1. Fincyトップ
  2. ローン
  3. 住宅ローン
  4. 住宅ローン支払い中でも賃貸にできる?賃貸併用住宅も含めて解説

住宅ローン支払い中でも賃貸にできる?賃貸併用住宅も含めて解説

自己資金が少なくても、住宅ローンを利用すればマイホームは手に入ります。では、住宅ローンを利用して購入した家を、賃貸に出すことはできるのでしょうか。本記事では、住宅ローン返済中の賃貸の是非や、賃貸併用住宅について解説します。

この記事の目次

住宅ローンでマイホームを購入

マイホームを購入するには多額の資金が必要です。すべてを自己資金で用意できる人は少ないので、『住宅ローン』を利用して購入するのが一般的でしょう。

では、マイホームの購入に利用できる住宅ローンとはどのようなものなのでしょうか。そして、住宅ローンを利用して購入したマイホームは賃貸に出せるのか解説します。

資金用途は?

金融機関ではさまざまな融資を行っていますが、住宅ローンはその中でも『目的別ローン』と呼ばれるローンです。

目的別ローンは資金用途が定められており、他の用途には使用できません。その代わり、何にでも使用できるフリーローンに比べて、金利が低いなどの利点があります。

住宅ローンとは、『居住するための家を購入する』目的に利用できる融資です。家の購入費用といっても建物だけでなく、土地の購入費用や増改築の費用として融資を受けられます。

また、家を購入する際にかかる費用は、土地や建物、工事費用だけではありません。各種手数料や税金、保険料など、さまざまな費用がかかります。金融機関によっては、住宅ローンで借りたお金を諸費用に充てることも可能です。

原則賃貸にすることはできない

住宅ローンを利用して購入した家は、居住するためのものとみなされるため、原則賃貸はできません。初めから賃貸に出す目的の場合には、『不動産投資ローン』を利用する必要があります。

しかし、ローンの返済期間は数十年にわたることも多く、その間に状況が変わるかもしれません。当初はその家に住み続けるつもりで住宅ローンを利用しても、転勤などでやむを得ず引越しをしなければならないこともあり得ます。

その間、賃貸に出すことが認められるかは金融機関によって対応が異なるので、相談してみることが大切です。

ローン支払い中に賃貸がばれるとどうなる?

住宅ローンを利用して家を購入し、返済している間に賃貸に出していることがばれたらどうなるのでしょうか。賃貸が発覚するきっかけや、発覚後のリスクを紹介しましょう。

銀行等からの郵便物不達でばれることも

住宅ローンの返済中には、銀行等の金融機関からさまざまな郵便物が届きますが、多くの場合、この郵便物が不達になることで賃貸が発覚します。

銀行からの郵便物として、年に1回必ず届くのが住宅ローンの『残高証明書』です。その年の末時点での住宅ローン残高を証明する書類で、住宅ローン控除に利用します。

通常の郵便物であれば、郵便局に転居届を出していれば転送されますが、残高証明書は『転送不要』と記載されているのが一般的で転送されません。宛先に別の人が住んでいると、宛先不明として送り主である銀行に戻されてしまいます。

金融機関としては、融資をしている相手の連絡先がわからないことになるので、大きな問題となるのです。

一括返済を求められることもある

賃貸に出していることがばれた場合、ローンの一括返済を求められるケースもあります。自分が住むための家を購入する資金として融資を受けているのに、それを賃貸に出してしまうのは明らかな契約違反です。

住宅ローンの締結時に交わす『金銭消費貸借契約書』には、具体的な違反事項が記載されているケースもあります。

細かい内容は銀行によって異なりますが、住所変更の連絡を怠ったり虚偽の申告があったりした場合には、全額返済するよう記載されていることもあるのです。もし一括返済ができないと、最悪の場合、競売にかけられ家を失うかもしれません。

不動産投資ローンに借り換えが必要な場合も

賃貸がばれた場合、一括返済まではいかなくても金融機関からは何らかの対応を求められます。そのまま住宅ローンとして返済することはできないため、不動産投資ローンへの借り換えが必要になるかもしれません。

不動産投資ローンは、一般的に住宅ローンよりも金利が高く設定されています。また、借り換えの際には各種手数料も必要です。金利アップに加えて、数万~数十万円の出費が必要になることを認識しておきましょう。

賃貸にすることが認められる場合

住宅ローン返済中は基本的に賃貸NGですが、例外的に認められるケースもあります。では、どのようなケースであれば賃貸が認められるのでしょうか。また、その際の対応方法を紹介します。

やむを得ない事情のとき

賃貸が認められるのは、やむを得ない事情のときです。例えば、家を購入した後に転勤になった場合や、長期療養などで一時的に転居しなければならないケースなどは、認められる可能性が高くなります。

ただし、事前に融資先の金融機関に届け出をし、どのような対応をするか決めなければいけません。賃貸に出す際の理由や、戻ってくる予定であればそれまでの期間などによって、対応が変わる可能性もあります。

