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住宅ローンと転職の関係とは。審査の基本から注意点まで解説

住宅ローンの審査に転職が与える影響や転職前後の注意点、また、審査で確認される項目など審査の基本を解説します。住宅ローンの審査において転職は、その回数や理由、転職先などによって審査に不利、あるいは有利に働くことを知っておきましょう。

この記事の目次

住宅ローンにはどんな種類がある?

住宅ローンには『公的ローン』・『民間ローン』・『フラット35』(公的機関と民間金融機関の提携によるローン)などの種類があります。

まず、種類ごとに住宅ローンを詳しく見ていきましょう。

さまざまな金利タイプから選べる民間ローン

民間ローンとは、銀行・信用金庫・ノンバンク・JA・労働金庫などの民間金融機関が提供する住宅ローンのことです。

民間ローンには、さまざまなタイプの商品があり、各世帯のニーズに対応した住宅ローンを選ぶことが可能です。

金利タイプについては、変動金利型・固定期間選択型を扱う金融機関が多い傾向にあります。また、店頭金利から金利を引き下げた『優遇金利』を適用する民間金融機関もあり、金融機関ごとにサービスや手数料に違いがあることを知っておきましょう。

正しい住宅ローンの選び方 | 公益社団法人 全日本不動産協会

ずっと金利が変わらないフラット35

フラット35は『住宅金融支援機構』と銀行などの民間金融機関が提携し提供している住宅ローンで、民間金融機関が申し込み窓口になり販売しています。

申し込み要件などの基本的な商品概要は機構によって決められており、どの金融機関でも変わりません。しかし、適用金利や手数料、申し込み時に必要な提出書類などは、金融機関によって異なることを覚えておきましょう。

フラット35は全期間固定金利型の住宅ローンであり、借入期間中に金利が変わることはありません。

借り入れ時点で月々の返済額、および総返済額が確定することから返済の見通しを立てやすいといえます。

住宅ローン:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

サラリーマンの味方の財形住宅融資

『財形住宅融資』は、一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上続け、貯蓄残高が50万円以上ある人が利用できる住宅ローンです。

金利タイプは適用金利の見直しが5年ごとに行われる『5年固定型』となっています。財形貯蓄残高の10倍(住宅取得額の90%以内、最高4000万円まで)まで借り入れが可能です。

また、18歳以下の子どもを扶養している人や中小企業に勤務している人は、所定の条件を満たすと当初5年間の融資金利が0.2%引き下げられる特例措置を利用できます。

財形住宅融資の申し込みは勤務先を通して行えますが、財形住宅融資制度を勤務先が導入していない場合は、住宅金融支援機構を通して申し込みましょう。

財形住宅融資 | 財形住宅金融株式会社
財形住宅融資:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

住宅ローンの審査では何を確認するの?

住宅ローンの審査では、どのようなことを確認されるのでしょうか。

国土交通省による『平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査』における融資を行う際に考慮する項目として、9割以上の金融機関が以下の項目を挙げています。

項目 割合
健康状態 98.6%
借入時年齢 98.3%
完済時年齢 97.7%
担保評価 97.2%
勤続年数 95.7%
年収 95.6%
連帯保証 94.9%
返済負担率 90.7%
金融機関の営業エリア 90.3%

報道発表資料:住宅ローン、変動金利型が根強く~「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果~ - 国土交通省

信用情報はクリーンか

審査では信用情報が良好であることが必要です。信用情報とは、クレジットやローンの契約内容・返済状況・利用残高などの、信用取引に関する情報のことをいいます。

金融機関や保証会社は、審査の際に必ず信用情報機関(※)で信用情報のチェックを行います。

信用情報に『異動』の情報があると、一般的に審査には通りません。異動とは、いわゆるブラックリストにのった状況と考えるとわかりやすいでしょう。つまり、自己破産・滞納・長期にわたる延滞などが信用情報に登録されているということです。

信用情報の登録期間は、信用情報機関ごとに定められており一定期間を超えると自動的に情報が抹消されます。

(※信用情報機関とは、クレジット会社や消費者金融会社などの加盟会社から登録される消費者の信用情報を管理・提供する機関のことで、国内には3つの機関があります)

信用情報機関について |日本信用情報機構(JICC)指定信用情報機関

他にローンなどの借り入れはいくらあるか

住宅ローン以外の借り入れに関しても審査で確認されます。クレジットカードやローンなど、他の借入残高が多いと審査に通らない可能性があります。融資を申し込む前に、繰り上げ返済を活用して借入残高を減らしておくほうがよいでしょう。

また、クレジットカードを複数枚所持している人は注意しましょう。

一部ではありますが、審査の際にキャッシング枠の借入限度額を借り入れとして計上する金融機関があります。なぜなら、キャッシング枠を利用して、いつでもお金を借りられる状況にあるからです。

