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住宅ローン審査に通らないのはなぜ?審査項目や要因について知ろう

住宅ローンの審査に通らないのはなぜでしょう。住宅ローンの審査には、年収・勤続年数など様々な審査項目があります。今回は、住宅ローンの事前審査や本審査、主な審査項目などを解説し、審査に通らない場合に考えるべきポイントや対応を紹介します。

この記事の目次

住宅ローンの審査とは

住宅ローンの審査は、『事前審査』と『本審査』の2段階で行われます。

事前審査

事前審査は、購入を希望する物件の価格や工事の請負金額がある程度決定し、住宅ローンを正式に申し込む前に行われる簡易的な審査です。現在はインターネットから申し込める金融機関が増えています。

住宅購入には高額の資金が必要なため、住宅ローンの契約が成立しないと資金を用意できないケースがほとんどです。事前審査を受けることで、正式に購入契約を結ぶ前に住宅ローンが組めそうか確認できます。

事前審査の段階で、源泉徴収票などの提出が必要な金融機関もありますが、主に自己申告の内容に基づき、収入・職業・購入物件の価格などがチェックされます。審査結果の連絡には、申し込みから3日~1週間ほどを要することが一般的です。

本審査

事前審査を通過すると正式に住宅ローンの申し込みを行い、本審査に進みます。

本審査は、金融機関と信用保証会社によって行われます。本審査では、源泉徴収票や納税証明書などの収入を証明する書類や、売買契約書・登記事項証明書といった物件を確認できる資料の提出が必要です。

提出した書類を基に、申込時の申告内容のチェック、信用情報の照会などの詳細な審査が行われます。その他に実施されるのは、団体信用生命保険に加入するための健康状態の確認や物件の審査などです。

本審査を通過すると住宅ローンの契約手続きになります。

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主な審査項目

ここでは、主な審査項目について解説します。

年収や勤続年数

住宅ローンの重要な審査項目に、『年収(※)』『勤続年数』があります。

住宅ローンは返済期間が30年以上に及ぶこともあるため、年収は金額に加え安定性や継続性もチェック項目です。年収が不安定になりがちな自営業者や派遣社員・アルバイトなどは、正社員に比べて審査では不利だといえます。

また、正社員であっても勤続年数が1年未満などの短期間の場合は、融資額の減額、あるいは審査に通らないことがあります。これは、今の年収が今後も続くか判断しづらいなどの理由からです。

ただし、勤続年数が短いケースでも同じ業界での年収アップ・キャリアアップのための転職、士業などの専門技術を活かした転職など、不利にならない場合もあります。

(※年収とは、税金や社会保険料などを差し引く前の、会社などが1年間に支払う総支給額を指します)

返済負担率や融資率

審査では『返済負担率』や『融資率』もチェックされます。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。以下の計算式で算出できます。

  • 返済負担率(%)=年間返済額(※)÷年収×100

金融機関の審査における返済負担率の基準は、『30~35%以下』が一般的です。例えば、返済負担率30%以下が基準であれば、年収を600万円と仮定した場合、年間返済額を180万円以下に抑える必要があります。

融資率とは、住宅の建設費・購入価格に占める住宅ローンの借入額の割合のことです。頭金をいくら用意するかで決まり、一般的に頭金は購入資金の1~2割が理想とされています。

(※年間返済額には、これから借りる住宅ローンの返済額だけでなく、自動車ローンなどの返済中のローンや借入すべての年間の返済額が含まれます)

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信用情報

住宅ローンの審査では、『信用情報』の照会によって申込者の返済能力や信用力のチェックが行われます。

信用情報とは、ローンやクレジットなどの契約内容・返済状況といった、信用取引に関する取引事実を表す情報です。金融機関は審査において、信用情報機関で対象者の信用情報を確認することが義務付けられています。

信用情報機関に登録される主な情報は、以下の通りです。

主な登録情報 具体的な内容
本人特定 氏名・生年月日・勤務先・運転免許証等の記号番号など
契約内容 契約の種類・契約日・貸付金額・保証額など
返済状況  入金日・残高金額・完済日・延滞など
取引事実  債権回収・債務整理・破産申立など
申し込み  申込日・申込商品種別・本人特定情報(氏名ほか)など

信用情報機関の役割 |日本信用情報機構(JICC)指定信用情報機関

審査に関するデータ

ここでは一部ではありますが、住宅金融支援機構が実施した『2018年度民間住宅ローンの貸出動向調査(※)』の結果を紹介していきます。

(※18年7~9月に、民間住宅ローン(フラット35は除く)を取り扱う金融機関に対して実施されたアンケート調査です)

民間住宅ローンの貸出動向調査:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

本審査内容や基準への外部環境の影響

『景気などの外部環境の変化により、本審査の内容や基準が変化するか』に対する回答は以下の通りです。

  • 厳格化、やや厳格化した:3.9%
  • ほぼ同じだが、慎重になったなど:16.1%
  • ほとんど変わらない:68.8%
  • やや緩和、緩和した:4.2%

