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住宅ローンと滞納による差し押さえについて。流れと対処法

住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、資産を差し押さえられることがあります。本記事では、住宅ローンを滞納したときに取られる措置を、詳しく解説します。また、差し押さえとなった場合の対象方法も、ケース別に見ていきましょう。

この記事の目次

住宅ローンを滞納するとどうなる?

『住宅ローン』は、一戸建てやマンションなどの住宅や、家を建てる土地を購入する資金として、金融機関から借り入れるローンです。

住宅ローンは借入額が大きく、借入期間が長くなります。そのため、返済能力以上のローンを借り入れることがないよう、借入時に行われるのが『審査』です。

審査を行うことで、通常は返済可能な額が融資されますが、返済期間中の状況の変化などによっては、返済の継続が難しくなることもあるでしょう。

ここでは、住宅ローンの返済を滞納した場合に取られる措置を、詳しく解説します。

督促状や催告書が届く

住宅ローンの支払いが滞った場合、銀行から以下の書面が送られてきます。

  • 督促状
  • 催告書

滞納からあまり日数がたっていない段階で、支払いを促す目的で送られるのが『督促状』です。住宅ローンの滞納期間やその金額などが書かれています。

督促状が送付されたにも関わらず、返済を行わなかったときに送られるのが『催告書』です。催告書は一般的に、滞納から2~3カ月経過した場合に送付されます。

催告書は督促状よりも重い意味を持ち、催告書を受け取ったにも関わらず滞納し続けると、法的手段(差し押さえや競売など)を取られる可能性があるのです。

金融機関と返済計画について話し合う

督促状や催告書が届いたら、まず金融機関に連絡しましょう。返済できない理由や返済の意思があることを金融機関に示すことが重要です。

金融機関に連絡をし、返済期限の猶予や毎月の返済額の減額などを相談してみましょう。

一括返済できないと差し押さえ、競売へ

督促状や催告書が届いたにも関わらず、金融機関に対し連絡せずに滞納を続けると、『期限の利益喪失通知書』が送付されてきます。

住宅ローンでは、借り入れた金額を毎月分割で返済していく、という契約を結びます。この分割で返済していく契約が、期限の利益です。

期限の利益喪失とは、分割で支払っていく契約が守られなかったため、契約が失われることを指します。よって、期限の利益喪失通知書が送付されると、住宅ローンの残高を一括返済しなければなりません。

残高を一括で支払えない場合、資産の差し押さえや担保(※1)となっている物件の競売(※2)などの準備が開始されます。

(※1:担保とは、ローンを借りた人が返済できなくなった場合、ローンを貸した人に返済の原資として提供されるものです)

(※2:競売とは、裁判所の権限で住宅を売却する方法です。売却価格は、裁判所が決めた最低価格からオークション形式で決まります。一般的な売却よりも2~3割程度低い価格となることがほとんどです)

任意売却や債務整理で差し押さえを回避?

差し押さえや競売を回避するには、以下の方法があります。

  • 任意売却
  • 債務整理

『任意売却』は、金融機関の許可を得たうえで、債務者(ローンの借入人)が住宅を売却し、売却代金を返済に充てる方法です。

任意売却のメリットには、競売よりも高い値段で売れる可能性が高いこと、物件の引き渡し時期(引越しの時期)を債務者が主張できることなどがあります。

『債務整理』とは、自宅を残したまま住宅ローン以外の債務を整理する任意整理および個人再生、住宅ローンを含むすべての債務の返済が免除される自己破産があります。

任意売却や債務整理を希望する人は、専門業者や弁護士などに相談しましょう。

ローン返済できず給料が差し押さえになる場合

住宅ローンの滞納が続くと、債権者である金融機関は、裁判所に給料差し押さえの申し立てをします。申し立てが認められた場合、給料から返済額が強制的に差し押さえられることになります。

全額ではなく、給料の一部が対象

給料が差し押さえられたとしても、全額が差し押さえられるわけではありません。差し押さえられる金額は、民事執行法により以下のように定められています。

  • 手取り月額が44万円以下:手取り額の1/4まで
  • 手取り月額が44万円を超える:手取り額から33万円を引いた額まで

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差押禁止債権の範囲の変更とは

上記のとおり手取り額の3/4は、原則として差し押さえができません。しかし場合によっては、裁判所は差押禁止債権の範囲の変更が可能です。変更されるケースには、以下があります。

  • 債務者の申し立てにより、差押禁止債権の範囲を広げる
  • 債権者の申し立てにより、差押禁止債権の部分の差押命令を発する

このように給料の差し押さえは、滞納状況や債務者の事情などにより、金額が変更される可能があることを知っておきましょう。

住民税など税金滞納で差し押さえになる場合

税金を滞納した場合も、資産の差し押さえが行われます。多くの場合、預金口座などが差し押さえの対象です。しかし預金残高がない場合や金額が足りない場合などは、車や不動産といった資産が差し押さえられることもあります。

住宅ローン返済中の家が差し押さえられたら?

住宅ローン返済中の自宅も、税金滞納の差し押さえの対象です。国や地方による差し押さえがされると、ローンを貸し出した金融機関は、債務者に対しローンの一括返済を要求します。

一括返済ができない場合は、競売などにかけられる可能性もあるため、税金の滞納には気を付けなければなりません。

税金の完済や任意売却で対処

差し押さえがされると、競売による自宅の売却となる可能性があります。競売にならずに済むためには、税金の滞納に対して早めに対応することが重要です。

差し押さえ前に救済制度を活用しよう

税金を滞納したからといって、すぐに差し押さえがされるわけではありません。差し押さえの前には、督促状や催告書による納税の催促が行われます。

税金を納められない場合には、早めに任意売却や債務整理といった救済制度を活用することが肝心です。

また、滞納の理由によっては、税金の減免や徴収猶予を受けられる場合もあります。納税が難しい場合は、税金を管轄する窓口で相談するのも選択肢のひとつです。

まとめ

住宅ローンを滞納した場合、督促状や催告書が送付されます。しかしそれでも返済がされない場合は、資産が差し押さえられる可能性があるのです。

住宅ローンの返済が難しい状況になったときには、今後の返済について、速やかに金融機関に相談することが大切です。

カードローン、キャッシングをしてしまって多重債務に苦しんでいる方や、
おまとめローンを利用して、全額返済の計算をしたい方、子供のために家を買うので住宅ローンを 組みたいという方は、まず、ライフプランを作成しましょう。
Fincyでは「お金の専門家」に相談することができます。

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