住宅ローン審査とは
『住宅ローン』は、新築や中古のマンションおよび一戸建ての住宅を購入する資金として、借り入れるローンです。
住宅ローンを借り入れるには、返済能力を判断する『審査』に通る必要があります。審査では、以下の項目をチェックされます。
- 返済負担率
- 年齢や勤務先・勤続年数など
- 信用情報
返済負担率とは、年収に対し年間ローン返済額が占める割合で、計算式は『年間返済額÷年収×100』です。
例えば、年収600万円の人が、年間返済額150万円のローンを組んだ場合の返済負担率は、25%（150万円÷600万円×100）と計算できます。
審査に通る基準となる返済負担率は、一般的に30～35%といわれます。審査の通過を目指すには、多くても30～35%の返済負担率に収めることが重要です。
基本的に事前審査と本審査がある
住宅ローンの借り入れには、『事前審査』と『本審査』があります。どちらも、収入や保有資産などをもとに、借入人の返済能力をチェックするための審査です。
銀行によって、両方の審査をする場合と、本審査のみの場合があります。
出典：住宅ローンの事前審査・本審査の流れと銀行の審査基準のポイント | 住まいのお役立ち記事
事前審査は、本審査よりも簡易的な審査です。書類を提出することなく、インターネットで事前審査を受けられることもあります。
本審査は、事前審査よりも詳しい内容を審査するため、いくつかの書類の提出が必要です。住宅ローンの借り入れをスムーズに進めるためには、スケジュールにあわせて計画的に書類を用意しましょう。
さまざまな書類の提出が求められる
住宅ローン審査で必要な書類は、以下のとおりです。
- 収入がわかる書類
- 物件の情報がわかる書類
- 本人確認書類
本人確認書類の不備に注意
本人確認書類には、下表の種類があります。
| 書類の種類 | 具体的な書類の例 |
| 顔写真付きのもの | ・パスポート ・運転免許証 ・マイナンバーカード |
| 顔写真のないもの | ・健康保険証 ・各種年金手帳 ・各種福祉手帳 |
| 役所で発行してもらうもの | ・住民票 ・印鑑登録証明書 |
ローンを借り入れる銀行によって、必要な書類が異なります。あらかじめ確認し、書類の不備を防ぎましょう。
住民票や印鑑登録証明書は、多くの場合、発行から3カ月などの期限があります。期限をすぎた書類は使用できないため、手続きのタイミングにあわせて準備することが大切です。
事前審査と本審査では必要書類が異なることも
事前審査と本審査では、審査内容の違いにより、必要な書類が変わります。借り入れ手続きをスムーズに進めるために、事前審査の結果を待っている間に、本審査の書類をそろえておきましょう。
三井住友銀行の例
三井住友銀行を例に、事前審査と本審査で必要な書類の違いを見てみましょう。まずは、事前審査に必要な書類を、下表にまとめます。
| 書類の種類 | 備考 |
| ローン事前審査申込書 | 銀行で入手 |
| 本人確認書類 | 運転免許証など |
| 勤続年数を確認できる書類 | 健康保険証など（入社日の記載があるもの） |
| 収入を確認できる書類 | 源泉徴収票など |
本審査で必要な書類は、下表のとおりです。
| 書類の種類 | 備考 |
| 三井住友ローン保証委託申込書兼契約書 | 銀行で入手 |
| 団体信用生命保険申込書兼告知書 | |
| 本人確認書類 | 健康保険証など |
| 住民票 | 市区町村の窓口で発行 |
| 印鑑登録証明書 | |
| 収入を確認できる書類 | 源泉徴収票・確定申告書など |
| 勤続年数を確認できる書類 | 健康保険証など |
| 物件に関する書類 | 売買契約書・重要事項説明書・登記簿謄本など |
事前審査申込書、借入申込書の書き方
ここからは、住宅ローンの必要書類について種類別に詳しく解説していきます。まずは、『事前審査申込書』および『借入申込書』の書き方を見てみましょう。
借入状況などは正直に申告しよう
事前審査申込書および借入申込書には、以下の項目を記入します。
- 本人情報（生年月日・住所・家族構成など）
- 勤務先
- 年収
- 購入物件情報
- 借入希望額
- その他の借入状況
カードローンや自動車ローンなど、住宅ローン以外の借り入れがある人は、事前審査申込書で申告しましょう。借り入れているローンや返済履歴は、『個人信用情報（※）』により、銀行が簡単にチェックできます。
借り入れがあるにもかかわらず申告しなかった場合は、審査に通らないだけでなく、以後の審査を受けられなくなることもあるので、注意が必要です。
（※個人信用情報とは、クレジットやローンなどの契約内容や返済・支払状況・利用残高といった取引情報です。金融機関は、加盟している信用情報機関に照会を行い、取引相手の信用力を確認できます）
フラット35借入申込書の例
フラット35の借入申込書では、下表の項目を記入します。
| 項目 | 詳細 |
| 申込人 | ローン申込人の情報を記載。実印が必要 |
| 連帯債務者 | 連帯債務者の情報を記載。実印が必要 |
| 物件および家族情報 | 物件パンフレットなどをもとに記載 |
| 年収 | 公的収入証明書などをもとに記載 |