不動産投資ローンへの借り換えを求められるケースもありますが、状況によってはそのまま住宅ローンの継続が認められるかもしれません。

フラット35は住所変更届を出せばOK

『フラット35』を利用している場合には、住所変更届を出すことで継続して住宅ローンを利用できます。もちろん、フラット35はあくまでも住宅ローンですので、最初から賃貸に出す目的で利用することはできません。

しかし、住宅ローン返済中に引越しが必要になった場合には、住所変更届を出せば継続して住宅ローンを利用できます。転勤が多いなど住宅ローン返済中の引越しが想定される場合には、フラット35の利用を検討すると良いかもしれません。

住所・氏名等の変更:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

住宅ローン控除は対象外に

住所変更届を出すことで、フラット35の住宅ローンは継続利用できますが、住宅ローン控除は対象外となる点に注意しましょう。

住宅ローン控除を受けられるのは、自分または家族がその住宅に住んでいる場合のみです。家族全員が引越しをして、その住宅を賃貸に出している場合には、住宅ローン控除を受けることはできません。

控除の手続きに必要な残高証明書も送られてこないので、控除申請をすることは不可能です。

その後、元の家に戻ったときには、また住宅ローン控除が受けられますが、控除を受けられる10年の期間は延長されません。10年のうち3年間転勤で別の場所に住んでいた場合には、控除が受けられるのは7年だけになります。

賃貸併用住宅という選択

住宅ローンを利用しながら賃貸で家賃収入を得る方法として、『賃貸併用住宅』という選択肢があります。賃貸併用住宅とはどんな住宅なのでしょうか。賃貸併用住宅の概要と、住宅ローンを利用できる条件について説明します。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅は、住宅の一部を賃貸に出すことで家賃収入を得られる住宅です。1軒の家の中に、自分自身の居住部分と、入居者の賃貸部分が共存する形になります。

例えばアパートの1・2階で自分たちが生活し、3・4階を賃貸に出すようなケースです。

住宅ローンを利用できる条件

通常、賃貸住宅では住宅ローンは使用できず、不動産投資ローンなどを利用しなければいけません。しかし、賃貸併用住宅には居住部分があることから、条件を満たせば住宅ローンを利用できます。

賃貸併用住宅として住宅ローンを利用する条件は、居住部分の床面積の割合が1/2以上あることです。対象の家の半分以上が居住部分であれば、住宅ローンを利用できます。

しかし、賃貸部分が半分以上を占めている場合には、住宅ローンは利用できません。

賃貸部分の面積が広い場合の対応

では、賃貸部分が居住部分よりも広いケースでは、どのような対応の仕方があるのでしょうか。完全な賃貸のみの住宅は不動産投資ローンを利用しなければいけませんが、賃貸併用住宅では全体を不動産投資ローンの対象とする必要はありません。

賃貸部分が広い場合は、居住部分と賃貸部分を分けて登記を行いましょう。そうすることで、それぞれが独立した不動産の認識となり、居住部分は住宅ローン、賃貸部分は不動産投資ローンと分けてローンを組むことが可能です。

賃貸併用住宅のメリット

居住部分と賃貸部分が同居する賃貸併用住宅ですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。

家賃でローンが返済可能

賃貸併用住宅の最大のメリットといえるのが、家賃収入があることです。どのくらいの家賃が入るかは立地や設備などによりますが、家賃収入があればそれをローンの返済に充てられます。

もちろん家賃収入の中から、賃貸部分の管理費用などを捻出しなければならないので、全てを返済に充てられるわけではありません。それでも収入が見込めることで、自分たちの年収のみで購入するより高額な家を購入できる可能性もあります。

住宅ローンの利用が可能

購入当初から一部を投資用にすることが決まっていながら、住宅ローンが利用できるのも大きなメリットです。住宅ローンは、投資用に比べて金利が低く設定されているため、ローンの総返済額を抑えられます。

また、不動産投資ローンは住宅ローンに比べて審査が厳しいのが一般的です。不動産投資ローンでは、物件の収益性やキャッシュフローなども詳しく見られるので、審査を通過するのは簡単ではありません。

住宅ローンは個人の年収や年齢などの属性が中心となるため、比較的通りやすいのもメリットです。ただし、賃貸併用住宅では利用できない金融機関やプランなどもあるので、事前の情報収集はしっかり行いましょう。

賃貸契約書の提出が必要な場合も

賃貸併用住宅として住宅ローンを利用する場合、金融機関によっては賃貸借契約書の提出が必要なことがあります。また、提携ハウスメーカーで購入しなければならないなど、条件がある金融機関もあるので、事前に確認しておくと安心です。

