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住宅ローンの抵当権抹消手続き。方法や必要書類をやさしく解説

住宅ローンを完済したときには、抵当権抹消手続きをする必要があります。抵当権抹消手続きは大変重要な手続きです。具体的な手続きの方法や必要書類を把握し、速やかに手続きを完了できるように準備しておきましょう。

この記事の目次

抵当権とは

抵当権とは、債務者(※1)がローンを返済できなくなったなどの債務不履行を起こした場合に、担保として提供されていた権利や財産を売却し、弁済に充てられる権利のことです。担保の売却は債権者(※2)の判断で一方的に実行することができます。

(※1.債務者とは、特定の人に対して返済や給付を行う義務がある人のことです。主に、債務不履行を起こした人を指します)

(※2.債権者とは、特定の人に対して返済や給付を請求できる人のことです)

住宅ローンの利用には抵当権の設定が必要

住宅ローンは、借入額が数千万円単位と高額になることから、貸し付ける側のリスクも非常に高くなります。そのため、住宅ローンを利用するときには、購入する住宅に対して、金融機関を抵当権者(※1)にした抵当権を設定しなければなりません。

抵当権設定の手続きは、融資の実行(※2)と並行して、金融機関と司法書士の間で進められます。多くの場合、司法書士は金融機関から指定されるので、自分で探す必要はありません。

なお、抵当権設定の手続きを自分でしたいと申し出ても、認められることはないでしょう。高額な資金を貸し付けるのに、手続きに不備があっては困るからです。業務上の都合などにより、指定外の司法書士に依頼するのも、認められない可能性が高いでしょう。

(※1.抵当権者とは、抵当権が設定されることにより、利益を得られる側のことを指します)

(※2.融資の実行とは、融資されたお金が口座に入金されることです)

抵当権設定とは何ですか?|住宅ローンピックアップFAQ|楽天銀行

抵当権設定に必要な費用や書類

抵当権設定には、以下のような費用がかかります。

  • 司法書士への報酬、および登記(※1)にかかる実費:5~10万円程度
  • 登録免許税:抵当権設定額(住宅ローンの借入額)の0.4%(※2)

また、抵当権設定には、さまざまな書類が必要です。

  • 印鑑証明書(発行から3カ月以内のもの)
  • 登記原因証明情報、または抵当権設定契約証書
  • 金融機関の資格証明書(発行から3カ月以内のもの)
  • 司法書士への委任状
  • 権利証、または登記識別情報
  • 住宅用家屋証明書

ただし、上記の書類のうち、住宅ローン利用者が準備しなければならないのは印鑑証明書のみです。その他の書類は司法書士が準備します。もし、金融機関から上記以外の書類の提出を求められた場合は、司法書士に相談しましょう。

(※1.登記とは、何らかの権利関係の情報を、公の帳簿に記載することをいいます)

(※2.減税対象となる住宅を購入する場合は、税率が変更される可能性があります)

抵当権設定とは何ですか?|住宅ローンピックアップFAQ|楽天銀行
ヘルプ - ネット専用住宅ローン:諸費用|住信SBIネット銀行

返済が完了したら抵当権抹消手続きをする

住宅ローンの返済が完了したら、住宅を抵当から外すための『抵当権抹消手続き』が必要です。

融資金を完済されたとき(抵当権抹消手続きについて):住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

抹消手続きについて

抵当権を設定すると、不動産登記簿謄本(ふどうさんとうきぼとうほん※)にその旨が登記されます。そして、登記された情報は、抹消手続きをしない限り消えることはありません。

住宅に抵当権が設定されたまま放置すると、さまざまなデメリットが発生するため、速やかに抹消手続きを済ませましょう。

なお、抵当権設定の手続きは金融機関と司法書士が進めてくれますが、抵当権抹消手続きは、住宅ローン利用者が自分でするか、司法書士に委任する必要があります。

(※不動産登記簿謄本とは、土地建物の所有者や所在地といった土地建物の権利関係の情報が記録されている、不動産登記簿の写しのことです)

必要な書類

抵当権抹消手続きには、以下のような書類が必要です。

  • 登記申請書
  • 金銭消費貸借抵当権設定契約証書
  • 抵当権解除証書(登記原因証明情報)
  • 抵当権抹消についての抵当権者の委任状
  • 登記識別情報、または登記済証

登記申請書は、法務局のホームページでダウンロードできます。抹消手続きを司法書士に委任する場合は、司法書士に任せましょう。それ以外の書類は、住宅ローンの返済が完了したときに、金融機関から発行されます。

住宅ローン等を完済した:法務局

手続きは自分でもできる

抵当権抹消手続きは、自分だけで済ませることもできます。どのように手続きを進めればよいのか、流れを知っておきましょう。

法務局で手続き

抵当権抹消手続きは、法務局で行います。登記申請書に必要事項を記入して、その他の必要書類と一緒に提出しましょう。注意したい点は、どこの法務局でも手続きできるわけではないことです。