不要なクレジットカードやローンカードは、申し込み前に解約しておくほうが好ましいといえます。

本人の健康状態や勤務状況は問題ないか

申し込み者本人の健康状態や勤務状況も審査においてチェックされます。一般的に健康状態は、団体信用生命保険(団信)に加入できることが基準になります。

団信とは、返済中に住宅ローンを借りた人が死亡または所定の高度障害の状態に陥った場合に、被保険者に代わって保険会社が住宅ローンを返済する保険のことです。

また、勤務状況については勤続年数や雇用形態などから判断されます。雇用形態は正社員であることが審査では有利に働きます。

契約社員や派遣社員、パートまた、自営業の人などは、収入や雇用期間が不安定になりやすいため、正社員に比べ審査に通ることが難しいといえます。

勤続年数や返済額の収入に対する割合

上記の国土交通省による調査において95.7%の金融機関が、融資を行う際に考慮する項目として勤続年数を挙げています。具体的な回答の内訳は以下の通りで、勤続年数は少なくとも1年以上は必要といえるでしょう。

勤続年数 回答した金融機関数(※)
3年以上 271
2年以上 60
1年以上 645
その他 230

また、審査では返済負担率も重視されます。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことをいい、金融機関が定める基準を超えると審査に通るのは難しいでしょう。

一般的に、返済負担率35%以内が審査での目安といわれています。例えば、年収600万円・年間返済額150万円のときの返済負担率は、25%(150万円÷600万円×100)になり、目安とされる35%以内を満たします。

(※回答金融機関の総数1167、複数回答可の条件での調査結果です)

いくらまで借りられる? : 三井住友銀行
報道発表資料:住宅ローン、変動金利型が根強く「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果~ - 国土交通省

転職予定のある人が注意したいこと

ここでは、転職予定のある人が住宅ローンを申し込む場合に、注意したい点について解説していきます。

仮審査から本審査の間の転職に注意

住宅ローンでは、正式な申し込みの前に『仮審査』を受けなければなりません。仮審査に通ると、融資の正式な申し込みをして『本審査』を受ける流れです。

一般的に仮審査では、申し込みを希望する人の購入する物件や年収、勤務先などがチェックされます。

仮審査の段階で源泉徴収票の提出が必要な金融機関も一部にはありますが、通常は自己申告の内容に基づく簡易的な審査となっています。

また、仮審査では勤続年数の確認があるため、転職予定がある人は注意しましょう。仮審査通過後に金融機関に申告せずに転職した場合、金融機関に転職の事実を知られると虚偽の申告をしたと判断され本審査の通過が難しくなってしまいます。

勤続年数3年以上が条件の銀行もある

勤続年数3年以上を融資の条件とする銀行もあります。この場合は転職後3年間は住宅ローンを組むことは難しいでしょう。

転職後に住宅ローンを返せるかが重要

勤続年数が長いほど審査では有利に働くことから、転職前に住宅ローンを組もうと考える人もいるでしょう。しかし、住宅ローンを組む際に重要なのは順調に完済できるかどうかです。

転職により収入が減ることもあります。また、新しい職場が長年勤続できる環境であるかどうかもわかりません。転職前に住宅ローンを組むことは可能ですが、リスクを伴うことを知っておきましょう。

ローンを組むタイミングは転職前と後どっち?

ローンを組むタイミングは転職前と転職後ではどちらがよいのでしょうか。

転職前の方が有利に進む可能性が高い

転職前に住宅ローンを組む方が、審査では有利に働く可能性が高いでしょう。住宅ローンは借り入れ額が高額であるため、完済までに20年や30年など長期間の返済が必要です。

よって、金融機関や保証会社は延滞や貸し倒れのリスクを減らすために、審査では長期にわたって安定した収入が得られる環境にあることを重視します。

一般的に勤続年数が長いほど、仕事を辞める可能性は低いと考えられます。現在の勤め先の勤続年数が長ければ今後も同じ職場で継続して働く可能性が高いとされ、安定した収入が見込めると判断されるでしょう。

転職後すぐの審査は難しい

転職後すぐに住宅ローンの融資を申し込んだ場合、審査に通るのは難しいでしょう。

転職すると転職前より給与が減ることや、新しい職場に馴染めず転職直後に辞めてしまうなど、返済が滞るリスクが転職前に比べ高くなります。

転職から2~3年くらいは住宅ローンの頭金をためるなど、住宅ローンを組む準備期間に充てるほうが好ましいといえるでしょう。

転職を隠した場合バレることはあるの?