| 資金計画 | 工事請負契約書（※）や売買契約書などをもとに記載 |
（※工事請負契約書とは、ローン借入人と施工業者が結ぶ、建物工事の契約書です）
住宅事業者さま向けお役立ち情報：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】
申込人欄の間違えやすい箇所に注意
申込人欄を記入する際に間違えやすいポイントは、下表のとおりです。
| 記入項目 | チェックポイント |
| 年齢 | 記入日ではなく、申込日の年齢 |
| 通勤時間 | 購入する物件から勤務先までの所要時間 |
| 勤務先名 | ・複数の勤務先がある場合、いずれか1つを記載 ・派遣社員の場合、派遣先の勤務情報を記載 |
| 就職年月 | ・転職をした場合、現在の勤務先に転職した月日 ・自営業者は、開業年月日 ・役員の人は、役員に就任した月日 ・派遣社員は、派遣会社に登録した月日 ・年金受給者は、記入不要 |
| 団体信用生命保険（※） | 新機構団体信用生命保険への加入希望の有無 |
書類に不備がある場合、審査を進めることはできません。借入手続きが滞らないよう、提出前に書類内容をしっかり確認することが重要です。
（※団体信用生命保険は、住宅ローンを組む人が被保険者＝保険の対象者＝、銀行が契約者および保険金受取人となり契約します。債務者の死亡・高度障害状態により保険金が支払われ、以後のローン返済が不要となります）
会社員の収入確認資料とは？
会社員と個人事業主では、住宅ローンの借り入れで提出を求められる書類が異なります。まずは、会社員の必要書類を詳しく見ていきます。
直近の収入状況が分かる書類を用意する
会社員が、収入確認資料として提出する書類は、以下のとおりです。
- 源泉徴収票
- 住民税課税決定通知書
- 住民税課税証明書
会社員で、確定申告をしている人や不動産所得・事業所得がある人は、上記書類に加え確定申告書や納税証明書の提出を求められることもあります。
必要書類の種類や必要な年数は、勤務状況などにより異なるため、あらかじめ銀行に確認しましょう。
課税証明書は役所で請求可能
必要書類の請求場所は、下表のとおりです。
| 書類名 | 請求場所 |
| 住民税課税決定通知書 | 毎年6月ごろに、勤務先を通して交付 |
| 住民税課税証明書 | その年の1月1日に住民票がある、市区町村窓口 |
| 納税証明書 | 納税した管轄の税務署 |
請求手続きの詳細は、市区町村窓口や税務署により異なります。住宅ローンの借り入れをスムーズに進められるよう、請求方法をあらかじめ確認しておきましょう。
なお、住民税課税決定通知書は、原則として再発行できません。ローンの借り入れを検討している人は、大切に保管しておく必要があります。
個人事業主の収入確認資料とは？
個人事業主が必要な収入確認書類は、以下のとおりです。
- 納税証明書
- 確定申告書のコピー
課税証明書や納税証明書
給与から税金が源泉徴収される会社員とは異なり、個人事業主は確定申告により、自分自身で納税を行わなければなりません。税金を納めたことを証明する書類として、納税証明書の提出が求められます。
また、フラット35では課税証明書の提出を求められることもあるため、取り引きする銀行にあらかじめ確認しましょう。
なお、課税証明書や納税証明書は、発行から3カ月などの期限が設けられている場合があります。またほとんどの場合、過去3期分など複数年の提出が必要です。
必要書類一覧 - フラット35新規お借り入れ｜住宅ローン｜楽天銀行
直近3年分の確定申告書のコピー
確定申告書のコピーは、多くの銀行で直近3年分の提出が求められます。これは、毎年安定した収入があることを確認するためです。
しかし、開業から3年未満の個人事業主などの場合、3年分の確定申告書を用意できないこともあるでしょう。
見込まれる収入額や貯蓄金額によっては、3年分の確定申告書がなくても、住宅ローンを借りられることがあります。3年分の確定申告書をそろえることが難しい人は、いくつかの銀行に相談してみましょう。
物件情報資料とは？
住宅ローンの融資がされるかどうかの判断材料の1つに、物件情報があります。物件の立地や広さ・土地の形などにより、借り入れられる金額に差がでます。
そのため、住宅ローンの申し込みには、物件の詳細がわかる資料も用意しなければなりません。ここでは、物件情報資料について、詳しく解説します。
間取図など不動産屋から受け取る書類
物件に関する資料の多くは、不動産会社から受け取ります。資料の1例は、以下のとおりです。
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 間取図
- 公図
- 物件案内図
間取図とは、物件の広さや部屋の配置などが記載された平面図です。物件の概要を知るのに役立ちます。
公図は、土地の位置や形などを確認できる、法的な地図です。物件案内図は、最寄りの交通機関から物件までの経路を示した地図です。物件の立地などを確認するのに使用されます。
住信SBIネット銀行の例
住信SBI（エスビーアイ）ネット銀行では、下表の物件情報資料の提出が必要です。
