金利の種類
住宅ローンの金利の種類は、主に以下の3つです。
変動金利
『変動金利』は、半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額の更新があるタイプで、返済中に毎月の返済額および総返済額が増減する可能性があります。
金利が上がっても返済額の増額は5年後であるため、増額までに何らかの対応が可能でしょう。
変動金利は『短期プライムレート』と連動して、金利が変動します。短期プライムレートとは、銀行が業績・財務状況が優良な企業に1年以内の短期の貸し出しを行う際に適用する最優遇金利（プライムレート）のことです。
短期プライムレートは銀行ごとに決められますが、どの銀行もほぼ同じになり大きく異なることはありません。短期プライムレートは日本銀行が決定する『政策金利（※）』に大きく影響されることを覚えておきましょう。
（※政策金利とは、中央銀行（日本では日本銀行）が一般の銀行に融資する際の金利のことです。景気が良好であれば高く設定され、悪化すると下げられます）
全期間固定金利
『全期間固定金利』で住宅ローンを組むと、融資を受ける時点で金利が確定し完済までずっと変わりません。
毎月の返済額と総返済額があらかじめ決定するため、返済の見通しを立てやすく金利の上昇を気にする必要がありません。
ただし、借り入れ時に決まる金利は変動金利に比べ、一般的に高めです。
固定期間選択金利
『固定期間選択金利』は5・10・20年など、一定期間の金利が固定されるタイプです。ローンを組む時点で固定期間の返済額は決定しますが、固定期間が終わったあとの返済額は確定できません。
また、一般的に固定期間が終わると、自動的に変動金利が適用されます。ただし、所定の手続きを行うと終了時点の適用金利で、再び固定期間選択型を選べる商品が多くなっています。
将来の金利の動向を見極めながら、一定期間は安定した返済を続けたい人に向いた金利タイプといえるでしょう。
金利の推移
住宅ローンにおける過去の金利推移や、今後、どのような動きが予想されるかについて見ていきましょう。
過去の推移
以下のグラフは、主要都市銀行における住宅ローンの金利の推移です。
変動金利型については、バブル期（およそ平成1～4年頃まで）には8.5%という高金利の時代がありました。しかし、その後の金利は下降を続け、ここ10年ほどは、ほぼ横ばい状態となっています。
出典：民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】
2019年の予想や今後
変動金利の店舗での表示金利は、日銀が2016年2月にマイナス金利政策を導入してからほとんど変わっていません。
しかし、金融機関による金利の引き下げ競争により、各銀行の表示金利からの下げ幅が年々拡大し、より低金利で融資を受けられるケースが多い傾向にあります。
専門家の間では、すでに変動金利に関してはコスト割れ寸前まで金利は下がっており、さらに大きく下がるとは考えにくいという見方が多いようです。
また、なかなか物価が上がらないことや、2019年10月には消費税の引き上げがあることなどから金利が上昇するとも考えにくいとしています。しばらくは現状維持の状況が続く可能性が高いといえるでしょう。
変動金利の仕組みと特徴
変動金利の仕組みと特徴を、詳しく見ていきましょう。
5年ルール
『5年ルール』とは、金利が変わっても5年間は返済額が変わらないというルールのことをいいます。仮に、返済中に金利が上がっても、5年間は毎月の返済額は変わりません。
金融機関の多くは変動金利において、5年ルールを採用しています。
125%ルール
『125%ルール』は、金融機関が変動金利において毎月の返済額を上げる場合に、従来の返済額の125%を超えてはいけないという決まりです。
例えば、現在の毎月の返済額を10万円と仮定すると、返済額が上がっても12万5000円を超えることはありません。
メリット
5年ルールのメリットは、金利が上がっても返済額の変更までに猶予ができることでしょう。返済額の増額までに、繰り上げ返済や借り換えなどの対応が可能です。
また、125%ルールによって毎月の返済額が増えたときの上限が決まるため、急激に金利が上昇したときの、毎月の負担の目途を立てられます。
デメリット
金利が上がっても毎月の返済額はすぐには上がりませんが、返済額の内訳が変わります。
住宅ローンの返済方式で多い『元利均等返済』は、元本より利息の支払いが優先される返済方法です。
例えば、毎月の返済額を10万円としましょう。仮に、利息の支払いが1万円であれば、残りの9万円が元本の返済分です。金利が上がり利息の支払いが2万円に増えると、元本の返済分は8万円に減ります。
金利が上がると毎月の返済額に占める元本の返済分が減るため、予定通りに元本を返済できません。
また、125%ルールの適用があれば、上限を超える部分の返済は次の5年間に先送りされます。最終返済時に未払いの利息や元金があれば、まとめて支払わなければなりません。
