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住宅ローンを個人事業主は利用できる?注意点やポイントを解説

住宅ローンの個人事業主に対する審査は、確定申告書による所得のチェックなど会社員に比べ厳しいといわれます。本記事では、個人事業主が住宅ローンの審査を受ける際の注意点、また、個人事業主でも利用しやすい『フラット35』を紹介します。

この記事の目次

個人事業主が住宅ローンの審査で厳しい理由

まず、個人事業主に対する住宅ローンの審査が厳しい理由を見ていきます。

求められる安定性と継続性

住宅ローンの返済期間は30年以上に及ぶ場合もあり、審査では収入の安定性と継続性が重視されます。

会社員や公務員などは毎月勤務先から給与が支払われ、ある程度の安定した収入が見込めます。また、病気やケガで仕事を休んでも有給休暇の利用や傷病手当金を請求することで一定の収入の確保が可能です。

一方、自営業者の場合は病気などで仕事を休んだ場合、会社員のような充実した保障はありません。収入が極端に減り、最悪の場合はゼロになることも考えられるでしょう。

また、景気に収入が左右されやすいこともあり、安定性・継続性が低いといえます。よって、金融機関は審査でしっかり収入の安定性・継続性を見極めるために、審査内容が厳しくなっています。

所得は収入-経費で審査される

自営業者の場合は、収入から経費を差し引いた金額である『所得』が審査されます。確定申告で計上する経費が多いと、所得が減ることになり審査では不利になります。

住宅ローンの審査ポイント

ここでは、個人事業主の住宅ローンの審査のポイントを解説していきます。

収入に関する情報

住宅ローンでは通常、過去2~3年分の確定申告書の情報をベースとして、収入に関する審査が行われます。

審査では収入の安定性や継続性に加え、『返済比率』も重要であることを知っておきましょう。返済比率とは、年収(所得)に占める年間返済額の割合をいい、融資額は返済比率を基準に決められます。

年間返済額には住宅ローンの1年間の返済額のほか、クレジットカードや自動車ローンなどの返済額もすべて加えなければなりません。所得が高額な人でも返済中の借金が多いと、融資額が減らされたり審査に通らない可能性が高いということです。

返済比率の基準は金融機関によって異なりますが、一般的には35%以下を目安としているようです。

いくらまで借りられる? : 三井住友銀行

個人に関する情報

年齢・職業・健康状態などの個人に関する情報も、審査対象です。提出を求められる本人確認書類(運転免許証・健康保険証など)や、申込書の申告内容などがチェックされます。

提出する書類と申込書の申告内容が異なると、審査での心証を悪くします。記入する内容に誤りや偽りがないようにしましょう。

また、年齢に関しては、年配になるほど審査で不利になります。例えば50歳で20年のローンを組むと完済時の年齢は70歳です。返済中に仕事をやめると年金の受給開始までは無収入になる可能性もあるなど、安定した収入が続くとはいえません。したがって、完済時の年齢も考慮が必要です。

信用情報

審査では『信用情報』が必ずチェックされます。信用情報とは、クレジットやローンなどの契約内容や、返済状況などの信用取引に関する情報です。

銀行・クレジット会社・消費者金融会社などは、申込者や利用者の信用情報を信用情報機関に登録し、審査の際に対象者の情報を照会します。

個人事業主は事業用資金の借り入れも信用情報として登録されます。ビジネスローンのほか日本政策金融公庫(※)からの借り入れも、審査ではプライベートの借金と同等に扱われるということです。

信用情報は一定期間を経過すると抹消されます。信用情報機関や情報の種類によって登録期間に違いがありますが、延滞や債務整理などの情報は5年または10年が登録期間です。

(※日本政策金融公庫は、100%政府出資の政策金融機関です。中小企業や農林水産業者、創業者の資金調達などを積極的に支援しています)

住宅ローン審査に提出する書類

ここでは、審査に提出する必要書類をみていきましょう。

一般的な必要書類

職業などに関係なく提出が必要な書類は、本人確認書類や物件関連書類などです。下表に必要書類の一部をまとめました。

 項目 主な提出書類
申込書 住宅ローン借入申込書・保証委託申込書・団体信用生命保険申込書兼告知書など
本人確認書類 運転免許証・健康保険証・住民票・パスポートなど
物件関連書類 売買契約書・重要事項説明書・土地や建物の登記簿謄本・物件概要書・物件案内図・配置図・測量図・間取り図など

物件に関する書類は不動産業者や建築業者などに相談し用意してもらうとよいでしょう。また、返済中の借り入れがある人は償還予定表(写し)なども提出しなければなりません。

個人事業主には必要な書類

個人事業主が収入の証明に必要な書類は通常、『確定申告書』と『納税証明書』です。

例えば、『じぶん銀行』の住宅ローンは、収入証明書類として以下の提出が必要です。

書類名 詳細
確定申告書一式 ・控えを提出
・直近3期分
・付表を含むすべての申告書類
納税証明書 ・税務署で取得して提出
・直近3期分
・その1、その2ともに必要

