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住宅ローン滞納で裁判所から通知が届いたら。対応方法を事前に確認

住宅ローンを何らかの理由で滞納してしまった場合、どのようなことが起きるのでしょうか。本記事では、住宅ローン滞納時に取られる措置を、詳しく解説します。さらに、返済が難しい場合の対処方法も併せて見ていきましょう。

この記事の目次

住宅ローンを滞納したらどうなるの?

『住宅ローン』とは、新築や中古の一戸建ておよびマンションの購入・建築のために、金融機関から借り入れるローンです。

一般的な住宅ローンでは、購入する住宅が『担保』となります。担保とは、ローンを返済できなくなった場合に、返済の原資としてローンを貸した人に提供されるものです。よって、返済が不可能となった場合には、住宅を売却しなければなりません。

担保物件が売却されるまでには、いくつかの段階があります。まず、住宅ローンを滞納した際に取られる措置を、詳しく見ていきましょう。

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滞納から6カ月頃に一括返済の通知が届く

住宅ローンを滞納した場合、ローンを貸し出した金融機関から、下表の書類が順次送付されます。

書類の種類 滞納から送付されるまでの期間
督促状(※1) 滞納直後から1カ月程度
催告書(※2) 2~3カ月
期限の利益喪失通知書 6カ月程度

期限の利益とは、契約で定めた期限まではローンの返済を要求されない権利です。これにより住宅ローンは、分割による返済が可能となります。また、借入期間内に一括返済を求められることもありません。

しかし、住宅ローンの滞納が続くと期限の利益が喪失されるため、残額を一括返済しなければいけなくなります。この残額の一括返済を求める書類が『期限の利益喪失通知書』です。

(※1:督促状とは、滞納期間や滞納額が記載された書類です。ローンの支払いを促す目的があります)

(※2:催告書は、法的手段(差し押さえや競売)が取られる可能性を通知する書類です)

その後、裁判所から差押通知書が届く

期限の利益喪失通知書が送付されても住宅ローンが返済されなかった場合、『差押通知書』が送付されます。差押通知書は、ローンを貸し出した金融機関による『競売(※1)』の申立により、担保物件が裁判所に差し押さえられたことを記した書類です。

物件が差し押さえられると、債務者の意思での売却はできず、裁判所による売却(競売)を待つしかありません。なお、差し押さえの事実は登記簿謄本(※2)に登記されます。よって、差し押さえ後に債務者が黙って物件を売却するのは不可能です。

(※1:競売とは、裁判所の権限で住宅を売却する方法です。売却価格は、裁判所が決めた最低価格からオークション形式で決まります。市場価格よりも、2~3割程度低い売却価格となることがほとんどです)

(※2:登記簿謄本とは、土地・建物の所在・面積、所有者の住所・氏名、その物件の権利関係などが記載された、不動産登記簿の写しをいいます。交付が義務付けられているため、誰でも交付・閲覧が可能です)

約1カ月で競売開始決定通知書が届く

差押通知書の送付から1カ月程度経過すると、『競売開始決定通知書』が送られてきます。競売開始決定通知書は、担保となっている不動産を競売にかける申立を裁判所が受理したことを知らせる書類です。

競売開始決定通知書が送付されると、3~6カ月程度で競売が開始されます。

裁判所から通知が届けばもう何もできない?

裁判所から競売開始決定通知書が送付されると、競売への手続きがスタートします。競売での売却のほとんどは、一般的な売却よりも売却価格が安くなるため、できれば避けたい売却方法の1つです。

ここでは、通知書の送付後に競売を避ける方法を解説します。

競売申立の取り下げができる可能性有

競売の開始が決定された後でも、実際に売却代金が納付される(開札期日(※)の前日)までは、債権者による申立の取り下げが可能な場合があります。競売の申立を取り下げたい人は、債権者に対し速やかに依頼しましょう。

(※開札期日とは、入札書を開封して1番高く買ってくれる買受希望者を決定する日です。開札期日には落札者が決定し、代金が納入されます)

一括返済や開札前の任意売却成立が必要

競売の申立を取り下げるには、以下のどちらかの要件を満たさなければなりません。

  • ローンの一括返済
  • 任意売却の成立

住宅ローンの返済が滞っている債務者にとって、ローン残額の一括返済は難しいと考えられます。その場合は、任意売却の成立を目指すことが重要です。

任意売却とは何?

『任意売却』とは、住宅ローンが払えなくなった時に、融資を受けた金融機関との合意に基づいて家を売却する手続きをいいます。任意売却を利用するメリットは、以下のとおりです。

  • 市場価格に近い値段での売却を目指せる
  • 引き渡しの時期や条件を相談できる
  • 引越し代金などの費用を確保できる

住宅ローン滞納で裁判所から通知が届いたら

任意売却を進めるには、以下の交渉や手続きが必要です。

  • 競売申立の取り下げの交渉
  • 任意売却における条件の交渉
  • 裁判所での手続き
  • 売却後のローン残額の返済方法の交渉

裁判所からの競売開始決定通知書が既に送付されている場合、開札期日の前日までに任意売却を成立させなければなりません。つまり、競売による売却を防ぐには、通知書の送付後3~6カ月のうちに交渉や手続きを進める必要があります。

債務者自身で手続きを進めることが難しい場合、どのような場所で相談すればよいのでしょう。

早めに任意売却に精通したプロに相談を

任意売却を速やかに進めるためには、任意売却に詳しいプロに相談すると安心です。任意売却の相談先には、以下が挙げられます。

  • 不動産会社
  • 弁護士
  • 司法書士(※)
  • 任意売却を専門に扱う不動産会社

任意売却では、不動産取引に関する専門知識と法律知識がなければいけません。任意売却を相談するには、不動産および法律の知識を持つ、任意売却専門の不動産会社がおすすめです。

(※司法書士は、個人や企業から依頼を受け、法律に関する書類作成や手続きを代行します。登記および供託の代理、裁判所や検察庁・法務局に提出する書類の作成・提出などが具体的な業務です)

まとめ

住宅ローンの滞納による競売を避ける方法の1つに、任意売却があります。任意売却を進めるには、不動産や法律の詳しい知識が必要です。また、裁判所での手続きなども行わなければいけません。

任意売却の手続きに不安がある人や速やかに交渉を進めたい人は、任意売却を専門に取り扱う不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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