ほとんど変わらないが最も多く、およそ全体の7割を占めています。

重要度が上がったとされる本審査項目

『本審査で重視度が増していると考えられる審査項目』として以下が挙げられており、返済負担率(61.0%)が最も重視される項目になっています。

審査項目 割合 審査項目 割合
返済負担率 61.0% 返済途上での返済能力の変化 25.8%
職種、勤務先、雇用形態 41.3% 預貯金や資産の保有状況 24.8%
借入者の社会属性 31.6% 担保となる融資物件の時価 12.6%
借入比率 30.6% 特になし 19.4%

本審査の平均所要時間や事務事項

『本審査の所要期間(申請~結果回答)』は以下の回答となっており、平均は3.2営業日で、全体の40.2%が2営業日以内としています。

所要期間 1営業日 2営業日 3営業日 4営業日 5営業日
割合 16.4% 23.8% 32.7% 5.7% 11.7%

審査事務の実施に関しては、保証機関が実施する割合が『専ら・一部』を合わせると全体の約5割を占めます。

審査実施部門 自らの審査部門 専ら保証機関 一部保証機関 案件による
割合 30.7% 32.0% 19.4% 17.8%

また、審査金利(※)についての回答は、以下の通りです。

適用金利 審査金利により審査 貸出金利で審査 案件により異なる
割合 43.0% 32.4% 24.6%

(※審査金利とは、フラット35など固定金利型の住宅ローン以外で審査時に適用される、3~4%程度の高めの金利です。返済中の金利上昇による貸倒れなどのリスク回避が目的であり、実際の融資金利とは異なります)

ブラックリストは諦めるしかない?

『ブラックリスト』は一般的に使用される言葉ですが、実際に金融業界にそのようなリストが存在するわけではありません。信用情報機関に異動情報が登録されることを、ブラックリストに載ると表現します。

異動とは

『異動』とは、一定期間以上の遅延や延滞、代位弁済(※1)、債務整理などにより信用力を失う状況をいい、異動情報は信用情報機関に登録されます。

登録期間は、自己破産の官報情報(※2)が10年、それ以外は最長5年間で、異動情報の登録期間中は審査に通るのは厳しいといえます。

(※1:代位弁済とは、融資を受けた本人(債務者)が返済不能になった場合に、保証会社などが債務者に代わり金融機関に返済することです)

(※2:官報とは、法律・政令などの制定や改正の情報、破産・相続などの裁判内容が掲載される国が発行する新聞のようなものです)

債務整理の履歴も掲載

『債務整理』とは、交渉や裁判所を介して借金を減額、または免除される行為のことで、任意整理・個人民事再生・自己破産・過払い金請求の4つがあります。

このうち、信用情報機関に異動情報として登録されるのは、過払い金請求を除く以下の3つの債務整理に関する履歴です。

債務整理 内容
任意整理 裁判所を通さずに債権者に借金の減額や金利の引き下げなどを交渉し、毎月の返済額を減らして、生活に支障のない範囲で返済を行えるようにする
個人民事再生 借金の返済が困難であることを裁判所に認めてもらい、減額された借金を3~5年かけて返済する
自己破産 財産がなく支払いができないことを裁判所に認めてもらい、法律上、借金の支払義務が免除される。住宅や車などの財産は手放すことになる

主な信用情報機関

信用情報機関とは、加盟する会社が登録する信用情報を管理・提供する機関です。国内には3つの信用情報機関があり、相互交流ネットワークを通じて情報を共有する仕組みになっています。

また、信用情報機関の登録情報は、本人による開示が可能です。どのような情報が登録されているか不安な場合は、住宅ローンを申し込む前に確認してみましょう。

なお、開示される登録情報は、情報機関に加盟している会社が登録・照会した履歴です。それぞれの機関で加盟する会社に違いがあるため、住宅ローンを検討している会社が加盟会員である情報機関に開示請求を行いましょう。

信用情報機関について |日本信用情報機構(JICC)指定信用情報機関

CIC

『CIC(シーアイシー)』は、クレジット会社の共同出資により設立された信用情報機関です。クレジット会社や信販会社など、割賦販売や消費者ローンを販売する企業が主に加盟しています。

情報開示は、以下のいずれかの方法で行います。

開示方法 インターネット 郵送 窓口
特徴 パソコン・スマートフォンで回答情報を即時に確認できる 申込書・本人確認書類などを郵送 札幌・仙台・東京・名古屋・大阪・岡山・福岡に開示窓口あり。回答情報はその場で手渡し
サービス日時 毎日/8:00~21:45 申込から10日程度で回答が到着 平日のみ/10:00~12:00、13:00~16:00
手数料 クレジットカード一括払い/1000円 ゆうちょ銀行発行の定額小為替証書/1000円 現金/500円

