住宅ローンの審査のポイント
まず、住宅ローンの審査のポイントを見ていきましょう。
基本の項目
2017年に国土交通省が民間金融機関を対象に実施した調査（※1）において、9割以上の金融機関が住宅ローンの審査項目として下表の項目を挙げています。また、各審査項目で考慮する具体的な内容として、最も多い回答は以下の通りです。
| 項目 | 具体的な内容と回答数（複数回答） |
| 借入時年齢 | 70歳未満：221 |
| 完済時年齢 | 80歳未満：957 |
| 年収 | 150万円以上：586 |
| 勤続年数 | 1年以上：645 |
| 担保評価 | 融資判断に影響：684 |
| 健康状態 | 団体信用生命保険（※2）加入が必須：1067 |
| 連帯保証 | 系列保証会社の保証が必要：788 |
評価基準や重要度は金融機関によって異なりますが、これらの審査項目は多くの金融機関が住宅ローンの審査においてチェックする基本項目といえます。
（※1：平成29年10～12月に、1363（うち、1299の機関が回答）の銀行・信用金庫・農協などの金融機関を対象に実施した調査です）
（※2：団体信用生命保険とは、返済期間中に債務者が死亡、所定の高度障害に陥った場合などに、保険金によって残りの住宅ローンの返済が保障される制度です）
報道発表資料：平成29年度民間住宅ローンの実態に関する調査 - 国土交通省
返済負担率が重要
様々な審査項目の中でも重要なのが『返済負担率』です。それは、年収に対する年間返済額の割合のことで、以下の計算式で算出します。
- 返済負担率（％）＝年間返済額（※）÷年収×100
住宅金融支援機構が実施した調査に『2018年度 民間住宅ローンの貸出動向調査』があります。この中で、『最近、本審査で重視度が増していると考えられる審査項目』として、最も多い61.0％の金融機関が挙げているのが返済負担率です。
また、審査での返済負担率の基準は、30～35％以下とする金融機関が一般的といえます。仮に35％以下が基準であれば、年収200万円では年間返済額を70万円以下に抑えると基準を満たせるでしょう。
（※年間返済額は、住宅ローンの返済額の他に、自動車ローンなどすべての借入の1年間の返済額が含まれます）
民間住宅ローンの貸出動向調査：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
いくらまで借りられる？ ： 三井住友銀行
基準は年収400万が多い
返済負担率は、年収400万円以上か未満かで、基準が異なる住宅ローンが多い傾向にあります。例えば、『フラット35（※）』では返済負担率の基準を満たすことを利用条件の1つとしていますが、年収400万円から適用される基準が変わります。
| 年収 | 返済負担率の基準 |
| 400万円未満 | 30％以下 |
| 400万円以上 | 35％以下 |
（※フラット35とは、民間金融機関が住宅金融支援機構と提携し販売する、全期間固定金利型の住宅ローンです。金利や手数料などは金融機関によって異なります）
年収が低くても借入可能な金融機関は？
年収が低い場合でも、借入可能な住宅ローンはあるのでしょうか。
年収200万以下でも借入可能な金融機関
年収200万円以下でも、住宅ローンの借入は可能です。借入可能な金融機関を、一部ではありますが紹介します。
| 金融機関 | 収入に関する利用条件（給与所得者の場合） |
| イオン銀行 | ・安定かつ継続した収入が見込め、前年度年収100万円以上 ・勤続年数が6カ月以上 |
| りそな銀行 | ・前年の税込年収が100万円以上で、勤続年数1年以上 |
| フラット35（楽天銀行） | ・収入による制限はなし |
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住宅ローン（概要・金利等） | りそな銀行
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限度額のシミュレーション
住宅ローンを取り扱う金融機関では、無料で借入限度額を試算できるシミュレーションサイトを提供しています。希望の借入額をいくらにするか検討する際には、これらのサイトを利用すると借入可能額の目安を試算でき、非常に便利です。
例えば、イオン銀行のシミュレーションサイトでは、年収と借入期間を入力すると借入可能額の目安を試算できます。年収200万円・借入期間35年としてシミュレーションを行うと、借入限度額は940～1320万円でした。
覚えておきたいポイント
住宅ローンの借入可能額を増やしたい場合に、覚えておきたいポイントとして『収入合算』や『返済期間の延長』があります。
収入合算
収入合算とは、申込者の年収と配偶者や両親など一定範囲内の近親者1人の年収を合算することです。申込者単独で住宅ローンを組む場合に比べて、借入可能額を増やせます。
収入合算できる金額は、合算者の年収の全額もしくは半額など金融機関によって異なる他、合算者がパート・アルバイトの場合は、収入合算を利用できない金融機関もあるため確認が必要です。
返済期間延長
返済期間を延長すると、年間返済額を抑えることができ、借入可能額を増やせます。フラット35を利用する場合を例に、返済期間を変えてみましょう。借入条件は以下とします。
- 年収：200万円
- 融資金利：1.850％（※）
- 頭金・ボーナス払い：なし
- 元利均等返済
| 返済期間 | 借入可能額 | 毎月返済額 | 総返済額 |
| 25年 | 1200万円 | 5万円 | 1500万円 |
| 30年 | 1380万円 | 5万円 | 1800万円 |
| 35年 | 1545万円 | 5万円 | 2100万円 |
（※1.850％は、18年12月時点での各金融機関のフラット35において、最も多い適用金利（融資率が9割を超える場合）です）
新規借入れを検討の方：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】
最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット35】
まとめ
年収が200万円以下でも、住宅ローンを組むことは可能です。収入合算や返済期間の延長などの方法を活用すれば借入額を増やせますが、借入額は返済できる金額であることが重要といえます。
いくらであれば毎月無理なく返済できるかを考慮して、住宅ローンを利用しましょう。