抵当権を抹消したい不動産を管轄している法務局で手続きしなければなりません。管轄がわからない場合は、最寄りの法務局に問い合わせてみましょう。

管轄のご案内:法務局

必要な費用

抵当権抹消手続きには、以下のような費用がかかります。

  • 登録免許税:不動産の個数×1000円
  • 事前調査登記情報:不動産の個数×335円
  • 完了後登記情報:不動産の個数×335円~

手続き完了後の登記情報の確認のために登記簿謄本を取得すると、500円前後の費用がかかります。また、司法書士に手続きを委任すると、別途司法書士への報酬が発生します。司法書士の報酬は人それぞれ金額が異なるので、事前に調べておきましょう。

抵当権抹消登記の費用
抵当権抹消登記の費用のご案内

抹消手続きを行わないとどうなるか

抵当権抹消手続きをしないまま放置すると、さまざまなデメリットが発生します。どんなデメリットがあるのか、具体的な内容を見てみましょう。

売却時に不利になる

抵当権抹消手続きをしていないと、その住宅を売却したい場合に不利になる可能性があります。不動産の購入希望者は、不動産登記簿謄本を見て、その物件の状態を確認するためです。

抵当権が残っていると、実際には住宅ローンの返済が完了していても、不動産登記簿謄本上では住宅ローンが残っているように見えます。

住宅ローンが残っている物件は、もしも債務者が住宅ローンを返済しきれなくなった場合に、金融機関に回収される恐れがあることから、なかなか買い手がつかない可能性があります。

ローンの審査に通りにくくなる

抵当権抹消手続きをせずに放置すると、別でローンを組みたい場合に審査に通りにくくなる可能性もあります。前述のとおり、抵当権が設定されているということは、住宅ローン返済中とみなされるためです。

高額なローンを返済している中、新たなローンを返済していけるのか、金融機関が不安に感じるのも無理はありません。

住宅のリフォームが必要になり、ローンを組もうとしたら審査に落ちたなど、将来的に問題になる可能性があるので、住宅ローンの返済が完了したらすぐに手続きをしておきましょう。

住宅ローンの借り換えをしたら

住宅ローンの抵当権者は、住宅ローンを借りている金融機関にしなければなりません。そのため、住宅ローンを借り換えた場合は、新たな金融機関を抵当権者にする手続きが必要です。ここでは、住宅ローンを借り換えたときの、抵当権者の変更手続きについて解説します。

旧金融機関へ抵当権の抹消登記

住宅ローンを借り換えた場合、まずは旧金融機関の抵当権抹消手続きを行います。抹消手続きの流れは、住宅ローンの返済が完了したときの抹消手続きと変わりありません。

ただし、金融機関によっては、借り換えによる抵当権抹消手続きは、金融機関指定の司法書士に委任しなければならないことがあります。司法書士への報酬が加算される分、手続きにかかる費用が高くなるので注意が必要です。

住宅ローン 借換えをされるかたの確認事項|住信SBIネット銀行

新金融機関へ抵当権の設定登記

旧金融機関の抵当権抹消手続きが完了したら、次に新金融機関で抵当権設定の手続きを行いましょう。

旧金融機関で住宅ローンを借りたときと同様、金融機関と指定の司法書士が手続きを進めるのが一般的です。旧金融機関と同程度の手続き費用がかかることも考慮しておきましょう。

住宅ローンの借り換えると抵当権抹消・設定手続き以外にも、事務手数料や保証料、収入印紙代などがかかります。これらの費用で数十万~数百万円かかることもめずらしくありません。

それだけの費用を払っても借り換えた方がお得かどうか、事前にしっかりシミュレーションして借り換えを決定しましょう。

手続きが面倒なら専門家に任そう

抵当権抹消手続きは自分でできますが、書類をそろえたり、法務局に出向いたりと手間がかかります。自分で手続きをするのが面倒なのであれば、専門家に任せるのがおすすめです。

司法書士などに相談する

法務局での登記手続きができる専門家は司法書士に限られます。抵当権抹消手続きを専門家に任せたい場合は、司法書士を探しましょう。

司法書士に手続きを委任した場合の費用は、5000~1万円程度になるのが一般的です。しかし、人によって異なるので、あらかじめ確認しておくことが大切です。

専門家に頼むメリット

抵当権抹消手続きを専門家に委任するメリットは、手続きにかかる手間を省けることです。抵当権抹消手続きの際には登記申請書を提出する必要がありますが、自分で手続きをする場合は、当然自分で登記申請書を作成しなくてはなりません。

しかし、登記申請書は記入欄が多く、すべて書き上げるのに時間がかかります。さらに、誤りがあると受け付けてもらえないため、正確に記入しなければなりません。

また、法務局は平日8時30分~17時15分までしか窓口が空いていないので、土日にしか休みがない人は時間をつくるのが大変です。専門家に手続きを委任すれば、書類の作成もスムーズで、自分で法務局に出向く必要もなくなります。

まとめ

住宅の抵当権とは、住宅ローンが払えなくなったときに、住宅を売却して弁済に充てられる権利のことです。

住宅ローンの返済完了後も抵当権を設定したまま放置すると、住宅ローンが残っているとみなされ、ローンの審査に通りにくいなどのデメリットが発生します。返済が完了したら、速やかに手続きを済ませましょう。

カードローン、キャッシングをしてしまって多重債務に苦しんでいる方や、
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