転職を金融機関に申告しなかった場合に、バレることはあるのでしょうか。

保険証や在籍確認でバレる

住宅ローンの審査では『在籍確認』があります。在籍確認は申し込みの際に申告した勤務先に、本人が実際に在籍していることを確認するために行われます。

ほとんどの場合、金融機関や保証会社が個人名を使い勤務先に申し込み者を呼び出す電話をかけて在籍を確認します。転職した場合は「〇〇は先日、退職しました」などの会話から転職がバレてしまい審査に影響するでしょう。

また、在籍確認のない金融機関もありますが、この場合は健康保険証などから転職がバレる可能性もあります。

保険証の下部には保険者番号や保険者名称の記載があります。保険者番号の最初の2桁から国家公務員や警察官、あるいは大企業、中小企業などの、おおまかな勤務先や職業を知ることが可能です。

また、保険者名称に企業名が入っていれば、勤務する会社がわかるでしょう。

転職した場合は必ず申告を

転職したからといって、審査に通らないとは限りません。転職した場合は必ず、金融機関に申告をしましょう。

確かに勤続年数は重要な審査項目の一つですが、審査では多くの項目を総合的に判断して融資が決められる仕組みです。例えば、用意した頭金が多い、他の借り入れがないなど、勤続年数以外の審査項目が優秀であれば審査に通ることもあります。

また、転職によって収入の増加が見込める場合は、申告すると審査に有利に働くといえるでしょう。

職務経歴書の提出を求められたらどうする?

銀行などの民間金融機関の審査では、勤続年数が短い人に対し『職務経歴書』の提出を求めることがあります。ここでは、職務経歴書を提出する際の注意点などを見ていきましょう。

キャリアアップ等前向きな転職理由がベター

職務経歴書の提出を求められたときには、前向きな転職理由を経歴書に記入することが好ましいといえます。

キャリアアップやヘッドハンティング、資格を生かした転職など、収入アップにつながる転職であることを金融機関に知ってもらうことが大切です。

異業種間で転職回数が多いと厳しいことも

これといった理由もなく短期間で仕事を辞めて、異業種間の転職を繰り返している人は、審査に通ることは厳しいでしょう。

異業種への転職はキャリアを生かした転職ではないため、ステップアップや収入の増加につながると考えにくいといえます。

また、転職回数が多いと今後も転職する可能性が高いとされ、収入の安定性や継続性が見込めず審査に通らない理由の一つになるでしょう。

収入増などの場合は影響がない可能性有

転職によって今より収入が増える場合など、審査に転職が影響しないケースもあります。

例えば、公務員に転職するのであれば、将来的に安定した収入が見込め、倒産の心配もありません。また、中小企業から大企業へ転職するケースも、収入の増加や安定性が確保できると判断され審査に影響しない可能性が高いといえます。

勤続1年未満でも審査申し込みできる銀行はある

勤続年数が1年未満でも、審査の申し込みが可能な銀行はあるのでしょうか。

メガバンクは最低1年以上が目安

大手銀行の住宅ローンの審査では、最低1年以上の勤続年数が目安となります。

例えば、メガバンクの1つである『三菱UFJ銀行の住宅ローン』は、1年以上の勤続年数を利用条件としています。加えて、給与振り込みに三菱UFJ銀行を利用中であることも必要です。

また、利用条件に勤続年数の明記がない場合でも、『安定した収入が見込める人』を条件の一つとする大手銀行もあります。勤続年数1年未満の状況では、将来的に安定した収入が見込めるとは判断しにくいでしょう。

メガバンクなど大手銀行の住宅ローンは、勤続年数1年未満の状況で審査を通ることは難しいと考えたほうがよいかもしれません。

住宅ローン | 三菱UFJ銀行

フラット35は勤続年数の申込要件なし

フラット35は勤続年数に関する申し込み要件を設けていません。よって、勤続年数が1年未満でも申し込みが可能です。

フラット35では申し込みの際に前年度の収入を証明する書類の提出が必要です。転職後1年未満の人は勤務先で作成してもらう『転職後の収入を証明する書類』を金融機関へ提出することで前年度の収入を証明できます。

【フラット35】:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

ネット銀行の条件を見てみよう

ネット銀行では、勤続年数を申し込み要件にしていない住宅ローンや、1年以上あるいは1年未満の勤続年数で申し込めるローンなどを提供しています。

勤続年数に関する申し込みの条件を低めに設定するネット銀行が多い半面、前年度の年収に400万円以上などの高めの条件を設けている場合があります。

イオン銀行は6カ月以上が条件

『イオン銀行の住宅ローン』は勤続年数6カ月以上(給与所得者の場合)を利用条件としており、1年未満の短い勤続年数でも申し込みが可能です。

加えて前年度の年収についても条件が100万円以上と非常に低い基準が設定されています。ネット銀行が提供する住宅ローンの中でも、比較的申し込み要件をクリアしやすいローンの一つといえるでしょう。

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まとめ

住宅ローンの審査では、長期にわたり安定した収入が見込めることが重要です。転職直後は今後の収入の見通しを立てにくいことや、短期間で仕事を辞める可能性もあることから審査では不利に働くことがあります。

できれば転職後3年くらいは審査に通るための準備期間と考え、勤続年数や頭金を増やしながら返済計画をしっかり立ててから、申し込みを検討するとよいでしょう。

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