変動金利で想定しておくべきポイント
変動金利について、想定しておきたいポイントを見ていきます。
固定後の変動金利
期間限定で金利が固定される住宅ローンでは、固定期間が終わると自動的に変動金利が適用される商品がほとんどです。
例えば、返済期間を35年とし3000万円を10年固定でローンを組んだと仮定します。
固定期間10年の金利を1%とすると、毎月の返済額は8万4685円です。固定期間が終了する11年目に金利が2%に上昇していれば、毎月返済額は9万5242円に増加します。
また、金利の優遇が受けられるローンの中には、当初の固定期間の金利の優遇が大きい商品があります。
例えば、返済開始から10年の固定期間は、基準金利（店頭表示金利）から2%引き下げた金利が適用されますが、11年目以降は下げ幅が1%に縮小されるといった商品です。
上記において、借り入れ当初の基準金利を2.5%と仮定しましょう。返済開始から10年間の金利は0.5%ですが、11年目からは基準金利に変化がない場合でも1.5%に上がります。
リスクシナリオ
変動金利を選択する際に事前に検討しておくとよいのが、今後、金利が上がったときのリスクでしょう。金利が上がると返済額が増え、家計を大きく圧迫し返済が滞るなどの状況を招きやすいといえます。
以下の条件で契約時の金利を0.6%とし、5年ごとに1%ずつ金利が上がると仮定してシミュレーションしてみましょう。
借入額：3000万円・返済期間：35年・返済方式：元利均等返済・ボーナス払い：なし
総返済額：4465万8653円（うち利息分1465万8653円）
| 借り入れからの年数 | 適用金利 | 毎月返済額 |
| 当初5年間 | 0.6％ | 7万9208 |
| 6～10年目 | 1.6％ | 9万1299 |
| 11～15年目 | 2.6％ | 10万2359 |
| 16～20年目 | 3.6％ | 11万1990 |
| 21年目以降 | 4.6％ | 11万9818 |
シミュレーションにより、金利が上昇した場合の返済額の目安を知ることができます。
最悪のシナリオでも返済ができるか
変動金利の選択を検討する人は金利が大きく上がることを想定し、返済が可能であるか確認しておくとよいでしょう。
一例として、金利が下表の通り早いペースで上がるケースを、以下の条件でシミュレーションしてみます。
借入額：3000万円・返済期間：35年・ボーナス払い：なし・返済方式：元利均等方式
| 借り入れからの年数 | 適用金利（年） |
| 当初5年 | 0.6％ |
| 6年目 | 2% |
| 7年目 | 3% |
| 8年目 | 4% |
| 9年目以降 | 5% |
試算した結果、毎月返済額は以下になり、総返済額は5600万6348円（うち利息分2600万6348円）です。
| 借り入れからの年数 | 毎月返済額 |
| 当初5年 | 7万9208円 |
| 6～10年目 | 9万6434円 |
| 11～15年目 | 12万542円 |
| 16～20年目 | 15万677円 |
| 21年目以降 | 16万2192円 |
なお、9年目に金利が5%に上がると125%ルールが適用され、返済11年目の途中まで毎月返済額のすべてが利息の返済に充てられます。
どっちを選ぶか迷ったら
変動金利と固定金利でどっちを選ぶか迷ったときは、どうすればよいのでしょうか。
金利の動向で比較する
まず、今後の金利の動向に注目して比較してみましょう。
今後、金利が上昇する可能性が高ければ、超低金利である現在のうちに全期間固定金利でローンを組んでおくほうが有利かもしれません。
逆に、金利が下降する可能性が高ければ変動金利を選んでおくと、返済中に金利が下がった場合に今より低い金利が適用され、返済額を減らせる可能性があります。
また、固定金利期間選択型でローンを組み、固定期間の間に金利の動向を見極めて、今後の対応を検討することも選択肢の一つでしょう。
リスクで比較する
一般的に、変動金利は固定金利に比べ低金利で住宅ローンを組めますが、返済の途中で金利が上がると返済額が増えます。
金利上昇のリスクに備えるには、頭金を多く用意しローンを組む金額を減らすことや、繰り上げ返済ができる家計の余裕や知識が必要といえるでしょう。
全期間固定金利は、返済中に金利の動向を心配する必要はありません。ただし、変動金利に比べ高めの金利でローンを組むことになり、また、返済中に市場金利が下がっても適用金利はそのままです。
低金利の間に積極的に繰り上げ返済を行い、金利が上がりそうであれば金利タイプを変更するなど、柔軟な対応ができる人は変動金利を選ぶとよいかもしれません。
借入後の手間で比較する
借り入れ後の手間についても比較してみましょう。変動金利における金利上昇のリスクを避けるには、短期プライムレートや政策金利の動向のこまめなチェックが必要です。
また、金利が上昇しそうであれば、早めに繰り上げ返済や借り換えなどの対応をしなければなりません。リスクに備えられるだけの知識も必要でしょう。