賃貸併用住宅のご購入をお考えのお客さまへ | みずほ銀行

生活環境の変化に対応が可能

賃貸併用住宅は、ライフスタイルの変化に対応しやすいのも特徴です。子供が成長して戻ってきたり親を呼び寄せたりした場合には、賃貸部分を居住用に変更できます。

逆に、使わなくなった居住部分を賃貸用に変更することも可能です。ただし、居住用を賃貸用に変更する場合には、その割合に注意しましょう。賃貸部分が半分を超えてしまうと、住宅ローンの適用条件から外れてしまいます。

賃貸併用住宅のデメリット

家賃収入や住宅ローン利用などのメリットがある賃貸併用住宅ですが、もちろんデメリットもあります。想定されるデメリットのうち三つを紹介しましょう。

住宅ローンの額が大きい

賃貸併用住宅として、自分の居住部分と賃貸部分の十分な広さを確保しようとすると、どうしても広い土地と大きな建物が必要です。それには多くの資金が必要になり、住宅ローンの額も住宅のみの家を建てるより大きくなります。

賃貸部分の割合や設備によって変わりますが、借入額が倍以上になる場合もあるので、返済の負担が増えることを認識しておきましょう。家賃収入があればそれを返済に充てられますが、入居者がいない場合の自己負担も考えておく必要があります。

入居者とのトラブル

賃貸併用住宅では、騒音など入居者同士のトラブルや家賃の滞納など、入居者とのトラブルに巻き込まれる可能性があります。

もちろん普通に賃貸経営をしていても、共同住宅には入居者同士のトラブルはつきものです。しかし、オーナー自身が別の場所に住み、管理会社に管理を任せていれば、日々トラブルに頭を悩ませることはないかもしれません。

ところが賃貸併用住宅の場合、自分も同じ建物に住んでいて入居者と顔を合わせる可能性が高いのがネックです。トラブルのある入居者と日々顔を合わせなければいけない点は、賃貸併用住宅特有のデメリットでしょう。

売却が困難

賃貸併用住宅のもう一つのデメリットは、売却が難しい点です。

自分が住むための家を購入する際、売却を前提としている人は多くないかもしれません。しかし、長い人生の中ではやむを得ない事情で売却しなければならないこともあります。

ところが賃貸併用住宅は、その構造が特徴的なため買い手がつきにくいのです。住宅のみを求める人にとっては賃貸部分が、賃貸住宅を求める人にとっては居住部分が不要と判断されてしまいます。

中古の賃貸併用住宅を探していて、かつ間取りなどの要望が合致する買い手を探すのは困難です。買い手がつかなかったり希望者が少なかったりすると、結果的にかなり安い価格で売却しなければならないリスクがあります。

住宅ローンと不動産投資ローン

不動産に関するローンとしては、自分が住むための家のローンに利用できる住宅ローンと、投資物件に利用できる不動産投資ローンがあります。

賃貸併用住宅では、賃貸部分の割合によって住宅ローンが利用できますが、不動産投資ローンとはどんな点が違うのでしょうか。住宅ローンと不動産投資ローンの比較ポイントを紹介します。

金利を比較する

住宅ローンと不動産投資ローンで、大きく異なるのが金利です。適用される金利は金融機関によって違いますが、住宅ローンは不動産投資ローンよりも金利が低く設定されています。

住宅ローンは、基本的に自分が居住するための家に資金用途が限られており、生活に必要なものであることから、金利が低く設定されているのです。一方、不動産投資は余剰資産で行うことが前提のため、不動産投資ローンは金利が高くなります。

金融機関や利用するローン商品にもよりますが、2~3%違うケースも少なくありません。金利が高ければ、その分ローンの総返済額も増えることになります。

控除の有無

もう一つの大きな違いは、所得税控除の有無です。住宅ローンを利用している場合、適用条件を満たせば住宅ローン控除が利用できます。

住宅ローン控除は、年末時点でのローン残高の最大1%が控除されるのです。住宅の取得から10年間受けられるので、節税効果も高いでしょう。

しかし、不動産投資ローンでは、控除が受けられません。住宅ローン控除はマイホームの購入促進のために行われている施策のため、不動産投資には適用されないのです。

まとめ

住宅ローンの支払い途中で賃貸に出したい場合、条件によってはそのまま住宅ローンの継続が可能です。しかし、隠して賃貸に出すなど契約違反とみなされる行為があると、全額一括返済を迫られるケースもあるので、必ず手続きを行いましょう。

賃貸経営をしながら住宅ローンを利用したい人には、賃貸併用住宅という選択肢があります。居住部分が1/2以上あれば住宅ローンも利用でき、住宅ローン控除も適用されるのでおすすめです。

賃貸併用住宅のメリット・デメリットも理解した上で、上手に住宅ローンを利用しましょう。

カードローン、キャッシングをしてしまって多重債務に苦しんでいる方や、
おまとめローンを利用して、全額返済の計算をしたい方、子供のために家を買うので住宅ローンを 組みたいという方は、まず、ライフプランを作成しましょう。
Fincyでは「お金の専門家」に相談することができます。

関連するお金の記事

関連するお金の相談

住宅ローンの人気記事

カテゴリ

ローン