| 書類名 | 備考 |
| 売買契約書 | 全ページ必要 |
| 重要事項説明書 | 全ページ必要 |
| 検査済証 | 中古物件の場合は不要 |
| 平面図・間取図 | 物件の間取りがわかるものを用意 |
検査済証は、建築基準法に定められた検査が完了し、法律に適合する物件であると認められたときに交付される書類です。交付され次第、提出しましょう。
土地付建物を購入する場合には、上記のほかに建築確認済証（※1）または建築確認通知書および、建築確認申請書（※2）も必要です。
（※1：建築確認済証とは、建築計画が法律の規定に適合していると認められた場合に、交付される書類です）
（※2：建築確認申請書とは、建築する物件が法律に適合しているかを確認するため、建築主が指定確認検査機関に提出する書類のことをいいます）
ネット専用住宅ローン - 正式審査お申込時の必要書類（土地付住宅・マンション）｜住信SBIネット銀行
提出した書類は返却してもらえる？
住宅ローンで提出した書類は、どのようになるのでしょう。ここでは、提出後の書類の取り扱いを説明します。
原則返却されない金融機関がほとんど
多くの銀行では、住宅ローンの申し込みで提出した書類の返却を行っていません。必要に応じて、提出前にコピーを取っておきましょう。
とくに、複数の銀行の審査を受ける場合は、コピーを取っておくことで書類をそろえる手間を軽減できます。
住宅ローン審査申込はオンラインでも出来る
住宅ローンの審査申込は、銀行のホームページを通じてオンラインでできる場合もあります。最後に、オンラインでの審査に対応している銀行を見ていきましょう。
メガバンクでも事前審査までは可能
三井住友銀行・三菱UFJ（ユーエフジェイ）銀行では、事前審査までの手続きをオンラインで進められます。
三井住友銀行はアプリから書類提出
三井住友銀行では、住宅ローン審査申込アプリを利用し、オンライン申し込みを行います。オンライン申込手順は、以下のとおりです。
- 必要事項の入力
- 必要書類のアップロード
必要書類は、スマートフォンやデジタルカメラ・スキャナーなどで撮影し、アップロードします。アップロードした書類がぼやけていたり余白が大きかったりする場合、再提出となることもあるため、注意事項をよく読み手続きを進めましょう。
なお、2人でローンの申し込みを行う場合、2人分の本人確認書類および年収確認書類が必要です。
不明点がある人は、以下のネットローンプラザフリーダイヤルに相談しましょう。
- ネットローンプラザ：0120-338-555（受付時間：平日9～21時・土日祝日10～17時）
三菱UFJ銀行のかんたん事前審査とは
三菱UFJ銀行のかんたん事前審査では、オンラインで事前審査の申し込みができます。申し込みを希望する人は、三菱UFJ銀行ホームページで、必要事項を入力し、送信しましょう。
かんたん事前審査では、書類の提出の必要はありません。ただし、収入や勤務先情報を入力するにあたり、源泉徴収票などが必要です。審査結果は、4営業日程度経過後に連絡されます。
かんたん事前審査について不明点がある人は、電話での問い合わせが可能です。電話番号は以下のとおりです。
- 0120-860-777（受付時間：9～17時）
住宅ローン ： インターネットでのお申し込みからのお借り入れまでの流れ（新規） | 三菱UFJ銀行
みずほ銀行のネット住宅ローンは来店不要
みずほ銀行のネット住宅ローンでは、銀行の窓口に行くことなく、インターネット上で事前審査から借り入れまでが完了します。
窓口に行く時間がない人でも、負担を抑えて住宅ローンを借り入れられるでしょう。借入手順の詳細は、下図のとおりです。
出典：ネット住宅ローン（新規にお借り入れの方） | みずほ銀行
ネット住宅ローンについて不明点がある場合は、電話での相談が可能です。受付電話番号は、相談内容により異なります。
| 受付時間 | ||
| 事前審査に関する照会 | 0120-4284-66 | 平日の9～17時 |
| 正式審査・契約に関する照会 | 0120-4284-33 | 平日の9～17時 |
| 住宅ローンに関する一般的な照会 | 0120-3242-86 | ・平日の9～21時 ・土日の9～17時 |
イオン銀行もネットでOK
イオン銀行も、オンラインで事前審査を受けられます。事前審査の申し込みにかかる所要時間は、10分程度です。審査結果は、郵送または電話で連絡されます。
イオン銀行では、正式審査もオンラインでできます。なお、ローンの契約手続きは、窓口および郵送のみでの受付です。
住宅ローンについての問い合わせは、以下のイオン銀行コールセンターで年中無休で受け付けています。
- 0120-13-1089（受付時間：9～21時）
住宅ローン お手続きの流れ・必要書類（新規借入れ） ｜イオン銀行住宅ローン 安心で低金利
まとめ
住宅ローンの申し込みには、本人確認書類のほか、収入証明書類や物件情報書類などが必要です。用意しなければならない具体的な書類は、銀行により異なります。また、勤務形態や物件によっても変わります。
書類に不備がでないよう、必要書類をあらかじめ銀行に確認し、計画的に準備を進めましょう。