民間ローンの場合は上記のような書類の提出が一般的ですが、中には異なる書類が必要な金融機関もあるため、事前に提出方法などと併せて確認しておきましょう。

必要書類とご提出方法 | 住宅ローン | じぶん銀行

確定申告3期分

通常、審査では直近3期分程度の確定申告書を提出しなければなりません。

個人事業主を3期分とするのは、会社員などに比べ収入が不安定になりやすいことから、事業および所得の安定性や継続性を慎重に判断するためといえるでしょう。

金融機関は提出された確定申告書から所得の平均を算出し、審査を行います。しかし、中には3期分のうち最も低い所得を審査対象とす金融機関や、1期でも赤字があると審査に通らない金融機関も存在します。

どのような方法で所得をチェックされても問題のないよう、3期のすべてを黒字にして所得の安定性をアピールすることが審査では必要です。

納税証明書

『納税証明書』とは、確定申告書などを提出した人の納税額や未納税額などを証明するための書類です。納税証明書は税務署の窓口で取得できますが、郵送・e-Taxを利用した取り寄せにも対応しています。

納税証明書には4つの種類がありますが、通常、提出するのは以下のその1・その2です。

種類 証明内容
納税証明書その1 納付すべき税額と納付した税額、未納税額などを証明する
納税証明書その2 申告した所得金額を証明する

個人事業主は税金を自分で納めることなどから、納税が後回しになりがちです。税金を未納にしておくと金融機関から期日を守れない人物とみられ、審査に通らない原因になる可能性があります。

事前にきちんと税金を納めてから納税証明書を取り寄せましょう。

[手続名]納税証明書の交付請求手続|国税庁

住宅ローンを組むのなら確定申告は計画的に

ここでは、審査に大きく影響する確定申告についてみていきましょう。

赤字や所得が少ない場合は難しい

個人事業主の審査では、確定申告書に記載している所得が年収として扱われます。記載された所得が少ない、もしくは赤字であると審査に通る可能性は低いといえます。

直近3期分の申告をすべて黒字にし、所得を増やしてから申し込みを考えたほうがよいかもしれません。

経費を計上しすぎる度を越えた節税は注意

確定申告の際に節税のために、なるべく経費を計上しようとする人もいるでしょう。所得は『収入-経費』で算出するため、過度な経費の計上は所得の減少を招き、融資額が低くなることや審査に通らない原因になることもあります。

節税対策も大切ではありますが、住宅ローンの申し込みを検討する人は過度な経費の計上は控えるほうが好ましいといえます。

専従者給与等は経費と見ない金融機関も

『専従者給与』などの一部の経費を、所得とみなす金融機関もあります。仮に専従者給与120万円を経費としていれば所得が120万円増えることになり、有利な条件で審査を受けられます。

専従者給与とは、同居などの一

定条件を満たす配偶者や親族が事業を手伝う場合に、支払う給与のことです。確定申告では経費として扱いますが、実質的には個人事業主本人の家計収入ともいえるでしょう。

また、減価償却費・青色申告特別控除なども実際には支払いが生じないことから、所得とする金融機関もあります。

このように、金融機関によって所得とみなす範囲が異なります。なるべく有利な条件で審査を受けられる住宅ローンを選ぶことも考えてみましょう。

住宅ローンを借りやすくするために

ここでは、個人事業主が住宅ローンを借りやすくするためのポイントをみていきます。

自己資金を貯めて返済比率を抑える

自己資金(頭金)を多く貯めて借り入れ額を減らすと、返済比率を抑えることが可能です。

個人事業主の返済比率は『年間返済額÷所得×100』で計算されるので、所得が同じであれば年間返済額が少ない方が返済比率を抑えられます。

返済比率が低いと所得に占める年間返済額の割合が小さいことになり、返済の負担が比較的軽いといえます。審査で安定した返済が見込めると評価される可能性が高くなり、融資を受けやすいでしょう。

事業資金を借りている金融機関を選ぶ

事業資金を借りている金融機関など、取引銀行に住宅ローンの借り入れを申し込んでみてもよいかもしれません。

取引銀行であれば、事業のために借りた資金であることを考慮して審査をしてくれる可能性があります。

また、これまでの取引実績も審査の判断材料の1つとするケースが多く、事業資金の返済状況が優秀で事業も順調であれば、他の銀行に比べ審査に通りやすいでしょう。

個人事業主にはフラット35がおすすめ

『フラット35』は個人事業主におすすめの住宅ローンの1つです。ここでは、フラット35がおすすめな理由を紹介していきます。

フラット35とは

『フラット35』とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供している住宅ローンです。借入期間は最長35年となっています。

フラット35の金利タイプは『全期間固定金利型』になっており、借り入れ時に完済まで適用される金利が確定する商品です。毎月の返済額が借り入れ当初に決まり返済完了まで変わらず、返済計画が立てやすいという特徴があります。