一方、全期間固定金利を選んだ場合は、こまめな金利のチェックは必要ありません。当初計画したペースで返済していけるでしょう。
変動金利の新規借入で人気の住宅ローン
変動金利の新規借り入れにおいて人気の住宅ローンを、いくつか紹介していきます。
ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン
ソニー銀行の『変動セレクト住宅ローン』は『オリコン顧客満足度調査』で、8年連続第1位（2011～18年）を獲得した人気の商品です。
ネット銀行の中でも、トップクラスの金利の低さが人気の理由の一つといえるでしょう。19年4月現在の金利は下表の通りです。
| 金利タイプ | 自己資金 | 基準金利 | 引き下げ幅 | 適用金利 |
| 変動金利 | 10%未満 | 1.807% | -1.30% | 0.507% |
| 10%以上 | -1.35% | 0.457% |
借り入れ時は変動金利のみに限定されますが、借り入れ後に固定金利へ変更できます。また、ローンの一部を固定金利に切り替える『部分金利固定特約』を使い、変動金利と組み合わせることも可能です。
ソニー銀行では5年ルール・125%ルールを採用していません。金利が上昇した場合は返済額が見直されるため、最終返済時に未払い利息を請求されることはありません。
じぶん銀行 住宅ローン 全期間引下げプラン
じぶん銀行の『住宅ローン全期間引下げプラン』は、借り入れから完済までの全期間で金利が引き下げられるプランです。
19年4月現在の金利は以下となっています。金利タイプは、返済中に『固定金利特約（※）』へ変更することも可能です。
| 金利タイプ | 基準金利 | 引き下げ幅 | 適用金利 |
| 変動金利 | 2.341% | -1.884% | 0.457% |
また、申し込みから契約までネットで簡単に手続きが完了し、最短10日で契約が成立することも知っておきましょう。
（※固定金利特約とは、一定期間の金利が固定されるもので変動金利適用中に変更が可能です。ただし、固定金利特約への変更後は、金利の下げ幅が変わります）
三井住友信託銀行 全期間一定金利引下げ
三井住友銀行の『リレープランフレックス（全期間一定金利引下げ）』は変動金利プランにおいて、借入全期間に一定幅の金利の引き下げが適用される商品です。
融資手数料型と保証料型の2種類があり、引き下げ幅は以下の範囲内で審査基準に基づき決められます。
| 種類 | 詳細（19年4月現在） |
| 融資手数料型 | ・借り入れ時に融資手数料（借入額の2.16%（税込み））が必要、保証料および保証取扱手数料は不要 ・金利引き下げ幅1.45～2.0%、適用金利0.475～1.025% |
| 保証料型 | ・借り入れに保証取扱手数料（3万2400円（税込み））および保証料が必要 ・金利引き下げ幅1.40～1.95%、適用金利0.525～1.075% |
変動金利の借り換えで人気の住宅ローン
変動金利への借り換えで人気の高い住宅ローンを、紹介していきます。
りそな銀行 WEB限定借換ローン （全期間型）
りそな銀行の『りそな借りかえローンWEB申込限定プラン（全期間型）』は、借り入れ期間中ずっと同じ金利の下げ幅が続く商品です。
大手銀行でありながら、ネット銀行と変わらない低金利が魅力といえるでしょう。19年4月1日現在における金利は下表の通りです。
| 金利プラン | 基準金利 | 引き下げ幅 | 最優遇適用金利 |
| 変動金利 | 2.475% | 最大2.046% | 0.429% |
住信SBIネット銀行 通期引下げプラン
『ネット専用住宅ローン（通期引下げプラン）』は三井住友信託銀行の商品です。申し込みなどの手続きや問い合わせへの対応などは、住信SBIネット銀行が代理業者としてすべて行いますが、契約は三井住友信託銀行とになります。
ネット専用住宅ローン（通期引下げプラン）は、借入全期間に一定幅の金利の引き下げが適用されるプランです。
| 金利 | 最優遇適用金利 |
| 変動金利（借換え） | 0.418%（19年4月1日現在） |
三菱UFJ信託銀行 三菱UFJネット住宅ローン
『三菱UFJネット住宅ローン（変動金利選択プラン）』は三菱UFJ銀行の商品です。申し込みには、代理業者となっている三菱UFJ信託銀行のWebサイトを利用します。
三菱UFJネット住宅ローン（変動金利選択プラン）では、基準金利から2.15%を差し引いた金利が適用されます。19年4月現在における金利は下表の通りです。
| 金利タイプ | 基準金利（保証料込み） | 引き下げ幅 | 適用金利（保証料込み） |
| 変動金利 | 2.675% | -2.150% | 0.525% |
まとめ
変動金利は融資を受ける時点での金利が、固定金利に比べ低く設定されています。しかし、返済中に金利が上昇すると、返済額が増加します。
変動金利の選択を考える際には、金利が上がったときの返済額の負担をあらかじめ確認し、完済が可能であるかを検討しておきましょう。