指定信用情報機関のCIC

全国銀行個人信用情報センター

『全国銀行個人信用情報センター』は、全国銀行協会が運営する信用情報機関です。銀行および銀行系クレジットカード会社、信用組合、信用金庫などが加盟しています。

全国銀行個人信用情報センターには、自己破産の官報情報の登録があり、最長10年間登録されます。

なお、情報開示の方法は、郵送のみです。

 項目  内容
 開示方法  郵送のみ
 手数料  ゆうちょ銀行発行の定額小為替証書/1000円

全国銀行個人信用情報センター - 全国銀行協会

日本信用情報機構

『日本信用情報機構(JICC・ジェイアイシーシー)』の加盟会社は、消費者金融などの貸金業者が中心です。

情報開示は、以下のいずれかの方法で行います。

 項目  内容
開示方法 アプリ(受取は郵送)・郵送・窓口
 手数料  アプリ・郵送1000円、窓口500円

JICC 日本信用情報機構(指定信用情報機関)| HOME

審査に通らない人が考えるべきポイント

審査に通らない場合に考えるべきポイントとは、どのようなことでしょうか。

申込内容

事前審査の申込内容と本審査で提出する書類の記載内容が異なると、審査に通らない場合があります。

年収を多く申告する、あるいは返済中のローンを少なく申告するなど、故意ではなく間違いであっても信用力を下げることになり、場合によっては審査に通らないことも考えられます。申し込みの際には、事実を正確に申告することが必要です。

健康状態や雇用形態など

住宅ローンの審査では、健康状態や雇用形態も考えるべきポイントです。契約社員や派遣社員といった雇用形態であると、将来的に収入の継続性や安定性が低いと評価され、審査に通らない可能性が高くなるでしょう。

また、民間金融機関の住宅ローンでは、融資には団体信用生命保険への加入が必要になります。団体信用生命保険とは、返済中に債務者が死亡、または高度障害状態に陥った場合に、保険金により残りの住宅ローンの返済が保証される制度です。

審査では保険への加入が可能であるかを、申込者が提出する告知書や健康診断書などからチェックします。保険に加入できない場合は、住宅ローンの契約は成立しません。

携帯や他のローンの滞納

過去にローンなどの滞納があると、審査を通ることは難しくなります。滞納には意外な支払いも含まれます。

例えば、携帯電話の本体の購入代金を分割払いにし、使用料と合わせて毎月支払う方法があります。この場合に支払いを滞納すると、事故情報として信用情報に登録されてしまいます。

また、奨学金の返済に関しても、滞納があった場合は事故情報扱いになるため注意しましょう。

審査に落ちたらどうする?

審査に落ちた場合は、どう対処すればよいのでしょうか。

返済負担率を下げる

審査で重要度の高い、返済負担率を下げることを検討してみましょう。

返済負担率を下げる方法に『収入合算』があります。申込者の年収に、近親者(配偶者や両親、子供など)1人の年収を加算して申し込む方法です。金融機関によって、合算できる近親者や金額など条件に違いがあり、利用の際は確認が必要になります。

また、頭金を増やし借入額を減らすと、年間返済額が減り返済負担率が下がるでしょう。

他には、返済中のローンや借金を返す、住宅ローンの借入期間を延ばすなどの方法があります。借入期間を延ばす場合には、総返済額がいくら増えるかや、定年前に完済できるかの確認が必要です。

金利の高い住宅ローンに申し込む

審査に通らない場合は、あえて金利の高い住宅ローンに申し込むことで審査に通る場合があります。金利が高い住宅ローンのほうが、審査のハードルは低いことが一般的です。

しかし金利が高いと、同じ金額を借りても低い金利で借りる場合に比べ返済額は増えます。申し込む場合は、返済が可能であるかも検討しましょう。

待つという選択肢も

審査に通る状況になるまで待つ、という選択肢もあります。例えば、滞納などの事故情報があれば、信用機関の登録情報が消えるまで待つ、あるいは債務を多く抱えているのであれば、返済が終わるまで待つといった選択です。

申し込みを待つ間に生活を立て直し、なるべく頭金を貯めるなど、申し込みに向けて準備を整えましょう。

審査サポートサービスに相談しよう

住宅ローンの審査に通らない場合、審査に対するアドバイスやサポートを行う業者があります。過去に自己破産などの経験がある、自営業者や契約社員のため収入が安定しない、借金があるなど、審査に対する不安や悩みを相談することが可能です。

まとめ

住宅ローンの審査では、返済負担率や収入、信用情報など様々な項目のチェックがあります。信用情報を良好に保つ、頭金を貯めるなど、審査に通るには数年前から準備が必要です。

返済負担率は、審査に通るためには30~35%以下が基準ですが、できれば家計への負担を考えて理想とされる20~25%以下に抑えましょう。

カードローン、キャッシングをしてしまって多重債務に苦しんでいる方や、
おまとめローンを利用して、全額返済の計算をしたい方、子供のために家を買うので住宅ローンを 組みたいという方は、まず、ライフプランを作成しましょう。
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