住宅ローン:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

1年分の所得で審査を受けることが可能

民間ローンは提出した直近3期分の確定申告書の所得金額から平均を出し、その金額をもとに審査する金融機関が多い傾向にあります。

フラット35は通常、直近2期分の確定申告書の提出で審査を受けられます。提出は2期分ではありますが、主に審査でチェックされるのは直近1期分の所得です。

また、事業を開始してから1年未満の人も、1回目の確定申告を完了させていれば融資を申し込めます。フラット35は、民間ローンに比べ人に対する審査基準が低めであることを知っておきましょう。

事業用融資は借り入れとみない

フラット35は事業用融資を借り入れとみなしません。民間ローンの場合は事業用融資も借り入れとして返済額を年間返済額に加えて返済比率を算定します。

一方、フラット35は事業融資の返済分を加えません。よって、民間ローンに比べ返済比率を抑えることができ、利用しやすいといえるでしょう。

なお、フラット35は返済比率が所定の基準を満たすことを利用条件としています。返済比率の基準は以下の通りです。

年収 年収400万円未満 年収400万円以上
返済負担率の基準 30%以下 35%以下

【フラット35】ご利用条件:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

金利が低い

フラット35は『審査金利』が低いことも、おすすめの理由の1つです。審査金利とは住宅ローンの審査で金融機関が使用する金利のことで、実際に融資する際の金利とは違い一般的に高めです。

民間ローンの多くが審査金利を使い年間返済額を計算し、返済比率を算出します。金利が高めであるため審査の際に計算される年間返済額は、実際の返済額より高く返済比率も大きくなります。

民間ローンの審査で高めの金利を使うのは、扱う住宅ローンの多くが変動金利であることから、借り入れ中に金利が上昇しても返済が続けられるかを確認するためです。

一方、フラット35では高めの金利ではなく、審査時点における実際の融資金利が使われます。

個人事業主の住宅ローンの仕訳

購入した自宅の一部を事務所や店舗などに利用する人も多いことでしょう。ここでは、購入した自宅の一部を仕事に使用する場合の経費の計上や、仕訳について解説します。

仕事で使用している割合は経費計上できる

自宅を仕事で使用する場合は、支払った利息の一部を経費に計上できます。

事業で使用する部分の床面積が自宅の総面積の何割にあたるかを計算し、その割合分の利息を経費としましょう。

例えば、住宅の25%を事務所として使用していると仮定し、住宅ローンの年間返済額が120万円、うち利息の支払い分が20万円であったとします。この場合は利息支払い分20万円の25%である5万円を経費として計上できます。

住宅ローン控除は居住割合に注意

取得する住宅が所定の条件を満たすと『住宅ローン控除』を受けられます。ただし、住宅ローン控除を受けられるのは、自己の居住用部分のみであることを覚えておきましょう。

『住宅ローン控除』はローンを組んで住宅を購入・新築する場合などに、年末の住宅ローン残高の1%(40万円が上限)が10年間にわたり所得税から控除される制度です。

住宅の居住用部分の床面積が全体の1/2以上であることが控除の条件になっているため、仕事で使う部分の床面積が50%以上の場合は控除を受けられません。

また、仕事で使用する部分の床面積が10%未満の場合は、100%居住用の住宅と同様の控除を受けられます。

その他にも住宅の床面積が50平方メートル以上であるなど、複数の適用条件があるので、控除を受けたい人は事前にしっかり確認しておきましょう。

住宅ローン減税 | 物件を買う | 不動産の税金 | 【住友不動産販売】

利子割引料の仕訳方法

利息の支払い分の一部を経費とする場合は、仕訳の勘定科目に『利子割引料』を使います。利子割引料は事業資金を借りた際に支払う利息や、手形割引の手数料などに使用される勘定科目です。

1例として以下のケースの仕訳をしてみましょう。

事務所の床面積:住宅の30%、年間返済額:150万円、利息の支払い分:30万円、経費:9万円(30万円×0.3)

この場合は住宅ローンの利息の30%である9万円を利子割引料とし、残りの21万円を事業主の個人的な支出として『事業主貸』で仕訳します。

借方 貸方 摘要
借入金120万円 普通預金150万円 住宅ローン
利子割引料9万円 ローン利息
事業主貸21万円 ローン利息(家事按分※)

(※家事按分とは、個人事業主が自宅兼事務所の家賃のようなプライベートと仕事が混ざった支出を、仕事で使用する比率分だけ経費として計上することをいいます)

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まとめ

個人事業主が住宅ローンを組もうとする場合、審査に3期分程度の確定申告書の提出が必要です。申し込みの数年前から審査に向けて準備を始めましょう。

フラット35は個人事業主であっても申し込みやすい住宅ローンです。確定申告書の提出が2期分で、事業資金の借り入れは借金とみなされません。フラット35を選択肢の1つとして、借り入れを検討してみてもよいかもしれません。

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