で、ローンの返済をしていかなければなりません）

ペアローンのメリット

収入合算の3つ目は、ペアローンです。ペアローンでは、1つの物件に対し夫と妻がそれぞれ住宅ローンを組み、お互いに連帯保証人となります。ペアローンの基本事項は、下表のとおりです。

項目	詳細
債務者	夫および妻（それぞれが住宅ローンを契約）
住宅ローンの本数	2本
団体信用生命保険	夫と妻がそれぞれ加入
住宅ローン控除	それぞれの住宅ローンに対し受けられる

ペアローンでは、夫と妻が住宅ローン控除を受けられます。また、それぞれが団体信用生命保険に加入するため、相手が死亡もしくは高度障害状態になったときに、相手の住宅ローンの返済義務がなくなる点もメリットです。

住宅ローンの借入可能額を夫婦で上げる方法。収入合算とペアローン

自営業の人の注意点

給与所得を得ている会社員は、会社から渡される源泉徴収票をもとに、借入額が決まります。しかし、給与所得でない自営業の人は、源泉徴収票がありません。

ここでは、自営業の人が住宅ローンを借り入れる際のポイントを解説します。

所得金額で計算

自営業の人が住宅ローンを借りる際に審査されるのは、所得です。自営業の人の収入を考えるには、以下の3つのポイントがあります。

• 売り上げ：商品の販売やサービスの提供といった、仕事を通じて得た売上高
• 経費：事業を行うためにかかった費用
• 所得：売り上げから経費を引いた金額

住宅ローンでは、所得を基準として借入限度額が計算されます。

安定した所得がポイント

自営業の人が住宅ローンを借りるうえでは、毎年安定した所得を得ていることも重要なポイントです。住宅ローンの借入時には、毎年安定した収入を得ていることを証明する書類として、以下の提出を求められます。

• 所得証明書
• 納税証明書
• 住民税課税決定通知書
• 確定申告書の控え

どの書類が必要かは、ローンを組む銀行により異なります。また、確定申告書の控えは多くの場合、直近2期や3期など複数年分の提出を求められる点に注意しましょう。

住宅ローンのお申込みに必要な書類：住宅ローン：常陽銀行

住宅ローンの借入可能額、自営業者では？申し込みのポイントも解説

主な金融機関の限度額とシミュレーション

最後に、いくつかの金融機関を例に、住宅ローンの借入限度額をシミュレーションしてみます。なお、シミュレーションに使用する金利は、19年4月15日現在のものとします。

みずほ銀行

みずほ銀行の住宅ローン適用金利は、以下のとおりです。

• 変動金利： 0.525～0.775%
• 固定金利期間選択（5年）：0.55～0.8%
• 固定金利期間選択（10年）：0.65～0.9%

例えば、毎月の返済額10万円、ボーナス返済額10万円、その他の借り入れなしで住宅ローンを借り入れたとします。この場合の借入限度額のシミュレーンは、下表のとおりです。

		変動金利（円）	固定金利期間選択（円）
			5年	10年
借入期間	30年	3281万	3269万	3222万
	35年	3771万	3775万	3692万

みずほ銀行：住宅ローン借入可能額シミュレーション

ろうきん

ろうきんの住宅ローン適用金利は、以下のとおりです。

• 変動金利： 0.625%
• 固定金利期間選択（5年）：0.75%
• 固定金利期間選択（10年）：0.8%

仮に、3000万円の住宅ローンを30年で借り入れた場合、金利別の返済額および、総返済額は下表のようになります。なお、ボーナス返済はないものとします。

	変動金利（円）	固定金利期間選択（円）
		5年	10年
毎月の返済額	9万1411	9万3085	9万3760
1年間の返済額	109万6932	111万7020	112万5120
総返済額	3290万7937	3351万615	3375万3636

上記と同条件で、3500万円借り入れた場合のシミュレーションは、下表のとおりです。

	変動金利（円）	固定金利期間選択（円）
		5年	10年
毎月の返済額	10万6646	10万8599	10万9387
1年間の返済額	127万9752	130万3188	131万2644
総返済額	3839万2652	3909万5747	3937万9255

住宅ローンシミュレーション｜ローンシミュレーション｜中央労働金庫

JA

JA（ジェイエー）の住宅ローン適用金利は、各JAにより異なります。ここでは、JA相模原市を例に、シミュレーションを見てみましょう。JA相模原市の適用金利は、以下のとおりです。

• 変動金利： 0.6%
• 固定金利期間選択（5年）：0.675%
• 固定金利期間選択（10年）：0.75%

仮に、3000万円および3500万円の住宅ローンを30年で借り入れた場合、金利別の返済額は下表のようになります。なお、ボーナス返済はないものとします。

	借入額（円）	変動金利（円）	固定金利期間選択（円）
			5年	10年
毎月の返済額	3000万	9万1078	9万2078	9万3085
	3500万	10万6258	10万7425	10万8599
1年間の返済額	3000万	109万2947	110万4945	111万7026
	3500万	127万5105	128万9102	130万3197

住宅ローン返済シミュレーション | JAバンク

まとめ

住宅ローンには、借入限度額があります。借入限度額は年収などにより異なるため、知りたい人は、銀行窓口もしくはホームページでシミュレーションをするとよいでしょう。

借入限度額いっぱいの住宅ローンを組んでしまうと、場合によっては返済が難しくなることもあります。毎月の返済額などをよく確認し、資金計画をしっかりと立てたうえで借り入れることが重要です。